北辰集團(tuán)戰(zhàn)略策劃
第一章 前 言 1. 研究背景 北辰實(shí)業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)目前正處于改革發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，為制定未來(lái) 3-5年的發(fā)展戰(zhàn)略，特委托－－公司對(duì)其發(fā)展策略及市場(chǎng)定位進(jìn)行專題研究。 2. 研究目的及意義 2.1調(diào)查分析北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體情況，各分物業(yè)情況，各區(qū)域物業(yè)分布狀況，并 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，對(duì)北辰房地產(chǎn)發(fā)展的投資方向、 開(kāi)發(fā)規(guī)模及產(chǎn)品定位提出指導(dǎo)性建議。 2.2全面分析北辰實(shí)業(yè)股份公司的管理模式、房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、以往業(yè)績(jī)、人力、 物力、財(cái)力等資源狀況，并對(duì)比分析與其實(shí)力相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的優(yōu)劣勢(shì)，提出 可持續(xù)發(fā)展策略。 3. 研究?jī)?nèi)容 3.1國(guó)家及北京相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)研究 3.2北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 3.3北辰實(shí)業(yè)股份公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)歷史回顧與現(xiàn)狀分析 3.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模和市場(chǎng)定位 3.5北辰房地產(chǎn)發(fā)展策略建議 4. 研究方法與技術(shù)路線 4.1一般調(diào)查、重點(diǎn)調(diào)查、輔助調(diào)查相結(jié)合 4.2整理數(shù)據(jù)庫(kù)及本項(xiàng)目專題調(diào)查表獲取相關(guān)數(shù)據(jù). 4.3對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理分析,確定預(yù)測(cè)指標(biāo)及預(yù)測(cè)方法。 4.4采用回歸分析法對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析與預(yù)測(cè)。 4.5運(yùn)用預(yù)測(cè)結(jié)果及中房指數(shù)研究經(jīng)驗(yàn)確定北辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)規(guī)模和市場(chǎng)定 位，并制定其發(fā)展策略。 4.6技術(shù)路線 2. 國(guó)家及北京相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)研究 1 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策分析 1.1、我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì) 改革開(kāi)放的深入進(jìn)行，極大地促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。隨著1996年軟著陸的實(shí)現(xiàn)， 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀況發(fā)生了根本性的變化：從長(zhǎng)期的賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向了買方市場(chǎng)。當(dāng)前宏 觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)總的來(lái)說(shuō)是好的。農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，國(guó)企改革效果明顯，財(cái)政 貨幣政策雙管齊下，資本市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)，國(guó)際經(jīng)濟(jì)，尤其是東南亞、韓國(guó)經(jīng)濟(jì)有根本好 轉(zhuǎn)，這一切都是國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向前發(fā)展的有利條件和重要因素。同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)看到，在 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中也存在著許多問(wèn)題。其中主要是，市場(chǎng)需求不足，多數(shù)產(chǎn)品供過(guò)于求； 貨幣緊縮；下崗人員增多等問(wèn)題接踵而來(lái)。 2000年上半年，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)已擺脫了亞洲金融危機(jī)帶來(lái)的不利影響，正在穩(wěn)步回升 ，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)多年的減速有望在今年改變。中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布我國(guó)上半年的經(jīng)濟(jì)增 長(zhǎng)率為8.2%（其中第一季度GDP增速為8.1%，第二季度增速為8.3%），國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)3 9，491億元人民幣，增速比上年同期加快了0.6個(gè)百分點(diǎn)。令人欣喜的是，今年上半年的 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不再是僅僅靠投資的單項(xiàng)拉動(dòng)，而是消費(fèi)、出口、投資共同增長(zhǎng)，呈現(xiàn)“三駕馬 車”并駕齊驅(qū)，共同拉動(dòng)的格局。