21.1投資決策控制程序(doc)
1.目的 通過對項目可行性研究和投資決策的控制，加強投資管理,保證公司在投資決策上的 科學性、可靠性和高效益，防止投資決策的隨意性、盲目性，降低投資風險。 2.范圍 本程序適用于公司所有開發(fā)項目的可行性研究和投資決策。 3.職責 3.1公司總經理負責主持項目投資決策會議； 3.2項目分管領導負責向總經理報告對項目進行可行性研究的結果，負責指導可行性 報告的編制。 3.3策劃與營銷中心負責編制可行性研究報告，收集所需資料。 3.4財務與資產經營部、工程部負責提供所分管的可研報告所需資料,對可研報告從 部門角度提出意見。 4. 控制程序 4.1 項目可行性研究的前期準備工作 4.1.1 由策劃與營銷中心根據市場調查結果和收集的有關信息，進行投資項目的預選。 4.1.2 依據Q/TZH-WI- 003《市場調研管理辦法》的規(guī)定，由策劃與營銷中心對預選項目的土地規(guī)劃資料、周邊地 塊價格、房價等情況進行調查，形成資料匯編。 4.1.3 財務與資產經營部依據項目規(guī)模制定資金用款計劃，編制資金流量表。 4.1.4 依據Q/TZH-WI- 004《政策法規(guī)收集管理辦法》的規(guī)定，由策劃與營銷中心收集整理項目的有關政策法規(guī)。 4.1.5 策劃與營銷中心根據資料匯總情況，編制項目建議書。對擬建項目的基本情況進行說明 ，初步估算項目的投資效益，進行綜合分析，論述建設的必要性。 4.1.6 項目建議書由策劃與營銷中心、財務與資產經營部、工程部經理會簽后，報分管領導審 核、總經理審批。 4.2 項目可行性研究 4.2.1策劃與營銷中心依據項目建議書對擬建項目進行經濟、技術方面的分析論證和多方 案的比較,提出科學、客觀的評價意見。 4.2.2 可行性研究主要內容: 4.2.2.1項目開發(fā)必要性分析: a.項目是否符合政府房地產業(yè)政策、地區(qū)規(guī)劃； b.通過市場調查和預測，對市場供需情況及項目競爭能力進行分析比較； c.分析項目建設規(guī)模是否合理。 4.2.2.2 項目開發(fā)條件分析： a. 項目位置是否合理，是否符合城鎮(zhèn)規(guī)劃和國土管理的要求； b.基礎配套設施建設是否到位，交通運輸是否有保證； c.工程地質和水文地質是否符合項目建設要求; d.拆遷工作是否可行，周圍環(huán)境是否有利于項目建設。 4.2.3 由策劃與營銷中心負責，財務與資產經營部配合，進行建設項目基本經濟數據的測算與 評估,根據預測數據對項目的投入、產出效益、償還貸款的能力等財務情況進行分析和評 價，并計算評價項目經濟效益的各項指標，主要內容包括： a.總投資的測算，分析投資構成比例是否合理，有無高估冒算或漏項少算的情況; b.資金籌措方式和項目分步用款計劃是否合理、得當; c.各種稅金的計算是否符合國家規(guī)定的稅種和稅率; d.項目費用的鑒別和估算; e.項目利潤預測。 4.2.4 項目財務效益分析 由財務與資產經營部負責進行項目的財務效益分析，主要內容包括： a.編制項目財務效益分析表，主要有：貸款償還期計算表、財務平衡表、財務現(xiàn)金流量 表等； b.財務動態(tài)分析指標的計算，主要有：財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值、貸款償還期等； c.財務靜態(tài)分析指標的計算，主要有：投資利潤率、投資利稅率、投資收益率、投資回 收期等； d.根據各種計算指標，參考定性分析，作出財務分析效益評估結論。 4.2.5策劃與營銷中心依據項目的建設要求，對不確定性進行分析： a.盈虧平衡分析，包括生產能力利用率表示的盈虧平衡點； b.敏感性分析,包括工期延長、投資增減、主要原材料價格升降，生產能力利用程度等因 素變化的敏感性分析； 4.2.6 策劃與營銷中心根據項目開發(fā)中可能存在的不利因素，進行風險分析，預測項目開發(fā)中 可能出現(xiàn)的風險，并提出采取回避風險的有效措施。 4.3 可行性研究報告由策劃與營銷中心負責編制，或經總經理批準后，委托有資質的咨詢單 位承擔可行性研究,提出科學、客觀的評價意見。 4.3.1可行性研究報告包括以下主要內容： a.項目開發(fā)的必要性分析； b.項目開發(fā)條件分析； c.基本經濟數據的測算與分析； d.項目財務效益分析； e.項目不確定性分析； f.項目分析結論。 4.4 項目開發(fā)的決策作為公司需重點控制的業(yè)務活動，在充分進行市場調研和論證的基礎上 進行。 4.4.1由策劃與營銷中心組織，總經理主持，對可行性研究報告進行充分的論證，必要時 ，由策劃與營銷中心負責聯(lián)系專家，進行決策咨詢和進一步的論證。 4.4.2 可行性研究報告經分管領導審核、總經理批準后，報集團公司進行最終決策。 4.5 經批準的可行性研究報告的修改，嚴格《文件控制程序》的規(guī)定執(zhí)行，由策劃與營銷中心 負責及時將修改情況通知有關部門。 4.6 對項目可行性研究和決策中涉及的有關文件資料和質量記錄，由策劃與營銷中心依據《文 件控制程序》及Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》的規(guī)定，進行收集、保管和歸檔。 5.支持性文件 5.1 Q/TZH-WI-003《市場調研管理辦法》 5.2 Q/TZH-WI-004《政策法規(guī)收集管理辦法》 5.3 Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》
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