公開(kāi)的秘密—岳陽(yáng)市梅溪橋批發(fā)市場(chǎng)大盤(pán)點(diǎn)
公開(kāi)的秘密 ——岳陽(yáng)市梅溪橋批發(fā)市場(chǎng)大盤(pán)點(diǎn) 前言 每次提到市場(chǎng)調(diào)查或商業(yè)秘密這類(lèi)話題時(shí)我總會(huì)想起這樣一則故事： 上世紀(jì)五十年代初，當(dāng)中國(guó)憑借頑強(qiáng)的拼搏精神和堅(jiān)忍不拔的毅力終于在富饒的東 三省發(fā)現(xiàn)并建立了中國(guó)第一座大型油田——大慶油田，從此徹底摘掉了“貧油國(guó)”的帽子。 與此同時(shí)，遠(yuǎn)在大洋彼岸的美國(guó)石油大鱷洛克菲勒家族卻坐不住了，不知道這只剛醒的 雄獅會(huì)造成什么樣的威脅。為了能夠確定后續(xù)的發(fā)展戰(zhàn)略，洛克家族必須深入準(zhǔn)確的了 解大慶油田的虛實(shí)，詳細(xì)掌握它的總儲(chǔ)量、品質(zhì)、年生產(chǎn)能力等重要的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。 為此，老洛克向他的密友當(dāng)時(shí)的聯(lián)邦調(diào)查局局長(zhǎng)胡佛求援，希望這個(gè)能夠弄到羅斯福夫 人裸照的家伙動(dòng)用他們那不可思議的調(diào)查手段來(lái)搞清這一切問(wèn)題，并愿意付出整個(gè)FBI一 年的免費(fèi)汽油作為報(bào)酬，這在當(dāng)時(shí)中美關(guān)系高度緊張的局勢(shì)下被認(rèn)為是不可能完成的任 務(wù)?？丛诶吓笥押兔赓M(fèi)汽油的面子上胡佛專(zhuān)門(mén)成立了一個(gè)調(diào)查小組并指派歐特斯·布朗擔(dān) 任組長(zhǎng)來(lái)研究此事，經(jīng)過(guò)短短三個(gè)月的調(diào)查，一份詳盡的調(diào)查報(bào)告放在老洛克的辦公桌 上，其中的數(shù)據(jù)在后來(lái)的驗(yàn)證中表明幾乎完全一致。而令人匪夷所思的就是關(guān)于生產(chǎn)能 力這一章節(jié)的數(shù)據(jù)僅僅是根據(jù)一組照片得來(lái)，由于當(dāng)時(shí)兩國(guó)關(guān)系非常緊張，中國(guó)大陸也 正進(jìn)行著轟轟烈烈的反資本主義、反帝國(guó)主義的運(yùn)動(dòng)，從高層到普通民眾對(duì)刺探情報(bào)的 外國(guó)特務(wù)可以說(shuō)是高度敏感，要想進(jìn)入油田實(shí)地考察是根本不可能的事，而中央政府對(duì) 油田的各項(xiàng)指標(biāo)也都視為高度機(jī)密，但是萬(wàn)萬(wàn)也沒(méi)有想到人民日?qǐng)?bào)為了展現(xiàn)中國(guó)工人英 雄氣概刊登的幾張王進(jìn)喜同志以油田為背景的工作照和他的英雄介紹卻成了泄密的罪魁 禍?zhǔn)住?原來(lái)，歐特斯·布朗根據(jù)這幾張完全公開(kāi)的圖片和報(bào)道，以王進(jìn)喜同志的身高為度 量標(biāo)準(zhǔn)，在照片上度量出了背景中儲(chǔ)油罐和輸油管道的高度、直徑、距離，并套用前蘇 聯(lián)的石油生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出了大慶油田的年生產(chǎn)能力；通過(guò)光譜分析從照片上熊熊燃燒的 火炬顏色分析出大慶油田的大致品質(zhì)！ 冷戰(zhàn)結(jié)束后這個(gè)調(diào)查小組成立了一家商業(yè)情報(bào)公司專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)收集和提供各行各業(yè)的 商業(yè)情報(bào)，這家公司的總裁就是歐特斯·布朗。他的口頭禪是“對(duì)不起，我不能向你提供 這家公司的財(cái)務(wù)報(bào)表，這是違法的，而且你并沒(méi)有必要知道這些，實(shí)際上在大量公開(kāi)的 信息和數(shù)據(jù)中就隱含著你最想知道的秘密，而我們公司最擅長(zhǎng)的就是提供這些公開(kāi)的秘 密”。 作為太陽(yáng)橋物流園的開(kāi)發(fā)序曲階段就有梅溪橋市場(chǎng)的商會(huì)主動(dòng)找上門(mén)來(lái)洽談?wù)w搬 遷事宜固然是一件令人興奮不已的事，但是同老洛克的顧慮一樣，該市場(chǎng)究竟能有多大 容量？