新華信—東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究報告
東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究
目 錄
商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述
全國宏觀經(jīng)濟增長狀況
1997~2001年全國GDP增長狀況
（單位：億元）
上海GDP增長狀況分析
1998~2001年上海GDP增長狀況（單位：億元）
新土地政策將對土地供應總量、價格、房地產(chǎn)業(yè)競爭態(tài)勢以及跨區(qū)域經(jīng)營都帶來重大變化
未來房地產(chǎn)市場突出的幾個變化將表現(xiàn)在土地價格短期內(nèi)的增長、利潤率的下降和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少
短時期內(nèi)土地價格的增長伴隨土地出讓政策的改變不可避免，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過快的局面，中長期內(nèi)，土地價格將會對短期的增速進行修正，但土地資源的短缺決定，價格不會低于現(xiàn)有水平
開發(fā)成本的增加、供需結構性矛盾、市場競爭的加劇和成本構成的逐漸透明可能導致利潤的整體下滑，市場優(yōu)勝劣汰的競爭法則決定房地產(chǎn)市場中將走向成熟，行業(yè)整體利潤將逐漸趨于穩(wěn)定合理
土地價格和出讓方式市場化導致房地產(chǎn)行業(yè)和市場進入門檻提高，一批規(guī)模小、資質差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質量將得到提高
有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商將是新政策的最大受益者
土地政策將使現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商將重新洗牌，改變目前競爭態(tài)勢
加入WTO對中國土地市場的影響主要是規(guī)范政府的審批行為和公開、透明，規(guī)范
我國加入 WTO 在給房地產(chǎn)業(yè)帶來三大機會的同時，也帶來了四大威脅
加入WTO 后，中國將在過渡期內(nèi)，逐漸取消進入房地產(chǎn)相關行業(yè)的市場壁壘
房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特性可以總結為：周期性、關聯(lián)性、地域性、政策性
周期性：我國房地產(chǎn)歷經(jīng)起步（1979-1991）、過熱（1991-1993）和調整（1993-1997）后，1998年房地產(chǎn)業(yè)步入復蘇階段
從各階段的波動幅度可以看出，房地產(chǎn)市場的成熟度日益加強，市場逐漸趨于理性發(fā)展。
1999年以來雖然進入復蘇期，但發(fā)展進入2001年后有所調整。這實際上有利于整個行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
房地產(chǎn)投資的增幅近年一直高于固定資產(chǎn)投資增幅，說明房地產(chǎn)對固定資產(chǎn)投資有較強的拉動作用，在國家“加大投資，拉動內(nèi)需”的政策不變前提下，房地產(chǎn)投資還會有所增加。
全國房地產(chǎn)行業(yè)增長情況分析
我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，但普遍規(guī)模小，競爭能力弱，行業(yè)整合是必然趨勢
企業(yè)的區(qū)域分布具有較高的集中性。全國一半以上的房地產(chǎn)開發(fā)商分布在廣東、上海、北京、江蘇、浙江等東部地區(qū)的 12 個省市中，西部地區(qū)不僅開發(fā)商數(shù)量少，而且企業(yè)規(guī)模也不大。
在房地產(chǎn)市場面臨整合和規(guī)?；?jīng)營的發(fā)展時期,東灘公司要參與到房地產(chǎn)市場上進行競爭,要定位好進行商業(yè)房地產(chǎn)、相關的復合房地產(chǎn)經(jīng)營的發(fā)展方向和規(guī)模，只有這樣才能在產(chǎn)業(yè)整合和大規(guī)模淘汰時處于有利的競爭地位。
全國房地產(chǎn)行業(yè)集中度
從發(fā)展走向成熟，中國房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展將形成以下五大趨勢
規(guī)模化的產(chǎn)業(yè)聯(lián)合，增強行業(yè)競爭
房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的變化必然引起其經(jīng)營模式的變化
隨著行業(yè)競爭日益激烈，規(guī)模與聯(lián)合才能重新構建企業(yè)的核心競爭力
房地產(chǎn)行業(yè)分析結論

