漢陽(yáng)大道140號(hào)地塊土地價(jià)值分析及市場(chǎng)前景研究
漢陽(yáng)大道140號(hào)地塊土地 價(jià)值分析及市場(chǎng)前景研究 二00三年8月 武漢橋建集團(tuán)企劃部和營(yíng)銷(xiāo)部共同實(shí)施 漢陽(yáng)大道140號(hào)地塊土地價(jià)值分析及市場(chǎng)前景研究 1. 總說(shuō)明 1. 目的 為平抑土地拍賣(mài)制度所帶來(lái)的房?jī)r(jià)上揚(yáng)，武漢市土地拍賣(mài)中心近期加大了拍賣(mài) 土地供應(yīng)量。根據(jù)公司土地儲(chǔ)備計(jì)劃，以及公司高層對(duì)掛牌土地的初步了解，特 委托企劃部和營(yíng)銷(xiāo)部對(duì)漢陽(yáng)大道140號(hào)地塊做更深入的調(diào)查論證，以便充分認(rèn)識(shí)其 土地價(jià)值（包括商業(yè)價(jià)值和住宅價(jià)值），并為公司是否參與競(jìng)拍提供基本決策依 據(jù)。 2. 主要方法 由于時(shí)間較緊，本次調(diào)查對(duì)全國(guó)現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)和武昌、漢口的高檔住宅部分的 調(diào)查采用網(wǎng)絡(luò)方式，沒(méi)有一一去現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；對(duì)漢陽(yáng)規(guī)劃方面的資料在查閱相關(guān)部 分電子政務(wù)網(wǎng)外，也查詢(xún)了相關(guān)統(tǒng)計(jì)年鑒，未去相關(guān)部門(mén)咨詢(xún)；針對(duì)住宅部分， 僅對(duì)漢陽(yáng)現(xiàn)有部分可能競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手做現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和咨詢(xún)，針對(duì)商業(yè)部分，僅對(duì)武漢代 表性的大型商場(chǎng)做了現(xiàn)場(chǎng)觀察，對(duì)漢陽(yáng)大道和鸚鵡大道的商業(yè)氣氛做了親身感受 ，沒(méi)有詳細(xì)統(tǒng)計(jì)人流和調(diào)查其經(jīng)營(yíng)效益；針對(duì)漢陽(yáng)居民的消費(fèi)習(xí)慣問(wèn)題，只在調(diào) 查過(guò)程中對(duì)了少量口頭調(diào)查，沒(méi)有進(jìn)行正規(guī)抽樣和書(shū)面調(diào)查。調(diào)查及討論時(shí)間共 5天。 3. 調(diào)查和討論人員 李厚甫、馬婕、張國(guó)良、郭華梁、周小靖 2. 武漢市房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì) 1. 政策動(dòng)向 1. 土地拍賣(mài)和貸款限制制度將拉動(dòng)房?jī)r(jià)穩(wěn)步、漸進(jìn)上揚(yáng)。這兩年政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng) 一直處于不斷的規(guī)范過(guò)程中，土地拍賣(mài)制度的實(shí)施和貸款限制制度的推出均刺 激武漢市的房?jī)r(jià)加速度上揚(yáng)，但由于開(kāi)發(fā)商原有儲(chǔ)備用地還有一定存量，這種 房?jī)r(jià)的上漲是漸進(jìn)式，不是飛躍式的。 2. 城市、城郊平衡發(fā)展的城市發(fā)展模式正在形成。在居住郊區(qū)化口號(hào)流行2年之后， 政府開(kāi)始關(guān)注城市“空心化”現(xiàn)象，加大了舊城改造的力度，成片區(qū)、成規(guī)模的 舊城改造正在形成，城市、城郊平衡發(fā)展的城市發(fā)展模式正在形成。 3. 政府對(duì)高檔房地產(chǎn)的控制力度將加強(qiáng)。由于房地產(chǎn)價(jià)格的上漲速度已經(jīng)超過(guò)老百 姓消費(fèi)能力的上漲速度，經(jīng)濟(jì)界已經(jīng)出現(xiàn)“泡沫”和“非泡沫”的兩種爭(zhēng)論，但從 政府政策導(dǎo)向看來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)的整體調(diào)控力度在加強(qiáng)，特別是高檔項(xiàng)目面臨的 壓力將增加。 4. 經(jīng)濟(jì)適用房在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的地位暫時(shí)不可動(dòng)搖。為了滿(mǎn)足大多數(shù)工薪階層的購(gòu) 房需求，在不斷推行土地市場(chǎng)化的同時(shí)，建設(shè)部也一再?gòu)?qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā) 比例必須達(dá)到年開(kāi)發(fā)總量的30％，其對(duì)高檔房?jī)r(jià)的沖擊和平抑作用不可低估。 2. 經(jīng)濟(jì)狀況（以下數(shù)據(jù)資料，均來(lái)自武漢市2002年統(tǒng)計(jì)年鑒） 1. 