華亭大廈市場(chǎng)可行性研究報(bào)告
華亭大廈市場(chǎng)可行性研究報(bào)告 前言 第一章 項(xiàng)目背景分析 一、經(jīng)濟(jì)背景 二、立地環(huán)境 第二章：蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析 一、03年1季度房地產(chǎn)景氣指數(shù)運(yùn)行狀況 二、蘇州市房地產(chǎn)供給形勢(shì)分析 三、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求形勢(shì)分析 四、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)空置狀況分析 五、目前蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問題分析 六、小結(jié) 3. 蘇州市寫字樓市場(chǎng)調(diào)查 一、寫字樓地理分布特征 二、蘇州市寫字樓物業(yè)的發(fā)展沿革 三、蘇州市租售行情調(diào)查 四、寫字樓的行業(yè)統(tǒng)計(jì)分析 五、主要寫字樓配套情況 六、小結(jié) 第四章：小高層和高層住宅物業(yè)調(diào)查分析 一、小高層和高層物業(yè)發(fā)展沿革及特點(diǎn) 二、在售小高層、高層樓盤調(diào)查分析 1、房型供應(yīng)量分析 2、戶型面積配比分析 3、價(jià)格分析 4、相關(guān)配套比較表 5、客源客層分析 6、小結(jié) 三、精裝修酒店式公寓市場(chǎng)分析 1、現(xiàn)有個(gè)案情況 2、潛在競(jìng)爭(zhēng)性個(gè)案 3、市場(chǎng)分析 4、小結(jié) 第五章：市場(chǎng)存在的問題點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn) 第六章：“華亭大廈”項(xiàng)目SWOT分析 第七章：項(xiàng)目重新定位及規(guī)劃改造建議 一、產(chǎn)品定位 二、市場(chǎng)定位 三、目標(biāo)客戶群定位 四、規(guī)劃改造建議 附件一：寫字樓個(gè)案調(diào)查表 附件二：高層個(gè)案調(diào)查表 前言 宏觀審視，微觀洞查建立市場(chǎng)平臺(tái)，了解市場(chǎng)狀況尊重市場(chǎng)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向 確立市場(chǎng)可行性，鎖定目標(biāo)客源層做好產(chǎn)品規(guī)劃，提高產(chǎn)品力度揚(yáng)長(zhǎng)避短，打擊竟案缺 失知己知彼，力求游刃有余 第一章：項(xiàng)目背景分析 一、經(jīng)濟(jì)背景 蘇州經(jīng)濟(jì)建設(shè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)快速增長(zhǎng)。2002年全市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2080億元，比上 年增長(zhǎng)14.5%；財(cái)政收入290.82億元，比上年增長(zhǎng)38.52%。完成進(jìn)出口總額363.9億 美元，比上年增長(zhǎng)53.8%；全年新增合同外資100.67億美元，實(shí)際利用外資48.14億 美元，分別比上年增長(zhǎng)144. 6%和59.3%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資為810億元，比上年增長(zhǎng)43.4%。 1、GDP運(yùn)行狀況（億元） [pic] 從GDP增長(zhǎng)走勢(shì)折線圖上我們可以看出，從1997年至2002年，蘇州的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值保 持穩(wěn)步快速增長(zhǎng)，年平均增長(zhǎng)率在13%左右，尤其是從2000年開始，增長(zhǎng)更是強(qiáng)勁， 年平均增長(zhǎng)率達(dá)到15.23%，主要原因是隨著蘇州城建力度的加強(qiáng)、投資環(huán)境的不斷 改善，吸引了大量的外資進(jìn)入。 2、財(cái)政收入運(yùn)行狀況（億元） [pic] 從走勢(shì)圖上可以看出，財(cái)政收入絕對(duì)值呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，絕對(duì)值增長(zhǎng)呈逐步加快 的趨勢(shì)。從2000年起，年增長(zhǎng)率都在30%以上。 3、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資(億元) [pic] 由于近幾年蘇州市的城建步伐不斷加快，固定資產(chǎn)投資額呈逐年上升趨勢(shì)，絕 對(duì)值增長(zhǎng)幅度不斷加快。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率從2000年起，呈現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)，增幅不 斷擴(kuò)大，距預(yù)算今年的投資額將達(dá)到1000億元。 