廣州保利花園2005全年策劃方案
保利花園2005年全年策劃推廣案 廣州置業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 二零零五年二月 目 錄 一、廣州市場(chǎng)情況分析 4 1.1廣州市場(chǎng)分析 4 1.1.1廣州宏觀經(jīng)濟(jì)分析 4 1.1.2房地產(chǎn)投資狀況分析 7 1.1.3政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)的影響 9 1.1.4影響房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的主要經(jīng)濟(jì)因素 15 1.1.5熱點(diǎn)區(qū)域分析 17 1.2海珠區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 23 1.2.1海珠區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析 23 1.2.2影響海珠區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的因素 26 1.2.3區(qū)域板塊分析 28 二、項(xiàng)目分析（SWOT） 36 2.1項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 36 2.2項(xiàng)目劣勢(shì) 38 2.3項(xiàng)目存在的機(jī)會(huì) 39 2.4項(xiàng)目面臨的威脅 40 三、零五年度推廣策略 42 3.1市場(chǎng)狀況分析 42 3.2項(xiàng)目現(xiàn)有情況分析 43 3.2項(xiàng)目推廣目標(biāo) 44 3.3下年度推廣策略 44 3.4下年度推廣主題分述 46 四、項(xiàng)目定位 47 4.1目標(biāo)客戶群定位 47 4.2價(jià)格定位 50 4.2.1價(jià)格定位考慮因素 50 4.2.2價(jià)格定位思路 51 4.2.3定價(jià)準(zhǔn)則 53 4.2.4各棟的定價(jià)建議 53 4.2.5預(yù)計(jì)回收資金額 59 五、各階段推廣計(jì)劃 60 5.1第一階段：3--5月推廣計(jì)劃 60 5.1.1階段市場(chǎng)狀況預(yù)測(cè) 60 5.1.2階段推廣計(jì)劃 61 5.1.3推售單位 62 5.1.4銷售建議 63 5.1.5廣告計(jì)劃及炒作安排 63 5.1.6現(xiàn)場(chǎng)包裝要求 66 5.1.7銷售情況預(yù)測(cè) 66 5.2第二階段：6—8月推廣計(jì)劃 68 5.2.1階段市場(chǎng)情況分析 68 5.2.2階段推廣計(jì)劃 69 5.2.3推售單位 69 5.2.4銷售手法 70 5.2.5廣告計(jì)劃及炒作安排 71 5.2.6現(xiàn)場(chǎng)包裝要求 72 5.2.7銷售情況預(yù)測(cè) 72 5.3第三階段：9—10月推廣計(jì)劃 74 5.3.1階段市場(chǎng)情況分析 74 5.3.2階段推廣計(jì)劃 75 5.3.3推售單位 75 5.3.4銷售手法 76 5.3.5廣告計(jì)劃及炒作安排 76 5.3.6現(xiàn)場(chǎng)包裝要求 77 5.3.7銷售情況預(yù)測(cè) 77 5.4第四階段：11—12月推廣計(jì)劃 79 5.4.1階段市場(chǎng)情況分析 79 5.4.2階段推廣計(jì)劃 79 5.4.3推售單位 80 5.4.4銷售手法 80 5.4.5廣告計(jì)劃及炒作安排 80 5.4.6現(xiàn)場(chǎng)包裝要求 81 5.4.7銷售情況預(yù)測(cè) 82 階段推廣小結(jié) 84 附錄 86 一、廣州市場(chǎng)情況分析 1.1廣州市場(chǎng)分析 1.1.1廣州宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ■ 廣州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速、健康發(fā)展 [pic] 2004年廣州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持快速、穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。工業(yè)生產(chǎn)總產(chǎn)值 持續(xù)增長(zhǎng)，1—11月每月的同比增長(zhǎng)率都保持在12%以上，顯示廣州經(jīng)濟(jì)仍然 向健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。在這樣的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā) 展。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)所需的原材料如：鋼材、水泥等，均需要依靠工業(yè)產(chǎn) 業(yè)的供給，工業(yè)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為房地產(chǎn)開發(fā)打下了穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 ■ 固定資產(chǎn)投資狀況分析 [pic] 廣州2004年上半年，固定資產(chǎn)投資迅速增長(zhǎng)，為了防止經(jīng)濟(jì)過熱，國(guó) 家實(shí)行宏觀經(jīng)濟(jì)措施，隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控作用的顯現(xiàn)，下半年經(jīng)濟(jì)呈 現(xiàn)出平穩(wěn)增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭。 