進(jìn)賢項(xiàng)目營銷策劃報告

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清華大學(xué)卓越生產(chǎn)運(yùn)營總監(jiān)高級研修班

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進(jìn)賢項(xiàng)目營銷策劃報告
目 錄 第一部分 項(xiàng)目自身研判及目標(biāo)客戶分析 一、項(xiàng)目SWOT勢分析: 二、項(xiàng)目的目標(biāo)客戶分析 第二部分 項(xiàng)目營銷策劃構(gòu)想與執(zhí)行思路 一、項(xiàng)目營銷策劃構(gòu)想 (一)總體思路 (二)項(xiàng)目主題定位 (三)項(xiàng)目的推廣語言 二、項(xiàng)目的營銷與執(zhí)行方案: (一)營銷背景; (二)銷售策略 (三)營銷計(jì)劃 (四)銷售進(jìn)度安排 (五)價格策略 第三部分 項(xiàng)目廣告推廣策略 一、廣告訴求要點(diǎn) 二、目標(biāo)客戶對策 三、制約項(xiàng)目的抗性分析及解決方案 四、市場切入方法(搭建市場平臺) 五、總體推廣策略 六、推廣策略實(shí)施安排 七、廣告費(fèi)用初步預(yù)算 第四部分 附件 附方案一:《一期商鋪一年返租方案》 附方案二:《一期商鋪一年低租活動方案》 第五部分 結(jié)束語 關(guān)于世豪中心營銷策劃 的構(gòu)思和執(zhí)行方案 在對進(jìn)賢縣房地產(chǎn)市場初步調(diào)查的基礎(chǔ)上,以項(xiàng)目為核心,針對當(dāng)前進(jìn)賢縣房地產(chǎn)的 供求情況和市場同類競爭現(xiàn)狀,做出分析。對項(xiàng)目重新的審視和思考,揚(yáng)長避短,規(guī)僻 風(fēng)險。 第一部分 項(xiàng)目自身研判及目標(biāo)客戶分析 一、項(xiàng)目SWOT勢分析: (一)項(xiàng)目優(yōu)勢分析: 1、項(xiàng)目地段有良好的發(fā)展前景,商業(yè)的地段價值比住宅更重要,本項(xiàng)目占據(jù)了進(jìn)賢 縣勝利路與進(jìn)賢大道的交匯點(diǎn),而進(jìn)賢大道又是進(jìn)賢縣的主干道,勝利路也是進(jìn)賢縣商 業(yè)氣氛最繁華的街道,項(xiàng)目所在地商業(yè)價值前景不可限量。 2、項(xiàng)目所在位置由于歷史原因已經(jīng)在市民心中奠定了其商業(yè)中心的地位,在短時期 內(nèi)是無法被取代的。 3、規(guī)模優(yōu)勢,項(xiàng)目2萬多平米的商業(yè)面積,在進(jìn)賢縣可謂屈指可數(shù),加上周邊交通便 利、商貿(mào)氣氛濃厚,本項(xiàng)目可依托現(xiàn)有條件,開發(fā)為城區(qū)內(nèi)地標(biāo)性項(xiàng)目,以規(guī)模優(yōu)勢形 成商業(yè)中心輻射點(diǎn)。 4、整個街區(qū)整體規(guī)劃整潔、大氣富有現(xiàn)代感,特別是中心商業(yè)步行街的騎樓式設(shè)計(jì) ,以及街區(qū)休閑過道等綜合美化工程,是進(jìn)賢縣形象整合最好的街區(qū)之一。 5、小區(qū)商業(yè)功能配置合理,既有臨街街區(qū)的商鋪,室內(nèi)精品街商鋪、大型超市等, 讓市民在休閑中購物、在購物中休閑。這是其他樓盤無可比擬的。 6、街區(qū)商業(yè)特色是先旺道路一邊,項(xiàng)目占據(jù)勝利路旺側(cè),緊臨進(jìn)賢大道,是人流匯 聚點(diǎn),具有旺市的基礎(chǔ)。 (二)項(xiàng)目劣勢分析: 1、由于火車站的動遷,經(jīng)營者對該區(qū)域的商業(yè)前景充滿迷茫,商鋪的價值還不能完 全體現(xiàn),很多投資者既經(jīng)營者持幣觀望。 2、進(jìn)賢縣大型專業(yè)市場沖擊嚴(yán)重,在價格上形成的沖擊和競爭,在開發(fā)信譽(yù)上留下 了一些不良后果,打擊了消費(fèi)者的投資信心。 3、消費(fèi)客戶群體對街區(qū)以及專業(yè)市場經(jīng)營的業(yè)態(tài)形式以及街區(qū)之間的功能比較,認(rèn) 識不足,容易被單一的價格因素所困擾,缺乏正確的認(rèn)識風(fēng)險和利益回報分析的經(jīng)驗(yàn)。 4、目前項(xiàng)目外部交通負(fù)荷較重,且停車場地不足,缺乏有效管理。