有多大消費(fèi)能力？發(fā)展遠(yuǎn)景怎樣？年銷(xiāo)售額有多少？貨物吞吐量有多大？還有什 么潛在需求？等等這些數(shù)據(jù)是否如商會(huì)描述一致，都將對(duì)項(xiàng)目的成功與否起到?jīng)Q定性作 用，雖然這些數(shù)據(jù)同樣很難直接獲得，但是相信在大量的公開(kāi)的信息和數(shù)據(jù)掩蓋下必定 有我們非常需要的秘密，于是共同組成一個(gè)調(diào)查小組對(duì)梅溪橋市場(chǎng)進(jìn)行了為期25天的地 毯式調(diào)查，以期找到這些公開(kāi)的秘密。 [pic] 調(diào)查工作準(zhǔn)則 為了能夠充分、全面地掌握梅溪橋大市場(chǎng)的基本現(xiàn)狀、總量、分量以及市場(chǎng)結(jié)構(gòu)， 本次調(diào)查的基本準(zhǔn)則大致遵循以下幾點(diǎn)要素： 1. 采用地毯式一對(duì)一的訪談式調(diào)查； 2. 以問(wèn)卷調(diào)查表為基本框架掌握通用普遍數(shù)據(jù)，以訪談形式了解可能出現(xiàn)的任何 其他信息； 3. 重點(diǎn)掌握被訪人的目前經(jīng)營(yíng)狀況、在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中實(shí)際缺少的配套和服務(wù)、對(duì)目 前市場(chǎng)的不滿意點(diǎn)以及對(duì)新市場(chǎng)的期望； 4. 深層次的溝通，以誠(chéng)心來(lái)?yè)Q取最真實(shí)的信息和數(shù)據(jù)； 5. 在對(duì)東大市場(chǎng)作調(diào)查時(shí)一定要注意避開(kāi)自購(gòu)門(mén)面的經(jīng)營(yíng)戶，同時(shí)還要避免與市 場(chǎng)的原單位業(yè)主發(fā)生正面摩擦，保持低調(diào)、注意影響； 6. 調(diào)查為主，宣傳為輔。只有充分了解市場(chǎng)的需求和空缺才能有的放矢、揚(yáng)長(zhǎng)避 短的進(jìn)行最有效的宣傳； 7. 建立電子數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)所有信息進(jìn)行數(shù)據(jù)庫(kù)管理和分析； 8. 每日進(jìn)行調(diào)查工作匯報(bào)，對(duì)當(dāng)天發(fā)現(xiàn)的新信息或遇到的新問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)反饋并 予以討論解決； 調(diào)查人員組織機(jī)構(gòu) 由于本次調(diào)查結(jié)果將作為太陽(yáng)橋物流園開(kāi)發(fā)的重要依據(jù)和前提，公司對(duì)調(diào)查的過(guò)程 高0度重視，為了能讓相關(guān)工作人員充分感受被調(diào)市場(chǎng)內(nèi)的真實(shí)氣氛和提高調(diào)查結(jié)果及過(guò) 程的真實(shí)性，特地抽調(diào)數(shù)名相關(guān)工作人員與本公司人員一起參與本次調(diào)查活動(dòng)。 作為一次全面而徹底的地毯式調(diào)查，肯定需要一個(gè)非常完善的組織機(jī)構(gòu)，而這個(gè)機(jī)構(gòu) 既要有能在調(diào)查一線沖鋒陷陣的士兵，也要有能在后方指揮作戰(zhàn)的將軍。 本次調(diào)查先后參與的相關(guān)人員最后達(dá)到14人，為了提高調(diào)查效率、合理分組進(jìn)行、 人力資源合理搭配，特成立梅溪橋市場(chǎng)調(diào)查小組，由和立東升投資有限公司執(zhí)行總經(jīng)理 黃杰任小組長(zhǎng)；招商部經(jīng)理蔡礪兵和辦公室主任柳娟任副組長(zhǎng)共同領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)控調(diào)查的順 利完成。 [pic] 在實(shí)際調(diào)查工作中根據(jù)調(diào)查面的擴(kuò)大和對(duì)調(diào)查進(jìn)度的加快，又增加了郭磊、劉滿意 、劉文祥三位同志，并增加了第四個(gè)小組D組，對(duì)泰和、洞庭商廈等市場(chǎng)作了補(bǔ)充調(diào)查。 