對著名房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為研究
對著名房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的經(jīng)營行為研究 2002年對我們企業(yè)來說是成功的一年,也是騰飛的一年,在這一年中我們企業(yè)順利實(shí) 現(xiàn)了銷售收入翻番的目標(biāo)。展望2003、2004、2005年，迎接我們的將是更為嚴(yán)峻的考驗(yàn) 。為了順利實(shí)現(xiàn)企業(yè)每年銷售目標(biāo)翻番的目標(biāo)，同時(shí)也為了給企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)作好參謀，我們 對上海市的十強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)和國內(nèi)一些知名的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為作了深入的研究， 以期能對我們公司未來的發(fā)展、投資決策提供必要的參考。 在對這些企業(yè)集團(tuán)經(jīng)營行為的研究當(dāng)中，我們主要對他們的產(chǎn)業(yè)布局、投資項(xiàng)目的 地域分布、年銷售額或銷售面積、實(shí)現(xiàn)快速增長的方式、企業(yè)的成長性以及實(shí)現(xiàn)企業(yè)成 長所采取的策略等幾個(gè)方面作了深入研究，從中我們得到了一些啟發(fā)。下面我們將主要 從這幾個(gè)方面來作論述： 產(chǎn)業(yè)布局 為了對上海的房地產(chǎn)企業(yè)有一個(gè)深入地研究，我們選取了下面幾個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)作為 研究對象： ——復(fù)星集團(tuán)：現(xiàn)代生物與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)（主導(dǎo)）、房地產(chǎn)業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)； ——綠地集團(tuán)：綠化業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和綜合經(jīng)營業(yè)。綜合經(jīng)營業(yè)包括物業(yè)管理、房屋租 賃置換、石油經(jīng)營、出租汽車、汽車維修、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)實(shí)業(yè)、休閑旅游、餐飲 娛樂； ——上海置業(yè)：房地產(chǎn)、住宅科技、物業(yè)管理； ——中星集團(tuán)：房地產(chǎn)開發(fā)、住宅科技、物業(yè)管理； ——中遠(yuǎn)集團(tuán)：房地產(chǎn)、國際航運(yùn)(主)、物業(yè)管理； ——中華企業(yè)：房地產(chǎn)、物業(yè)管理； ——萬科地產(chǎn)：房地產(chǎn)、物業(yè)管理； ——陸家嘴集團(tuán)：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、市政基礎(chǔ)設(shè)施、建設(shè)投資、投資咨詢、實(shí)體投資 、國內(nèi)貿(mào)易（除專項(xiàng)規(guī)定）、資產(chǎn)經(jīng)營管理； ——大華集團(tuán)：以房地產(chǎn)開發(fā)為主，兼及建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、綜合實(shí)業(yè)； ——上海新黃浦集團(tuán)有限公司：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，代辦房屋動拆遷業(yè)務(wù)，室內(nèi)裝飾， 實(shí)業(yè)投資開發(fā)，五金交電，百貨，金屬材料，附設(shè)分支機(jī)構(gòu) 。 從以上企業(yè)的產(chǎn)業(yè)布局可以看出，大部分以房地產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán) 都建立了與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈。以房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)，同時(shí)培育相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，如物業(yè) 管理、住宅科技、建筑設(shè)計(jì)、住宅裝潢、建筑材料等等，避免了產(chǎn)業(yè)的過度集中，降低 了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 投資項(xiàng)目的地域分布 我們對上述房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目投資的地域分布進(jìn)行了研究，發(fā)現(xiàn)上海本地的開發(fā)商 的業(yè)務(wù)主要集中在長寧區(qū)、徐匯區(qū)、閔行區(qū)、黃浦區(qū)、普陀區(qū)、寶山區(qū)、浦東新區(qū)等地 方。 ——目前長寧區(qū)住宅供應(yīng)量處于低谷，中低價(jià)盤供應(yīng)尤其少，而高價(jià)盤相對比較活躍 。 ——徐匯區(qū)根據(jù)規(guī)劃，被設(shè)計(jì)成世界級城市副中心，面積更是從4.5平方公里擴(kuò)大到7 平方公里。現(xiàn)在的徐匯區(qū)吸引了大批的港臺或海外人士的注意，紛紛來此置業(yè)。 ——閔行區(qū)莘閔輕軌線馬上就要試通車、滬閔高架二期工程全線開工，滬青平高速公 路也將投入運(yùn)行、閔行三大綠地項(xiàng)目正式運(yùn)行等等，這一切將會帶動閔行區(qū)房產(chǎn)全面升 值。各精明的開發(fā)商和投資者也紛紛將目光聚集到這里。