項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃條 件與現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的要求有一定差距,如何有效克服眾多限制因素和不利條件成為 項(xiàng)目順利前進(jìn)的難點(diǎn)。 5、與一些大型項(xiàng)目相比,本項(xiàng)目的知名度小,缺乏大手筆的宣傳推廣,缺乏營造良 好的商業(yè)氛圍與一些策劃活動支持。 (三)項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)分析 1、城市中心區(qū)的商業(yè)鋪面存在市場空白點(diǎn),未來供應(yīng)量小,項(xiàng)目發(fā)展空間大; 2、即將建成的南昌至進(jìn)賢縣的一級公路,極大地拉近了進(jìn)賢縣與南昌市的空間距離 ,能更近一步的吸引到南昌市的投資者及經(jīng)營者。 3、政府舊城改造力度大,周邊環(huán)境可待改善。 4、銀行存款利率持續(xù)下降,股市低迷,持幣人群增加,商鋪投資熱情高漲。 5、城市人口的增加及其對商鋪的需求增長。 (四)項(xiàng)目威脅分析 1、現(xiàn)階段南昌市周邊市縣房地產(chǎn)市場放量較大(尤其為商鋪),發(fā)展水平較高,在 很大程度上平抑價格,分流客戶。 2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展不明朗及企業(yè)變革,投資更為謹(jǐn)慎。 3、政府及市場存在不規(guī)范因素。 4、市場發(fā)展與項(xiàng)目傳統(tǒng)營銷方法的矛盾,如目前坐商式。 5、項(xiàng)目現(xiàn)有的賣點(diǎn)無法支撐項(xiàng)目的高價銷售策略。 6、部分投資者對投資的認(rèn)識不足。 ●由項(xiàng)目SWOT可知,應(yīng)積極主動宣揚(yáng)、發(fā)揮優(yōu)勢與機(jī)會,消除劣勢及威脅、障礙的影 響。揚(yáng)長避短,抓住機(jī)會,張揚(yáng)優(yōu)勢,彌補(bǔ)劣勢,通過不同的操作手法消除障礙,使企 業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)盡快的以實(shí)現(xiàn)。 二、項(xiàng)目的目標(biāo)客戶分析: 商鋪投資是一個投資大,經(jīng)濟(jì)利益長遠(yuǎn)的固定資產(chǎn)投資。購買商鋪,最重要的是投資 者發(fā)現(xiàn)商鋪的價值,會從經(jīng)濟(jì)性,實(shí)用性,增值性,回報性等綜合因素考慮問題。分析 客戶心理才能制定出因地制宜的營銷策劃思路,才能做到有的放矢,本項(xiàng)目的客戶主要 包括: ■三個客戶群體分析表 |目標(biāo)客戶 |購鋪目的 |決策因素及特點(diǎn) |購買方 |客戶來源| | | | |式 | | |個體戶、私營|經(jīng)營為主 |以進(jìn)店經(jīng)營為主,商鋪 |散購 |本地 | |企業(yè)主 | |即是家產(chǎn),價格影響較 | | | | | |大,銷售的引導(dǎo)能增強(qiáng) | | | | | |購買信心 | | | |固定資產(chǎn)投資|收租、店鋪增|經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好,對商鋪 |團(tuán)購 |周邊縣市| |者 |值 |升值及長遠(yuǎn)發(fā)展期望較 |批購 | | | | |大 | | | |企、事業(yè)單位|商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) |同行業(yè)動態(tài)的影響較大 |單位購 |本地 | |領(lǐng)導(dǎo)、老總 | |, |買 | | ■固定資產(chǎn)投資者分析表: |類別 |購鋪目的 |決策因素 |購買方式 |客戶來源| |專業(yè)的投資者|商鋪炒作 |商鋪能否升值 |團(tuán)購、批 |周邊縣市| | | | |購 | | |單位的領(lǐng)導(dǎo) |化解資金 |與專業(yè)的投資商比較,|散購 |本地 | | | |經(jīng)驗(yàn)較少,一般熟人介| | | | | |紹,或直接找公司老總| | | | | |,因此良好的口碑傳播| | | | | |和建立良好的關(guān)系網(wǎng),| | | | | |對促進(jìn)此類客戶有良好| | | | | |的銷售效果 | | | |富裕家庭 |出租為主, |收入較為穩(wěn)定豐厚的雙|散購 |本地 | | |養(yǎng)老或置業(yè) |職工或多職工家庭,看| | | | | |重物業(yè)的升值與回報 | | | 本項(xiàng)目商鋪平均每間總價約40余萬元,若按揭如6成10年,則首付19萬元,加契稅等其 他費(fèi)用則20萬元.