1. 我國房地產(chǎn)業(yè)正處于成長期向成熟期過度的階段。
2. 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特性為：周期性、關聯(lián)性、政策性、地域性
3. 我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，普遍規(guī)模小而競爭能力弱，行業(yè)集中度低
4. 商業(yè)房地產(chǎn)的投資額近年來快速增長
5. 中國居民住宅市場容量巨大，發(fā)展前景看好。購買方分析表明，個人消費逐漸成為市場需求的主體，購房目的是為了改善住房條件
6. 中國房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展方向是規(guī)?；⑵放苹?
7. 現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)普遍負債較高，行業(yè)整體風險較大；部分地區(qū)商品住宅房供給出現(xiàn)結構性過剩，商品房空置率開始加大

上海房地產(chǎn)正成為上海的支柱產(chǎn)業(yè)
我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)面積增長狀況
1997~2000年我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)面積增長率分別為32.55%、13.41%、38.03%
房地產(chǎn)業(yè)供給分析表明：辦公樓的投資額總體上無明顯增長，比例呈下降趨勢；商業(yè)用房的投資額近年來保持20%左右的增長速度
顧客消費習慣的變化對商業(yè)形態(tài)的影響分析
購物中心的服務形態(tài)會越來越多元化，包含吃、喝、玩、樂等綜合需求。它不僅要滿足人們物質需要，而且還要滿足人們?nèi)遮呚S富的文化需要，它不僅要滿足人們的生理需要，而且還要滿足人們的精神需要，因此其功能將從購物中心演化到生活中心再演化到精神樂園。
我國零售商業(yè)市場特點：規(guī)模大、發(fā)展迅速，潛力大
1993年，我國社會消費品零售總額為1.2萬億元人民幣，到2000年，這一指標增長為3.4萬億元，7年間增長了2.2萬億元，年均增長率達20.87％，扣除物價上漲因素，年均增長率為10.58％。
2001年，由于國家采取以擴大內(nèi)需為主拉動經(jīng)濟增長的方針，國內(nèi)消費品市場商品銷售保持了較快增長速度。全年社會消費品零售總額37595.2億元，比上年增長10.1％。
按照這種發(fā)展速度，在未來三年中，我國社會消費品零售總額還將有1萬億元以上的增量。如此廣闊的市場，為我國零售商業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。
住宅郊區(qū)化的變化趨勢對商業(yè)形態(tài)的影響
堅持以人為本的現(xiàn)代設計理念，在規(guī)劃布局、功能結構、公共設施、環(huán)境綠化、采光通風、室（內(nèi)）外交通等方面把人的需要、人的方便、人的舒適放在第一位，將現(xiàn)代科技成果在經(jīng)濟可行范圍內(nèi)，盡可能地融于房地產(chǎn)開發(fā)之中。
目 錄
進軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義
東灘開發(fā)意義重大，不容失敗，必須謀定而后動 應該在東灘外進行類似開發(fā)的預演，積累經(jīng)驗資源
東灘開發(fā)的核心內(nèi)容：商業(yè)房地產(chǎn)可在東灘外預演也只有商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)才具有普遍的商業(yè)價值
地產(chǎn)和部分房產(chǎn)是東灘開發(fā)的主要利益來源；而商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)是刺激地產(chǎn)升值的“點金之筆”
東灘開發(fā)的實質是建立適合多產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的區(qū)域平臺，其主要盈利模式是部分地產(chǎn)和房產(chǎn)出售出租
商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的實質是建立多種零售業(yè)態(tài)經(jīng)營的平臺，與東灘開發(fā)建立區(qū)域平臺相似，其經(jīng)驗教訓對東灘開發(fā)具有直接效用
商業(yè)房地產(chǎn)與傳統(tǒng)意義的房地產(chǎn)開發(fā)存在根本區(qū)別，卻與東灘開發(fā)有著極其相似之處
東灘開發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)都需要東灘公司成為一個知識經(jīng)營平臺，以支持區(qū)域平臺和產(chǎn)業(yè)平臺搭建。進軍商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)將促成知識經(jīng)營平臺的建立
東灘外的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)積累的品牌、人才資源將在東灘開發(fā)時機成熟時，向東灘復制，快速“點金”
進軍商業(yè)房地產(chǎn)對成功進行東灘開發(fā)意義重大
進軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義
難得的戰(zhàn)略機會：商業(yè)房地產(chǎn)的市場空間巨大
難得的戰(zhàn)略機會：外資零售業(yè)進入中國市場的機遇
難得的戰(zhàn)略機會：商業(yè)房地產(chǎn)的競爭勢力較弱
難得的戰(zhàn)略機會：商業(yè)房地產(chǎn)的競爭勢力較弱
進軍商業(yè)房地產(chǎn)將為東灘開辟新的戰(zhàn)略活動空間
目 錄
東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)的總體戰(zhàn)略目標
5年內(nèi)做強做大企業(yè)，成為具有以商業(yè)需求管理和產(chǎn)業(yè)鏈資源集成為核心競爭力的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和服務的產(chǎn)業(yè)集團；
東灘公司在未來不僅要成為一個商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的強者，還要在綜合服務領域、金融業(yè)等領域進行多元化的擴張，成為一個跨行業(yè)、跨區(qū)域的產(chǎn)業(yè)巨人；
東灘商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的核心是建立一個商業(yè)零售業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相結合的產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺，利用市場需求管理能力和產(chǎn)業(yè)運作能力的核心競爭力吸引商業(yè)品牌資源和集成房地產(chǎn)價值鏈資源成功制造商圈。
綜合：房地產(chǎn)業(yè)務+相關綜合服務業(yè)務+金融業(yè)務
開發(fā)：區(qū)域開發(fā)+商業(yè)物業(yè)開發(fā)
經(jīng)營：商業(yè)物業(yè)+其他
服務：房地產(chǎn)服務+金融服務
平臺：商業(yè)零售業(yè)+房地產(chǎn)業(yè)
房地產(chǎn)企業(yè)“做強做大”的標桿研究
五大指標制定的外部依據(jù)
東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標體系
效益目標是根據(jù)東灘現(xiàn)有業(yè)務的計劃收益情況進行測算修正后得出。
東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標 — 效益目標
年凈資產(chǎn)收益率
年實現(xiàn)主營業(yè)務收入
年實現(xiàn)凈資產(chǎn)
中國38家房地產(chǎn)上市公司的財務分析如下
中國38家房地產(chǎn)上市公司的財務分析如下 （續(xù)）
東灘的戰(zhàn)略目標 — 成長目標
樹立業(yè)內(nèi)聲名卓著的企業(yè)品牌；
確立全國一流的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)物業(yè)管理的品牌地位；
積累區(qū)域開發(fā)的管理和運作經(jīng)驗；
形成商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的核心競爭力，有強的投資策劃能力和商業(yè)物業(yè)管理能力；
形成從投資策劃到商業(yè)管理縱貫價值鏈的產(chǎn)業(yè)運作和資源集成的綜合能力；
探索適應企業(yè)快速發(fā)展擴張所必需的模式，具備走出上海 ，實現(xiàn)跨區(qū)域擴張的整體開發(fā)能力；
為東灘開發(fā)培養(yǎng)對區(qū)域開發(fā)有深刻理解的人才；