廣州1- 11月累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資975.60億元，比上年同期增長(zhǎng)22.8%，比1- 10月累計(jì)增速提高了1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，全市基本建設(shè)投資增速回升，累 計(jì)完成投資487.81億元，比上年同期增長(zhǎng)48.7%，比1- 10月累計(jì)增速回升了1.1個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資360.05億元，增長(zhǎng) 10.9%。 固定資產(chǎn)投資健康發(fā)展，政府加大了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，進(jìn)一 步完善城市建設(shè)，使廣州市的整體環(huán)境不斷改善，有利于招商引資以促進(jìn) 廣州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 |置業(yè)觀點(diǎn)：基礎(chǔ)配套及房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)必然推動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)| |展 | ■ 居民收入及消費(fèi)需求分析 [pic] 社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速提高。1- 11月累計(jì)，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為1517.11億元，比上年同期增長(zhǎng)12. 2%；其中貿(mào)易業(yè)增長(zhǎng)13.8%，餐飲業(yè)增長(zhǎng)7.1%。11月份全市商品銷售總額為 491.80億元，比上年同月增長(zhǎng)30.5%，增幅比上月提高8.9個(gè)百分點(diǎn)。1- 11月累計(jì)實(shí)現(xiàn)商品銷售總額為4625.72億元，比上年同期增長(zhǎng)21.0%。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長(zhǎng)，從側(cè)面反映市民手中可支配的資金持續(xù) 上漲，購(gòu)買能力不斷提高，為房地產(chǎn)消費(fèi)提供厚實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 1.1.2房地產(chǎn)投資狀況分析 ■ 商品房成交持續(xù)活躍 面積單位：萬(wàn)平方米　金額單位：億元 |　 |第一季度|同比增長(zhǎng)|第二季度|同比增長(zhǎng)|第三季度|同比增長(zhǎng)| |其中：八區(qū) |78.58 |17.21% |180.45 |30.38% |169.29 |-33.39% | |全市預(yù)售商品房成交登記面 |298 |44.93% |295.95 |24.39% |259.61 |-0.15% | |積 | | | | | | | |其中：八區(qū) |207.18 |49.56% |194.5 |24.36% |177.29 |7.10% | |全市預(yù)售商品房成交登記金 |141.15 |49.98% |145.96 |36.07% |134.49 |15.09% | |額 | | | | | | | |其中：八區(qū) |113.83 |53.93% |111.7 |38.98% |106.52 |19.95% | |全市二手樓成交登記面積 |152.09 |38.68% |212.94 |37.77% |240.75 |42.24% | |其中：八區(qū) |113.5 |33.73% |147.23 |35.00% |174.72 |39.26% | |全市二手樓成交登記金額 |43.95 |40.42% |58.43 |36.55% |64.87 |44.99% | |其中：八區(qū) |36.77 |31.23% |45.86 |26.51% |52.33 |38.95% | 經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好、居民收入增加、住宅需求的增加，使全市保持在 較高的成交水平，最高接近300萬(wàn)㎡，二手銷量不斷放大，二手市場(chǎng)已經(jīng)占 整體市場(chǎng)接近40%。 ■ 商品房成交價(jià)格上升 商品房的成交均價(jià)比去年同期和上一季度均有不同程度的上升。從環(huán) 比數(shù)據(jù)看，高層住宅均價(jià)升幅不大，第三季度十區(qū)和原八區(qū)高層住宅的均 價(jià)分別比第二季度上升了2.90%和3.74%。原八區(qū)多層住宅成交價(jià)今年以來(lái) 同比呈現(xiàn)較大升幅，第三季度均價(jià)比第二季度又上升了13.59%，除了樓價(jià) 穩(wěn)步回升因素外，也有部分價(jià)格較高區(qū)域成交量激增的因素，如天河區(qū)， 第三季度多層住宅成交3.52萬(wàn)平方米，比第二季度增加126.19%，另外，該 區(qū)有部分別墅（第三季度約8900平方米，如珠江別墅、匯景新城別墅等） 的成交價(jià)納入了多層住宅成交價(jià)統(tǒng)計(jì)，也在一定程度上拉高了多層住宅整 體成交均價(jià)。 1.1.3政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)的影響 政府政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的來(lái)講，具有重大的指導(dǎo)意義，對(duì)房地產(chǎn) 開發(fā)起到重要的作用。政策法規(guī)的調(diào)整和完善，將更有利于房地產(chǎn)向更健 康的方向發(fā)展。 ■ 金融政策 o 銀監(jiān)會(huì)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》的出臺(tái) 銀監(jiān)會(huì)于2004年9月2日再對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開出全面慎貸令——《商業(yè)銀行房地 產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》?！吨敢穬?nèi)容包括：
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