4、實(shí)際外資利用（億美元） [pic] 從外資利用絕對(duì)增長(zhǎng)和年增長(zhǎng)走勢(shì)都可以看出，蘇州作為吸引外資最快的城市 ，實(shí)際利用外資增勢(shì)強(qiáng)勁，隨著城建力度的加強(qiáng)、投資環(huán)境的改善、園區(qū)東擴(kuò)和新 區(qū)西擴(kuò)，外資利用走勢(shì)會(huì)更強(qiáng)勁。 5、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 隨著蘇州城市化步伐的加快，從各個(gè)產(chǎn)業(yè)所占比例有著較大的變化，第一產(chǎn)業(yè)逐 漸減少，鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市化步伐變化明顯；第二產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，主要得力于蘇州 招商引資力度的逐漸加大，外資引入對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響明顯；第三產(chǎn)業(yè)比例呈現(xiàn)波 動(dòng)發(fā)展，與第二產(chǎn)業(yè)增幅有著必然的聯(lián)系?？傮w來說，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)良好，預(yù)計(jì)，第一 產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的比例還會(huì)有一定的下降趨勢(shì)，第二產(chǎn)業(yè)還會(huì)有較大的增長(zhǎng)趨勢(shì)。 6、人民生活 |指標(biāo) |單位 |02年 |01年 |00年 |02年比01年增| | | | | | |減% | |在崗職工平均工資 |元 |15819 |13670 |11778 |15.7 | |市區(qū)居民人均可支配收入|元 |10617 |10515 |9274 |1.0 | |市區(qū)居民人均消費(fèi)支出 |元 |7686 |7270 |7027 |5.7 | |城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額 |億元 |1164.33 |936.94 |8036.97|24.3 | 從反映市區(qū)人民生活水平的幾個(gè)指標(biāo)來看，在崗職工平均工資逐年上升，漲幅較 大，平均漲幅在15.88%；人均可支配收入呈逐步上升趨勢(shì)，但02年的漲幅呈現(xiàn)較大 下滑趨勢(shì)，主要原因是基數(shù)較大，但從絕對(duì)值增長(zhǎng)來看，還是比較大的。隨著可支 配收入的增加，人均消費(fèi)支出也呈現(xiàn)較大的增長(zhǎng)，02年比01年增長(zhǎng)5.7%。值得注意 的是，居民儲(chǔ)蓄余額也呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)，02年比01年增長(zhǎng)24.3%，增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收入的 增幅，說明02年雖然一再降息，但拉動(dòng)內(nèi)需的效果并不明顯，原因是未來家庭教育 支出較大，居民消費(fèi)管理比較理性。 二、立地環(huán)境 1、華亭大廈位置簡(jiǎn)圖： 協(xié)和大廈 金門路 名人廣場(chǎng) 華銀大廈 閶 郵政大廈 金州大廈 干 將 路 地稅局 佳福保齡球館 都市E站 地鐵1號(hào)線出入口 煙草大廈 城市之邑 胥 華孚寫字樓 華聯(lián)超市 三 香 路 道 前 街 華亭大廈 工行大廈 施樂花園 勞 動(dòng) 路 商業(yè)銀行 萬(wàn)年橋大街 皇家貴賓俱樂部 路 農(nóng)業(yè)銀行 泰讓橋 胥 江 河 2、地理位置： 華亭大廈位于閶胥路和勞動(dòng)路的交界口，靠近三香路，連接華亭大廈的主干 道是三香路和閶胥路。 3、交通狀況： 三香路是東西走向的主干道，西連新區(qū)、東接城東。三香路今年完成了由四車 道到六車道的擴(kuò)容，改善了由來已久的糟糕路況。 閶胥路是南北走向的一條主干道，機(jī)動(dòng)四車道，車流量很大，北接石路商圈， 向南延伸段過泰讓橋?yàn)楸P門路，連接城南。即將竣工的三香路閶胥路立交，將大 大改善華亭大廈周邊地區(qū)的交通狀況。 華亭大廈南側(cè)的勞動(dòng)路機(jī)動(dòng)車道路寬不過8米，據(jù)了解，勞動(dòng)路將會(huì)拓寬；勞 動(dòng)路南面的老式平房經(jīng)營(yíng)有煙雜店、水果店等，一部分已經(jīng)開始拆遷，預(yù)計(jì)今年 7月底開展全面的拆遷工作。如果勞動(dòng)路拓寬工程如期進(jìn)行，那么華亭大廈的交通 狀況將進(jìn)一步改善。 華亭大廈距離規(guī)劃中的地鐵1號(hào)線有600米左右的距離，是一個(gè)步行可以接受的 距離，軌道交通也是華亭大廈的優(yōu)勢(shì)之一。地鐵1號(hào)線東起園區(qū)管委會(huì)，西至天平 山麓，是連接園區(qū)和新區(qū)的交通干線。 