項目投資融資決策
項目投資融資決策
仝允桓 教授

清華大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院
課程主要內(nèi)容
項目可行性研究的內(nèi)容
項目現(xiàn)金流量構(gòu)成
投資項目財務(wù)分析
不確定性分析
技術(shù)改造項目財務(wù)分析
房地產(chǎn)項目投資決策
資產(chǎn)評估
公共項目投資決策
先進技術(shù)應(yīng)用項目投資決策
項目投資與融資結(jié)構(gòu)
項目融資風(fēng)險管理
第一部分 項目投資決策
項目周期
投資機會研究
初步可行性研究
詳細(xì)可行性研究
投資決策
項目實施
項目后評估
投資項目進展過程
投資決策所要考慮的主要問題
投資者自身的條件；
投資的外部環(huán)境
投資者的目標(biāo)
與目標(biāo)、條件和環(huán)境相聯(lián)系的投資策略
投資的收益，費用及相應(yīng)的風(fēng)險
影響投資決策的主要因素
投資決策的層次
戰(zhàn)略層次的投資決策
戰(zhàn)略指高層次的全面計劃。理想的戰(zhàn)略決策應(yīng)是根據(jù)長期目標(biāo)需要制定最佳利用資源的全面計劃。衡量戰(zhàn)略方案的標(biāo)準(zhǔn)是效益，即計劃能滿足目標(biāo)要求的程度。
戰(zhàn)術(shù)層次的投資決策
戰(zhàn)術(shù)指低層次的專門方案。戰(zhàn)術(shù)決策圍繞戰(zhàn)略決策所確定的目標(biāo)提出和選擇實現(xiàn)目標(biāo)的策略和方案。戰(zhàn)術(shù)選擇的衡量標(biāo)準(zhǔn)是效率，即一項活動能完成使命的程度。


作為決策依據(jù)的評價過程 評價要素 評價層次 評價對象
目標(biāo)
準(zhǔn)則
指標(biāo)
尺度
權(quán)重
方案
綜合評價
企業(yè)
政府
社會
個人
投資時機的把握
技術(shù)進步
市場需求變化
經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整
政策變化
其他發(fā)展機遇
行業(yè)生命周期
產(chǎn)品生命周期
技術(shù)生命周期
產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟周期
宏觀經(jīng)濟形勢
行業(yè)的生命周期
產(chǎn)品的生命周期


