雨林小鎮(zhèn)項目銷售策劃
一. 項目主題的含義與作用
本案到了銷售階段，項目所導入的概念就要表達成銷售語言。“概念”源自于樓盤的規(guī)劃設計，物業(yè)管理等方面的情況。也就是說項目的銷售主題與項目的設計主題一致。
何謂主題？指的是“某一識別的內容.涵義和預期形象。”因此給房地產確立主題，簡而言之，就是賦予項目一個思想和靈魂，使無生命的建筑物“活起來”，并要展現出動人的“個性魅力”。例如：沈陽奧林匹克花園通過聘請中國羽毛球教練李永波做園長的公關活動，使人們認識到它的體育主題。房地產項目主題的作用有三個。

（1） （1） 有助于房地產項目的品牌化
“品牌”在房地產市場的今天是一個十分重要的概念。在住房成為商品的今天，購房者會看品牌選樓盤。對于精明的購房者來說，看樓不但要看樓盤的外表，戶型，價格等重要因素，而且要看發(fā)展商小區(qū)的發(fā)展的主題思想、因為買房子是一輩子的事情，長久住在小區(qū)，小區(qū)的氛圍，環(huán)境，社區(qū)的文化都是購房者追求的。許多受歡迎的樓盤都是在享受小區(qū)的管理的過程中都會圍繞主題進行。

（2） （2） 有助于加深購房者對本項目的印象
今天的房地產市場競爭日趨激烈，要給買家留下印象，不是一件容易的事，購房者的品位常新，善變，善忘。因此開發(fā)商在開發(fā)項目的時候要力求創(chuàng)新或不斷地變換銷售策略。就是這樣的方法也很難令購房者對項目留下深刻的印象。我們認為策劃房地產項目時候就給項目定下一個主題，在不同的發(fā)展時期，圍繞主題進行不同方面的策劃。這樣做不但可以給買家新鮮感，又不會沒有中心主題而顯的沒有特色?，F在有許多好的大型項目都是這樣策劃的。

（3） （3） 有助于項目發(fā)展的發(fā)展方向
在定下一個主題后，房地產發(fā)展商可以有系統(tǒng)的發(fā)展地產項目。在發(fā)展商開發(fā)不同類型的住宅的時候，可以圍繞主題進行策劃，建設，宣傳，銷售和管理。例如“沈陽奧林匹克花園”在開發(fā)的時候就為項目注入“體育概念＋澳洲概念＋房地產概念”，主品牌就是“體育就在家門口”子品牌就是“科學運動，健康管理”。

二．樓盤形象包裝
（一）樓盤的整體形象
在現在競爭激烈的房地產市場，要想在眾多的樓盤中突圍而出，應從樓盤的各方面入手。樓盤的形象包裝，不應再是簡單印刷的文字，而是營銷實踐的利器。樓盤作為特殊產品，需要加以包裝，這就是房地產競爭日趨激烈與成熟化的高度發(fā)展階段，更是一個競爭手段的重要體現。

1．樓盤包裝的必要性
樓盤包裝是廣告的有益補充，是營銷策劃中不可缺少的一環(huán)，起到強化及深化廣告宣傳效果的作用。樓盤包裝有利于提升樓盤檔次品位，表現樓盤內涵，獲得買家認可，促進銷售，有利于加強公司形象樹立公司品牌。
沈陽地產市場發(fā)展不過10多年的歷史，在樓盤包裝方面存在不少的問題。
（1） （1） 技術水平不高。例如，大多數樓盤的銷控表還采用貼小紅紙的方式，而香港已經開始采用電子屏幕。
（2） （2） 從業(yè)人員素質，水平及實力參差不齊，難以形成規(guī)模經營。
（3） （3） 地產商樓盤包裝意識不強。某些實力較強大的地產商，總認為自己的樓盤地段好，公司信譽佳，包不包裝無所謂，而實力弱小的地產商，覺得自己的項目本來就不大，不愿增加成本。
（4） （4） 包裝缺乏整體優(yōu)化組合設計。樓盤的包裝從里到外，應該圍繞著一個具體的定位，一個精神內容，一個良好樓盤的形象展開，這樣才能反復加深客戶印象，樹立起樓盤特有的形象，反映出樓盤的特色。

2.樓盤包裝的內容
（1） 樓盤的文化品位：
樓盤作為硬邦邦，冷冰冰的建筑物，如何擁有生命，擁有生機，需要注入一定的文化含量，使其具有較高的文化品位。事實上樓盤中每一個組合要術都可以體現文化因素，比如樓盤的形狀，布局，花草等等。
（2）樓盤與企業(yè)品牌：
不論是寫字樓還是住宅，品牌都十分重要。例如你一說出哪地方居住或辦公，就能立即知道你是哪一個層次的人。

（二）樓盤的內在形象
（1）樓盤自身環(huán)境：
樓盤自身環(huán)境應于樓盤周圍的社區(qū)環(huán)境相符。
（2）樓盤區(qū)域布局：
無論樓盤所占面積大小如何，位置怎樣，建筑…………
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