房產(chǎn)投資掃盲

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清華大學(xué)卓越生產(chǎn)運營總監(jiān)高級研修班

綜合能力考核表詳細內(nèi)容

房產(chǎn)投資掃盲
房產(chǎn)投資掃盲   原本發(fā)在房產(chǎn)觀瀾里,但支離破碎,現(xiàn)在理好了。這里高手多些,希望大家指正。   不知道大家有沒有看過《窮爸爸富爸爸》這本書,雖然寫的不怎么樣,純粹是一商業(yè) 運作,但也的確包含了一些財務(wù)知識。雖然十分淺薄,但這卻是在長期農(nóng)業(yè)社會和計劃 經(jīng)濟成長下的中國老百姓最缺乏的。     既然在房地產(chǎn)專欄里,那我就拋開股票,專談房地產(chǎn)。   先說房價(市場價值):你知道你買一套房子付出的成本和房價的關(guān)系嗎?房價是 一個時點數(shù),是靜態(tài)值。而你購房付出的成本卻是動態(tài)的。舉個簡單例子加以說明:你 購買房子,房價100萬,首付3成,貸款70萬,期限20年。當(dāng)你完成此筆交易的時候,所 有的都是靜態(tài)的,包括你的初期貸款利率。這二十年,你能確保貸款利率不發(fā)生變動嗎 ?在過去10年,中國的平均貸款利率是8%(已剔除硬著陸實行的高利率影響)。而我們 買房的同志,初期貸款利率大都是5.04%。相差3個點,這三個點意味著什么?意味著你 必須多付出30%的資金成本。換句話說,你實際上花了130萬買了一套100萬的房子。(說 明一點,首付的是機會成本,因為基準(zhǔn)利率上漲,存貸款利率會同時上調(diào))。   再說房價(實際價值):看完上一段,有朋友說,房價會長啊,房產(chǎn)是不動產(chǎn),是保值 工具啊等等。那我先問一句,你知道什么叫不動產(chǎn)嗎?不動產(chǎn)就是地理位置不可移動的 資產(chǎn)!!而不是如一些所謂的專家鼓吹的保值工具。學(xué)財務(wù)的都知道,房產(chǎn)和地產(chǎn)是兩 回事,房產(chǎn)(即地面上的建筑物)是固定資產(chǎn),是要提折舊的,是隨著時間不斷貶值的 。地產(chǎn)(即土地使用權(quán)),是無形資產(chǎn),是實行攤銷的,談可以通過評估和交易重新恢 復(fù)的。所以說真正增值的是地產(chǎn)那部分。你知道70年后你要交多少錢來支付土地使用費 嗎?   由于我們現(xiàn)在制度上的缺陷,我們購買的房地產(chǎn)(請注意,現(xiàn)在社會上所討論的是 房地產(chǎn)泡沫,而不是房產(chǎn)泡沫或地產(chǎn)泡沫),我們的資產(chǎn)具有不可分割性,即我們不能 單獨處置我們的房產(chǎn)或地產(chǎn)。我實際上想說明什么呢?我想說明的是,我們購入或投資 的所謂房地產(chǎn)和西方許多國家的房地產(chǎn)有本質(zhì)區(qū)別,其實我們購買的只是該住房的70年 的使用權(quán),和所有權(quán)有本質(zhì)的區(qū)別。簡單的說,你能把自己的那部分地產(chǎn)(無形資產(chǎn), 土地使用權(quán))轉(zhuǎn)讓嗎?你能把自己家的墻拆掉賣錢嗎?由于在制度上存在缺陷和不完整 ,你花一百萬買的該住房產(chǎn)權(quán)證的價值其實就是該住房70年使用權(quán)的價值。產(chǎn)權(quán)房和非 產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)就其本質(zhì)是一樣的。   因為從投資學(xué)的角度來說,你擁有該住房的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)的收益權(quán)是一致的。比如 說,你出租該房產(chǎn),你的租金收入不會因為不是產(chǎn)權(quán)房而減少。只要不轉(zhuǎn)讓,NPV(凈現(xiàn) 值)是相同的。   