東灘的戰(zhàn)略目標 — 管理目標
形成較強的戰(zhàn)略規(guī)劃和管理能力
建立知識經(jīng)營和知識管理的學習型組織機制
完善組織結構和管理流程
健全的考核和激勵制度
形成充滿活力的企業(yè)文化
系統(tǒng)的人力資源管理體系
有較強的專業(yè)和管理人才的儲備

目 錄
今天的房地產(chǎn)企業(yè)必須為未來的競爭作出選擇，過去的模式不一定能夠帶領你進入下一個十年。
企業(yè)的關鍵問題是如何制定自身的戰(zhàn)略并有效地實施。
在制定有效的戰(zhàn)略之前必須回答兩個問題
第一個問題是：
今天的業(yè)界正在發(fā)生什么？今天的房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷快速的變化，潛在價值在價值鏈的各個環(huán)節(jié)之間不斷變化和轉移。了解這些變化幫助你選擇如何成功的進入一個游戲。
第二個問題是：
如何選擇產(chǎn)業(yè)定位？不論企業(yè)如何運營，企業(yè)都必須明確自身如何參與競爭，如何將自身定位在一個更有利的位置。
任何一個行業(yè)，不論產(chǎn)業(yè)的狀況優(yōu)劣總有一些企業(yè)比其他的企業(yè)做得更好，這是因為他們設法使自己站在更有競爭優(yōu)勢的位置上。
房地產(chǎn)業(yè)為何具有如此強的吸引力
對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，什么是這個產(chǎn)業(yè)的特征，它將如何發(fā)展是最大的問題。歷史上，除了那些大震蕩的時期之外這個行業(yè)都是非常有吸引力的。非常明顯，你只要進入似乎就可以賺錢，甚至可以獲得不可思議的利潤。
傳說還能持續(xù)多久
任何一個產(chǎn)業(yè)都不可能維持長期的高利潤，參與者的增加必然會帶來產(chǎn)能的過剩，產(chǎn)業(yè)的利潤必然越來越低。然而，所有的產(chǎn)業(yè)中都有一個利潤分配機制，總有人賺得多，有人賺得少，這就是競爭優(yōu)勢。今天還是很少企業(yè)認真去想和認真去做這件事。
選對了行業(yè)是否意味著財富
一種說法是今天產(chǎn)業(yè)的競爭如此激烈，我們不要進入這一產(chǎn)業(yè)了，而從另一個角度來看，房地產(chǎn)的空間和所囊括的產(chǎn)業(yè)太大，即使是產(chǎn)業(yè)平均利潤可能有所下降，但是平均利潤之上仍有很大空間，并且大量的公司是處在平均利潤之下。
因此，選對了行業(yè)并不意味著財富，關鍵的如何應對行業(yè)的變化，將自己放在一個可持續(xù)的優(yōu)勢地位，從而獲得競爭優(yōu)勢。這是許多公司必須走的道路。
房地產(chǎn)業(yè)來講，橫向和縱向上都有極大地空間。
房地產(chǎn)業(yè)不是一個產(chǎn)業(yè)，而是一個經(jīng)濟體和一個產(chǎn)業(yè)聯(lián)合體。它覆蓋了社會經(jīng)濟系統(tǒng)的絕大多數(shù)環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都連接著一個產(chǎn)業(yè)。 這些產(chǎn)業(yè)有著自身的經(jīng)濟規(guī)律和從根本上不同的特點。我們應該理解這些產(chǎn)業(yè)的吸引力、它們在以何種方式競爭以及它們未來的發(fā)展趨勢。
關鍵的一點是企業(yè)需要避免把從具有競爭優(yōu)勢的環(huán)節(jié)獲得了利益丟失在那些沒有競爭優(yōu)勢的環(huán)節(jié)上。
商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略定位的關鍵影響因素
東灘商業(yè)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)定位
