可行性方案
房產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告內(nèi)容 可行性研究應(yīng)包括以下內(nèi)容： 項(xiàng)目決策背景及摘要 一、外部環(huán)境 1. 城市發(fā)展規(guī)劃與土地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響，如：交通系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城 市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等； 2. 土地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。項(xiàng)目淵源， 特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政 府重點(diǎn)工程等； 二、內(nèi)部因素 1. 項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中 的地位（是否核心項(xiàng)目）； 2. 公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、 降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用； 3. 從公司未來(lái)的利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義； 第一部分：項(xiàng)目概況 1. 土地位置 土地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置 。 附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出土地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如 市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公 /商務(wù)/政府的關(guān)系）。 2. 土地現(xiàn)狀 1. 四至范圍； 2. 地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較； 3. 地面現(xiàn)狀，包括土地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開(kāi)發(fā) 有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積； 4. 地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開(kāi)工狀 況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響； 5. 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等， 地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 6. 土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因 素分割土地； 7. 地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)； 地形地貌圖，主要反映土地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下?tīng)顩r圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。 3. 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 （一）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 1. 交通狀況 1. 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車(chē)區(qū)間等； 2. 土地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決； 3. 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的 工程。 附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來(lái)規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)； 2. 教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。 3. 醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平 4. 大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng) 5. 文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施 6. 公園 7. 銀行 8. 郵局 9. 其他 附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。 （二）土地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 4. 項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒(méi)有的可以不寫(xiě)） 1. 治安情況 2. 空氣狀況 3. 噪聲情況 4. 污染情況（化工廠、河流湖泊污染等） 5. 危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等） 6. 周邊景觀 7. 風(fēng)水情況 8. 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、 購(gòu)物中心/超市的建設(shè)等。 9. 其他 5. 大市政配套（都要說(shuō)明距土地距離、成本、接入的可能性） 1. 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與土地的關(guān)系（影響）。 2. 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。 3. 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。 4. 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距土地距離、涉及線路成本 等。 5. 永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距土地距離、涉及線路成本等。 6. 燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距土地距離、接口位置。 7. 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距土地距離、接口位置。 附圖：說(shuō)明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來(lái)規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況 。 6. 規(guī)劃控制要點(diǎn) 1. 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 2. 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積 3. 綜合容積率、住宅容積率 4. 建筑密度 5. 控高 6. 綠化率 7. 其他 7. 土地價(jià)格 土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說(shuō)明代征地價(jià)格。根據(jù)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、 樓面地價(jià)。 8. 土地升值潛力初步評(píng)估。 從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來(lái)發(fā) 展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。 近幾年與本案相臨地塊的土地價(jià)格比較分析。 9. 立即開(kāi)發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析 第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 1. 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀 1. 土地所有權(quán)歸屬 2. 土地使用權(quán)歸屬 3. 土地的他項(xiàng)權(quán)力（如抵押權(quán)） 4. 土地的用途 5. 有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件（寫(xiě)明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引） 2. 計(jì)劃手續(xù) 1. 項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng) 2. 立項(xiàng)主體是否能夠變更 3. 立項(xiàng)變更條件和時(shí)間 4、有關(guān)立項(xiàng)的政府文件（寫(xiě)明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引） 3. 規(guī)劃手續(xù) 1、規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬 2、規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬 3、規(guī)劃用地用途 4、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件（寫(xiě)明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引 ） 4. 土地手續(xù) 1. 征地批文 2. 土地使用權(quán)出讓合同 3. 拆遷安置補(bǔ)償 4. 有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件（寫(xiě)明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引） 5. 項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估 1. 取得土地使用權(quán)的程序描述 2. 取得土地使用權(quán)需要的工作日 3. 取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件 4. 取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決） 6. 項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評(píng)估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫(xiě)） 1. 土地性質(zhì)變更的程序描述和理由 2. 土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙 3. 土地性質(zhì)變更需要的工作日 7. 政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 政府資源利用的評(píng)估： 1. 當(dāng)?shù)卣畬?duì)外來(lái)投資的態(tài)度； 2. 當(dāng)?shù)卣毮懿块T(mén)的辦事作風(fēng)； 3. 當(dāng)?shù)卣畬?duì)該項(xiàng)目的關(guān)注程度； 4. 地塊周邊已有開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目成敗的政府因素； 5. 與政府合作關(guān)系。 政策變更對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響： 1. 