投資方式選擇
新建項目
項目建設(shè)投資、項目建設(shè)周期（是否會貽誤市場機會）、市場開拓費用
改造原有項目
改造投資、技術(shù)轉(zhuǎn)換成本
兼并、收購其它企業(yè)
對象企業(yè)的情況：
經(jīng)營業(yè)績、市場份額、成長率、營銷網(wǎng)絡(luò)、研究開發(fā)能力、生產(chǎn)能力、資產(chǎn)負(fù)債狀況、社會負(fù)擔(dān)
并購方式：
直接購買，換股、股份換資產(chǎn)、承擔(dān)債務(wù)換股份或資產(chǎn)
一、項目可行性研究 的內(nèi)容
市場分析
投資條件與項目選址
技術(shù)方案
環(huán)境保護與勞動安全
企業(yè)組織和勞動定員
項目實施進度安排
投資估算與資金籌措
財務(wù)分析
國民經(jīng)濟與社會效益分析
結(jié)論與建議
（一）市場分析
市場調(diào)查
產(chǎn)品用途
現(xiàn)有生產(chǎn)能力
產(chǎn)量及銷售量
替代產(chǎn)品
產(chǎn)品價格
國外市場
市場需求預(yù)測
消費對象
消費條件
產(chǎn)品更新周期特點
市場成長速度及趨勢
可能出現(xiàn)的替代產(chǎn)品
產(chǎn)品可能的新用途
產(chǎn)品出口或進口替代分析
市場進入壁壘
技術(shù)壁壘
規(guī)模壁壘
政策壁壘
產(chǎn)品方案和項目規(guī)模
產(chǎn)品方案（規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)）
項目擬建規(guī)模
市場營銷策略
市場定位（領(lǐng)先或追隨、目標(biāo)市場）
促銷價格、推銷方式與措施
產(chǎn)品銷售費用預(yù)測
產(chǎn)品銷售收入預(yù)測
價格預(yù)測
銷售收入預(yù)測
市場調(diào)查方法
普遍調(diào)查：對調(diào)查對象進行全樣本調(diào)查。
抽樣調(diào)查：抽取調(diào)查對象樣本進行調(diào)查。
抽樣調(diào)查需要根據(jù)擬調(diào)查問題的性質(zhì)和調(diào)查對象的具體情況進行抽樣設(shè)計。主要抽樣方法有：隨機抽樣、分層抽樣和分群抽樣等。
專家調(diào)查：專家訪談、專家會議、Delphi法等。
調(diào)查方式：書面問卷、電話訪談、當(dāng)面訪談等。問卷設(shè)計要盡量避免偏差。
檔案研究：通過收集和查閱有關(guān)資料獲取信息?？衫玫馁Y料包括宏觀社會、經(jīng)濟統(tǒng)計資料、公眾傳播媒介信息、專業(yè)機構(gòu)業(yè)務(wù)信息等。
市場預(yù)測方法
定性預(yù)測
通過分析歷史資料和研究未來條件，憑借預(yù)測人員的經(jīng)驗和判斷推理能力進行預(yù)測?？刹捎肈elphi法、組織專家小組進行分析判斷等。
定量預(yù)測
根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，運用數(shù)學(xué)分析技術(shù)，建立表現(xiàn)變量間數(shù)量關(guān)系的模型進行預(yù)測。
常用的方法
趨勢外推法：移動平均法、指數(shù)平滑法、季節(jié)指數(shù)法、包絡(luò)線趨勢預(yù)測法等。
因果分析法：回歸分析法、相關(guān)分析法等。
市場壁壘分析
技術(shù)壁壘：能否獲得所需要的專門技術(shù)？
規(guī)模壁壘：能否達到一定的經(jīng)濟規(guī)模？
投資能力
市場有效需求及可能取得的市場份額
政策壁壘：政府對市場有哪些管制政策？
投資許可
生產(chǎn)許可
能否打破既成的市場格局，取得一定的市場份額？
先入企業(yè)的技術(shù)與品牌優(yōu)勢
先入企業(yè)的排他性聯(lián)盟
用戶對后進入者的認(rèn)可
市場結(jié)構(gòu)與企業(yè)行為
市場結(jié)構(gòu)類型及其特征
壟斷競爭市場的非價格競爭
在壟斷競爭市場中，企業(yè)影響價格，控制價格的能力較弱，因而會采取非價格競爭手段
品質(zhì)競爭
促銷活動競爭
壟斷競爭條件造成產(chǎn)品差別和品質(zhì)競爭，有利于滿足消費者多樣化的需要和激勵企業(yè)創(chuàng)新。
需求價格彈性在市場分析中的意義
對于富于彈性的商品，價格與總收入成反方向變化
P 則 TR ， P 則 TR
對于缺乏彈性的商品，價格與總收入成同方向變化
P 則 TR ， P 則 TR

（二）投資條件與項目選址
自然條件
基礎(chǔ)設(shè)施條件
原材料及輔助材料供應(yīng)
燃料動力供應(yīng)
人力資源條件
社會、經(jīng)濟、人文條件
政策環(huán)境