調(diào)查概況 梅溪橋市場(chǎng)群落位于岳陽(yáng)市舊城區(qū)西部，群落西臨洞庭湖，東接京廣鐵路大動(dòng)脈，北 靠巴陵西路，南與岳陽(yáng)市第二人民醫(yī)院毗鄰而建，市場(chǎng)群落由梅溪橋副食品批發(fā)大市場(chǎng) 、梅溪橋茶葉批發(fā)大市場(chǎng)、梅溪橋農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng)、梅溪橋文體用品批發(fā)城、梅溪橋東大市 場(chǎng)、觀音閣干貨茶葉批發(fā)大市場(chǎng)、竹蔭街批發(fā)大市場(chǎng)、街河口漁具漁需批發(fā)大市場(chǎng)等八 大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)組合而成，群落南北約長(zhǎng)500米，東西約長(zhǎng)400米，總占地面積近20萬(wàn)㎡。 1、梅溪橋副食品批發(fā)大市場(chǎng) 梅溪橋副食品批發(fā)大市場(chǎng)位于梅溪橋市場(chǎng)群落腹地，北連梅溪橋茶葉大市場(chǎng)、西臨竹 蔭街批發(fā)市場(chǎng)、東與梅溪橋東大市場(chǎng)隔京廣鐵路大動(dòng)脈相望，市場(chǎng)總占地面積約25000㎡ ，共有大小鋪面330余戶，鋪面產(chǎn)權(quán)分屬于岳陽(yáng)市新天地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、岳陽(yáng)市二 商業(yè)局、岳陽(yáng)市回收公司等多家單位，市場(chǎng)內(nèi)部又細(xì)分為梅溪橋檳榔批發(fā)大市場(chǎng)（約40 戶，現(xiàn)大部份處于空置狀態(tài)）、梅溪橋煙酒批發(fā)大市場(chǎng)（約25戶，現(xiàn)幾乎全部處于空置 狀態(tài)）、梅溪橋副食品批發(fā)市場(chǎng)（約150余戶，主要經(jīng)營(yíng)副食品、糖果、香燭等類(lèi)別產(chǎn)品 ，約50戶空置）、梅溪橋日化用品批發(fā)市場(chǎng)（約100余戶，主要經(jīng)營(yíng)日化用品，約60戶空 置）等幾大市場(chǎng)，市場(chǎng)分別于建設(shè)南路和竹蔭街各設(shè)置了一個(gè)貫通全市場(chǎng)的大型入口， 進(jìn)出極為方便。 2、梅溪橋茶葉批發(fā)大市場(chǎng) 梅溪橋茶葉批發(fā)大市場(chǎng)位于梅溪橋市場(chǎng)群落北角，南與梅溪橋副食品批發(fā)大市場(chǎng)相連 ，東靠建設(shè)南路，北接竹蔭街批發(fā)大市場(chǎng)，市場(chǎng)總占地面積約1200㎡，共有大小鋪位約 26戶，鋪面產(chǎn)權(quán)屬于岳陽(yáng)市回收公司，目前茶葉市場(chǎng)主要以經(jīng)營(yíng)茶葉的批發(fā)為主，其中 包括福建毛茶的批發(fā)、岳陽(yáng)本地茶葉的批發(fā)等，因?yàn)槭袌?chǎng)在建設(shè)南路設(shè)有大型入口一個(gè) ，剛好毗鄰8路、1路等多路公交車(chē)的終點(diǎn)站，地理位置較為優(yōu)越，所以是目前岳陽(yáng)經(jīng)營(yíng) 得比較好的茶葉專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)之一。 3、梅溪橋農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng) 梅溪橋農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng)位于梅溪橋市場(chǎng)群落腹地，南靠梅溪橋副食品批發(fā)大市場(chǎng)，北接梅 溪橋茶葉批發(fā)大市場(chǎng)，東臨建設(shè)南路，市場(chǎng)總占地面積約5000㎡，共有大小攤位約300余 個(gè)，鋪面產(chǎn)權(quán)屬于岳陽(yáng)市華達(dá)實(shí)業(yè)有限公司，市場(chǎng)主要以經(jīng)營(yíng)批發(fā)農(nóng)貿(mào)、農(nóng)資產(chǎn)品為主 ，市場(chǎng)共設(shè)兩個(gè)大型入口，一個(gè)位于建設(shè)南路梅溪橋茶葉大市場(chǎng)入口往南約30米處，另 一處位于梅溪橋副食品批發(fā)大市場(chǎng)內(nèi)梅溪橋郵政儲(chǔ)蓄所旁邊，但由于通道較窄，進(jìn)出貨 物不是非常方便。 