好,現(xiàn)在我們基本上對我們的房子有了些基本的概念了。下面我們就談?wù)劗?dāng)外部環(huán)境變 化(宏觀經(jīng)濟,政府政策等)對我們房子(普通老百姓最大的資產(chǎn))的影響。   由于不知道論壇上的朋友經(jīng)濟學(xué)的基礎(chǔ)知識怎樣,所以我也有點猶豫該怎么繼續(xù)寫 。   要徹底寫清楚,涉及的面太廣。微觀經(jīng)濟學(xué)、宏觀經(jīng)濟學(xué)、制度經(jīng)濟學(xué)、貨幣銀行 學(xué)、投資銀行學(xué)、會計、國際貿(mào)易等事牽扯在一起的,主要的原因就是,房地產(chǎn)本身就 是一個復(fù)雜的系統(tǒng),再加上我國一向政治、經(jīng)濟不分家,就更為復(fù)雜。這也就是世界上 有這么多經(jīng)濟學(xué)家和專家存在,還是無法避免美國、日本和東南亞經(jīng)濟危機的原因了。   從根本上說,房地產(chǎn)問題歷來就是一個金融問題,其本質(zhì)是金融,其形式是產(chǎn)業(yè)。 從美國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展史就可以看出(圖書館有美國經(jīng)濟發(fā)展史這本書)。   下面,我將從利率、匯率、通貨膨脹率、收入、制度等幾方面談房地產(chǎn)投資的影響 因素。   先講一個概念,根據(jù)資本論(這是所有經(jīng)濟學(xué)的基礎(chǔ),希望大家能學(xué)好,否則就沒 有研究的基礎(chǔ)和立足點了)的觀點,價格的基礎(chǔ)是價值,價格不可能長時間偏離于價值 ,動態(tài)來看(即把時間拉長),價格的走勢和價值的走勢是平行的,靜態(tài)來看(即從一 個時間點來看),價格是偏離價值的,是由供給關(guān)系來決定的。這個可以參照股票的走 勢(不知道這里有多少人懂股票,有興趣的看美國股市的發(fā)展)。   利率、匯率、通脹率等一系列所謂目前所謂經(jīng)濟學(xué)家研究的東西,同時通過改變供 給雙方的力量來影響價格的。   先說利率:利率、匯率、通脹率及政府的許多政策都是相互影響、相互關(guān)聯(lián)的,混 在一起就沒法說清楚了。值得一樣一樣說。還是舉例說明:前面已經(jīng)說過,期限20年的 貸款,利率每上漲一個百分點,等于成本增加10%。由于利率的上漲會直接導(dǎo)致購房成本 的增加,減少需求(大家學(xué)過微觀經(jīng)濟學(xué)的人應(yīng)該知道剛性需求和彈性需求:比方說, 我要結(jié)婚,女朋友說沒房子就不跟我結(jié)婚,而我特別愛她,不管房子多少錢,我都要買 ,這就是剛性需求,一般情況下需求都是具有彈性的,而且在不同的價格下,需求的彈 性也是不同的),利率的上漲也會提高開發(fā)商的成本,但由于市場價格也上漲,開發(fā)商 的利潤率會并不會明顯減少(即便減少,也遠高于整個社會的平均行業(yè)利潤率),大量 的資本會用如房產(chǎn)開發(fā),房地產(chǎn)開發(fā)的數(shù)量會增加,于是供給的力量會此消彼長,一旦 突破臨界點,房產(chǎn)價格就會下跌(類似于股市的階段性高點),重新尋求一種平衡。   從歷史的經(jīng)驗來看,利率的上升對房價的上漲具有致命性的打擊,這就是謝國忠講 的為什么房產(chǎn)會破滅的原因,中央也為什么直至不愿加息或繼續(xù)加息的原因了。因為中 國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是銀行信貸資金支撐的。國家一方面推遲提高利率,一方面假借土 地整頓減少土地供應(yīng),目的就是為了維持需求減少供應(yīng),防止房地產(chǎn)崩潰或崩潰時間的 到來。同時利用各種媒體發(fā)聲音唱多,就是維護需求方的信心。如2001年股市崩潰時, 政府是最大的唱多力量一樣。   經(jīng)濟學(xué)的東西實在是太枯燥了,跟炒股票作基本面分析一樣,實在無味。