國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)消費(fèi)步入平穩(wěn)期。自2000年起，武漢市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn) 總值就已經(jīng)超過(guò)2000美元，并保持每年8％的增長(zhǎng)速度，經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為這將是一 個(gè)城市房地產(chǎn)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，也是萬(wàn)科看好武漢發(fā)展前景的 原因之一。此外，從中國(guó)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市近兩年的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r和國(guó)民收入 的對(duì)比狀況看，一旦一個(gè)城市的房地產(chǎn)消費(fèi)熱情被調(diào)動(dòng)起來(lái)，其房地產(chǎn)發(fā)展速 度將超過(guò)收入增長(zhǎng)速度（有人說(shuō)是泡沫，事實(shí)上是收入高速增長(zhǎng)的高收入階層 的推動(dòng)作用）。 2. 城鎮(zhèn)居民消費(fèi)由生存型向享受型轉(zhuǎn)型。武漢市城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增加，購(gòu) 買(mǎi)力旺盛，恩格爾系數(shù)呈下降趨勢(shì)，它說(shuō)明居民生存型消費(fèi)期結(jié)束，小康舒適 、享受型消費(fèi)趨勢(shì)凸顯，而住宅消費(fèi)自然會(huì)成上升趨勢(shì)。 3. 在居民總體收入水平增長(zhǎng)的同時(shí)，不同家庭之間的收入差距呈擴(kuò)大趨勢(shì)。統(tǒng)計(jì)年 鑒稱(chēng)，武漢城區(qū)10％的最高收入家庭，其人均可支配收入增長(zhǎng)速度超過(guò)20％， 其恩格爾系數(shù)僅為0.231,而10％的最低收入家庭，其人均可支配收入的增長(zhǎng)速 度只有3％，其恩格爾系數(shù)高達(dá)0.555。財(cái)富的集中將促進(jìn)二次住房消費(fèi)比例的 加大，也為高素質(zhì)樓盤(pán)的銷(xiāo)售帶來(lái)市場(chǎng)。 |項(xiàng)目指標(biāo) |1999年 |2000年 |2001年 | | |數(shù) 量 |構(gòu)成 % |數(shù) 量 | |人均年可支配收入（ |7091 |7658 |9080 | |元） | | | | |人均年實(shí)際支出（元 | | | | |） | | | | |人均年消費(fèi)性支出（ |8030 | |9355 | |9995 | | |元） | | | | | | | |其中年均生活費(fèi)支出 |5453 | |6072 | |6336 | | |（元） | | | | | | | |恩格爾系數(shù) | |0.665 | |0.649 | |0.634 | |人均儲(chǔ)蓄余額（元） |12378 | |14090 | | | | 3. 房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域狀況對(duì)比 1. 武漢各區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展有不平衡性。從2001年武漢市的住房銷(xiāo)售情況看，漢陽(yáng)地 區(qū)在市內(nèi)8區(qū)中排行第五，但從漢口、武昌、漢陽(yáng)的大區(qū)劃角度看，漢陽(yáng)的銷(xiāo)售 量是并不高。 單位：萬(wàn)平米 |區(qū)域 |預(yù)售住宅面 |現(xiàn)房銷(xiāo)售面積 |合計(jì) |百分比 | | |積 | | | | |江岸區(qū) |34.9 |51.24 |86.14 |17.36% | |江漢區(qū) |8.02 |74.87 |82.89 |16.71% | |喬口區(qū) |3.58 |29.73 |33.31 |6.72% | |漢陽(yáng)區(qū) |9.33 |44.28 |53.61 |10.81% | |武昌區(qū) |21.68 |82.35 |104.03 |20.98% | |洪山區(qū) |9.47 |47.23 |56.7 |11.43% | |青山區(qū) |4.36 |27.23 |31.59 |6.36% | |東西湖區(qū) |7.16 |40.67 |47.83 |9.64% | |總計(jì) |98.49 |397.46 |495.95 |100％ | 2. 房?jī)r(jià)與武漢市民的購(gòu)房熱情同步上漲。從房?jī)r(jià)上漲速度看，武漢市2000年底的綜 合平均價(jià)為2000元/平米，2001年底的綜合房?jī)r(jià)為2100元/平米，相對(duì)上年度上 漲100元/平米；2003年年中的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為2300元/平米，相對(duì)上年度上漲200元 /平米。