接下來一個關鍵問題是企業(yè)的運營范圍。在任何一個產(chǎn)業(yè)中企業(yè)都必須選擇在哪些領域競爭具有競爭優(yōu)勢。有的企業(yè)競爭范圍很廣，并且盡力涉足不同的項目，有的企業(yè)則選擇某些集中的環(huán)節(jié)，特定的項目、地域、客戶。
投資策劃環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容
投資策劃環(huán)節(jié)須調查的內(nèi)容
規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容
工程管理環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容
市場營銷環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容
商業(yè)管理環(huán)節(jié)的操作內(nèi)容
商業(yè)房地產(chǎn)成功的關鍵
把握需求，創(chuàng)造開發(fā)理念：后現(xiàn)代城
上海市商圈分析
商業(yè)房地產(chǎn)服務的商業(yè)零售業(yè)業(yè)態(tài)
我國零售業(yè)業(yè)態(tài)
連接商業(yè)房地產(chǎn)商、商戶和消費者的價值傳輸鏈條
商業(yè)房地產(chǎn)商
房地產(chǎn)價值鏈中的關鍵增值環(huán)節(jié) — 三個策劃一個管理
商業(yè)房地產(chǎn)商只有從滿足客戶價值中獲得企業(yè)的經(jīng)濟價值
抓住兩端，從“軟”到“軟”的商業(yè)房地產(chǎn)定位
商業(yè)管理是必須加強控制的另一個環(huán)節(jié)
選擇以商業(yè)物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理的其他意義
物業(yè)投資的優(yōu)勢和劣勢
香港的房地產(chǎn)公司為了維持企業(yè)業(yè)績的持續(xù)性，一般在地產(chǎn)業(yè)務上兼顧物業(yè)開發(fā)和物業(yè)投資，避免經(jīng)營風險 舉例：香港新鴻基集團
東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位
目 錄
尋找商業(yè)房地產(chǎn)領域快速拷貝擴張的內(nèi)核：核心能力
當眾多的業(yè)務都委托和外包之后企業(yè)還剩什么？
核心能力構成：需求管理能力和產(chǎn)業(yè)運作能力
持續(xù)進行有效的環(huán)境掃描，拓展公司的戰(zhàn)略空間
大力開展基于文化的需求發(fā)現(xiàn)、引導和順應研究
有計劃地開展各地域的商業(yè)機會研究
商業(yè)承租經(jīng)營者研究和合作
商業(yè)承租戶組合的模式研究
需求管理是一種綜合性的概念，是一種動態(tài)的管理，是一種深入的方法，是一個雙向的過程
統(tǒng)一管理以兌現(xiàn)承諾
核心能力構成：需求管理能力和產(chǎn)業(yè)運作能力
建立多元股權商業(yè)決策環(huán)境匯聚大量商業(yè)化資源
知識化經(jīng)營和裂變式發(fā)展需要大量專業(yè)人才
建設資源共享的學習平臺和創(chuàng)新機制
以制度和流程為基礎建立跨企業(yè)知識管理平臺
核心能力構筑總結
目 錄
商業(yè)房地產(chǎn)的特點
風險：由商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商的投資策劃能力決定，其根本是對市場需求的理解和把握能力；
資金需求：由商業(yè)模式和合作伙伴決定，一般要求規(guī)模性開發(fā)商有相當?shù)馁Y金實力；
收益：由投資模式?jīng)Q定，短期收益不高，長期收益穩(wěn)定，收益面較廣，包括商業(yè)物業(yè)的出租、出售，商業(yè)管理和物業(yè)管理服務費用，周邊的土地價格升值，周邊商業(yè)和住宅房產(chǎn)升值；
收益期：由商業(yè)模式?jīng)Q定，由于擁有物業(yè)，通常收回成本的周期較長，十年至二十年；

