豪宅項目的分析(ppt)

一、對豪宅的研究
1、研究項目的選?。?
原則：
景觀資源的分布與本項目類似；
開發(fā)的物業(yè)產(chǎn)品與本項目類似；
戶型產(chǎn)品設(shè)計具有亮點(diǎn)和創(chuàng)新性；

選取范圍：
廣州樓盤
外地樓盤

廣州樓盤：
江景豪宅——中信君庭、金海灣、匯美景臺、中海錦苑、凱旋會、中海藍(lán)灣
區(qū)位豪宅——匯景新城

外地樓盤：
北京樓盤、上海樓盤、深圳樓盤

外地研究個案：
北京——東方之子、光彩國際公寓、溫莎大道、MOMA國際寓所、通用時代、 鉑宮、公園大道、藍(lán)堡國際公寓、棕櫚泉國際公寓
上海——東方曼哈頓、亞都國際名園、世茂湖濱花園、世茂濱江花園
深圳——中信紅樹灣、金地香蜜山、金域藍(lán)灣、金海灣、萬科東海岸
2、豪宅項目產(chǎn)品研究的歸納：
豪宅項目的共性
豪宅最直接的衡量標(biāo)準(zhǔn)：
稀有——區(qū)域地段、環(huán)境景觀的稀缺性
尊貴——高價值、居住人群的高層次
高品質(zhì)——產(chǎn)品的高素質(zhì)、高品位、高附加值
2、豪宅項目產(chǎn)品研究的歸納：
A、規(guī)劃設(shè)計方面
B、平面設(shè)計方面
C、建筑技術(shù)方面
D、現(xiàn)代風(fēng)水學(xué)方面
2、豪宅項目產(chǎn)品研究的歸納：
A、規(guī)劃設(shè)計的突出點(diǎn)：
“價值定位”理念
——規(guī)劃的過程中，不是單純追求平面構(gòu)圖，重要的是確定價值區(qū)域，重視“最有價值景觀面”的區(qū)域，反復(fù)調(diào)整低價值區(qū)的比例，化不利為有利。
規(guī)劃設(shè)計分析——景觀與規(guī)劃布局
深圳. 金域藍(lán)灣
——景觀展面最大化
利用項目環(huán)境優(yōu)勢、發(fā)揮地塊濱海的特點(diǎn)，設(shè)計出具有海濱住宅特色的建筑立面設(shè)計。通過淡藍(lán)、銀灰交錯的色調(diào)，自由舒展的橫線條，賦予這座體量巨大的建筑以動感和輕盈。
在充分利用海景資源的同時，令建筑爭取了最大的景觀展面，也為各戶型設(shè)計創(chuàng)造了“戶戶面海”的條件；
規(guī)劃設(shè)計分析——景觀與規(guī)劃布局
深圳.中信紅樹灣
——大規(guī)劃、大展面
景觀資源利用最大化，通過板式設(shè)計、41℃的建筑旋轉(zhuǎn)，為住宅南北通透、戶戶有景創(chuàng)造條件
產(chǎn)品多樣化，創(chuàng)造出多樣的住宅設(shè)計，并同過內(nèi)部花園、入戶花園，令室內(nèi)空間更具可塑性
2、豪宅項目產(chǎn)品研究的歸納：
A、規(guī)劃設(shè)計的突出點(diǎn)：
“價值定位”理念
——規(guī)劃的過程中，不是單純追求平面構(gòu)圖，重要的是確定價值區(qū)域，重視“最有價值景觀面”的區(qū)域，反復(fù)調(diào)整低價值區(qū)的比例，化不利為有利。
“新街坊”理念
——創(chuàng)造高層次的鄰里交流平臺，著力打造入口、大堂、園林、會所等共用空間。
“均好性”理念
——強(qiáng)調(diào)景觀的均享，在突出最珍稀戶型的同時，避免影響其他戶型的窗前視覺效果。同時保證日照、朝向的均好。
規(guī)劃設(shè)計分析——景觀與戶型平面
中信君庭：一梯兩戶，戶戶正向望江，擁有開闊的景觀面
規(guī)劃設(shè)計分析——景觀與戶型平面
規(guī)劃設(shè)計分析——景觀與戶型平面
規(guī)劃設(shè)計分析——景觀與戶型平面
景觀與戶型平面的關(guān)系：
一梯兩戶
——確保戶戶望景，且景觀面開闊、無遮擋；
一梯四戶
——大部分戶型均能擁有良好的景觀資源和朝向；
——若采用類似于一梯三戶的“品”字型布局方式，將能增加望景戶數(shù)，令戶戶均能得到景觀資源的支持；
2、豪宅項目產(chǎn)品研究的歸納：
A、規(guī)劃設(shè)計的突出點(diǎn)：
“空間滲透”理念
——區(qū)內(nèi)外景觀空間的滲透（如架空首層）、立體園林空間的滲透（如平臺花園、私家空中花園）
規(guī)劃設(shè)計分析
北京.通用時代
——500米全水景水岸豪宅
借助天然地水岸資源，通用時代國際中心綠色生態(tài)的營造，提出“新呼吸時代”理念，主要圍繞三方面：