4、公共建設(shè)及配套： 華亭大廈隔閶胥路相望的高層建筑是工商銀行蘇州分行大廈。工行南面是施 樂家園小區(qū)沿街住宅的底層店面，經(jīng)營(yíng)飲食和醫(yī)藥。 華亭大廈東南面是在建的蘇州市城市規(guī)劃展示館。蘇州市城市規(guī)劃展示館是有 蘇州城市建設(shè)發(fā)展有限公司建設(shè)，由蘇州市建筑設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)，由蘇州二建承 建，預(yù)計(jì)2004年底竣工。在建的城市規(guī)劃展示館為現(xiàn)代館，建筑面積9894.11平方 米，地下車庫(kù)面積4000平方米，投資總額已達(dá)1億元以上。附近有華聯(lián)超市、菜市 場(chǎng)、皇家貴賓俱樂部等。 華亭大廈周邊配套情況一覽表 |配套類別 |名稱 | |娛樂設(shè)施 |佳福保齡球館、胥城娛樂總匯、皇家貴賓俱樂部 | |賓館酒店 |雅都大酒店、德隆酒樓、胥城大酒店 | |醫(yī)療衛(wèi)生 |婦幼保健醫(yī)院、蘇州大學(xué)附屬第二醫(yī)院、蘇州市第二人民醫(yī)| | |院 | |學(xué)校 |蘇州市第十六中學(xué) | |超市 |華聯(lián)超市 | |銀行 |工商銀行、商業(yè)銀行、農(nóng)行胥門分理處 | |公園 |本案北側(cè)擬建綠化廣場(chǎng) | |農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) |胥門農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) | 第二章：蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析 一、03年1季度房地產(chǎn)景氣指數(shù)運(yùn)行狀況 （一）、綜合景氣指數(shù)運(yùn)行狀況 [pic] 分析： 1、從整個(gè)走勢(shì)上來看，景氣綜合指數(shù)呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，說明蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體走 勢(shì)良好. 2、2003年1季度房地產(chǎn)景氣狀況上升最快，景氣值達(dá)128.01，比上季度增長(zhǎng)11.5點(diǎn) ，比去年同期提高22.5點(diǎn)，說明1季度房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展強(qiáng)勁，并繼續(xù)呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì) 。 3、從02年4季度開始，由于受到有關(guān)部門出臺(tái)的一系列旨在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、鼓勵(lì) 購(gòu)房消費(fèi)信貸政策等利好因素的刺激，指數(shù)增勢(shì)強(qiáng)勁，走勢(shì)呈近似直線攀升。 4、受央行最近出臺(tái)的消費(fèi)信貸新政策的影響，指數(shù)的走勢(shì)可能有所下滑，這雖然能 在一定程度上能從資金鏈上控制金融風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，但在一定程度上也 可能挫敗市場(chǎng)信心。 （二）、綜合指數(shù)成因分析 |指數(shù)名稱 |指數(shù)值（%） |與上年同期相比 |與上季度相比 | | | |增減（點(diǎn)） |增減（點(diǎn)） | |綜合景氣指數(shù) |128.01 |22.5 |11.50 | |開發(fā)投資指數(shù) |164.74 |50.95 |16.05 | |資金來源指數(shù) |155.07 |53.43 |45.05 | |土地購(gòu)置指數(shù) |117.99 |-6.58 |-30.00 | |土地開發(fā)指數(shù) |105.24 |2.17 |15.75 | |空置面積指數(shù) |109.85 |5.23 |0.72 | |新開工面積指數(shù)|108.75 |4.77 |-6.95 | |竣工面積指數(shù) |116.44 |31.7 |11.50 | |銷售價(jià)格指數(shù) |129.12 |20.07 |20.69 | 分析： 從綜合指數(shù)的8個(gè)分類指數(shù)來看，與去年同期相比景氣水平7升1降、與上季度（ 2002年4季度）相比景氣水平6升2降，綜合景氣運(yùn)行狀況明顯好于去年。 1、房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)：截至3月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成34.28億元，比 上年同期增長(zhǎng)147.86%，繼續(xù)保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這一指標(biāo)也是拉動(dòng)綜合指數(shù)上 升的主要力量。 