資金和土地是地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的兩大命脈。因此，如何實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)與資本的對接，進(jìn)而掌控一定的土地資源，一直是地產(chǎn)企業(yè)老總最為關(guān)注、最為頭疼的問題。然而，在資本營運(yùn)專家禹晉永博士看來，這個(gè)問題已經(jīng)變得很簡單。因?yàn)槿谫Y一直是他的強(qiáng)項(xiàng)，事實(shí)也證明了這一點(diǎn)。禹晉永還有另外一個(gè)身份———中國世代投資控股集團(tuán)（以下簡稱“中國世代”）總裁。中國世代由禹晉永博士組建，于2006年7月4日在香港成立，注冊資本金10億元港幣，吸納了13家國際基金的資本。在成立不到5個(gè)月時(shí)間內(nèi)共拿下了包括奧運(yùn)會相關(guān)住宅項(xiàng)目等超過13000畝土地的開發(fā)權(quán)，動(dòng)用資金超過30億元。在如此短的時(shí)間內(nèi)調(diào)動(dòng)如此多的資金，完成如此多的土地儲備，簡直就是一個(gè)奇跡。
中國世代何以如此神奇，它的破題之道是什么？禹晉永的答案是：中國世代是在巨人的肩膀上起步的，其獨(dú)特的“資本地產(chǎn)”理念及其運(yùn)營團(tuán)隊(duì)正是企業(yè)的核心競爭力所在，一個(gè)新的“資本地產(chǎn)”的時(shí)代正在來臨。
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“資本地產(chǎn)”專業(yè)團(tuán)隊(duì)

在外界看來，2005年的中國地產(chǎn)界，國美置業(yè)和黃光裕是最大的贏家。但對禹晉永來說，真正的贏家是他所創(chuàng)建的資本地產(chǎn)理念及其運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。這一年，資本地產(chǎn)的理念在國美置業(yè)這個(gè)平臺上得到了充分的演繹，禹晉永博士和他的團(tuán)隊(duì)因此在中國地產(chǎn)界一舉聞名。
2004年12月，國美置業(yè)注冊成立。按照約定，國美置業(yè)采取集團(tuán)化管理?？偨?jīng)理禹晉永全權(quán)負(fù)責(zé)國美置業(yè)的運(yùn)營管理，包括項(xiàng)目開發(fā)和團(tuán)隊(duì)組建，黃光裕負(fù)責(zé)宏觀上的統(tǒng)籌和1．5億的啟動(dòng)資金，后期資金由兩人共同籌集。這種合作使“資本地產(chǎn)”的思想得以充分實(shí)踐。
2005年4月，成立不到半年的國美置業(yè)斥8．05億元巨資競得豐臺園科技總部核心商務(wù)區(qū)兩塊公建地，面積達(dá)35．39萬平方米。一個(gè)月之后，國美置業(yè)宣稱將“斥資30億，打造全球最大的高科技體驗(yàn)中心”。這就是去年轟動(dòng)中國地產(chǎn)界的“國美商都”項(xiàng)目。而黃光裕本人也因此被評為中國地產(chǎn)業(yè)2005年十大牛人的第一人。黃光裕獲此榮譽(yù)的的身份是“國美商都”的董事長，而不是他的國美電器總裁身份和其他身份。
其實(shí)在出任國美置業(yè)總經(jīng)理之前，禹晉永的“資本地產(chǎn)”思想已經(jīng)初現(xiàn)鋒芒。他創(chuàng)辦的凱愛置業(yè)有限公司是經(jīng)國家工商總局核準(zhǔn)的全國性無行政區(qū)劃的大型房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)，擁有注冊資本12494萬元。2004年“8•31”地產(chǎn)大限，對許多民營地產(chǎn)企業(yè)來說，是一道難以逾越的坎兒，許多房地產(chǎn)企業(yè)因拿不出土地出讓金而陷入窘境。與之形成鮮明對比的是禹晉永控制的凱愛投資一口氣收購、控股25家房地產(chǎn)企業(yè)，儲備土地近600萬平方米，涉及收購金額近50億元。而這正是黃光裕攜手禹晉永的重要因素。
不過他們誰也不曾料到，黃禹如“蜜月期”的合作會在7個(gè)月之后宣布終止。由于與國美集團(tuán)個(gè)別高管理念不合而引發(fā)的禹晉永主動(dòng)分手事件最終演變?yōu)閲乐脴I(yè)高管團(tuán)隊(duì)集體辭職事件。最后為人所知的結(jié)果是，這個(gè)對國美置業(yè)的發(fā)展起著決定性作用的團(tuán)隊(duì)最終離開了國美。“他們度過了一個(gè)戰(zhàn)斗的、風(fēng)風(fēng)火火的、風(fēng)起云涌的2005年，也給中國地產(chǎn)業(yè)留下了很深的足跡。”談起這件事，禹晉永禁不住發(fā)出感慨，“雖說這件事已經(jīng)成為歷史，但是它的這種影響力是深遠(yuǎn)的、持久的、巨大的。”