在房?jī)r(jià)加速度上漲的情況下，銷(xiāo)售量也同樣一年比一年增加數(shù)十萬(wàn)平米 ，可見(jiàn)武漢市民的購(gòu)房潛力和熱情依然充足。 3. 漢陽(yáng)板塊房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及前景 1. 現(xiàn)狀 1. 地理位置：漢陽(yáng)地區(qū)不到100平方公里內(nèi)攜兩江而藏7湖，6橋飛架南北而連通武 昌文化區(qū)和漢口商業(yè)區(qū)，交通非常方便，從地理位置上來(lái)看非常適合發(fā)展為為 武漢的居住區(qū)。 2. 人口狀況：從下表可以看出，漢陽(yáng)區(qū)的人口不到40萬(wàn)，不及漢口的一個(gè)區(qū)，更不 及武昌區(qū)的一半，本地人口相對(duì)不足，使?jié)h陽(yáng)地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展不可能僅定位 于漢陽(yáng)的消費(fèi)群體，而必須吸引漢口和武昌人口的跟進(jìn)。 3. 規(guī)劃布局：漢陽(yáng)的人口密度相對(duì)漢口和武昌來(lái)說(shuō)也是最稀少的，其中工業(yè)廠區(qū)占 了大量用地，老城區(qū)集中于漢陽(yáng)大道和鸚鵡大道兩側(cè)，新區(qū)主要集中于四新地 區(qū)和沌口經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，和老城區(qū)連接成一個(gè)“C”型。從房地產(chǎn)發(fā)展角度看，其 老城區(qū)改造和新區(qū)拓展的空間都比較大。 |城(郊)區(qū) |土地面積 |人口密度 |1999 | | |(平方公里|(人/平方公 | | | |) |里) | | | | | |戶(hù)數(shù)(戶(hù)) |年末人口（人） | |總計(jì) |8467.11 |874 |2087144 |7401993 | |江岸區(qū) |64.24 |9648 |197839 |619800 | |江漢區(qū) |33.43 |13663 |142104 |456767 | |橋口區(qū) |46.40 |11441 |170330 |530866 | |漢陽(yáng)區(qū) |91.50 |4169 |120524 |381475 | |武昌區(qū) |81.22 |10292 |244977 |835886 | |青山區(qū) |45.13 |9424 |116943 |425301 | |洪山區(qū) |501.70 |1191 |137053 |597731 | 4. 交通條件：從漢陽(yáng)內(nèi)部的交通體系看，其主要公汽線路集中于漢陽(yáng)大道和鸚鵡大 道等主干道，各支道交通便利狀況一般；從區(qū)域之間的交通看，其和漢口有四 座橋梁連接，和武昌僅有兩橋，且有一座在中環(huán)線，從交通網(wǎng)絡(luò)上看，漢陽(yáng)目 前和漢口的聯(lián)系似乎更加緊密一些。 5. 配套狀況：由于過(guò)去定位于工業(yè)區(qū)，漢陽(yáng)各種基本的生活配套雖然都有，但相對(duì) 于漢口和武昌來(lái)說(shuō)，其數(shù)量、規(guī)模和檔次仍然有相當(dāng)大的差距，特別是其商業(yè) 氛圍主要集中于漢陽(yáng)大道鐘家村到七里廟段和鸚鵡大道鐘家村到腰路堤段，其 他大型娛樂(lè)設(shè)施也顯不足，很難和繁華的漢口相比，這些因素在某種程度上也 制約著漢陽(yáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)檔次。 6. 自然環(huán)境：在中環(huán)線以?xún)?nèi)，漢陽(yáng)的湖泊資源比漢口和武昌要多，但由于原來(lái)的是 工業(yè)區(qū)，水源污染嚴(yán)重，目前正處于整治階；漢陽(yáng)大道的黑色化工程正在緊張 進(jìn)行，街面美化工作將有所改觀，但沿街門(mén)面的包裝不夠，商業(yè)氣氛不夠濃厚 ，沿街的住宅均是火柴盒式的舊房子，天際線和色彩都比較單調(diào)，目前還很難 和時(shí)尚、繁華的大都市相提并論，故有“大縣城”的別名。 7. 人文環(huán)境：在武漢三區(qū)中，漢陽(yáng)的歷史人文氛圍是最濃厚的，包括歸元寺、古琴 臺(tái)、龜山晴川閣等，人文資源的豐富一直是漢陽(yáng)旅游業(yè)發(fā)展的特色，創(chuàng)建旅游 城市也是漢陽(yáng)區(qū)的規(guī)劃目標(biāo)，它在一定程度上也將刺激漢陽(yáng)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā) 展。 8. 房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域狀況：2000年以來(lái)，漢陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展熱點(diǎn)一直集中于四新地 區(qū)和沌口地區(qū)，市場(chǎng)廠區(qū)的搬遷是老城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的主要空間，但規(guī)模都不 大。類(lèi)似漢陽(yáng)此次拍賣(mài)地塊這種大規(guī)模拆遷住宅區(qū)的形式還只是第一次，不過(guò) 由此可看出漢陽(yáng)市政府舊城改造、提升區(qū)域形象和檔次的力度。 