主要原材料、燃料動力費用估算
土地費用
其它應(yīng)考慮的因素
與政府的關(guān)系
目標(biāo)市場
戰(zhàn)略布局
各備選方案比較
（三）技術(shù)方案
產(chǎn)品及工藝方案
產(chǎn)品功能
產(chǎn)品規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)
生產(chǎn)方法
技術(shù)參數(shù)和工藝流程
主要工藝設(shè)備選擇
主要原材料、燃料、動力消耗指標(biāo)
生產(chǎn)車間布置方案
廠內(nèi)外運輸方案
存貯方案
土建工程
主要建、構(gòu)筑物的建筑特征及結(jié)構(gòu)設(shè)計
特殊基礎(chǔ)工程的設(shè)計
建筑材料
土建工程造價估算
其他工程
給排水工程
動力及公用工程
防災(zāi)設(shè)施
生活福利設(shè)施
技術(shù)方案選擇
技術(shù)方案選擇要考慮的制約條件
需求制約（現(xiàn)存的需求結(jié)構(gòu)及需求結(jié)構(gòu)可能的變化）
資源制約（資金、人力資源、自然資源、其它要素）
環(huán)境制約（經(jīng)濟技術(shù)環(huán)境、社會文化環(huán)境、自然環(huán)境）
技術(shù)方案選擇的原則
經(jīng)濟性原則（以最小的投入取得最好的效果）
發(fā)展原則（發(fā)展的前景及適應(yīng)發(fā)展的能力）
兼容性原則（與原有經(jīng)濟、技術(shù)、環(huán)境、社會的兼容性）
相關(guān)效果原則（相關(guān)的經(jīng)濟、技術(shù)、環(huán)境、社會效果）
技術(shù)方案選擇的視角
技術(shù)先進性
技術(shù)適用性
產(chǎn)品方案評價
產(chǎn)品功能的合理性，產(chǎn)品在技術(shù)上的先進性；
產(chǎn)品在功能、技術(shù)、成本上的競爭優(yōu)勢；
其它產(chǎn)品替代該產(chǎn)品的可能性；
產(chǎn)品的市場生命周期及目前所處的階段；
有無可能形成產(chǎn)品鏈、產(chǎn)品群；
是否符合國家有關(guān)技術(shù)和環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)的要求。
工藝方案評價
技術(shù)的先進性
所采用工藝和設(shè)備的技術(shù)效能、效率、能耗水平等技術(shù)參數(shù)的先進程度
技術(shù)生命周期及所采用技術(shù)在生命周期中所處的階段
技術(shù)的成熟程度
實驗室技術(shù)
經(jīng)過中試的技術(shù)
已經(jīng)工業(yè)化應(yīng)用的技術(shù)
技術(shù)轉(zhuǎn)換成本
技術(shù)發(fā)展趨勢及所采用技術(shù)的發(fā)展前景
與競爭技術(shù)相比，所采用技術(shù)的優(yōu)勢及缺陷
（四）環(huán)境保護與勞動安全
環(huán)境現(xiàn)狀
項目主要污染源
項目主要污染物
擬采用的環(huán)境保護標(biāo)準(zhǔn)
環(huán)境保護方案
環(huán)境監(jiān)測制度
環(huán)境保護投資估算
環(huán)境影響評價結(jié)論
生產(chǎn)過程中職業(yè)危害因素分析
職業(yè)安全衛(wèi)生主要設(shè)施
勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)督保障機構(gòu)
消防措施和設(shè)施方案
（五）企業(yè)組織和勞動定員
企業(yè)組織
企業(yè)組織形式
企業(yè)工作制度
企業(yè)薪酬制度
勞動定員和人員培訓(xùn)
勞動定員
項目年人工費用估算
人員培訓(xùn)計劃及費用估算
（六）項目實施進度安排
項目實施的各階段
資金籌措安排
技術(shù)獲得
勘察設(shè)計與設(shè)備訂貨
工程招標(biāo)與施工準(zhǔn)備
工程施工
生產(chǎn)準(zhǔn)備
試運轉(zhuǎn)
竣工驗收
項目實施進度安排

