武漢江漢路項目策劃書(ppt)
武漢江漢路項目策劃書
目錄
武漢市宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境分析
武漢市商業(yè)物業(yè)市場環(huán)境分析
漢口及江漢路商業(yè)環(huán)境分析
附件：調(diào)查問卷分析
一、武漢市宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境分析
1、武漢市基本概況
武漢是華中最大的城市之一，有著深厚的歷史文化背景，特別在商業(yè)方面已形成了華中地區(qū)的商貿(mào)中心地位。
武漢市被國家旅游局授予“中國優(yōu)秀旅游城市”，而江漢路步行街的旅游價值在近年來得到了較有效的開發(fā)，也日益成為武漢又一重要的旅游區(qū)域。
2、武漢市在區(qū)域中的地位
近年來武漢市為了促進城市的經(jīng)濟、文化發(fā)展，提高了對旅游經(jīng)濟的引導(dǎo)及發(fā)展速度，重點規(guī)劃整治了江漢路步行街，突出了江漢路的歷史旅游價值，取得了良好的經(jīng)濟效益。江漢路步行街將逐步成為武漢仍至湖北省的旅游、商業(yè)中心。
3、武漢市社會、經(jīng)濟發(fā)展概述
武漢市近年的經(jīng)濟運行情況，以下數(shù)據(jù)摘自武漢市政府每年公布的經(jīng)濟政府工作報告，可直觀地反映武漢市的經(jīng)濟發(fā)展。

2001年武漢市經(jīng)濟概況：

（2）城鄉(xiāng)居民收入增加，生活水平提高，但增幅不大。
（3）市場物價穩(wěn)中有落。
（4）失業(yè)、下崗的問題較為嚴峻，重點發(fā)展私營企業(yè)、個體經(jīng)濟來緩解就業(yè)。
（5）國內(nèi)商業(yè)仍保持暢旺，私營經(jīng)濟發(fā)展迅猛。
（6）商品市場體系逐步完善，新型業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)。
（7）旅游產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。
4、武漢房地產(chǎn)投資政策、舊城改造方面政策、法規(guī)分析
鼓勵中、外商投資三產(chǎn)業(yè)。凡投資三產(chǎn)業(yè)且稅收關(guān)系在區(qū)內(nèi)的企業(yè)，經(jīng)批準，可享受以下優(yōu)惠政策：從事公用事業(yè)、商業(yè)、物資業(yè)、社區(qū)服務(wù)以及教育文化體育衛(wèi)生行業(yè)的中外企業(yè)，自開辦之曰起，可減征或免征所得稅一年；對為生產(chǎn)服務(wù)投資興辦的從事咨詢、信息、技術(shù)服務(wù)的企業(yè)。自開辦之曰起，免征所得稅兩年；對入駐我區(qū)從事銀行、證券、保險、信托等金融企業(yè)，區(qū)內(nèi)各種規(guī)費一律減半征收。


利用自身土地、廠房興辦市場，從開業(yè)之曰起半年內(nèi)免收工商管理費，半年后視經(jīng)營情況低費起步。新辦市場的稅收可根據(jù)實際經(jīng)營情況，在半年至一年內(nèi)酌情予以照顧。各類市場視同城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，免征有關(guān)規(guī)費。

從政府的政策來看，本項目應(yīng)在優(yōu)惠范圍內(nèi)，可充分利用政策的優(yōu)惠來降低成本及經(jīng)營費用，對項目的銷售及經(jīng)營大有作用。
5、城區(qū)商業(yè)消費分析
2001年，武漢市國民經(jīng)濟繼續(xù)保持了快速健康發(fā)展的良好勢頭。城區(qū)居民收入水平穩(wěn)步提高，消費結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，生活質(zhì)量進一步提高。
根據(jù)政府統(tǒng)計：2001年城區(qū)居民人均收入為7305.04元，比上年增長8.1%，消費性支出6342.28元，比上年增長4.4%。

在市民的消費結(jié)構(gòu)方面，主要表現(xiàn)為：

市民在食品方面的支出比例大，有一定的增長。
市民在食品方面的支出占的比例最大，2001年居民人均購買食品支出2413.44元，比上年增長3.1%。


在服裝消費支出增長迅速。
服裝市場競爭激烈，2001年居民人均衣著支出570.87元，比上年上升8.8%，說明在市民服裝方面的消費隨著經(jīng)濟的增長而增長。
居民家庭之間的收入差異呈擴大趨勢