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將比前兩年更加平穩(wěn) ；擴(kuò)大內(nèi)需政策對(duì)即期生產(chǎn)的拉動(dòng)作用增強(qiáng)；拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的供給與需求因素出現(xiàn)了新 的變化；企業(yè)效益明顯好轉(zhuǎn)；市場(chǎng)物價(jià)止跌企穩(wěn)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在出現(xiàn)積極向上的新的良 好趨勢(shì)。 表1 近幾年分季度GDP增長(zhǎng)率的變化趨勢(shì) | |1季度 |2季度 |3季度 |4季度 |全年 | |1998 |7.2% |6.8% |7.6% |9.6% |7.8% | |1999 |8.3% |7.1% |7.0% |6.1% |7.1% | |2000 |8.1% |8.3% |*7.5% |*7.2% |*7.6% | 其中：*為預(yù)測(cè)數(shù)據(jù) 2000年8月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心對(duì)我國(guó)100位經(jīng)濟(jì)界的著名專家進(jìn)行了調(diào) 查，多數(shù)專家認(rèn)為當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)趨好。 接受調(diào)查的專家均認(rèn)為今年上半年的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況比較理想。86.7%的專家預(yù)期下半 年的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)會(huì)比上半年好一些。百分之百專家預(yù)期2000年我國(guó)GDP增長(zhǎng)速度會(huì)高于 1999年，平均預(yù)期值為7.6%左右。 總之，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)目前運(yùn)行勢(shì)態(tài)良好，預(yù)計(jì)在未來(lái)3到5年將保持向好勢(shì)態(tài)。 1.2．關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策分析 1996年中央明確提出了要把住宅產(chǎn)業(yè)培育成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。1998年初，朱 總理進(jìn)一步提出了“把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，使住宅消費(fèi)成為消費(fèi)熱點(diǎn)”的 發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)的思路，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)I造了最佳的宏觀政策環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是受 政策影響相當(dāng)大的產(chǎn)業(yè)部門，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的態(tài)度往往是左右其發(fā)展與否的最重 要因素。而我國(guó)政府是決心通過(guò)住宅產(chǎn)業(yè)解決內(nèi)需不足的問(wèn)題，近十幾年的房改歷程充 分說(shuō)明了中國(guó)政府決意樹(shù)立房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位。而以后出臺(tái)的相關(guān)政策 都會(huì)立足于維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這一點(diǎn)是確信無(wú)疑的。 根據(jù)目前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的狀況，為了擴(kuò)大房地產(chǎn)投資，刺激房 地產(chǎn)消費(fèi)，發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家制訂和出臺(tái)了一系列相關(guān)的政策和規(guī)定。1998年 的《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，要求各地在1998 年12月31日停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房貨幣分配，把住房分配納入了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的 軌道；根據(jù)《通知》的精神和要求，中央國(guó)家機(jī)關(guān)和北京市相繼在1999年出臺(tái)了《在京中央 和國(guó)家機(jī)關(guān)進(jìn)一步深化住房制度改革實(shí)施方案》和《北京市進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革 加快住房建設(shè)實(shí)施方案》，對(duì)住房貨幣分配及補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)和發(fā)放方式，完善住房公積金制度 ，深化住房改革提高公房租金等問(wèn)題都作了具體規(guī)定。為了發(fā)展住房市場(chǎng)，擴(kuò)大住房消 費(fèi)，實(shí)現(xiàn)二、三級(jí)住房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，開(kāi)放了住房二級(jí)市場(chǎng)；為了規(guī)范二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行，促 進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，國(guó)家有關(guān)主管部門出臺(tái)了《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售 管理暫行辦法》，《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的 若干規(guī)定》，《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》。