項目實施管理機構(gòu)
項目實施費用
建設(shè)單位管理費
生產(chǎn)籌備費
生產(chǎn)職工培訓(xùn)費
辦公家具購置費
勘察設(shè)計費
其他應(yīng)支出的費用
項目實施進度計劃方法
橫道圖（例）
項目實施進度計劃方法
網(wǎng)絡(luò)圖（例）
（七）投資估算與資金籌措
固定資產(chǎn)投資估算
固定資產(chǎn)構(gòu)建費用
無形資產(chǎn)獲取費用
遞延資產(chǎn)
預(yù)備費
流動資金估算
流動資產(chǎn)
流動負(fù)債

資金籌措
資金來源
項目籌資方案
建設(shè)期貸款利息
投資使用計劃
投資使用計劃
借款償還計劃
（八）財務(wù)分析
財務(wù)預(yù)測
投資估算與資金籌措
銷售收入預(yù)測
成本費用預(yù)測
財務(wù)報表編制
損益表
資產(chǎn)負(fù)債表
資金來源與運用表
現(xiàn)金流量表
其它輔助報表

資金規(guī)劃
資金來源與運用
資金平衡
財務(wù)效果評價
盈利能力評價
清償能力評價
不確定性分析
盈虧平衡分析
敏感性分析
概率分析
（九）國民經(jīng)濟與社會效益分析
公共項目和對國民經(jīng)濟和社會利益有重要影響的項目，在可行性研究中需要作國民經(jīng)濟與社會效益分析。
確定國民經(jīng)濟與社會目標(biāo)
辨識項目的國民經(jīng)濟與社會效益及費用
直接效益及費用、間接效益及費用
內(nèi)部效益及費用、外部效益及費用
有形效益及費用、無形效益及費用
確定國民經(jīng)濟與社會效益評價參數(shù)
項目國民經(jīng)濟與社會效益綜合評價

二、現(xiàn)金流量構(gòu)成
現(xiàn)金流量（Cash Flow , CF）
現(xiàn)金流入（Cash In Flow , CI）
銷售（經(jīng)營）收入、資產(chǎn)回收、借款等
現(xiàn)金流出（ Cash Out Flow , CO）
投資、經(jīng)營成本、稅、貸款本息償還等
凈現(xiàn)金流量（NCF）
NCF＝CI－CO
（一）投資
項目總投資
建設(shè)投資（習(xí)慣上稱固定資產(chǎn)投資）
流動資金投入
項目建設(shè)期借款利息
項目建成后，投資轉(zhuǎn)化為相應(yīng)的資產(chǎn)：
固定資產(chǎn)
無形資產(chǎn)
遞延資產(chǎn)
流動資產(chǎn)
工業(yè)項目建設(shè)投資構(gòu)成
工業(yè)項目流動資金構(gòu)成
流動資金＝流動資產(chǎn)－流動負(fù)債
（二）成本費用
成本費用中的固定資產(chǎn)折舊費
我國實行固定資產(chǎn)分類折舊制度。