投入產(chǎn)出模式
成功的商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展必須考慮的三點
商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展需要從市場出發(fā)考慮以下三方面
企業(yè)發(fā)展模式
企業(yè)發(fā)展模式借鑒
商業(yè)物業(yè)管理
中國國貿(mào)
滿足客戶價值的同時帶來的良好的收益
商業(yè)房地產(chǎn)運作
大連萬達
通過戰(zhàn)略聯(lián)盟拓展企業(yè)的發(fā)展空間和資源
快速擴張
中體產(chǎn)業(yè)
以連鎖經(jīng)營的方式實現(xiàn)企業(yè)的低成本擴張和高速成長
品牌建設
萬科
品牌建設為企業(yè)的發(fā)展形成支撐

商業(yè)管理的內(nèi)容
目標是使商圈和承租戶都取得良好效益。

通過商業(yè)物業(yè)管理滿足需求，實現(xiàn)客戶價值
中國國貿(mào)的對外投資控股情況
控股95%。主要業(yè)務是承接自有物業(yè)和外來物業(yè)管理服務。業(yè)務范圍包括物業(yè)和酒店項目投資策劃、管理，機電設備安裝、維修保養(yǎng)、項目工程咨詢與顧問，以及相關管理人員培訓等。針對每一項物業(yè)的特性，提供物業(yè)管理顧問、授權管理、全權委托管理、合作管理四種物業(yè)管理模式。提供的服務可以從各個環(huán)節(jié)滿足發(fā)展商的不同需求，從物業(yè)前期的設計、施工，到竣工驗收，中期的物業(yè)管理策劃，以及后期實施全面物業(yè)管理。


控股95%。從1999-2001年沒有開發(fā)活動，根據(jù)2002年8月董事會決議，將收回投資，撤出房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。


控股51%。主要業(yè)務是寬帶、互聯(lián)網(wǎng)接入服務、IP、IDC、視訊服務、數(shù)據(jù)增值服務等。2000年8月和飛華通訊及中國網(wǎng)通合資成立，累計投資1000多萬元，到2002年二季度末，累計收入2300萬元，累計虧損600萬元。
中國國貿(mào) 1999-2001 收入構成分析表明：寫字樓、公寓和商場的物業(yè)經(jīng)營是最重要的收入來源
中國國貿(mào)1999-2001經(jīng)營狀況分析表明：企業(yè)業(yè)績良好而穩(wěn)定，2001年凈資產(chǎn)收益率達到 8.33%
中國國貿(mào)的成功經(jīng)驗
主要盈利來自于物業(yè)出租，2001年達到97.17%。從租金水平看，商場和展覽的平均租金水平較高。