城市規(guī)劃限制或更改； 2. 突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開(kāi)發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無(wú)法完成、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期 間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。 二、合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 1. 合作方基本情況： 合作方名稱，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級(jí)、履約能力、注冊(cè)資本、特殊背景等。 2. 合作方式： 1. 合作方式描述 例如：一次性買(mǎi)斷土地、建后分房（面積）、建后分銷(xiāo)售收入、建后分利潤(rùn)、 共同設(shè)立公司等。 2. 選擇合作方式的主要原因 3. 主要合作條件 雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述，包括但不限于： 1. 報(bào)批報(bào)建手續(xù)辦理 2. 拆遷安置補(bǔ)償 3. 付款內(nèi)容和條件 4. 交地標(biāo)準(zhǔn) 除直接從政府出讓土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對(duì)分房、 分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。 4. 合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估： 1. 通過(guò)其他相關(guān)渠道了解項(xiàng)目背景資料：如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、曾經(jīng)或正在洽談的 公司； 2. 土地使用年限； 3. 土地權(quán)屬有無(wú)瑕疵，抵押或其他的法律糾紛； 4. 土地方的信用； 5. 付款進(jìn)度及與土地出讓（轉(zhuǎn)讓、合作開(kāi)發(fā)）土地手續(xù)的配合； 6. 其他與合作方式相關(guān)的當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)。 三、總體評(píng)價(jià) 對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約合 同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不 利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響等。 第三部分：市場(chǎng)分析 1. 區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況 1. 區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述 □ 形成時(shí)間 □ 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 □ 購(gòu)買(mǎi)人群變化 2. 區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近3-5年） □ 開(kāi)工量/竣工量 □ 銷(xiāo)售量/供需比 □ 平均售價(jià) 3. 區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì) 2. 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 1. 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 2. 各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 □ 平均售價(jià) □ 開(kāi)發(fā)規(guī)模 □ 產(chǎn)品形式 □ 平均消化率 □ 平均容積率 □ 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征 3. 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況 附圖：項(xiàng)目周邊樓盤(pán)個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)還要配置現(xiàn) 場(chǎng)圖片。 4. 未來(lái)2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型 5. 分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn) 6. 結(jié)論： □ 區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì) □ 本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及總價(jià)控制 □ 本案在區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)潛力 □ 本案在開(kāi)發(fā)中的營(yíng)銷(xiāo)焦點(diǎn)問(wèn)題 3. 區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究和市場(chǎng)定位 1. 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市 的趨勢(shì)特征上） 2. 本案目標(biāo)人群特征：區(qū)域來(lái)源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購(gòu)買(mǎi)方式和主要的關(guān)注點(diǎn) 、訴求點(diǎn)。 3. 確定目標(biāo)客戶 4. 市場(chǎng)定位 4. 整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素 產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長(zhǎng)狀況、市場(chǎng)容量、消費(fèi)者特征等。 5. 產(chǎn)品定位及建議 戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。 第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析 一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 1. 既定容積率、建筑密度和配套公建面積時(shí)，按照樓層完全平均及多層、小高層、高層 不同比例分配的假設(shè)情況，進(jìn)行最基本的建筑排列（不同假設(shè)情況下，對(duì)應(yīng)的建設(shè) 周期計(jì)劃、成本估算、銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)及經(jīng)濟(jì)效益分析，要在本指引第五、六部分體 現(xiàn)）。 2. 容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不完全確定時(shí)，我司最理想的數(shù)據(jù)和基于本數(shù) 據(jù)設(shè)計(jì)的面積分布圖、層數(shù)分布比例（不同數(shù)據(jù)選擇對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益分析在本指引 第六部分體現(xiàn)）。 3. 有強(qiáng)烈個(gè)性的地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等）對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 的影響程度及對(duì)應(yīng)的設(shè)計(jì)思路（該思路對(duì)應(yīng)的成本估算要在本指引第六部分體現(xiàn)） 。 4. 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、 空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。 5. 市政配套設(shè)施對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供 水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)狻?供熱及生活熱水等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。 6. 周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開(kāi)通業(yè)主班車(chē)有 關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購(gòu)物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂(lè)公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī) 院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念 1. 設(shè)計(jì)概念：表現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計(jì)主題。 2. 技術(shù)概念：計(jì)劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系。 3. 可持續(xù)發(fā)展概念：對(duì)項(xiàng)目分期發(fā)展的設(shè)想、對(duì)營(yíng)造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、對(duì)產(chǎn)品差 異性的考慮。 第五部分：工程及銷(xiāo)售計(jì)劃 1. 截至項(xiàng)目施工、取得銷(xiāo)售許可證，報(bào)批報(bào)建分別需要的工作日。 2. 工程計(jì)劃：開(kāi)竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開(kāi)工面積、開(kāi)竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市 場(chǎng)的占有率。（按季列示） 3. 銷(xiāo)售計(jì)劃：各期銷(xiāo)售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售各期的市場(chǎng)占有率，銷(xiāo)售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的 可行性分析。（按季列示） 第六部分：投資收益分析 1. 成本預(yù)測(cè) 說(shuō)明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積 ，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅）等。并參 照下面表格：（在指標(biāo)不確定或多個(gè)可選擇時(shí)，要將不同測(cè)算假設(shè)下的成本測(cè)算，分別 列示。） |項(xiàng) 目 |投資總額（萬(wàn)元）|單位成本（元/m2 | | | |） | |土地獲得價(jià)款 | | | |開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) | | | |主體建筑工程費(fèi) | | | |主體安裝工程費(fèi) | | | |社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) | | | |園林環(huán)境費(fèi) | | | |配套設(shè)施費(fèi) | | | |開(kāi)發(fā)間接費(fèi) | | | |開(kāi)發(fā)成本合計(jì) | | | |管理費(fèi)用 | | | |銷(xiāo)售費(fèi)用 | | ...
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