直線折舊:
年限平均法

工作量法
成本費用中的固定資產(chǎn)折舊費
加速折舊:
雙倍余額遞減法

其中

最后兩年

年數(shù)總和法
成本費用中的無形、遞延資產(chǎn)攤銷費
無形資產(chǎn)指沒有物質(zhì)實體而以某種特殊權(quán)利和技術(shù)知識等資源形態(tài)存在并發(fā)揮作用的資產(chǎn)，如專利、商標(biāo)、版權(quán)、土地使用權(quán)、非專利技術(shù)、商譽、特許經(jīng)營權(quán)等。
無形資產(chǎn)的原值相對于獲得無形資產(chǎn)的實際支出。
無形資產(chǎn)原值按無形資產(chǎn)的有效使用期平均攤銷，并計入成本費用。攤銷期限不少于10年。
遞延資產(chǎn)指不能全部計入當(dāng)期損益，需要分期攤銷計入成本的各項費用。如開辦費、租入資產(chǎn)改良費。開辦費按不少于5年的期限攤銷。租入資產(chǎn)改良費按租賃期限攤銷
成本費用要素及其現(xiàn)金流屬性
經(jīng)營成本＝總成本費用－利息支出－折舊、攤銷費
（三）銷售收入、利潤及稅金
銷售收入
－ 總成本費用
－ 銷售稅金及附加
_____________________________________________________________________
＝ 銷售利潤
－ 所得稅
_____________________________________________________________________
＝ 稅后利潤
－ 公積金
－ 公益金
_____________________________________________________________________
＝ 可分配利潤
資金等值計算
不同時間發(fā)生的等額資金在價值上是不等的，把一個時點上發(fā)生的資金金額折算成另一個時點上的等值金額，稱為資金的等值計算。
把將來某時點發(fā)生的資金金額折算成現(xiàn)在時點上的等值金額，稱為“折現(xiàn)”或“貼現(xiàn)”。
將來時點上發(fā)生的資金折現(xiàn)后的資金金額稱為“現(xiàn)值”。
與現(xiàn)值等價的將來某時點上的資金金額稱為“將來值”或“終值”。
常用資金等值計算公式
現(xiàn)值與將來值之間的換算





其中 i 是反映資金時間價值的參數(shù)，稱為“折現(xiàn)率”。以上兩式亦可記作：
常用資金等值計算公式
等額年值與將來值之間的換算





其中 A 是從第 1 年末至第 n 年末的等額現(xiàn)金流序列，稱為“等額年值”。以上兩式亦可記作：
常用資金等值計算公式
等額年值與現(xiàn)值之間的換算






亦可記作：

若 則：
三、投資項目財務(wù)分析報表
基本報表
損益表
資產(chǎn)負(fù)債表
資金來源與運用表
現(xiàn)金流量表（全部投資）
現(xiàn)金流量表（自有資金）
現(xiàn)金流量表（各投資方）
輔助報表
固定資產(chǎn)投資估算表
流動資金估算表
投資計劃與資金籌措表
主要產(chǎn)出物和投入物使用價格依據(jù)表
生產(chǎn)成本估算表
固定資產(chǎn)折舊費估算表
無形及遞延資產(chǎn)攤銷費估算表
制造費用、銷售費用、管理費用估算表
借款還本付息表
總成本費用估算表
銷售收入及銷售稅金估算表


工業(yè)項目流動資金估算
擴大指標(biāo)估算法
參照同類項目流動資金與銷售收入、經(jīng)營成本、固定資產(chǎn)投資的比例以及單位產(chǎn)量的流動資金占用額進行粗略估算。
分項詳細(xì)估算法
流動資金＝流動資產(chǎn)－流動負(fù)債
流動資產(chǎn)＝存貨＋應(yīng)收帳款＋周轉(zhuǎn)現(xiàn)金
流動負(fù)債＝應(yīng)付帳款
工業(yè)項目流動資金估算
存貨: 包括外購材料、燃料、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品、備品備件






應(yīng)收帳款：
周轉(zhuǎn)現(xiàn)金：


應(yīng)付帳款：


主要的債務(wù)償還方式
一次還本
借款期間每期僅支付當(dāng)期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息；
等額還本
規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息；
等額攤還
規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息；
一次性償付
借款期末一次償付全部本金和利息；
“氣球法”
期中任意償還本利，到期末全部還清






項目資金規(guī)劃
資金運用
涉及投資計劃、項目實施進度計劃以及生產(chǎn)計劃。
資金來源與資金結(jié)構(gòu)
自有資金與借入資金
國內(nèi)資金與國外資金
資金結(jié)構(gòu)與財務(wù)風(fēng)險
資金平衡
不產(chǎn)生資金缺口的條件是各年的累計盈余資金額必須大于或等于零

清償能力分析指標(biāo)
借款償還期（按盡早歸還的原則計算出的還清項目長期借款所需要的時間）
資產(chǎn)負(fù)債率＝負(fù)債總額/資產(chǎn)總額
流動比率＝流動資產(chǎn)總額/流動負(fù)債總額
速動比率＝速動資產(chǎn)總額/流動負(fù)債總額