為了調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中出現(xiàn) 的儲(chǔ)蓄與消費(fèi)的關(guān)系，通過(guò)對(duì)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》的重要修改，恢復(fù)開(kāi)征了 利息所得稅。這一切政策規(guī)定，都十分有利于房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)消費(fèi)，并進(jìn)一步推進(jìn) 住房制度改革，發(fā)展以住房買賣和租賃為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成、發(fā)展和完善。 以上政策表明：國(guó)家是決心樹(shù)立房地產(chǎn)業(yè)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。 主要政策走勢(shì)與預(yù)測(cè)： 房改政策方面： 我國(guó)住房制度改革經(jīng)過(guò)了十幾個(gè)年頭，取得了一定的成就。人們的住房觀念在變化 ；房屋租金在逐步地提高；公房出售的比例在不斷地增長(zhǎng)；建立住房公積金的單位和住 房公積金數(shù)量也在不斷地?cái)U(kuò)大。住房由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的福利制，向與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng) 濟(jì)體 制相適應(yīng)的新的住房制度的過(guò)渡，不僅速度太慢，而且還產(chǎn)生了許多新問(wèn)題，從而使住 房制度改革更加復(fù)雜化 住房實(shí)物分配，是傳統(tǒng)住房制度的根本特征；住房分配貨幣化，是住房制度改革的 關(guān)鍵。住房實(shí)物分配制度的根源，在于國(guó)家對(duì)職工住房消費(fèi)基金的統(tǒng)一扣除。這種住房 制度，嚴(yán)重地制約了住宅經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民住房狀況的改善。 在80年代初期和中期改革試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，國(guó)務(wù)院于1988年召開(kāi)了全國(guó)第一次住房制 度改革工作會(huì)議；1991年召開(kāi)了第二次住房改革工作會(huì)議；有力地推動(dòng)了全國(guó)住房制度 改革工作的開(kāi)展。為了建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的住房制度，1993年冬季， 國(guó)務(wù)院召開(kāi)了全國(guó)第三次住房制度改革工作會(huì)議，根據(jù)會(huì)議的精神1994年發(fā)布了《國(guó)務(wù)院 關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》?！稕Q定》對(duì)于建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的 住房制度的一系列問(wèn)題作出了明確的規(guī)定。三次住房制度改革工作會(huì)議，對(duì)于推進(jìn)住房 制度的改革在不同時(shí)期都起了重大的作用。 1998年6月召開(kāi)了全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議。會(huì)后發(fā)出了《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化 城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》?！锻ㄖ返暮诵膬?nèi)容是宣布全國(guó)城鎮(zhèn)，從199 8年下半年起，停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化，同時(shí)要相應(yīng)建立起四個(gè)體系： 即貫徹按勞分配原則，實(shí)施住房分配貨幣化的住房分配體系；對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同 的政策，建立起以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房供應(yīng)體系；以住房二級(jí)市場(chǎng)為主攻方向，培育 和規(guī)范住房市場(chǎng)體系；建立具有中國(guó)特色的住房金融體系。這樣就結(jié)束了幾十年來(lái)在中 國(guó)占統(tǒng)治地位的住房實(shí)物分配制度，為建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的住房制度 和把住房培育成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，奠定了牢固的體制和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 住房分配貨幣化，就是把傳統(tǒng)體制下由國(guó)家扣除的職工住房消費(fèi)基金，根據(jù)按勞分 配的原則，量化到職工個(gè)人頭上，實(shí)質(zhì)上也就 是轉(zhuǎn)化住房消費(fèi)基金的運(yùn)行的渠道。 目前各地陸續(xù)出臺(tái)了住房分配貨幣化的方案。在京中央國(guó)家機(jī)關(guān)和北京市的住房貨 幣化的改革方案也于1999年８月16日和1999年９月１日分別出臺(tái)。中央和北京市的住房 分配貨幣化的《實(shí)施方案》，《方案》明確指出：停止住房實(shí)物分配，進(jìn)一步完善住房公積 金制度；建立住房補(bǔ)貼制度，逐12月31日前參加工作的職工）老辦法，新人（即1999年 １月１日參加工作的職工）新辦法。對(duì)于無(wú)房和住房未達(dá)標(biāo)的老職工，實(shí)行一次性發(fā)放 補(bǔ)貼；對(duì)于新職工，則按月發(fā)放補(bǔ)貼。