皇家御景豪宅全程策劃報(bào)告
豪宅溯源Partl 　　　　　　　　　　　　SUYUAN
2003 年，一線城市曾經(jīng)各自上演了風(fēng)格不一的豪宅大戰(zhàn)，2004 年，在121號(hào)和18號(hào)文件的指引下，豪宅的發(fā)展真正的回歸到本質(zhì)上來(lái)。對(duì)于這種回報(bào)率過(guò)高的產(chǎn)品，如果不加以相當(dāng)?shù)目刂?，必然泛濫成災(zāi)，市場(chǎng)上以次充好的例子不勝枚舉。反之，在其相應(yīng)的狹窄通道上，在高風(fēng)險(xiǎn)與高利潤(rùn)的相互作用下，發(fā)展商必然能夠更加了解并創(chuàng)造出真正意義上的豪宅。
一、定義豪宅
豪宅是人們對(duì)高價(jià)值住宅的籠統(tǒng)性稱呼，并沒(méi)有一種確切的說(shuō)法為這種產(chǎn)品做出定義，但是，隨著國(guó)內(nèi)部分發(fā)展商們的瘋狂開發(fā)，許多學(xué)者認(rèn)為，應(yīng)該為這種高利潤(rùn)的產(chǎn)品做出規(guī)范。
英聯(lián)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)、南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士郭建波認(rèn)為：“豪宅是一個(gè)社會(huì)的少數(shù)富裕人群通過(guò)市場(chǎng)方式過(guò)度占有社會(huì)稀缺資源的一種居住狀態(tài)。豪宅是為滿足社會(huì)富裕群沛對(duì)稀缺資源較多占有的一種欲望而定制的豪華住宅，分為城市豪華公寓和郊外花園別墅兩種物業(yè)類型。在一個(gè)成熟的住房市場(chǎng)里，豪宅的數(shù)量應(yīng)該占總的住宅存量的5 ％一10％。就國(guó)內(nèi)的豪宅市場(chǎng)看，我們認(rèn)為每套200 萬(wàn)以上（含裝修）的城市公寓和300萬(wàn)以上的別墅作為大致的價(jià)值界限比較臺(tái)適。”
美國(guó)第一共和銀行對(duì)豪華住宅下的定義是：建筑面積為300 至600 平方米、有3 至6間臥室和3 至6 個(gè)衛(wèi)生間，并且價(jià)值在舊O 萬(wàn)美元以上的地產(chǎn)。
業(yè)界大多專業(yè)人士認(rèn)為，豪宅更應(yīng)該是一個(gè)相對(duì)概念，只要比周邊物業(yè)高出一定檔次，就可以視為該地區(qū)的豪宅。我們所涉及的策劃報(bào)告中的“豪宅”，所選用的正是這個(gè)相對(duì)豪宅的定義，而非絕對(duì)意義上的豪宅。
　　由此可見，對(duì)于“什么是豪宅？”這個(gè)問(wèn)題，沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的定義，但是，對(duì)于豪宅的定律，卻是專家學(xué)者們一直認(rèn)同的。
二、豪宅的七大必備要素
傳統(tǒng)意義上的“豪宅”注重的是“建筑藝術(shù)與文化沉淀”，它存在于各個(gè)國(guó)家的各個(gè)年代．因此，它不是單一的想象，體現(xiàn)著住宅投資的價(jià)值取向，有其內(nèi)在的規(guī)律和存在的必然，人們總結(jié)出七大豪宅定律來(lái)概括國(guó)內(nèi)外豪宅市場(chǎng)的共性：
1 、豪宅的城市定律
豪宅的區(qū)位定律：豪宅不僅集中密布于大都市的中心區(qū)，即使非城市中心的豪宅也擁有豐富的自然景觀資源和絕佳的風(fēng)景勝地。例如香港的深水灣和臺(tái)灣的陽(yáng)明山。
　　首先，豪宅只有依附于豪宅區(qū)才能存在。一般而言，普通住宅可以存在于一個(gè)不太成型的居住區(qū)域里，甚至可以以獨(dú)棟的形式單獨(dú)存在。但豪宅卻不可能單獨(dú)存在于一個(gè)普通的居住區(qū)中。因?yàn)?，只有成片的豪宅聚集在一起，才能形成我個(gè)通常意義上所說(shuō)的豪宅區(qū)，也只有成區(qū)之后，才才能形成豪宅所必需的安全感、私密性、進(jìn)深感以及由此而形成的尊貴感。
　　其次，在任何一個(gè)城市化程度比較高的城市里，豪宅區(qū)域總是成區(qū)成片地分布，而且集中在幾個(gè)相對(duì)狹小的豪宅區(qū)內(nèi)。唯有如此，才能在區(qū)內(nèi)延伸出豪宅所需要的配套設(shè)施，如豪華會(huì)所、高檔精品店、高爾夫球…………
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