二、武漢市商業(yè)物業(yè)市場環(huán)境分析
1、商業(yè)供應(yīng)狀況分析

分析：
武漢商鋪銷售主要以街鋪為主。
從近年來武漢市商業(yè)用房的竣工面積來看，武漢市每年的商業(yè)開發(fā)量僅占全市房地產(chǎn)開發(fā)量的8.5%（以2000年數(shù)據(jù)）
從商業(yè)竣工量來看，1998年的竣工量最低，而在1999年的竣工量在幾年中達到最大，到2000年又大幅度回落，從幾年的平均總量來看，商業(yè)開發(fā)竣工量增幅不大，是市場自然調(diào)節(jié)的結(jié)果。
2、商業(yè)銷售狀況分析
圖例：

武漢市每年的商業(yè)面積銷售量僅占全市房地產(chǎn)銷售量的5%（以2000年數(shù)據(jù)），以開發(fā)竣工量占開發(fā)量的8%來對比，說明商業(yè)面積在武漢無論是需求還是供應(yīng)一直相對較為保守。
武漢市商業(yè)面積銷售主要以街鋪為主，大型商業(yè)裙樓的銷售極少。

3、商業(yè)空置狀況分析
圖例：
分析：
從近年來武漢市商業(yè)用房的空置面積來看，武漢市商業(yè)用房的銷售及經(jīng)營壓力仍較大。
從近幾年來的商業(yè)面積空置量來看，近幾年內(nèi)的空置面積增長較大，說明商業(yè)面積的銷售在武漢市存在的壓力較大，投資者對投資商業(yè)物業(yè)的興趣較弱。


分析：
武漢市商業(yè)用房竣工面積為10.57萬平方米，與去年同期相比下降了達50.88%，說明商業(yè)用房市場仍繼續(xù)處于低迷狀態(tài)，短期內(nèi)很難有大的改變。


分析：
從以上商業(yè)用房的銷售情況分析，今年上半年商業(yè)用房的銷售市場較為低迷，市場銷售前景不甚樂觀。


從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，武漢市空置的商業(yè)用房主要均集中在高價位的商業(yè)項目上，單價高的商鋪對投資者的吸引力有限，銷售的壓力最大。
從空置面積與空置項目的數(shù)量比較上，高價位的空置的商業(yè)用房單個項目的空置面積較大，多為集中空置，即整棟商業(yè)裙樓空置為主。
5、商業(yè)物業(yè)價格狀況分析
社區(qū)型的首層臨街鋪位的價位多集中在6000-9000元/平方米。
大型商業(yè)裙樓以江漢路周邊的商鋪售價，參考之前所作的市場調(diào)研，首層臨街鋪位的售價多在25000-30000元/平方米之間，而首層內(nèi)鋪多在20000-25000元/平方米。
三、漢口及江漢路商業(yè)環(huán)境分析
漢口及江漢路商業(yè)物業(yè)市場現(xiàn)狀分析
漢口的商業(yè)物業(yè)主要由三大商圈和若干縱橫交錯的專業(yè)街構(gòu)成。
三大商圈：
江漢路片（包括江漢路、中山大道及周邊輻射道路）
漢正街片（包括漢正街、大夾街、利濟路及周邊輻射道路）
武商城市中心MALL（包括武商、武廣、世貿(mào)）
漢口及江漢路商業(yè)物業(yè)已售項目分析
武漢2000年全市商鋪的銷售額為20萬平米，江漢區(qū)的銷售額為7.7萬平米，成交額很小。
2000年最大一宗的銷售商場案為大夾街商城 ，其主要特征為臨街鋪位。
漢口及江漢路商業(yè)物業(yè)在建和在售項目分析
。 由于市中心和城郊地價差別的懸殊，開發(fā)商多開發(fā)多層、小高層住宅區(qū)，較少涉足高層的開發(fā)。這些住宅下面的商業(yè)設(shè)施就以街鋪的方式體現(xiàn)，而不是高層的裙樓；尚有大量高層裙樓待售，都是準備整層出售或出租，無奈投資者非常有限，因此大量空置。

