殘余法估價案例.

　　　設(shè)有一平房，磚混結(jié)構(gòu)，占地面積150m2,建筑面積80m2，現(xiàn)將此房出租，每月可得租金1600元。其基本情況如下：
1、房產(chǎn)稅等稅費為每年570元；
2、建筑物重置成本為平方米800元；
3、建筑物耐用年限為40年，已使用10年（設(shè)其收益年限為30年）；
4、殘值率為0；
5、管理費為房租的5％；

6、修繕費為建筑物現(xiàn)值的2％；
7、保險費為建筑物現(xiàn)值的0.5％；
8、空房損失費以兩個月房租記；
9、建筑物資本化率為9％；
10、土地資本化率為7％。
試估算該建筑物土地的價格。


基本思路：以收益法以外的估價方法，如比較法、成本法，求得建筑物的價格，然后通過建筑物的資本化率，求取歸屬于建筑物的純收益；再從房地總的純收益中扣除建筑物的純收益，得到歸屬于土地的純收益，最后將土地的純收益進行資本化，求得土地的價格。

根據(jù)上述思路，其估價公式為：

根據(jù)上述思路和方法，本題估價過程如下：
1、建筑物現(xiàn)值VB
重置成本C＝800×80＝64000（元）
耐用年限N＝40（年）
已使用年限10年
VB＝64000-64000×(10/40)=48000(元)



2、（房地）有效毛收入A
（1）（房地）潛在毛收入A1
　　　A1＝1600×12＝19200（元/年）
（2）空房損失費A2
　　　A2＝1600×2＝3200 （元/年）
（3）（房地）有效毛收入A
　A＝A1-A2=19200-3200=16000 （元/年）

3、總費用B
（1）稅費B1＝570 （元/年）
（2）管理費B2＝A×5％＝960 （元/年）
（3）修繕費B3＝VB×2％＝960 （元/年）
（4）保險費B4＝VB×0.5％＝240 （元/年）
（5）總費用B＝B1+B2+B3+B4
　　　　　　＝2730 （元/年）

4、房地純收益C
C＝A-B=16000-2730=13270 （元/年）
5、建筑物純收益CB
　一定收益年限下的資本化率的修正：　　　　　 　r`B＝9.73％
　CB＝VB× r`B＝48000×9.73％
　　　　　?。?670.4 （元/年）
　　　

6、歸屬于土地的純收益CL
CL=C-CB=13270-4670.4＝8599.6 （元/年
7、土地價格VL
　一定收益年限下的資本化率的修正：
　　　　r`L＝8.06％
　　VL＝CL/ r`L＝8599.6/8.06％　　　　　　　　　　＝106694.79（元）



土地單價＝106694.79/150＝711.30 （元/m2）

　　　根據(jù)計算可知，該建筑物所在土地的總價為106694.79元，單價為每平方米711.30元。

殘余法估價案例.