房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的程序
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的程序 和房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要階段和過程 根據(jù)房地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)運(yùn)行順序，以及各階段經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容.房地盧開發(fā)經(jīng)營(yíng)大 體上可以劃分為七個(gè)階段或運(yùn)行過程。 1.建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)立和企業(yè)組建； 2房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃與審批； 3.土地使用權(quán)的取得； 4.征地與拆遷； 5.工程建設(shè)與管理； 6.房地產(chǎn)的租售管理； 7.房地產(chǎn)的物業(yè)管理。 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)土地使用權(quán)的取得 一、我國(guó)土地公有制的形式 我國(guó)土地公有制采取了兩種所有制形式，即集體所有制和國(guó)家所有制。農(nóng)村土地采 取了集體所有制的形式，屬于農(nóng)民集體所有；城市土地采取了國(guó)家所有制的形式，屬于 全民所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，都屬于集體所 有，并以土地集體所有制的形式存在。任何個(gè)人不能取得土地的所有權(quán)。 二、土地所有權(quán)和土地使用權(quán)及使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓 (一)土地所有權(quán) 土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有的權(quán)利。這 種權(quán)利包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。 1.土地占有權(quán)。土地占有權(quán)就是土地所有者對(duì)土地的實(shí)際控制權(quán)。它是行使土地所 有權(quán)和使用權(quán)的基礎(chǔ)。我國(guó)土地所有權(quán)的主體只有國(guó)家和集體，但是國(guó)家和集體作為土 地所有權(quán)的主體，未必親自去經(jīng)營(yíng)和使用土地，這樣就導(dǎo)致了土地所有權(quán)和占有權(quán)的分 離。因此土地所有權(quán)人并不—定就是土地占有人。 2.土地使用權(quán)。土地使用權(quán)就是土地所有者根據(jù)土地分類對(duì)土地加以利用的權(quán)利。 土地利用與土地占有存在著密切聯(lián)系，沒有占有就無法使用就談不上使用權(quán)。土地使用 權(quán)作為一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)能可以同占有權(quán)、收益權(quán)一起從所有權(quán)中分離出來。在我國(guó)，集體 土地所有者可以直接行使這項(xiàng)權(quán)利，國(guó)有土地所有者一般把這項(xiàng)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給非所有人使 用。 3.土地收益權(quán)。土地收益權(quán)就是基于對(duì)土地使用權(quán)而取得的利息的權(quán)利。土地收益 權(quán)和土地所有權(quán)密切相關(guān)，土地收益就是土地使用的結(jié)果。 4.土地處分權(quán)。土地處分權(quán)就是依法對(duì)土地處置的權(quán)利，即在法律允許的范圍之內(nèi) 決定土地的最終歸屬。 國(guó)家雖然享有完整意義上的土地所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能，但國(guó)家不能去直接行使這些權(quán) 力，而是授權(quán)給全民所有制和集體所有制單位以及個(gè)人經(jīng)營(yíng)管理。用地單位和個(gè)人依法 對(duì)國(guó)家所有土地行使占有、使用和收益的權(quán)利。盡管占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)從所有權(quán) 中分離出來，但國(guó)家作為土地所有權(quán)者并沒有喪失對(duì)土地的所有權(quán)。城市土地歸全民所 有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使，任何單位和個(gè)人不得占有、買賣 或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。但土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。 (二)土地使用權(quán) 土地使用權(quán)是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。根據(jù)法律規(guī)定， 土地使用權(quán)受法律保護(hù)、任何單位和個(gè)人不得侵犯。同時(shí)，法律也規(guī)定，使用土地的單 位和個(gè)人，除享有一定的權(quán)利外，還必須對(duì)土地承擔(dān)保護(hù)和合理利用義務(wù)。土地使用權(quán) 可以依法轉(zhuǎn)讓，但不得以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。 (三)土地使用權(quán)出讓 1.土地使用權(quán)出讓的概念 土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市 規(guī)劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出 讓金的行為。出讓交易雙方是國(guó)家和用地單位或個(gè)人。前者是出讓者，后者是受讓者。 出讓后的土地，土地所有權(quán)仍為國(guó)家所有，用地者通過有償形式獲得土地使用的權(quán)利， 并通過開發(fā)利用土地獲得土地收益。 使用權(quán)有償出讓的土地，必須是國(guó)有土地；集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化 為國(guó)有土地后，才能出讓。有償出讓的地塊可以是待開發(fā)的土地(生地)，也可以是完成 市政設(shè)施(七通一平)的土地(熟地)，還可以是連同地上建筑物及附屬設(shè)施一并出讓的土 地。 2.土地使用權(quán)出讓形式 土地使用權(quán)出讓采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種合同形式進(jìn)行。 (1)協(xié)議出讓土地使用權(quán)就是當(dāng)事人雙方經(jīng)過反復(fù)協(xié)商，最終達(dá)成出讓協(xié)議，經(jīng)登記 受讓人取得土地使用權(quán)的形式。 (2)招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指在規(guī)定期限內(nèi)，由符合條件的單位和個(gè)人以書面投標(biāo) 形式，競(jìng)投某地段土地使用權(quán)由招標(biāo)人根據(jù)一定要求擇優(yōu)確定受讓人，由受讓人在辦理 完一切手續(xù)后取得土地使用權(quán)方式。 (3)拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定時(shí)間、公開場(chǎng)合，在土地管理部門拍賣主持入 主持下，競(jìng)投者按規(guī)定方式應(yīng)價(jià).競(jìng)投土地使用權(quán)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的土地 出讓方式。 3，土地使用權(quán)出讓年限 (1)居住用地70年； (2)工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地5O年； (3)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。 (四)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者根據(jù)國(guó)家規(guī)定，在規(guī)定的土地使用年限內(nèi)，在履行 原合同義務(wù)前提下，將土地使用權(quán)有償讓渡給其他使用者的經(jīng)濟(jì)行為。它包括出售、交 換、贈(zèng)予。 2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式 土地使用前轉(zhuǎn)讓形式主要有出售和交換等幾種形式。 (1)土地使用權(quán)出售。土地使用權(quán)出售是指土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓者將土地的直接支配權(quán) 轉(zhuǎn)移給購買方，購買方在取得土地使用權(quán)同時(shí)，向出租方支付地價(jià)及有關(guān)價(jià)款。土地使 用權(quán)出售后，出讓合同中規(guī)定的一切權(quán)利與義務(wù)全部轉(zhuǎn)給新的土地使用者。 (2)土地使用權(quán)交換。土地使用權(quán)交換.即土地使用者與其他土地使用者相互交換余 期的土地使用權(quán)時(shí)，交換的雙方連同原有土地使用權(quán)規(guī)定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系也同時(shí)交換。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式還有出租、贈(zèng)予、抵押、繼承等不同形式。 (五)取得建設(shè)用地的方式 取得國(guó)有建設(shè)用地或國(guó)有土地使用權(quán)，主要有兩種方式，即有償取得方式和無償取 得方式。 1.有償取得方式，就是土地使用者，通過向國(guó)家繳納土地使用贊出讓金取得土地使 用權(quán)。國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)都明確規(guī)定，我國(guó)實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。依據(jù)城市房地 產(chǎn)管理法、土地管理法和城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理 企業(yè)以有償方式取得城市土地使用權(quán)，通常有以下幾種方式： (1)以土地使用權(quán)出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)； (2)以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移方式取得國(guó)有土地使用權(quán)； (3)以土地使用權(quán)出租方式取得土地使用權(quán)，以及以土地使用權(quán)入股方式取得土地使 用權(quán)等。 2.無償取得的方式，就是國(guó)有土地使用者，通過國(guó)家行政劃撥方式取得土地使用權(quán) ?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定： 國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能 源、交通、水利等國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)沒施用地；法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地，經(jīng)縣級(jí)以上人 民政府批準(zhǔn)，可以通過劃撥方式取得土地使用權(quán)。 三、土地征用的管理 (一)征用農(nóng)地的性質(zhì) 根據(jù)國(guó)家土地管理法等有關(guān)法律和法規(guī)規(guī)定，需要征用農(nóng)業(yè)用地的建沒項(xiàng)目，必須 是已經(jīng)列入國(guó)家固定資產(chǎn)投資汁劃、井經(jīng)主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目。 國(guó)家在征用農(nóng)民土地的過程中，會(huì)引起一系列經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)權(quán)關(guān)系的變化。首先，通過 征地改變了土地的使用性質(zhì)，即把原來的農(nóng)業(yè)用地改變?yōu)槌鞘杏玫亍Ｆ浯危ㄟ^征地變 更廠土地所有權(quán)關(guān)系，即把原來的農(nóng)民集體所有的土地，變?yōu)槌鞘袊?guó)家所有的土地。再 次，在征地過程中，由于農(nóng)民喪失了土地的所有權(quán)，所以必須對(duì)農(nóng)村集體土地所有者進(jìn) 行補(bǔ)償。同時(shí)由于土地使用權(quán)性質(zhì)的變化，即把農(nóng)業(yè)用地變成了城市用地，從而也使土 地實(shí)現(xiàn)了價(jià)值增值； 由于在征地過程中發(fā)生了一系列土地所有權(quán)關(guān)系、土地使用性質(zhì)以及經(jīng)濟(jì)關(guān)系的變 化，所以必須依照國(guó)家法規(guī)辦事。 (二)農(nóng)地征用的審批權(quán)限 《中華人民共和國(guó)土地管理法)規(guī)定，只有國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府才有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和 征地的審批權(quán)。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，即將耕地、林地、草地等直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地轉(zhuǎn)變?yōu)?建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，必須經(jīng)過國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地 轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地，可以由市、縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。 