各財務(wù)報表之間的關(guān)系
四、項目財務(wù)分析指標(biāo)
凈現(xiàn)值
（Net Present Value, NPV）
內(nèi)部收益率（IRR）
(Internal Rate of Return)
投資回收期
（Pay back period , Pb）
（一）凈現(xiàn)值
計算公式：





判斷準(zhǔn)則： 項目可接受；
項目不可接受。
凈現(xiàn)值計算示例
上例中 i =10% , NPV＝137.24
亦可列式計算：
NPV＝－1000＋300×（P/A ，10％ ，5）
＝－1000＋300×3.791＝137.24

凈現(xiàn)值函數(shù)


式中 NCFt 和 n 由市場因素和技術(shù)因素決定。
若NCFt 和 n 已定，則
基準(zhǔn)折現(xiàn)率的確定
基準(zhǔn)折現(xiàn)率的概念
基準(zhǔn)折現(xiàn)率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率。（Minimum Attractive Rate of Return , MARR）
決定基準(zhǔn)折現(xiàn)率要考慮的因素
資金成本
項目風(fēng)險
用凈現(xiàn)值指標(biāo)進行多方案比選
互斥方案具有可比性的條件
考察的時間段和計算期可比
收益和費用的性質(zhì)及計算范圍可比
備選方案的風(fēng)險水平可比
評價所使用的假定合理
壽命期相等的互斥方案比選
在壽命期相等的互斥方案中，凈現(xiàn)值最大且非負(fù)的方案為最優(yōu)可行方案。

用凈現(xiàn)值指標(biāo)進行多方案比選
壽命期不等的互斥方案比選
壽命期不等的投資方案不具可比性，若要用凈現(xiàn)值指標(biāo)進行比選，需要根據(jù)決策需要和備選方案的技術(shù)、經(jīng)濟特征引入相應(yīng)的假定，設(shè)定一個共同的計算期。
以短壽命方案的壽命期為計算期，假定長壽命方案在計算期結(jié)束時將資產(chǎn)余值變現(xiàn)回收；
以長壽命方案的壽命期為計算期，假定短壽命方案的接續(xù)方案凈現(xiàn)值為零。
以備選方案壽命期的公倍數(shù)為計算期，假定一個或若干備選方案可重復(fù)實施。
（二）內(nèi)部收益率（IRR）
內(nèi)部收益率是項目現(xiàn)金流入量現(xiàn)值等于現(xiàn)金流出量現(xiàn)值時折現(xiàn)率。其經(jīng)濟含義是在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。
計算IRR的理論公式:


判斷準(zhǔn)則： 項目可接受；
項目不可接受。
計算IRR的試算內(nèi)插法
IRR計算公式：



內(nèi)部收益率計算示例


項目內(nèi)部收益率的唯一性問題討論
由計算內(nèi)部收益率的理論公式


令
可得
從數(shù)學(xué)形式看，計算內(nèi)部收益率的理論方程應(yīng)有n 個解。
問題：項目的內(nèi)部收益率是唯一的嗎？
項目內(nèi)部收益率的唯一性問題討論
例：某大型設(shè)備制造項目的現(xiàn)金流情況


用 i1 = 10.4% 和 i2 = 47.2% 作折現(xiàn)率，均可得出凈現(xiàn)金流現(xiàn)值和為零的結(jié)果。
可以證明，當(dāng)項目凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號在項目壽命期內(nèi)發(fā)生多次變化時，計算IRR的方程可能有多個解。
問題：這些解中有項目的IRR嗎？如果項目凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號發(fā)生多次變化，計算IRR的方程一定多個解嗎？該項目能用IRR評價嗎？
項目內(nèi)部收益率的唯一性問題討論
結(jié)論：
常規(guī)項目（凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號在項目壽命期內(nèi)僅有一次變化）IRR有唯一實數(shù)解。
非常規(guī)項目（凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號在項目壽命期內(nèi)有多次變化）計算IRR的方程可能但不一定有多個實數(shù)解。
項目的IRR是唯一的，如果計算IRR的方程有多個實數(shù)解，這些解都不是項目的IRR。
對非常規(guī)項目，須根據(jù)IRR的經(jīng)濟含義對計算出的IRR進行檢驗，以確定是否能用IRR評價該項目。
項目投資回收模式