調(diào)劑一下 氣氛,把制度問題提到前面來講。   二說制度:什么是制度?誰制定了制度?說白了,制度就是一種權(quán)利,操控價格的 一種權(quán)利。我國的制度由于歷史的變遷和改革,仍存在著許多重大缺陷,不比微軟的操 作系統(tǒng)好多少,現(xiàn)在正在打補丁。你知道上海有多少房產(chǎn)嗎?各種房產(chǎn)的性質(zhì)嗎?本專 欄有個朋友貼了篇《房產(chǎn)基礎(chǔ)概念要領(lǐng)》,不錯,值得看看。至于歷史的原因和政府的控 制或當(dāng)初的制度制訂,大量的房產(chǎn)是不能上市交易的,這非常類似于股市中的非流通股 ,我們現(xiàn)在買的商品房就類似于流通股,炒股的同志都知道流通股的股價遠遠高于非流 通股的價格,但卻享有同樣的收益權(quán),這也是促使股市暴跌的重要原因之一吧。   現(xiàn)在政府學(xué)乖了,逐步逐步的把原來不能流通的房產(chǎn)(如售后公房)上市流通,就 是不愿一下子擴大供應(yīng)量,改變供給雙方的平衡。這當(dāng)然也充分利用了中國老百姓的消 費心理(房子總是要自己的,而不愿去租房,這也形成了房價和租金倒掛的現(xiàn)象,這是 西方人不能理解的)。   炒股的朋友應(yīng)該很容易理解這一原理。其他的朋友可能會有點困難。中國的房市和 股市是如此的相近,并不是虛構(gòu)的。   當(dāng)然,這只是制度影響房價的一個小小的方面,其它還有土地供給制度等等。因為 政府掌握的制度制訂和修改的權(quán)利,因此他們也就掌握的定價或通過影響供給來影響價 格的權(quán)利,這其實是計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物和遺毒。但事實證明,依靠行政的力量來阻擋經(jīng)濟 自身的運行規(guī)律是行不通的。   在此,我用索羅斯的一句話來結(jié)束此段:“繁榮早已耗盡了自身的力量,可是為了避 免一次大蕭條,它的生命周期被人為地延長了?!?--喬治.索羅斯   哦。對不起,制度這部分有點重了。其實我只想說明的是一點,我們多花了幾十甚 至上百萬的錢(即總成本超過總收益的那部分,用NPV計算的結(jié)果),獲得的僅僅是流通 權(quán)(這點和股市上流通股和非流通股的區(qū)別是一樣的),流通權(quán)的收益只能通過投機( 即低買高賣實現(xiàn)),而真正構(gòu)成股票和房產(chǎn)收益價值的收益權(quán)(每股收益和租金收入) 流通股和非流通股及產(chǎn)權(quán)房和非產(chǎn)權(quán)方式一致的。這也就是廣大股民之死也不知道會輸 錢的原因,說股市是大賭場其實也有很大的合理成分的。房市也一樣,因為房子和股票 都成了大家投機的工具。      問題1:樓主很強呀,請問您說的“期限20年的貸款,利率每上漲一個百分點,等于 成本增加10%”,這是咋算的?   我是外行這樣算的:   假如貸款100萬,利率上調(diào)1%,那么成本上升100×1%=1萬;成本增加只有1%呀?   謝謝樓主!      上樓的問題問得很好。因為銀行采取的是復(fù)利制度。      舉例:100萬貸款,5%的貸款利率,期限20年,用購房者用得最多的等額還款法,每 月還款6600元,如果貸款利率上升至6%,你的還款額將為7165元。還款額增加8.6%;期 限25年每月?lián)Q款額增加10.2%;期限30年,還款額增加12%。      為便于計算和說明,故取10%。      問題2:樓主關(guān)于產(chǎn)權(quán)和非產(chǎn)權(quán)的房子用流通和非流通股票來做比喻,很精彩,提高 我的知識面了。那么非產(chǎn)權(quán)的房子是那些類呢,如何購買呢?這類房子可以出租嗎?      本專欄有個朋友貼了篇《房產(chǎn)基礎(chǔ)概念要領(lǐng)》,樓上自己去看看吧。   要把這個問題回答完,等于要把我國建國后的歷史講一遍了。      