月供則為2975.28。如此,目標(biāo)客戶至少首先應(yīng)具有較大儲蓄,另月平均 應(yīng)有4000元以上收入支撐,看進(jìn)賢縣目前的收入水平,普通百姓難于承受。因此其客戶群 體應(yīng)為: A—民營企業(yè)主(如一些瓷廠承包人等); B—部分經(jīng)營從商人員; C—國家公務(wù)員及事業(yè)單位人員; D—國有企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)干部; E—金融、保險、證券、通訊、電力等特殊壟斷業(yè)高收入者; F—少量其他高收入者。 其中A、B、C、D、E為主力客戶群。 目標(biāo)客戶特征: A類:睿智而大膽,大都行事果斷,有主見。少有時間看電視,但會從報紙上關(guān)注業(yè) 內(nèi)動態(tài)及其他信息.若從某點(diǎn)沖擊打動,則易落定成交,年齡為25――50歲之間. B類:眼光獨(dú)到,精打細(xì)算,有較多時間閱讀報刊雜志,此類客戶應(yīng)比其算得更精、 更細(xì).從視覺上多次沖擊,講城市發(fā)展前景,利用政府、權(quán)威言論增加投資信心。年齡 多為25~45歲之間。 C類:小心謹(jǐn)慎,多有時間閱讀報紙及進(jìn)行戶外活動、看電視。此類客戶應(yīng)不斷轟炸 其視覺及精神,既要細(xì)算經(jīng)濟(jì)帳,又應(yīng)從心理上反復(fù)攻擊,專家效應(yīng)更為有效。年齡范 圍較廣。 D類:精明而深沉,多有灰色收入,投資欲望較強(qiáng)烈。應(yīng)首先使其認(rèn)知本 項(xiàng)目,不斷增加其印象,心理易說服。年齡多為35~50歲之間。 E類:多為專業(yè)技術(shù)人員,辦事理智,自主意識強(qiáng),自由活動時間較少.關(guān)注媒體信 息,應(yīng)展示項(xiàng)目高品質(zhì),活力形象,從主觀上折服他們,從視覺上多次沖擊,使之認(rèn)知 本項(xiàng)目.尊重而引導(dǎo),使之獲心理滿足,年齡多為25~40歲之間。 以上客戶都注重售后服務(wù)。 第二部分 項(xiàng)目營銷策劃構(gòu)想與執(zhí)行思路 一、項(xiàng)目營銷策劃構(gòu)想 (一)總體思路 采取一系列有效的活動策劃; 擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度,從而聚集人氣; 營造火熱勢頭,渲染出項(xiàng)目所在區(qū)域強(qiáng)烈商業(yè)氛圍和前景。 (二)項(xiàng)目主題定位 項(xiàng)目現(xiàn)有主題為“世豪中心,經(jīng)商首選”,該主題未能充分展示項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)及本街區(qū) 的商業(yè)化功能,且片面強(qiáng)調(diào)于經(jīng)營方的選擇,未從消費(fèi)者的根本出發(fā),殊不知只有營造 項(xiàng)目的消費(fèi)氛圍才能成就良好的經(jīng)營氛圍,故我們建議項(xiàng)目總體主題思路為: [pic] 突出項(xiàng)目優(yōu)勢和特色——“打造全方位一站式購物中心”。以刷新城區(qū)內(nèi)購物環(huán)境為主,同 時強(qiáng)調(diào)完善配套功能,為市民提供最好的消費(fèi)場所,為經(jīng)營者打造最佳經(jīng)營空間; [pic] 項(xiàng)目憑借規(guī)模大、檔次較高、品種齊全、利潤豐厚的優(yōu)勢吸引大量消費(fèi)群及商戶。 ——“現(xiàn)代、時尚、實(shí)用生活空間” [pic] 體現(xiàn)時代特征,倡導(dǎo)“現(xiàn)代、快節(jié)奏生活”?,F(xiàn)代生活緊張、快節(jié)奏, 人們更加追求自由、時尚的生活空間。尤其是隨著生活水平的提高, 越來越多的人希望在繁忙的工作之余,營造出更趨精致、品位化的生 活居屋,以獲得心靈的舒展和享受。在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天,創(chuàng)造富 有時代特色、充滿個性意味的小小生活“休憩站”,是人們所共同期盼 的。 —— “現(xiàn)代商業(yè)的‘領(lǐng)舞者‘、商品定位上的挑戰(zhàn)者和補(bǔ)缺者” [pic] 經(jīng)營理念的領(lǐng)導(dǎo)者:充分利用項(xiàng)目地塊現(xiàn)有條件,發(fā)揮土地的最佳 商業(yè)價值,建立以日常消費(fèi)為特色的全方位一站式購物中心項(xiàng)目; [pic] 在經(jīng)營傳統(tǒng)商品的基礎(chǔ)上,強(qiáng)調(diào)經(jīng)營規(guī)模與特色,完善配套服務(wù): 項(xiàng)目以特色主題經(jīng)營拉動傳統(tǒng)商業(yè)文化(傳統(tǒng)超市、百貨類),改 變?nèi)嫣嵘?jīng)營形象,爭取長遠(yuǎn)市場競爭優(yōu)勢; [pic] 現(xiàn)代商業(yè)的“領(lǐng)舞者”:采用全新概念的騎樓步行街形式。 所以本項(xiàng)目的形象主題提煉為: 打造全方位一站式購物中心 支持點(diǎn): 1、位于城核心商業(yè)圈,交通發(fā)達(dá),商業(yè)前瞻價值巨大,鄰火車站窗口,經(jīng)濟(jì)效應(yīng)強(qiáng) 。 2、項(xiàng)目精品廊店、品牌專賣、茶藝咖啡廳、家居飾品街、家用電器,首創(chuàng)地下大型 商業(yè)超市,綜合功能強(qiáng),完全能滿足消費(fèi)者一站式購物需求。 3、典型商業(yè)街區(qū)特征,因唯一性,具備代替其他商業(yè)街區(qū)能力,成為新一代財(cái)富聚 集地. 4、外觀上項(xiàng)目現(xiàn)代而具特色,符合窗口形象,在街區(qū)功能上符合現(xiàn)代商業(yè)街功能, 具有極強(qiáng)的區(qū)域代表性,與本項(xiàng)目所建地段及潛質(zhì)諧然吻合. 5、項(xiàng)目完善的質(zhì)量體系及操作中將展示的優(yōu)勢品質(zhì)以及現(xiàn)代而又具特色的外立面設(shè) 計(jì)所表現(xiàn)的支持力. 6、未來城市人口的增長及本地塊輻射力,經(jīng)濟(jì)水平的增長創(chuàng)永遠(yuǎn)升值空間. (三)項(xiàng)目的推廣語言 (1)主廣告語 世豪中心,一站式購物天堂 (2)輔助廣告語 ■零風(fēng)險投資,超級升值空間(配合返租,描繪市場前景) ■核心商圈,買鋪就選勝利路,(展示地段優(yōu)勢) ■流動的商業(yè)財(cái)富,特色的商業(yè)長廊. 二、項(xiàng)目的營銷與執(zhí)行方案: (一)營銷背景; 了解優(yōu)勢自身的優(yōu)、劣勢以及對商鋪客戶群分析和消費(fèi)心態(tài)把握,為制定科學(xué)的營銷 決策提供了重要的依據(jù),為真正完成既定的銷售目標(biāo)打下良好的基礎(chǔ)。 目前,項(xiàng)目的銷售狀況是住宅熱銷,商鋪尚未啟動,而商鋪又是本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)效益最重 要的組成部分,因此,對商鋪的啟動銷售完全是目前營銷工作的重點(diǎn)。 商鋪的構(gòu)成中,臨街商鋪相比較而言存在著設(shè)計(jì)上缺乏特色,進(jìn)深過長,預(yù)期商業(yè)分 區(qū)及定位遭人為破壞等劣勢,但它對公司的資金回籠非常重要。因此,臨街商鋪啟動首 當(dāng)其沖。 二樓商鋪目前處于尚未啟動階段,這主要由于客戶對二樓商業(yè)價值認(rèn)識不足,二樓的 定位劃分不明朗,經(jīng)營模式不清晰等客觀原因影響。 本項(xiàng)目營銷策略表: |類別 |銷售狀況 |劣 勢 |優(yōu) 勢 |銷售策略 | |住宅 |熱銷 |噪音 |地段、配套 |平穩(wěn)銷售 | |臨街商鋪 |滯銷 |進(jìn)深過長 |人氣足 |重點(diǎn) | |二樓商鋪 |幾乎未銷 |定位、劃分不清|價位較低 |重新劃分 | |大型超市 |洽談中 | |為進(jìn)賢縣最大|重點(diǎn) | (二)銷售策略 帶動目前項(xiàng)目商鋪銷售的三個重要手段: 1、全新的宣傳手法,強(qiáng)大的市場推廣勢頭,營造良好的市場預(yù)期。 2、商鋪《一年還租計(jì)劃》和《一年低租計(jì)劃》,詳見方案。 3、商鋪的重新定位、功能劃分及策略,細(xì)則另擬方案。 (三)營銷計(jì)劃 從前...
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