上式中，NCFt 為第 t 年的凈現(xiàn)金流量，F(xiàn)t 為第 t 年項目內(nèi)部未收回的投資。
非常規(guī)項目內(nèi)部收益率的檢驗
檢驗標(biāo)準(zhǔn)：
在項目壽命期內(nèi)，項目內(nèi)部始終存在未收回的投資。即：能滿足
及
條件的 i* 就是項目唯一的IRR，否則就不是項目的IRR，且這個項目也不再有其它具有經(jīng)濟意義的IRR。

非常規(guī)項目內(nèi)部收益率的檢驗

令



顯然，Pt 是項目在第 t 年以 i * 為折現(xiàn)率的累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值。由于(1＋ i *)－t 為正數(shù)，非常規(guī)項目內(nèi)部收益率通過檢驗的條件亦可表述為：
（三） 投資回收期
投資回收期是兼顧項目獲利能力和項目風(fēng)險的評價指標(biāo)。
靜態(tài)投資回收期
不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)，從項目投資之日算起，用項目各年的凈收入回收全部投資所需要的時間。
動態(tài)投資回收期
考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)，回收全部投資所需要的時間。
五、項目不確定性分析
主要的不確定性分析方法
盈虧平衡分析
確定盈利與虧損的臨界點
敏感性分析
分析不確定因素可能導(dǎo)致的后果
概率分析
對項目風(fēng)險作直觀的定量判斷
項目投資風(fēng)險類別
常見的項目風(fēng)險因素
信用風(fēng)險
項目參與方的信用及能力
建設(shè)和開發(fā)風(fēng)險
自然資源和人力資源
項目生產(chǎn)能力和效率
投資成本
竣工延期
不可抗力
市場和運營風(fēng)險
市場競爭
市場準(zhǔn)入
市場變化
技術(shù)變化
經(jīng)營決策失誤
金融風(fēng)險
匯率、利率變動
通貨膨脹
貿(mào)易保護
政治風(fēng)險
體制變化
政策變化
法律法規(guī)變化
法律風(fēng)險
有關(guān)法律法規(guī)不完善
對有關(guān)法律法規(guī)不熟悉
法律糾紛及爭議難以解決
環(huán)境風(fēng)險

銷售收入及成本與產(chǎn)量之間的關(guān)系
銷售收入(B)、產(chǎn)品價格(P)與產(chǎn)品產(chǎn)量(Q)之間的關(guān)系
總成本(C)、固定成本(Cf)、單位產(chǎn)品變動成本(Cv)和產(chǎn)品產(chǎn)量(Q)之間的關(guān)系
盈虧平衡分析圖
銷售收入、總成本和產(chǎn)品產(chǎn)量之間的關(guān)系
盈虧平衡分析
由 即 可導(dǎo)出：

盈虧平衡產(chǎn)量

盈虧平衡價格

盈虧平衡單位產(chǎn)品變動成本
盈虧平衡分析示例
某項目生產(chǎn)能力3萬件/年，產(chǎn)品售價3000元/件，總成本費用7800萬元，其中固定成本3000萬元，成本與產(chǎn)量呈線性關(guān)系。
單位產(chǎn)品變動成本
盈虧平衡產(chǎn)量
盈虧平衡價格
盈虧平衡單位
產(chǎn)品變動成本
經(jīng)營杠桿
設(shè)項目固定成本占總成本的比例為S，則
固定成本