三說匯率:要把這個東西講清楚可真不容易。不知道大家對國際貿(mào)易的知識知道多 少,因為匯率的影響因素挺多的,最根本的當(dāng)然是購買力平價(不懂的話自己去看書) ,第二個當(dāng)然就是供給關(guān)系了。匯率用最簡單的話來描述就是這個貨幣對另一種貨幣的 價格,當(dāng)然也受供給關(guān)系影響了。   不知道大家看過謝國忠的文章沒有,此人了不起啊,敢說實話,和郎咸平一樣,是 個敢于說真話的人。其實他們說的難道政府不知道,說得不客氣點,關(guān)于國有資產(chǎn)流失 ,我比郎咸平知道得多得多了。只不過大家都不說而已,怕觸犯某些利益群體,自己吃 不了兜著走。而且老百姓也不愿意聽真話,他們寧愿活在睡夢中(還記得魯迅在吶喊自 序中的那個鐵屋子的故事嗎?)。記得我去銀廣夏考察回來的時候,告訴自己的同學(xué), 000557造假時,有誰相信???特別是我剛說完,該股就從25元漲到了歷史最高價37元, 別人都說我神經(jīng)病?,F(xiàn)在是多少呢?1.2元。我同學(xué)至今還持有。不好意思說得遠了。   話說回來,為什么要說謝國忠呢,他有篇文章說萬億游資炒作人民幣升值。我國的 那些專家和所謂經(jīng)濟學(xué)家(某些利益團體的代言人)就大批特批。也不想想,像謝國忠 這樣的人如果沒有根據(jù)的話會亂說話嗎?他可不是那些卑鄙的中國經(jīng)濟學(xué)家。大家如果 有興趣可以到中國人民銀行的網(wǎng)站上看看,查《黃金和外匯儲備報表》,5年來中國外匯儲 備的增長。幾千億美元?。。。槭裁磿l(fā)式增長呢?   這就要從固定匯率制和浮動匯率制說起了。這方面大家看看索羅斯進攻英鎊和97東 南亞金融危機,就會有感性的認識了。這里我就說得通俗易懂些吧,固定匯率就是計劃 經(jīng)濟,由權(quán)力部門行政定價,浮動匯率就是市場經(jīng)濟,由供給關(guān)系市場定價,當(dāng)影響匯 率變動的基礎(chǔ)(即購買力平價)發(fā)生變動時,浮動匯率制通過市場具有自動修復(fù)功能, 而固定匯率制沒有。也就是匯率由于行政干預(yù)嚴重脫離購買力平價的基礎(chǔ),這就成為危 機爆發(fā)的原動力。      是不是有點難懂???      這就是固定匯率制度性缺陷。當(dāng)然浮動匯率制也有缺陷(兩者的區(qū)別和延邊歷史大 家去看書,這里就不說了)?,F(xiàn)在,全世界都知道人民幣價值被低估了,人民幣應(yīng)該升 值,當(dāng)然應(yīng)該是針對美元升值。不說理論了,說了很多人也不明白,還是舉個例子吧。 大家都應(yīng)該知道什么是價格雙軌制吧?改革開放初期,我國就是價格雙軌制,分計劃內(nèi) 的和計劃外的,倒?fàn)斁褪悄菚r候產(chǎn)生的。說白了就是投機倒把。固定匯率制的一個結(jié)果 就是價格雙軌制。比如說:上海的一棟房子,人民幣100萬,用美元買呢?就是12萬。這 是在現(xiàn)有的固定匯率制下,如果用購買力平價呢?假設(shè)購買力平價是4:1的話,如果用 真實美元買的話,就應(yīng)該是25萬美元,中國實行外匯管制,針對合法的外匯,國家必須 無條件兌換。其結(jié)果就是,老外用12萬美元的東西買了價值25萬美元的東西。這時候大 家都要問:房子還是那房子,那差價13萬美元究竟來自于什么呢?我現(xiàn)在就回答大家: 來自于我們的外匯儲備。我們外匯儲備的含金量被大大的稀釋了,這五年內(nèi)黃金價格漲 了多少(我記得最低的時候是71多塊/克,現(xiàn)在要140/克了吧?),石油價格漲了多少你 知道嗎?(以前好像一直徘徊在20美元/桶,現(xiàn)在呢?50美元),如果我們的外匯儲備不 用美元而用石油或黃金的話來儲備,我們的外匯儲備是增長了還是減少了呢?大家自己 去算算吧。      經(jīng)過一個晚上,...
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