2006年7月，中國世代投資控股集團(tuán)宣告成立，這個(gè)團(tuán)隊(duì)的精英成員幾乎一個(gè)不差地出現(xiàn)在中國世代，成為新集團(tuán)的“各路諸侯”。無論是項(xiàng)目開發(fā)、項(xiàng)目投資、投資銀行還是財(cái)務(wù)管理、工程管理、規(guī)劃管理乃至企業(yè)策劃、營銷等方面，他們都各有建樹。這個(gè)團(tuán)隊(duì)因?yàn)樵?jīng)在國美置業(yè)的一段深厚感情，今天又為共同經(jīng)歷和共同目標(biāo)而相聚在一起。企劃負(fù)責(zé)人張瀟楠的話很有代表性：“我們?yōu)榱?lsquo;資本地產(chǎn)’理念的實(shí)現(xiàn)而鎖定目標(biāo)，我們的團(tuán)隊(duì)對中國世代的未來有共同的愿景，并且愿意為實(shí)現(xiàn)這個(gè)愿景去付出。”禹晉永這樣評價(jià)道他的團(tuán)隊(duì)：“我們的團(tuán)隊(duì)是中國世代最大的財(cái)富、最重要的財(cái)富，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了金錢。這是一個(gè)成熟的、極具創(chuàng)造力、執(zhí)行力和協(xié)調(diào)力的團(tuán)隊(duì)，得到了媒體、外界甚至是同行業(yè)廣泛地認(rèn)可。在地產(chǎn)業(yè)，優(yōu)秀的老板多的是，但這樣成熟的團(tuán)隊(duì)再找不到第二家，他們在中國的地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的影響力，不可動(dòng)搖。”
如今，中國世代因這個(gè)團(tuán)隊(duì)的存在而站得高，看得遠(yuǎn)。可以說，中國世代從出生那天起，就站在了巨人的肩膀上。這個(gè)巨人是禹晉永和黃光裕，是資本地產(chǎn)的思想和專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，是凱愛置業(yè)的資源和國際資本，是以上幾者的疊加。

 “資本地產(chǎn)”魔力效應(yīng)

禹晉永是“資本地產(chǎn)”思想的開創(chuàng)者和實(shí)踐者。禹晉永博士為此闡述說：“與傳統(tǒng)地產(chǎn)的‘買地開發(fā)、賣房子再買地’的發(fā)展模式不同，資本地產(chǎn)經(jīng)營的是權(quán)益，在運(yùn)營過程中遵循‘項(xiàng)目資產(chǎn)化、資產(chǎn)權(quán)益化、權(quán)益資本化、資本市場化’的原則進(jìn)行。權(quán)益化，就是要把它作為一種資本來進(jìn)行投資，這種投資不是拿別人的錢投資，而是用自己的權(quán)益去投資。”禹晉永強(qiáng)調(diào)：“對于資本的引進(jìn)，采用什么樣的方式讓投資人得到好處和利益，這是地產(chǎn)商要研究的東西。”這是他在專論《讓技術(shù)永遠(yuǎn)為資本打工》中深刻闡述的觀點(diǎn)。
中國世代成立之時(shí)，共有包括凱愛置業(yè)在內(nèi)的13家基金股東，其中有12家是來自美國、英國、新加坡、香港等地的境外基金。凱愛置業(yè)占有20％的股份，12家基金的各家持股均不超過10％。在并沒有向市場進(jìn)行任何私募的情況下，如果說中國世代受到眾多國際資本商的關(guān)注和信任，是因?yàn)橘Y本地產(chǎn)的理念和團(tuán)隊(duì)的話，那么讓這些資本商拿出真金白銀的原因，就是中國世代的國際化運(yùn)作方式能夠使他們的利益得到保障。