與自然和諧共生——區(qū)內(nèi)綠化與城市CBD規(guī)劃中的主題公園連為一體，形成巨大的城市綠網(wǎng)；
自然景觀的延伸——經(jīng)過藝術(shù)化的規(guī)劃，面向河岸的開發(fā)式建筑布局，令社區(qū)樓宇都能為水相繞，使整個社區(qū)融入水系中；
空間的自由化極限——建筑大器生活圈，通過大尺度的設(shè)計讓產(chǎn)品盡顯豪宅本質(zhì)。
2、豪宅項目產(chǎn)品研究的歸納：
A、規(guī)劃設(shè)計的突出點(diǎn)：
“空間滲透”理念
——區(qū)內(nèi)外景觀空間的滲透（如架空首層）、立體園林空間的滲透（如平臺花園、私家空中花園）
貫穿“規(guī)劃靈魂”的理念
——作為豪宅的客戶對住宅在精神層面的要求與享受遠(yuǎn)大于簡單的居住，因此符合他們本質(zhì)的規(guī)劃理念與概念（主題）在豪宅的推廣中作用突出。在規(guī)劃設(shè)計過程中重視建筑立面、園林等部分的風(fēng)格體現(xiàn)
2、豪宅項目產(chǎn)品研究的歸納：
B、平面設(shè)計的突出點(diǎn)：
人性化
——按照富豪們的生活狀態(tài)設(shè)定他們的生活空間，特別是在功能分區(qū)明確、開間要大、空間更高等方面滿足他們的需求。
功能“超全”
——在所研究的項目中，戶型的功能齊全（如設(shè)備間或設(shè)備陽臺、雙主臥、休閑廳、工人房等等“一個都不能少”）
平面設(shè)計——戶型點(diǎn)評
戶型特色——
客廳、主臥室均采用大開間設(shè)計；
三套間設(shè)計，凸顯戶型氣派；
主臥套房，設(shè)有衛(wèi)生間和衣帽間；
2、豪宅項目產(chǎn)品研究的歸納：
B、平面設(shè)計的突出點(diǎn)：
人性化
——按照富豪們的生活狀態(tài)設(shè)定他們的生活空間，特別是在功能分區(qū)明確、開間要大、空間更高等方面滿足他們的需求。
功能“超全”
——在所研究的項目中，戶型的功能齊全（如設(shè)備間或設(shè)備陽臺、雙主臥、休閑廳、工人房等等“一個都不能少”）
個性化
——創(chuàng)造有特色的空間和亮點(diǎn)設(shè)計（如：陽光電梯廳、入戶花園、空中花園、觀光電梯、多躍式空間、多種入戶方式、空中漫步走廊、270度觀景空間等等）
平面設(shè)計——戶型點(diǎn)評
戶型特色——
雙空中花園設(shè)計，提升室內(nèi)居住環(huán)境的舒適性；
躍式設(shè)計，豐富室內(nèi)空間層次感；
主臥室套房，設(shè)有獨(dú)立的衛(wèi)生間；
2、豪宅項目產(chǎn)品研究的歸納：
B、平面設(shè)計的突出點(diǎn)：
尊貴性
——突出主人房（包括主衛(wèi)）的豪華設(shè)置和景觀要求，同時突出客廳的張顯性。
極限私密性
——避免視線干擾（如金碧華府的空中花園是反例）；盡量減少同一層的戶數(shù)（一梯三戶以下），盡量做到獨(dú)立電梯廳等高標(biāo)準(zhǔn)，讓客戶有“自我領(lǐng)地感”
平面設(shè)計——戶型點(diǎn)評
戶型特色——
雙空中花園設(shè)計，提升室內(nèi)居住環(huán)境的舒適性；
主臥室套房，設(shè)有衛(wèi)生間和衣帽間；
平面設(shè)計——戶型點(diǎn)評
戶型特色——
雙空中花園設(shè)計，提升室內(nèi)居住環(huán)境的舒適性；
雙套間設(shè)計，增加戶型的豪宅氣派；
主臥室套房，設(shè)有衛(wèi)生間和衣帽間；
2、豪宅項目產(chǎn)品研究的歸納：
C、建筑技術(shù)的突出點(diǎn)
對新、貴材料的運(yùn)用
——如新型管材、高貴裝飾材料、樹種等
對高新技術(shù)、設(shè)備的運(yùn)用
——如恒溫恒濕（MOMA國際寓所、鋒尚國際）、先進(jìn)廚衛(wèi)設(shè)備、外窗中空斷橋隔熱保溫技術(shù)（中空惰性氣體層厚度為12mm）、210cm進(jìn)深電梯橋廂、智能技術(shù)等方面
運(yùn)用環(huán)保生態(tài)的技術(shù)
——如遮陽、隔熱、中水系統(tǒng)利用
建筑技術(shù)——高新技術(shù)、設(shè)備的利用
北京.MOMA國際公寓
——恒溫恒濕的科技養(yǎng)生居所