引來這里的房產(chǎn)開發(fā)熱。 ——黃浦區(qū)受申博成功的利好因素刺激，黃浦樓市，出現(xiàn)了銷售火爆的場面，大部分 在售樓盤的銷售都已進(jìn)入尾聲，部分濱江樓盤更是有價(jià)無市。目前在黃浦區(qū)云集了新上 海國際廣場、上海滬南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、上海綠地（集團(tuán)）、浩城置業(yè)、建工錦龍 房產(chǎn)、上海金外灘、東方金馬房產(chǎn)開發(fā)有限公司等房產(chǎn)開發(fā)商。 ——普陀區(qū)根據(jù)市政規(guī)劃，本區(qū)長壽路南、西部俊園東側(cè)，將辟筑一條市政道路，同 時(shí)軌道交通的規(guī)劃，使得該地區(qū)的規(guī)劃進(jìn)一步改善。目前在該區(qū)的開發(fā)商有上海綠地新 龍基置業(yè)有限公司、上海中環(huán)投資開發(fā)集團(tuán)、上海世紀(jì)之門置業(yè)、上海中遠(yuǎn)置業(yè)（中遠(yuǎn) 兩灣城項(xiàng)目）、復(fù)地集團(tuán)、恒力房產(chǎn)等開發(fā)商。 ——寶山區(qū)主要開發(fā)小高層，目前在這里投資的有大華集團(tuán)、萬科地產(chǎn)。 由上可以看出現(xiàn)在上海的房產(chǎn)開發(fā)熱主要集中在世博會選址區(qū)域和規(guī)劃中有輕軌經(jīng) 過的地方。 歷年年銷售額與銷售面積 | 年度 |2000 |2001 |2002 | |房地產(chǎn)企業(yè) | | | | |綠地集團(tuán) |7．8億 |15．23億 | | |中星集團(tuán) |10．40億 |42．58萬平方米 | | |大華集團(tuán) | |15億 | | |中華企業(yè) |6．62億 |16億 | | |陸家嘴集團(tuán) |6．63億 |10億 | | |上海置業(yè) | |62．12億 | | |復(fù)星集團(tuán) | | | | |中遠(yuǎn)置業(yè) | |7．62億 | | |上海新黃浦 | |3．47億 | | |萬科地產(chǎn) |38．7億 |44．55億 | | | | | | | | | | | | | | | | | 從表中的數(shù)據(jù)來看,大部分的房產(chǎn)企業(yè)年銷售額增長率都在100%左右,這表明我們集 團(tuán)公司實(shí)現(xiàn)每年銷售額翻番的目標(biāo)是有可能實(shí)現(xiàn)的。 實(shí)現(xiàn)快速增長的方式 |通過對這些企業(yè)的調(diào)查了解，我們發(fā)現(xiàn)這些企業(yè)的成長歷程有一定的共性，| |也有一定差異。我們總結(jié)了一下，一共有三種基本的方式。當(dāng)然現(xiàn)實(shí)中通常| |是混合的模式。 | | 1、 先鋒增長型。 | | | |先鋒增長型就是說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿出自己的新產(chǎn)品或特色服務(wù)，迎得了市| |場上的親睞或認(rèn)可；或者是搶戰(zhàn)了一定細(xì)分市場，從而在這一領(lǐng)域占領(lǐng)了一| |定的市場份額。它成長的途徑在于消費(fèi)群能夠逐漸接受新的產(chǎn)品或者服務(wù)。| |例如高爾夫房產(chǎn)開發(fā)等. | | 2、 份額增長型。 | |從近幾年的上海房產(chǎn)10強(qiáng)來看，他們都是靠一種粗放性的擴(kuò)張方式來獲得快| |速增長的，即通過大規(guī)模的開發(fā)、銷售來獲得較大的市場份額，從而實(shí)現(xiàn)快| |速增長?！　?| | 3、 并購增長型。 | |近幾年由于城市土地的稀缺性日顯突出，企業(yè)要想通過粗放的擴(kuò)張來獲得快| |速增長變得越來越難。于是企業(yè)之間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，走集約化經(jīng)營之路越來越| |成為一種趨勢。中華企業(yè)成功并購古北房產(chǎn)、上海房地產(chǎn)經(jīng)營公司兩家一級| |企業(yè)，一舉成為上海市唯一一家擁有三家一級資質(zhì)下屬企業(yè)的房地產(chǎn)集團(tuán)。| |通過三家企業(yè)的資源整合，從而實(shí)現(xiàn)了快速增長，據(jù)估計(jì)，中華企業(yè)2002年| |的年銷售額將超過15億。 | |企業(yè)的成長性研究 | |（以下數(shù)據(jù)以2001年統(tǒng)計(jì)結(jié)果料準(zhǔn)） | |要素 | |企業(yè)名稱 | |企業(yè)規(guī)模 | |融資渠道 | |產(chǎn)品層次 | |盈利能力 | |企業(yè)國內(nèi) | |市場拓展 | | | |復(fù)星集團(tuán) | |198億元 | |參股 | |中高檔住宅 | |18% | |上 海 | | | |綠地集團(tuán) | |40億元 | |參股 | |中高檔住宅 | |25% | |上 海、南昌 | | | |上海置業(yè) | |116億（總資產(chǎn)） | |香港聯(lián)交所上市 | |中、高檔住宅、寫字樓 | |20%（年投資回報(bào)率） | |上 海 | | | |中星集團(tuán) | | | |參股 | |中高檔住宅 | |20% | |上海 | | | |中遠(yuǎn)發(fā)展 | |92億元 | |上海證卷交易所 | |中、高檔住宅、寫字樓 | |25% | |上 海、海南 | | | |中華企業(yè) | |50多億 | |上海證卷交易所 | | | |10% | |上 海 | | | |萬科地產(chǎn) | |64．83億元 | |深圳證卷交易所 | |中、高檔住宅、寫字樓 | |15% | |北京、深圳、上海、武漢、天津、沈陽、長春 | | | |陸家嘴集團(tuán) | |75．283億元（總資產(chǎn)） | |上海證卷交易所 | |中高檔住宅、寫字樓 ...
對著名房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為研究