4、梅溪橋文體用品批發(fā)城 梅溪橋文體用品批發(fā)大市場(chǎng)位于梅溪橋副食品批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)，由岳陽(yáng)市新天地房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的新橋大廈的二層，總營(yíng)業(yè)面積近3000㎡，由于經(jīng)營(yíng)的不善現(xiàn)在所有的 鋪位均已停止?fàn)I業(yè)并空置，反而成了許多在梅溪橋副食品批發(fā)大市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶租用的倉(cāng)庫(kù) ，該市場(chǎng)只對(duì)梅溪橋副食品批發(fā)大市場(chǎng)內(nèi)開(kāi)設(shè)了一個(gè)入口，進(jìn)出車(chē)、進(jìn)出貨物都非常的 不方便，雖位居二層，卻沒(méi)有電梯上下，這也算是該市場(chǎng)的一大弊端之一。 5、梅溪橋東大市場(chǎng) 梅溪橋東大市場(chǎng)位于梅溪橋市場(chǎng)群落最東端，東鄰東風(fēng)休閑廣場(chǎng)、青年路小學(xué)，北靠 學(xué)坡，南臨青年西路，西與梅溪橋副食品批發(fā)大市場(chǎng)隔京廣鐵路大動(dòng)脈相望，市場(chǎng)總占 地面積近20000㎡，共有大小鋪位共計(jì)240余個(gè)（首層經(jīng)營(yíng)、二層可居住），寫(xiě)字樓118間 ，倉(cāng)庫(kù)一棟三層共4000余㎡。梅溪橋東大市場(chǎng)由岳陽(yáng)市燃料總公司投資興建，主要經(jīng)營(yíng) 干貨、食雜、土特產(chǎn)品、糖酒副食和日用品等。 6、竹蔭街批發(fā)市場(chǎng) 竹蔭街批發(fā)市場(chǎng)位于梅溪橋市場(chǎng)群落中軸線位置，綿延整條竹蔭街，西與街河口漁具 漁需市場(chǎng)相連，東達(dá)京廣交通大動(dòng)脈，南靠梅溪橋副食品批發(fā)大市場(chǎng)，北臨觀音閣干貨 、茶葉批發(fā)大市場(chǎng)，交通真可謂是四通八達(dá)，竹蔭街批發(fā)市場(chǎng)全長(zhǎng)約300米，共有大小鋪 位近一百個(gè)，主要經(jīng)營(yíng)煙酒、副食、紙品、飲料等類(lèi)別，并且多數(shù)的駐岳陽(yáng)總經(jīng)銷(xiāo)聚集 在竹蔭街批發(fā)大市場(chǎng)，對(duì)整個(gè)岳陽(yáng)的商業(yè)起著至關(guān)重要的龍頭作用，也是樓區(qū)政府創(chuàng)造 稅費(fèi)收入的一個(gè)非常大的市場(chǎng)。 7、觀音閣干貨、茶葉批發(fā)大市場(chǎng) 觀音閣干貨、茶葉批發(fā)大市場(chǎng)位于梅溪橋市場(chǎng)群落最北端，北臨巴陵西路、漢森賓館 ，南與竹蔭街批發(fā)大市場(chǎng)相連，市場(chǎng)內(nèi)又細(xì)分為上觀音閣和下觀音閣。 與竹蔭街批發(fā)大市場(chǎng)一樣，觀音閣批發(fā)大市場(chǎng)也是一個(gè)開(kāi)放式的馬路大市場(chǎng)，全街約 長(zhǎng)400米，主要以經(jīng)營(yíng)干貨、茶葉為主，市場(chǎng)分別對(duì)竹蔭街及巴陵西路開(kāi)設(shè)了一個(gè)進(jìn)出通 道。與巴陵西路相鄰處為上觀音閣，主要以經(jīng)營(yíng)茶葉批發(fā)為主，共有大小鋪位約50余個(gè) ；與竹蔭街相鄰處則為下觀音閣，主要以經(jīng)營(yíng)干貨為主，共有大小鋪位約60余個(gè)。 8、街河口漁具漁需批發(fā)大市場(chǎng) 街河口漁具漁需批發(fā)大市場(chǎng)位于梅溪橋市場(chǎng)群落最西端，西臨聞名全國(guó)的八百里浩瀚 洞庭，南靠天岳山，東與竹蔭街批發(fā)大市場(chǎng)、岳陽(yáng)市商業(yè)大廈購(gòu)物中心隔街相望，北鄰 巴陵西路，可以說(shuō)是一個(gè)天然適合做漁具漁需市場(chǎng)的地方。