住房補(bǔ)貼計(jì)入職工個(gè)人帳戶，專項(xiàng)用于住房消費(fèi) 。發(fā)放住房補(bǔ)貼，建立住房公積金制度大大提高了職工住房消費(fèi)能力。 住房貨幣分配方案的實(shí)施，雖然在執(zhí)行過(guò)程中，還有許多問(wèn)題需要解決，但是不管 怎樣，住房分配貨幣化，必將擴(kuò)大住房投資和住房消費(fèi)。 總上所述，可以發(fā)現(xiàn)：房改政策基本到位，關(guān)鍵在于執(zhí)行，住房商品化、分配貨幣 化已是大勢(shì)所趨，而下一步房改政策的著眼點(diǎn)在于使住房貨幣化真正納入職工的工資， 提高職工的支付能力，從而保證職工要房不再找單位，而是找市場(chǎng)。 土地方面：調(diào)控住宅建設(shè)總量，保障住宅建設(shè)用地。下一步的政策立足點(diǎn)要加大對(duì) 住宅建設(shè)用地的管理力度，在節(jié)約用地的基本原則下，保障住宅建設(shè)用地。政府在制定 土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，要考慮住宅市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求，通過(guò)對(duì)土地的宏觀調(diào)控管理 ，最終實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和住房市場(chǎng)的供求平衡。今后本市土地利用模式將 是走內(nèi)涵挖潛的路子，通過(guò)舊城改造、第二產(chǎn)業(yè)向外轉(zhuǎn)移等措施來(lái)增加存量建設(shè)用地； 通過(guò)利用廢棄地、未利用土地來(lái)增加增量建設(shè)用地。 金融方面：發(fā)展住房金融和開(kāi)征利息稅，刺激了住房投資和消費(fèi)。 住房建設(shè)和住房消費(fèi)，都需要大批資金投入，銀行等金融機(jī)構(gòu)是供給住房建設(shè)和住 房消費(fèi)所需資金的重要經(jīng)濟(jì)部門；同時(shí)房地產(chǎn)信貸，具有保值、增值和風(fēng)險(xiǎn)小的特性， 是銀行等金融機(jī)構(gòu)投資的理想領(lǐng)域。住房金融就是在這個(gè)基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的。 我國(guó)目前支持住房投資和住房消費(fèi)的金融形式，主要是住房公積金，住房合作社， 住房抵押貸款，住房信貸。 我國(guó)房地產(chǎn)金融，是在改革開(kāi)放的條件下發(fā)展起來(lái)的。隨著房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇，金融 機(jī)構(gòu)開(kāi)始向商品房提供貸款。1982年，許多金融機(jī)構(gòu)開(kāi)辦了住宅儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)也開(kāi)始同金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目合作。1984年國(guó)務(wù)院《關(guān)于基本建設(shè)和建筑業(yè)管理體制改 革座談會(huì)記要》（國(guó)發(fā)123號(hào)文）指出，各地組建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，由中國(guó)人民建設(shè)銀行 提供周轉(zhuǎn)資金。1985年中國(guó)人民建設(shè)銀行開(kāi)始辦理土地開(kāi)發(fā)和商品房貸款業(yè)務(wù)。隨著住 房改革的深入進(jìn)行，1987年和1988年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，在山東省的煙臺(tái)和安徽省的蚌埠分 別建立了住宅儲(chǔ)蓄銀行。1989年12月中國(guó)人民建設(shè)銀行頒發(fā)了《住宅儲(chǔ)蓄存款和住宅借款 暫行辦法》，1992年９月，中國(guó)人民建設(shè)銀行又頒發(fā)了《職工住房抵押貸款暫行辦法》和《 單位住房貸款暫行辦法》。1997年４月，中國(guó)人民銀行頒布了《個(gè)人住房擔(dān)保貸款試行辦 法》。這一切都有力地促進(jìn)了住房金融的發(fā)展。 居民個(gè)人住房抵押貸款雖然有了一定程度的發(fā)展，但是還不夠理想。除了住房制度 改革和居民個(gè)人收入水平低等因素制約外，主要是在金融方面還存在著許多問(wèn)題，如金 融工具單一；抵押貸款的首付款數(shù)額大；抵押貸款期限短；利率也不合理；以及抵押貸 款擔(dān)保問(wèn)題等。 根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢(shì)和住房分配貨幣化的實(shí)行，各金融機(jī)構(gòu)正在研究新的辦法和實(shí) 行新的措施，例如組合貸款等。隨著金融對(duì)住房消費(fèi)支持力度的增大，居民住房消費(fèi)和 住房建設(shè)將會(huì)得到較快的發(fā)展。 　　值得注意的是開(kāi)征利息所得稅。1999年８月30日，中華人民共和國(guó)第九屆全國(guó)人民 代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議，對(duì)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》作了重要修改。 確定了“對(duì)儲(chǔ)蓄存款利息所得征收個(gè)人所得稅”。 利息稅，準(zhǔn)確的說(shuō)法是利息所得稅，是對(duì)個(gè)人儲(chǔ)蓄存款利息所得征收的一個(gè)稅種。 利息稅不是新設(shè)立的稅種。1950年我國(guó)公布的《利息所得稅暫行條例》，規(guī)定了對(duì)存款利 息所得征收所得稅。1980年由全國(guó)人大通過(guò)的，在1983年人大常委會(huì)修訂的個(gè)人所得稅 法，已經(jīng)將利息稅所得列為應(yīng)稅項(xiàng)目，考慮到當(dāng)時(shí)的具體情況，確定暫免征收?，F(xiàn)在對(duì) 存款利息所得開(kāi)征個(gè)人所得稅，屬于恢復(fù)征收。這個(gè)稅種也不是我國(guó)特有的，在世界上 許多國(guó)家，都對(duì)儲(chǔ)蓄存款利息所得征收所...
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