漢口及江漢路商業(yè)物業(yè)需求狀況分析
根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，來步行街的人有60％以上是為了娛樂、旅游和休閑，而只有不到40％的人是專為購物而來 。

政府改造江漢路時，將其定位為購物、休閑、旅游三位一體的綜合精品商業(yè)街，但改造后只達到休閑觀光功能
江漢路主要存在于商業(yè)結(jié)構(gòu)比較單一，餐飲設(shè)施簡單，而休閑娛樂的場所更是少之又少。

（3）漢口商業(yè)物業(yè)總體價格水平分析

（4）江漢路各類商品經(jīng)營狀況及經(jīng)濟效益分析
人流量及消費者類別分析：
江漢路的日均人流量為40萬人，消費者絕大部分為16~25歲之間的本地青少年，游客、中青年女性、帶孩子吃快餐的家長占有小額比重。
消費者購物、飲食、娛樂、消費額度分析
分析：
每次100~200元的消費占到五成以上，100元以下和201~400元的消費總共占到32%。經(jīng)過現(xiàn)場調(diào)研，發(fā)現(xiàn)江漢路為數(shù)不多的幾家精品店門可羅雀，休閑服裝店中超過150元的商品也鮮有問津。倒是100元左右和百元以下的服裝看者人頭涌動。

商家經(jīng)營狀況分析
傳統(tǒng)大百貨如：中心百貨、新世界時尚廣場、王府井百貨生意慘淡，低樓層尚有一定客流量，高樓層鮮有人蹤；
洋快餐如：肯德基、麥當勞人滿為患；
各類中低價休閑品牌專賣店幾家歡樂幾家愁；
精品店如：歐美名品等幾無人跡；特色專業(yè)商場如：女人街、世界之窗、瑞麗名品因規(guī)劃、產(chǎn)品等原因，或者關(guān)門或者門可羅雀。

商家經(jīng)濟效益分析
江漢路步行街自改造后，街鋪房租平均上漲了100~150元/月·M²，人流量也比改造前增長了30%~40%，可是商家的利潤卻遠不如前。
當?shù)爻晒Α⑹∩虡I(yè)物業(yè)案例分析及失敗案例
武漢成功的商業(yè)項目：
解放大道武商集團
新民眾樂園
新世界百貨建設(shè)大道店

武漢失敗的商業(yè)項目：
財神廣場
淘金廣場
游子鄉(xiāng)大廈等
項目競爭對手分析
波特菲購物中心
明年，波特菲購物中心開始改造成類似新民眾樂園的主題商城?？赡軐ξ翼椖吭斐烧猩谭矫娴耐{。

世界之窗
賣場擺布不科學(xué)；行業(yè)設(shè)置不合理；招商力度不夠，把關(guān)不嚴，但地理位置優(yōu)越，緊鄰江漢路。該商場能否對我項目構(gòu)成威脅取決于其日后的定位和招商的力度。

俊華大廈、世紀大廈和臺北之星
共性是整體招租，須待時日
銷售對手：
武漢萬達商業(yè)廣場（中山大道佳麗廣場旁邊）
廣場占地60畝，營業(yè)面積將超過10萬平方米，包括百貨、超市、家居和電腦四個大賣場，引進4家國際知名商業(yè)企業(yè)作為主力店

科技王
位于江漢四路，距江漢路較近，采用商鋪分割出售、反租方式，但項目規(guī)模小、經(jīng)營一般，對本項目影響不大。
江漢區(qū)及漢口商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢前瞻
2002年上半年江漢區(qū)銷（預(yù)）售情況表
2002年上半年房地產(chǎn)銷售面積統(tǒng)計
分析：
跟據(jù)資料，2002年上半年商服用房全部都是以現(xiàn)房形式成交的，參考自1998年以來的房地產(chǎn)年鑒，可看出武漢購房者普遍對期房沒有信心，成交量微乎其微；上半年共成交6000M²，根據(jù)市調(diào)發(fā)現(xiàn)，此成交量應(yīng)是集中在科技王、數(shù)碼港兩個發(fā)售的商場。
2002年上半年江漢區(qū)租、售情況表
2002年上半年江漢區(qū)租、售面積統(tǒng)計表
分析：
租務(wù)市場是龐大的，占到同期銷售量的近20%。出租面積中相當部分是商鋪的租賃，結(jié)合市調(diào)發(fā)現(xiàn)漢口的商（市）場招商、租賃難度較小。
后市展望
傳統(tǒng)大百貨正一步一步從商業(yè)零售業(yè)的中心舞臺走下來。武商、中商、中百、漢商作為全國零售業(yè)百強中排名很靠前的大集團紛紛出現(xiàn)利潤大幅下滑甚至虧損的情形。但就武漢本地而言這些大百貨仍占有舉足輕重的地位，想在傳統(tǒng)百貨業(yè)杯中取羹難度非常大。