Moma國際寓所，采用歐洲先進(jìn)建筑物理技術(shù)，通過恒溫天棚輻射系統(tǒng)、恒濕型全新風(fēng)系統(tǒng)、外墻優(yōu)化系統(tǒng)、外遮陽及窗優(yōu)化系統(tǒng)、屋面優(yōu)化系統(tǒng)、廚房及地漏優(yōu)化系統(tǒng)、中央除塵優(yōu)化系統(tǒng)、智能化電梯系統(tǒng)以及水處理優(yōu)化系統(tǒng)等10套物理系統(tǒng)來完成對室內(nèi)環(huán)境高舒適度、低能耗地控制。
2、豪宅項目產(chǎn)品研究的歸納：
D、突出現(xiàn)代風(fēng)水學(xué)在產(chǎn)品中的體現(xiàn)
（除了自身的能力，機(jī)會的出現(xiàn)也是成功的關(guān)鍵，因此居住風(fēng)水對成功人士起到一定的心理影響，同時現(xiàn)代風(fēng)水學(xué)關(guān)注的是建筑物理與心理的影響，存在著科學(xué)技術(shù)的支持。）
規(guī)劃中的風(fēng)水學(xué)
——小區(qū)的空間、樓體、景觀等應(yīng)能“藏氣聚勢”，能達(dá)到“天人合一”等總體觀感
戶型平面的風(fēng)水學(xué)
——住宅內(nèi)強(qiáng)調(diào)“趨吉避兇”，避免出現(xiàn)“火燒心”，“對沖”
目前廣州市豪宅產(chǎn)品設(shè)計亮點(diǎn)：
戶型特色設(shè)計匯集
多種入戶通道設(shè)計
——體現(xiàn)出人性化設(shè)計，以及完善的功能分區(qū)和流線組織；
雙空中花園
——入戶空中花園，陽臺花園；
雙套房設(shè)計
——主臥套房設(shè)衛(wèi)生間和衣帽間；
躍式設(shè)計
——豐富室內(nèi)空間層次感；
多樣化的配套設(shè)備
——如獨(dú)立中央空調(diào)、換氣系統(tǒng)、觀光電梯等，都充分顯現(xiàn)豪宅樓盤的獨(dú)特與尊貴；
3、客戶對設(shè)計不足的反映：
戶型景觀面：
——一梯四戶“品”字型設(shè)計，令居于后方的戶型景觀視線受阻，從而降低了產(chǎn)品的均好性；
戶型私密性：
——戶型設(shè)計未能全面考慮居住空間的私密性，令亮點(diǎn)設(shè)計的空中花園變成影響住宅私密性的問題所在；
實(shí)用率：
——為了提高住宅的舒適性、品質(zhì)感，增加了公共空間的面積，導(dǎo)致住宅出現(xiàn)實(shí)用率過低的情況；
3、客戶對設(shè)計不足的反映：
內(nèi)部空間處理:
——過于追求大開間、大面積的戶型設(shè)計，導(dǎo)致產(chǎn)品總價過高，為項目開發(fā)帶來更大的風(fēng)險；
——主臥室缺少衣帽間、或衣帽間面積未能迎合住戶需求；
——室內(nèi)缺少玄關(guān)，未能體現(xiàn)戶型的氣派。
二、規(guī)劃平面建議：

“價值定位”理念
“均好性”理念
“新街坊”理念
“空間滲透”理念
貫穿“規(guī)劃靈魂”的理念
三、環(huán)境與景觀設(shè)計：
影響本項目景觀設(shè)計的主要因素：
1、區(qū)內(nèi)園林環(huán)境與區(qū)外景觀資源相協(xié)調(diào)——利用項目緊鄰的水和綠化資源，使其與內(nèi)部園林環(huán)境達(dá)到相互融合；
2、配合項目產(chǎn)品、超高層住宅的特性，創(chuàng)造具有時代感、格調(diào)高雅的園林氛圍；
3、針對客戶群喜好，營造高品味的個性化的園林景觀，形成住戶的私家休閑空間。
2、戶型設(shè)計建議：
一梯四戶平面推介：

豪宅項目的分析(ppt)