銷售利潤



當(dāng)銷售量變化時，S越大，利潤變化率越大。
盈虧平衡分析的擴展
某項目的NPV可由下式計算，項目壽命期為不確定因素

當(dāng)NPV＝0時，有


可解得，能使NPV≥ 0 的項目壽命期的臨界值約為10年
敏感性分析
例:
不確定因素變動對項目NPV的影響
項目凈現(xiàn)值的概率描述
假定A、B、C是影響項目現(xiàn)金流的不確定因素，它們分別有l(wèi)、m、n 種可能出現(xiàn)的狀態(tài)，且相互獨立，則項目現(xiàn)金流有 k＝l × m×n 種可能的狀態(tài)。根據(jù)各種狀態(tài)所對應(yīng)的現(xiàn)金流，可計算出相應(yīng)的凈現(xiàn)值。設(shè)在第 j 種狀態(tài)下項目的凈現(xiàn)值為 NPV（j）,第 j 種狀態(tài)發(fā)生的概率為 Pj , 則項目凈現(xiàn)值的期望值與方差分別為:
概率分析示例
概率樹
兩種不確定因素影響項目現(xiàn)金流的概率樹
各種狀態(tài)組合的凈現(xiàn)金流量及發(fā)生概率
投資項目風(fēng)險估計
上例中項目凈現(xiàn)值的期望值及標(biāo)準(zhǔn)差





假定項目凈現(xiàn)值服從正態(tài)分布，可求出
該項目凈現(xiàn)值大于或等于0的概率為
各種狀態(tài)組合的凈現(xiàn)值及累計概率
項目風(fēng)險估計的圖示法
六、技術(shù)改造項目財務(wù)評價
技術(shù)改造項目費用與效益的識別
“有無法”與“前后法”
沉沒成本
技術(shù)改造項目費用與效益的計量
邊際分析原理
增量分析法
機會成本、追趕成本

七、房地產(chǎn)項目投資分析
房地產(chǎn)投資考慮的因素
投資盈利性方面的因素
投資的盈利性取決于項目實施所需的費用和可帶來的收益；
投資安全性方面的因素
投資的安全性取決于項目自身的風(fēng)險和投資者所作的財務(wù)和法律等方面的安排；
其他因素
企業(yè)目標(biāo)往往是多方面的投資決策也要考慮盈利性和安全性以外的企業(yè)目標(biāo)。
房地產(chǎn)項目的費用和收益
財務(wù)收益
租售收入
財產(chǎn)升值收益
折舊蔽稅收益
非財務(wù)收益


開發(fā)階段費用
土地費用
建設(shè)費用
財務(wù)費用
銷售費用
經(jīng)營階段費用
出租費用
維護、管理費用
財務(wù)費用
房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資構(gòu)成
折舊的蔽稅作用
房地產(chǎn)項目初步財務(wù)分析過程框圖
參數(shù)調(diào)整后的初步財務(wù)分析
抵押貸款常數(shù)
計算公式：





式中：r為年利率，
n為貸款年限
房地產(chǎn)項目現(xiàn)金流分析模型
八、先進技術(shù)應(yīng)用項目評價
先進技術(shù)應(yīng)用項目評價的特點
具有戰(zhàn)略決策性質(zhì)的多準(zhǔn)則決策
定量與定性分析相結(jié)合的半結(jié)構(gòu)化決策
強調(diào)競爭優(yōu)勢與核心能力的建立與發(fā)展
著眼于企業(yè)長遠目標(biāo)
重視項目的總體效益與集成效益
間接費用與效益是要考慮的重要因素
基于關(guān)鍵成功因素的多準(zhǔn)則評價
目標(biāo)： 建立與保持競爭優(yōu)勢
準(zhǔn)則：
形成與發(fā)展核心能力
縮短交貨期
提高產(chǎn)品質(zhì)量
降低成本
改善服務(wù)
增強應(yīng)變能力

項目投資融資決策