禹晉永解釋，如果公司的注冊資本是1000萬元，將其中200萬元的股份出賣。僅僅以每股2元的價(jià)格出售，就套現(xiàn)400萬元，“這個(gè)房子還沒動(dòng)呢，我就已經(jīng)把它給‘賣’了。”禹晉永微微一笑，“這就是資本的魔力。”“風(fēng)險(xiǎn)投資商的獲利都是在退出機(jī)制上，所以我們鎖定了一個(gè)增值期，當(dāng)股價(jià)升值之后就可以轉(zhuǎn)讓退出。比如價(jià)格鎖定在2元，高于2元就可以買給別的投資商，低于2元出售就由公司回購。我們第一期是以2元鎖定，第二期是4元，現(xiàn)在第三期是5元，目前有的基金已經(jīng)退出了，也有新的進(jìn)來，現(xiàn)在共有15家基金在流動(dòng)。近期我們還將鎖定到6元。因?yàn)樾鹿蓶|進(jìn)來以后，我們又要根據(jù)市場情況確定一個(gè)新價(jià)格比來鎖定，確定這個(gè)比例之后就便于下一輪新的基金再進(jìn)老的基金再退出。通過這種方式，我們的股價(jià)會不斷地升值”。中國世代通過在非上市部分的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，已經(jīng)給了投資者一個(gè)豐厚的回報(bào)。
當(dāng)然，這些投資商一旦成為股東之后就會去做“資本地產(chǎn)”的運(yùn)營，這個(gè)團(tuán)隊(duì)在國際資本市場上的價(jià)值很快得到提升。
中國世代依照“資本地產(chǎn)”的理念運(yùn)營，因此它營運(yùn)的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。“資本地產(chǎn)是在一個(gè)無競爭領(lǐng)域做市場，游戲規(guī)則由我們來確定，利益由我們來分配，因此我們沒有感受到有任何的政策壓力和經(jīng)濟(jì)競爭環(huán)境壓力。”中國世代的注冊資本是10億港幣，也就是說這些基金股東聯(lián)盟，必須拿出10億的現(xiàn)金來作為股本，這10億港幣可以通過對其他公司進(jìn)行股權(quán)收購的方式，連地和項(xiàng)目一起拿下，而不需要直接到土地市場上去收購。
在當(dāng)前國家宏觀政策的影響之下，很多傳統(tǒng)地產(chǎn)公司在資金運(yùn)營方面都出現(xiàn)了資金鏈的斷裂，這就為中國世代的大量收購創(chuàng)造了條件。如果在收購過程中出現(xiàn)資本金不足，董事會一旦通過決議，所有股東必須按約定的時(shí)間拿錢出，否則原來在中國世代的股權(quán)，就會按一比一回收，讓有錢的人進(jìn)來。“今天中國世代的這些基金，都是世界級的大腕，他們拿個(gè)幾億港幣、就是幾億美金也是很輕松的事情，所以在中國的地產(chǎn)里面，我們基本上是所向披靡，我們能夠拿到我們所想要的地。”
禹晉永透露，中國世代又將北京最大的與奧運(yùn)會相關(guān)的住宅項(xiàng)目收入囊中。目前該項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)已經(jīng)在進(jìn)行國際招標(biāo)，預(yù)計(jì)年底之前完成，最后呈現(xiàn)在北京人面前的將是一個(gè)200多萬平米的地產(chǎn)巨盤，這基本上是沒有人可以來競爭的。從土地的收購情況來看，目前中國世代已有包括北京昌平2900多畝土地、崔村1200多畝土地、南邵1200多畝土地、密云3000畝土地及外省共13000多畝地的儲備。
禹晉永常說：“房地產(chǎn)項(xiàng)目做得再好，也只是一種魅力，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入資本市場的話，就變成了魔力，所以我們現(xiàn)在就是不斷地把地產(chǎn)項(xiàng)目與資本市場對接起來。”

開啟資本地產(chǎn)時(shí)代

中國地產(chǎn)業(yè)正在迎來一個(gè)新時(shí)代——資本地產(chǎn)時(shí)代。
禹晉永把中國地產(chǎn)的發(fā)展劃分成三個(gè)階段：在以開發(fā)商為投資、開發(fā)、銷售主體的初級階段，其特點(diǎn)是自己找錢、自己開發(fā)、自己賣房、自己管理。第二階段，是投資商與開發(fā)商的分離，有了專業(yè)的分工，出現(xiàn)了投資公司、開發(fā)公司、策劃公司、營銷公司、物業(yè)管理公司以及中介房產(chǎn)機(jī)構(gòu)。第三個(gè)階段，就是在新的政策環(huán)境下，各種基金進(jìn)入地產(chǎn)市場的空間越來越大，地產(chǎn)進(jìn)入了重新洗牌和整合的階段。最顯著的就是圍城現(xiàn)象，里面的人想沖出去，外面的人想擠進(jìn)來。特別是今天一些新的資本商，大舉進(jìn)入房地產(chǎn)市場。在這種格局下，資本地產(chǎn)無疑是最成功的探索和實(shí)踐，代表了一種方向、一種趨勢。對于“資本地產(chǎn)”的超前性、創(chuàng)新性，我們從中國世代的機(jī)構(gòu)設(shè)置上就可見端倪。