2、土地購(gòu)置指數(shù)：截至3月份，該分類指數(shù)值為117.99點(diǎn)，比上年同期、上季度均有 明顯下降，說明土地購(gòu)置指數(shù)有回落趨勢(shì)，主要原因是受到國(guó)土資源局下發(fā)的“清 理園區(qū)用地、加強(qiáng)供應(yīng)調(diào)控”這一政策的影響。 3、空置面積分類指數(shù)：截至3月份，該分類指數(shù)為109.85，呈現(xiàn)緩慢上升態(tài)勢(shì)，但 相對(duì)于施工面積分類指數(shù)的增幅而言，蘇州商品房空置面積正逐月減少。1季度， 全市商品房空置面積為106.08萬(wàn)平方米，比上年同期減少37.1%，這正是由于目前 蘇州房市相當(dāng)火爆，消化了大量的空置面積。 4、新開工面積分類指數(shù)：截至3月份，全市新開工各類商品房面積234.82萬(wàn)平方米， 同比增長(zhǎng)75.45%。該分類指數(shù)為108.75，比上季度回落6.95點(diǎn)，比去年同期略有提 高，這也說明，蘇州房地產(chǎn)業(yè)仍然有很強(qiáng)的發(fā)展后勁。 5、竣工面積分類指數(shù)：自從2002年第2季度以來，該分類指數(shù)一直運(yùn)行在高位，目前 為116.44，比去年同期提高31.7點(diǎn)、比上季度提高11.5點(diǎn)，說明隨著房地產(chǎn)投資進(jìn) 度的加快，商品房的供給呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，現(xiàn)房緊張的狀況將得到一定的緩解。 6、商品房銷售價(jià)格分類指數(shù)：1季度，全市商品房實(shí)際銷售均價(jià)為2412元/平方米， 其中住宅均價(jià)為2245元/平方米，分別比上年同期增長(zhǎng)34.45%、32.37%。該分類指 數(shù)的穩(wěn)步上升，也有效的促進(jìn)了綜合景氣指數(shù)的上升。但我們也應(yīng)該看到，價(jià)格的 大幅上揚(yáng)，必然會(huì)縮小市場(chǎng)需求面，給樓市帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的 健康良性發(fā)展。 二、蘇州市房地產(chǎn)供給形勢(shì)分析 （一）、蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅供應(yīng)形勢(shì)分析 1、住宅市場(chǎng)供應(yīng)總形勢(shì) 2002年，全市住宅施工面積為1238.06萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)79.21%；新開 工面積為846.58萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)102.61%；竣工面積464.94萬(wàn)平方米，比 上年增長(zhǎng)20.37%。施工面積和新開工面積都有非常大的增長(zhǎng)，漲幅都在79%以上 ，竣工面積的漲幅比較小，僅為20.37%，隨著工程進(jìn)度的進(jìn)展和投資力度的加 強(qiáng)，2003年現(xiàn)房供應(yīng)量將大大增加，購(gòu)房難的供求矛盾有望得到進(jìn)一步的緩解 。 其中古城區(qū)住宅開發(fā)的施工面積為157.64萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)56.27%， ；新開工面積為95.84萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)63.48%；竣工面積為59.83萬(wàn)平方 米，比上年增長(zhǎng)6.24%，可以看出，施工面積和新開工面積都有較大的增長(zhǎng)，漲 幅都在60%左右，但竣工面積的漲幅比較小，僅為6.24%。 2、蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅供應(yīng)特點(diǎn) ①.房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)迅速 2002年的蘇州樓市在有關(guān)部門出臺(tái)的一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、鼓勵(lì)住房消 費(fèi)信貸政策的推動(dòng)下，全市房地產(chǎn)開發(fā)、投資繼續(xù)保持較高的增長(zhǎng)幅度，全年 房地產(chǎn)投資首次突破百億元大關(guān)，達(dá)107.34億元，其中住宅共完成投資額為86 .14億元，比上年增長(zhǎng)53.5%。古城區(qū)共完成投資15.92億元，占全市住宅總投資 的18.48%，比上年增長(zhǎng)36.41%，對(duì)推動(dòng)蘇州地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了積極的作用 。 ②.高檔住宅供應(yīng)量增長(zhǎng)明顯 2002年，蘇州市區(qū)高檔住宅（高檔公寓和別墅）共完成投資7.08億...
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