上海單身公寓市場(chǎng)調(diào)查
近年來(lái)，隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟和繁榮，其住宅產(chǎn)品的更新?lián)Q代也在急劇加快，新潮設(shè)計(jì)層出不窮，其中，以小戶型住宅產(chǎn)品尤為耀眼，已經(jīng)成為上海樓市中的新寵，樓盤一經(jīng)推出便深受追捧。這種小戶型住宅產(chǎn)品目前在上海的房地產(chǎn)行業(yè)主要包括以下三種物業(yè)形式，即：
■ 單身公寓。它是近兩年來(lái)上海房產(chǎn)市場(chǎng)上供應(yīng)量最大的小戶型住宅，主要有世紀(jì)之門、藍(lán)朝部落、青年匯、自由之宅、東渡名人大廈、奔騰新干線等等。
■ 產(chǎn)權(quán)式酒店式服務(wù)公寓。它是一種具有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的酒店，集商住為一體的物業(yè)品種，一般房間內(nèi)無(wú)煤氣等居家生活所必備的配套設(shè)施。此類產(chǎn)品目前市場(chǎng)上供應(yīng)較少，主要有湯臣金融中心和巴黎時(shí)韻、環(huán)球廣場(chǎng)、金銀匯等。
■ 一般的小戶型住宅。它是指分布于綜合性住宅小區(qū)內(nèi)的小房型住宅，它屬于普通的商品住宅項(xiàng)目，與普通商品住宅的具有等同的使用年限和物業(yè)服務(wù)。目前市場(chǎng)上供用較多，主要有瑞虹新城的樂(lè)富單元，中遠(yuǎn)兩灣城三期繽紛時(shí)代的一戶室，達(dá)安花園二期的一戶室，上城UPTOWN的躍層式單身公寓等等。
在本次針對(duì)小戶型的專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查中，我們主要對(duì)供應(yīng)量相對(duì)較多的單身公寓作為切入點(diǎn)，進(jìn)行了比較深入的調(diào)查，現(xiàn)將有關(guān)信息匯總?cè)缦隆?
一、單身公寓的（誕生）歷史沿革
單身公寓又稱白領(lǐng)公寓，是一種過(guò)渡型住宅產(chǎn)品，是小戶型住宅的一種，一般平均在25平方米—45平方米左右/套，總價(jià)在30萬(wàn)元—40萬(wàn)元左右，其結(jié)構(gòu)上的最大特點(diǎn)是只有一間房間，一套廚衛(wèi)。近年來(lái)根據(jù)市場(chǎng)的需求，有些開(kāi)發(fā)商也推出了帶廚房的功能更為健全的單身公寓樓盤，有的還建造起了躍層小房型公寓，這種房型不僅在建筑面積方面增大到50平方米—80平方米，而且在房屋結(jié)構(gòu)方面還增加了廚房、客廳、餐廳、陽(yáng)臺(tái)等等。
在上海，單身公寓的誕生最早是從租賃的市場(chǎng)中出現(xiàn)的，大約在兩、三年前，有業(yè)主將空置的整幢商品房，經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單裝修后推向房產(chǎn)租賃市場(chǎng)，面向中層收入的白領(lǐng)出租，一般每個(gè)人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用每月在500－1000元之間，結(jié)果頗受各類白領(lǐng)的廣泛青睞，眾多開(kāi)發(fā)商于是從中重新發(fā)現(xiàn)商機(jī)，紛紛推出專案，至此這種被命名為“單身公寓”的住宅才風(fēng)靡起來(lái)。其中，最早作為出售形態(tài)的單身公寓當(dāng)數(shù)長(zhǎng)壽路上的世紀(jì)之門名氣最響，它把一個(gè)板狀商住樓設(shè)計(jì)成中間走道，兩邊做小套房，主力面積在45－60平方米之間，總價(jià)在20－30萬(wàn)元之間，直接吸引了工作時(shí)間不長(zhǎng)，但希望在市區(qū)有房的年輕人前來(lái)?yè)屬?gòu)。
二、單身公寓設(shè)計(jì)定位的基本特點(diǎn)
單身公寓作為一種特殊的住宅產(chǎn)品形式，在設(shè)計(jì)定位上也存在一些突出的特點(diǎn)。縱觀上海的單身公寓，我們不難發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)上推出的單身公寓具有以下一些基本特點(diǎn)：
1、 最大程度的控制面積。
以下是幾個(gè)典型單身公寓樓案的面積配比表，從表中數(shù)據(jù)我們可以看出，目前市場(chǎng)上的單身公寓產(chǎn)品面積集中在24—78平方米之間，主力面積大多控制在30—50平方米左右，較全市普通商品住宅成交主力面積峰值小一半還多。
案名 面積范圍（平方米） 主力面積（平方米） 主力總價(jià)（萬(wàn)元）
MYCITY 29.93—63.84 52—58.08 30—36
藍(lán)朝部落 29—49 24—33 16—24
奔騰新干線 26—62 31—55 18—28
青年匯 37.11 37.11 35
面積控制最大的效用在于有效的控制總價(jià)。除部分投資型高檔項(xiàng)目外，大部分單身公寓的總價(jià)都在40萬(wàn)/套以下，與此類過(guò)渡性住宅消費(fèi)者的消費(fèi)心態(tài)相吻合，小面積同時(shí)使得此類產(chǎn)品成為市場(chǎng)上的稀缺產(chǎn)品，因此推出之后即收到市場(chǎng)追捧。
但是居住面積與舒適程度成正比關(guān)系。因此單身公寓在追求面積精簡(jiǎn)的大前提下，不得不以犧牲居住舒適程度為代價(jià)，大部分單身公寓面寬不超過(guò)3.5米，絕大多數(shù)沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，受建筑規(guī)范限制，部分單身公寓并不具備設(shè)置廚房的空間，而且?guī)缀趺總€(gè)單身公寓項(xiàng)目都有大量全朝北單元。
2、 擁有地段優(yōu)勢(shì)的稀缺產(chǎn)品。
上海單身公寓市場(chǎng)調(diào)查