9. 房地產(chǎn)價(jià)格狀況：在2000年以前，漢陽(yáng)的房?jī)r(jià)一直在1300元/平米以下，后來(lái)鸚 鵡花園和長(zhǎng)江廣場(chǎng)等中高檔住宅的開(kāi)發(fā)，使?jié)h陽(yáng)住宅的均價(jià)直線上升。雖然漢 陽(yáng)的平均房?jī)r(jià)在2001年比漢口的江漢和和江岸地區(qū)低300元/平米左右，不過(guò)從 2003年的報(bào)刊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，在各地房?jī)r(jià)整體上漲的情況下，漢陽(yáng)和漢口的房?jī)r(jià) 差距也在縮小，這說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)漢陽(yáng)的信心在增加。 2. 發(fā)展前景： 1. 地方政府樹(shù)立漢陽(yáng)新形象的決心非常大。一個(gè)城市房地產(chǎn)發(fā)展水平與相關(guān)政府部 門(mén)領(lǐng)導(dǎo)的觀念、政策開(kāi)放度等有著直接的聯(lián)系。面對(duì)工業(yè)的不景氣和房地產(chǎn)的 區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用，漢陽(yáng)區(qū)政府已開(kāi)始重新審視漢陽(yáng)在整個(gè)武漢區(qū)域分工中的 自我定位，去年便提出“新經(jīng)濟(jì)、新漢陽(yáng)”的口號(hào)，意在重新樹(shù)立漢陽(yáng)的新形象 ，形成“商在漢口、學(xué)在武昌、住在漢陽(yáng)”的發(fā)展格局。 2. 區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境不斷得到改善。為建設(shè)“綠色漢陽(yáng)、文化漢陽(yáng)、旅游漢 陽(yáng)”，漢陽(yáng)政府從經(jīng)營(yíng)城市角度不斷加強(qiáng)和完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，一些志在的基 礎(chǔ)性工作正在穩(wěn)步進(jìn)行，月湖公園的改造已經(jīng)完成，墨水湖湖水的改造也在進(jìn) 行，南岸嘴在不久的將來(lái)將建設(shè)成為21世紀(jì)武漢濱水特色鮮明的市民中心和最 具國(guó)際知名度的標(biāo)志性景觀；大型琴臺(tái)藝術(shù)中心和文化廣場(chǎng)目前正在緊張拆遷 ，計(jì)劃在2006年建成；為利用生態(tài)技術(shù)改善漢陽(yáng)的水系統(tǒng)，到2005年底，龍陽(yáng) 湖、三角湖、墨水湖、南太子湖四湖連通并引江灌湖的動(dòng)態(tài)水網(wǎng)將基本形成。 人居環(huán)境的改善，將為漢陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)后盾。 3. 漢陽(yáng)沌口開(kāi)發(fā)區(qū)已成為漢陽(yáng)乃至武漢地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展名片。從1997年開(kāi)始，開(kāi)發(fā) 區(qū)每年的財(cái)政收入均有40%的增幅。去年，不到8萬(wàn)人的開(kāi)發(fā)區(qū)財(cái)政收入首次突 破20億元，在武漢市財(cái)政的占比超過(guò)一成；“沖”進(jìn)全國(guó)49個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)中的 前10名，綜合實(shí)力穩(wěn)居中西部16個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)之首。重振“漢陽(yáng)造”的城市工 業(yè)經(jīng)濟(jì)品牌，是漢陽(yáng)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)，而地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將給漢陽(yáng)房地 產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)穩(wěn)定的消費(fèi)主體。 4. 拍賣(mài)地塊相關(guān)資源分析 1. 地段等級(jí)：地處漢陽(yáng)大道140號(hào)，是漢陽(yáng)的商業(yè)中心和原行政中心所在之地，屬漢陽(yáng) 的黃金地段。 2. 四至狀況：東至鸚鵡大道，西至綠寶石娛樂(lè)城，南至鸚鵡大道，北離京廣線近20來(lái) 米。從臨街狀況下，其商業(yè)條件還是比較充足的，但臨鐵路主干線過(guò)近，這是高 檔住宅的大忌。 3. 規(guī)劃條件： |征地面積 |37.62畝 | |可規(guī)劃建筑面 |137300平方米 | | | | |積 | | |可規(guī)劃用地 |36.12畝 | |土地用途 |商業(yè)和居住 | |容積率 |5.7 | |拆遷地上建...
漢陽(yáng)大道140號(hào)地塊土地價(jià)值分析及市場(chǎng)前景研究