客戶質量高。目前財富500強企業(yè)有70家企業(yè)入住國貿(mào)。優(yōu)質客戶資源有利于抵御經(jīng)濟波動風險，保持較高的出租和租金水平。

配套設施完全。完善的餐飲、娛樂、休閑、商業(yè)配套設施，滿足客戶多方位、多層次的需求。

良好的品牌優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢。

積極有效的直銷、促銷和良好的客戶服務和管理。
選擇核心租戶并簽署合作協(xié)議，確定合作方式：萬達購物中心（一）
選擇核心租戶并簽署合作協(xié)議，確定合作方式：萬達購物中心（二）
選擇核心租戶并簽署合作協(xié)議，確定合作方式案例：萬達購物中心（三）
萬達高層管理人員：沃爾瑪?shù)暮贤茉敿?，我們認為不可能出現(xiàn)的情況他們都考慮到了。如果按照我們中國的做法，這份合同20條就夠了，但他們能做到幾百條，在沃爾瑪總部共有240個律師負責這項合同。

與核心租戶共同確定選地方案 案例：萬達購物中心（一）
確定投資方與出資方案案例：萬達購物中心
核心租戶共同參與規(guī)劃設計案例：萬達購物中心
經(jīng)過一段時間的適應后，目前萬達的商業(yè)房地產(chǎn)一些規(guī)劃與設計都是由萬達主導操作，然后加盟者提出自己的意見。但由于積累的程度不夠，一些大的概念是通過一些國際上做過商業(yè)地產(chǎn)的公司來幫助操作。
建立資源與產(chǎn)業(yè)平臺
復制式的發(fā)展 — 奧林匹克花園連鎖經(jīng)營
通過奧林匹克花園的連鎖經(jīng)營模式中體產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)了復制式的發(fā)展擴張
快速擴張
規(guī)模擴張：在經(jīng)營模式的基礎上，對需求管理與資源產(chǎn)業(yè)平臺中可以快速復制的成分進行大范圍的復制，造成企業(yè)的擴張
奧園連鎖經(jīng)營中“三個圈層”的規(guī)劃
第一圈層
第二圈層
第三圈層
各地奧林匹克花園特點
各地奧林匹克花園特點

1、泛體育的概念：具體表現(xiàn)在高額投入的體育設施資金；配套齊全的體育場管；完善的健身管理

2、 選址標準：基本選擇在城鄉(xiāng)結合部，體現(xiàn)復合房地產(chǎn)三要素的互動，一方面因為當?shù)氐牡貎r，另一方面因為這種環(huán)境更能提供創(chuàng)造出健康生活模式的空間。

3、體現(xiàn)“奧林匹克精神”的組團式布局：社區(qū)中五環(huán)式的設計。而且在各地的內(nèi)容有所不同。在南國社區(qū)中是雅典、洛杉磯、卡薩布蘭卡、悉尼、北京組團，在上海社區(qū)中是五大洲組團。
 
4、優(yōu)美的環(huán)境：綠色面積占很大的面積。北京社區(qū)中綠色環(huán)境占據(jù)40%的面積，上海社區(qū)更是以綠色為主題色來進行整體的景觀設計。
 
5、完善的管理：應用“健康管家中心”的管理軟件進行統(tǒng)一管理，并強調優(yōu)質的物業(yè)管理
 
6、求同存異：在大前提相同的條件下，每個社區(qū)會有自己的特色。比如番禺社區(qū)中引入了澳洲風情，在南國社區(qū)中引入高爾夫生活概念。
連鎖經(jīng)營的合作效應
樹立商業(yè)房地產(chǎn)品牌
品牌構架：企業(yè)品牌、開發(fā)理念、項目品牌
品牌定位：商業(yè)房地產(chǎn)
品牌發(fā)展目標：知曉度、知名度、美譽度
品牌建設舉措：
萬科品牌建設的借鑒意義
萬科品牌的提升機制同樣可以作為建立東灘公司的商業(yè)房地產(chǎn)品牌提升機制的借鑒
萬科品牌對企業(yè)房產(chǎn)項目的銷售產(chǎn)生極強促進作用
總結
總結
成功的戰(zhàn)略 — 做正確的事
結 束
謝謝大家

新華信—東灘公司商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究報告