他們設(shè)有項(xiàng)目投資部，負(fù)責(zé)招拍掛、項(xiàng)目投資、不良資產(chǎn)收購；還設(shè)投資銀行部，負(fù)責(zé)基金和上市；另外投資控制部門是負(fù)責(zé)項(xiàng)目投資進(jìn)程中的成本管理。整個(gè)設(shè)置都是按照投行的標(biāo)準(zhǔn)來設(shè)置的，純粹就是一個(gè)操盤團(tuán)隊(duì)，這也折射出國際化的一面。禹晉永介紹，我國的地產(chǎn)市場要落后美國十年時(shí)間。在國外，投資商不需要很懂房地產(chǎn)，他們只是拿出美金，尋找他們獵取的目標(biāo)——操盤手。這完全是一種投資商與專業(yè)操盤手之間的合作關(guān)系。今年十月，由新地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)和思源投資主辦的2006中國地產(chǎn)金融年會上，眾多政府官員、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)代表、地產(chǎn)企業(yè)高層就如何才能實(shí)現(xiàn)與資本的對接進(jìn)行了探討，中國世代用自己的實(shí)踐給出了答案：在尋求與基金或風(fēng)險(xiǎn)投資商合作之前，國內(nèi)的地產(chǎn)商最好先把自己變成一個(gè)職業(yè)操盤手。
禹晉永作為“資本地產(chǎn)”理論和實(shí)踐的開拓者，從國美置業(yè)到中國世代，資本地產(chǎn)的內(nèi)涵發(fā)生了一些變化。在國美置業(yè)的時(shí)候是只做高端，不做底端；只在資本市場做，不做開發(fā)；要做開發(fā)就讓底下的項(xiàng)目公司去做。而中國世代成立的時(shí)候就提出：要打造低端產(chǎn)品，創(chuàng)造老百姓心中的品牌。禹晉永認(rèn)為，在低端市場形成口碑之后，才會強(qiáng)烈地刺激高端市場，我們在資本市場才可以獲得更大的利益。
“在這方面，應(yīng)該說是黃光裕做得比較好，他有一個(gè)國美電器，這個(gè)國美電器就是他品牌的支撐。國美電器價(jià)格很便宜，在全國很多老百姓買電器的時(shí)候都到他那兒去買。但是他是不是就通過國美電器賺錢了？不是。他也是在通過做電器零售低端市場，獲得了品牌資源，然后用這種品牌資源在高端的資本市場里面獲利。所以他幾年翻了好幾番，資產(chǎn)能夠達(dá)到兩百多億，完全是這道理。”
“我們要造好房子，要造小房子，要造老百姓住得起、買得起的房子。要簡便購房手續(xù)、提供信貸支持。一定要讓老百姓覺得，買中國世代的房子特簡單、特便宜、特值” 。“具體的政策是，國家規(guī)定30％首付，我們這里只要20％，還有10％由中國世代來做擔(dān)保，幫助老百姓找到第三家商業(yè)銀行提供商業(yè)消費(fèi)貸款，幫老百姓湊足10％，同時(shí)這10％的貸款利息由中國世代幫老百姓承擔(dān)。”
這些承諾，凸現(xiàn)了企業(yè)的社會責(zé)任和一個(gè)資本運(yùn)營高手的非凡能力和智慧。
“資本地產(chǎn)”所帶給投資者的利益，絕不僅僅是靠非上市部分的交易這一途徑，更大的利益則來自于企業(yè)的上市?；鸬哪繕?biāo)是賺更多的錢，在基金的推動(dòng)下，上市對于中國世代而言，已是箭在弦上，不得不發(fā)。“從發(fā)出上市的信息之后，國內(nèi)有很多的上市公司前來接洽，希望我們引入‘資本地產(chǎn)’的理念，然后把殼給我們。他們這樣做的目的一方面是可以引入‘資本地產(chǎn)’理論作為企業(yè)的核心競爭力；另一方面是我們的進(jìn)入可能會拿一些優(yōu)良資產(chǎn)和他們的資產(chǎn)進(jìn)行置換，這會帶動(dòng)他們的資產(chǎn)增值。當(dāng)然也有一部分是希望我們做定向征發(fā)，這樣能夠把他們的資產(chǎn)拉動(dòng)起來，這樣是比較好的一個(gè)結(jié)果。但是最終找一個(gè)什么樣的殼，對未來的發(fā)展比較好，我們需要選擇。不過現(xiàn)在看來，原計(jì)劃定在年底上市的時(shí)間可能還要提前”。
在禹晉永的時(shí)間表上，在未來的兩年，中國世代計(jì)劃掌握不低于2－3家的上市公司。“我們真正的目標(biāo)是要在5年內(nèi)躋身中國地產(chǎn)15強(qiáng)”。
有人斷言：憑借禹晉永及其“資本地產(chǎn)”理論和專業(yè)團(tuán)隊(duì)，用不了多久，中國世代必將在中國地產(chǎn)界占有重要的位置。

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