市場(chǎng)總占地約5000㎡，共有 大小鋪面約55個(gè)，主要經(jīng)營(yíng)漁具漁需產(chǎn)品，而最大的客戶群體就是岳陽(yáng)靠洞庭湖吃飯的 那些漁民。 調(diào)查詳情 本次調(diào)查根據(jù)對(duì)梅溪橋市場(chǎng)初步察看的情況估計(jì)約有1000余戶各類(lèi)商鋪，作為地毯 式調(diào)查按理說(shuō)采樣基數(shù)大致應(yīng)為1000份，但在實(shí)際調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)僅梅溪橋市場(chǎng)內(nèi)的空 置門(mén)面就高達(dá)近180余戶；東大市場(chǎng)也由于影響問(wèn)題不敢大張旗鼓的展開(kāi)，加上時(shí)間關(guān)系 只做了36戶有針對(duì)性的抽樣，好在這個(gè)市場(chǎng)的物業(yè)結(jié)構(gòu)、鋪面租金、管理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)品 種等各項(xiàng)指標(biāo)都相對(duì)比較規(guī)范和統(tǒng)一，相信這36戶抽樣結(jié)果應(yīng)該能比較準(zhǔn)確的反映出真 實(shí)的市場(chǎng)狀況；另外，約有300余戶是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶，與本項(xiàng)目關(guān)聯(lián)不大，最終梅溪 橋市場(chǎng)群落調(diào)查總計(jì)435份；泰和調(diào)查取樣110份。 由于問(wèn)卷設(shè)計(jì)非常詳盡，且其他信息一欄內(nèi)容頗有價(jià)值，被訪人一般很難完整作答 ，本次統(tǒng)計(jì)分析過(guò)程不采用有效問(wèn)卷篩選法，而采用單項(xiàng)有效答題篩選法進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。為 便于閱讀和日后參考，本章節(jié)將采用純表格配簡(jiǎn)單說(shuō)明的方式列舉詳情如下。 基本情況部分： 1. 性別比例 |性別 |男性 |女性 | |數(shù)量 |340 |95 | |所占比例 |78.2% |21.8% | 2. 原籍分布（9人未作答） |原籍 |數(shù)量 |所占比例 | |岳陽(yáng) |148 |34.7% | |岳陽(yáng)周邊地區(qū) |184 |43.2 | |湖南省內(nèi)其他地市 |42 |9.9% | |湖北 |36 |8.5% | |福建 |7 |1.6% | |全國(guó)其他各地區(qū) |9 |2.1% | 此表可看出梅溪橋市場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)戶絕大多數(shù)均為岳陽(yáng)本地或岳陽(yáng)周邊地區(qū)人， 占到了78%，湖南省外的經(jīng)營(yíng)戶加起來(lái)還不到15%，充分說(shuō)明該市場(chǎng)的地域局限性導(dǎo) 致市場(chǎng)的輻射面和影響力都在逐年降低，相比義烏的小商品批發(fā)和株洲的服裝批發(fā) 來(lái)說(shuō)確實(shí)相差太遠(yuǎn)，如何提高市場(chǎng)的地域多樣性也將是新市場(chǎng)能夠可持續(xù)發(fā)展的根 本要素之一。 特別值得注意的是華容、岳陽(yáng)縣兩地的經(jīng)營(yíng)戶在市場(chǎng)中所占比例非常大，據(jù)統(tǒng) 計(jì)，華容人約有80人，岳陽(yáng)縣人約有64人，總共占整個(gè)市場(chǎng)的34%，為什么其他縣 市的經(jīng)營(yíng)戶就這么少呢？與泰和市場(chǎng)中成片的“漣邵幫會(huì)”形成鮮明對(duì)比，其中或許 就蘊(yùn)藏著某些商機(jī)。 3. 現(xiàn)居住狀況（38人未作答） |居住地點(diǎn) |門(mén)面內(nèi) |市場(chǎng)內(nèi) |市場(chǎng)外 | |數(shù)量 |75人 |176人 |146人 | |所占比例 |18...
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