超市業(yè)后來居上，洋超市、土超市紛紛出籠，到處圈地。根據(jù)國際通行計算原則，武漢的超市還沒達到飽和狀態(tài)，尚有較大生存空間。

由于商業(yè)競爭的激烈和前幾年多個大型商業(yè)項目的爛尾，導(dǎo)致消費者對分割商鋪這種銷售方式產(chǎn)生很深的抵觸情緒，將商場的劃分小面積銷售的方式在武漢有較大的銷售壓力，武漢的商鋪銷售主要針對街鋪。

漢口及江漢路區(qū)片缺乏大型的主題商場。江漢路只實現(xiàn)了其觀光、旅游功能，購物水平的乏力使之成為一個長條街心花園。業(yè)態(tài)比較單一，專賣店居多，缺乏餐飲、娛樂設(shè)施的支持，缺乏一個中心亮點、一個主題商場。
結(jié)論：
一．銷售方面
供求不活躍，年銷售總量很小，歷史上以97年最高，為26萬M²，近兩年都在20萬M²左右，只占商品房年銷售總量的5%。江漢區(qū)今年上半年為6000 M²

商鋪的供應(yīng)體現(xiàn)為前幾年滯銷的商業(yè)裙樓和每年小批量面世的街鋪。商鋪的銷售絕大部分都是以現(xiàn)樓街鋪的形式實現(xiàn)的，商場的銷售基本上停滯，現(xiàn)只有科技王和數(shù)碼城，采用返租分割出售的方式，銷售效果不盡人意

關(guān)于需求
潛在客戶對欲購買商鋪的需求：用途比例為投資和自用各占一半；喜歡獨立鋪位的比例遠大于喜歡開放式柜臺、鋪位的；80%的潛在客戶中意總價在20萬以內(nèi)的商鋪；10—20 M²和20—40 M²是受歡迎程度最高的兩個面積區(qū)間
二．招商方面
大型百貨的定位不是本項目發(fā)展方向。

定位新穎、明確主題的平民化商場（商鋪）在江漢路有強大的生存空間，是本項目發(fā)展的主導(dǎo)方向。


街鋪是大多數(shù)投資者的首選，將商場銷售向獨立街鋪方面引導(dǎo)是本項目銷售推廣的方向。



引入品牌知名度高、競爭力強的超市是本項目可以考慮的方案，如新一佳，但應(yīng)注意安排到負一層及一、二層的少部分，另外需從經(jīng)濟效益上測算來保障發(fā)展商的利益，否則將予以放棄。（我方已開展聯(lián)系）



餐飲娛樂項目如美食廣場、電玩、KTV、網(wǎng)吧、兒童樂園、電影院等在江漢路尤為缺乏，宜在本項目之高樓層進行規(guī)劃。


引入“商場街鋪化，街鋪商場化”的開發(fā)理念，引入鮮明的主題進行商場包裝。
三．新武展購物廣場的啟示
漢商新武展地下購物廣場作為武商商圈內(nèi)連接武商、SOGO、武漢展覽中心、中山公園的設(shè)施，一度招商非常成功，但是沒有支持多長時間，商戶紛紛撤場。
究其原因，主要是：
建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計嚴重背離消費者的生活、行走習(xí)慣。整個商場分為地下一層和地下二層，給消費者造成不適感和疲憊感，致使空場現(xiàn)象很嚴重。所以在建筑設(shè)計方面應(yīng)力求將消費者的行走習(xí)慣研究透，首先做到合理的建筑設(shè)計和合理的賣場通路布置。


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