《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府關(guān)于征地的審批權(quán)限劃 分如下：征用基本農(nóng)田；基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的；其他土地超過70公頃的必 須由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。除了由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的征用土地，其他需要征用的土地，由省、市人民 政府批準(zhǔn)。省級(jí)人民政府批準(zhǔn)征用的土地，必須同時(shí)報(bào)國(guó)務(wù)院備案。 (三)農(nóng)地征用的補(bǔ)償 國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)民集體所有的土地，必須給予補(bǔ)償?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》 對(duì)征用土地補(bǔ)償?shù)牟襟E、標(biāo)準(zhǔn)和用途都做出了相應(yīng)的規(guī)定。 1.辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?需要征用的土地，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上人民政府，在當(dāng)?shù)赜枰怨妫?并組織實(shí)施。被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬 證書，到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋毓芾聿块T辦理土地征用補(bǔ)償?shù)怯洠?2.確定土地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn) 根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，確定對(duì)征用土非耕地，按照不同的標(biāo)準(zhǔn) 給予補(bǔ)償。 (1)征用耕地的補(bǔ)償 如果征用的是耕地，補(bǔ)償必須按照以下的規(guī)定進(jìn)行。第一耕地補(bǔ)償費(fèi)的構(gòu)成。按照 國(guó)家的規(guī)定，耕地補(bǔ)償費(fèi)山以下幾個(gè)部分構(gòu)成：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物 補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)等。 第二土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)是該耕地被征用前三 年平均產(chǎn)值的6倍到10倍。 第三安置補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，安置補(bǔ)償費(fèi)，由需要安置的農(nóng)業(yè) 人口數(shù)量決定。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量，是由被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單 位人均占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的人口的安置補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被占 用前三年平均產(chǎn)值的4到6倍。安置補(bǔ)償費(fèi)在一般情況下限額為：每公頃被征用的耕地的 安置補(bǔ)償費(fèi)，最高不得超過被征用前三年平均產(chǎn)值的15倍。如果上述土地補(bǔ)償費(fèi)和安置 補(bǔ)償費(fèi)不能夠使需要安置的農(nóng)民保持原有的生活水平，經(jīng)省、市、直轄市人民政府批準(zhǔn) ，可以增加安置補(bǔ)償費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)與安置補(bǔ)償費(fèi)的總和不得超過土地被征用前 三年平均產(chǎn)值的30倍。 土地管理法規(guī)定，國(guó)務(wù)院根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的水平，在特殊情況下可以提高征用耕 地的補(bǔ)償費(fèi)和補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。 (2)征用其他土地補(bǔ)償和補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn) 根據(jù)土地管理法的規(guī)定，征用其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、市、自 治區(qū)和直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)確定。 (3)征用土地的附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 土地管理法規(guī)定，被征用土地上的附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、市、自治區(qū)和直 轄市規(guī)定。 四、舊城改造與房屋拆遷管理 城市建設(shè)或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)取得建設(shè)用地的另一種途徑，就是通過對(duì)舊城 改造和房屋拆遷取得城市國(guó)有土地的使用權(quán)。 (一)房屋拆遷程序 1.申請(qǐng)規(guī)劃用地許可證 舊城房屋拆遷的基地，都是市區(qū)范圍的國(guó)有土地，這些土地都己列入了城市規(guī)劃控 制區(qū)。因此建設(shè)單位要取得城市建設(shè)用地，就必須按照以下步驟進(jìn)行工作：(1)建設(shè)用地 單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，向市或區(qū)、縣規(guī)劃管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；(1 )經(jīng)過主管部門審查，符合條件的，由城市規(guī)劃部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，井確定拆 遷房屋的地域范圍；(3)由城市規(guī)劃部門通知已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證范圍內(nèi)的枝拆遷 入，停止房屋及其附屬物的改建、擴(kuò)建等工程，同時(shí)通知拆遷房屋所在地的區(qū)、縣房屋 土地管理局，再由區(qū)、縣房屋土地管理局通知有關(guān)部門，通常在一年內(nèi)，在拆遷的范圍 內(nèi)停止辦理以下有關(guān)手續(xù)：房屋的買賣、交換、析產(chǎn)、分割、贈(zèng)予、出租等；暫停辦理 常住戶口的遷入、分戶等手續(xù)；暫停核發(fā)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照等手續(xù)。 2.申請(qǐng)房屋拆遷許可證 從事拆遷房屋的單位，必須取得房屋拆遷許可證。房屋拆遷許可證是進(jìn)行房屋拆遷 的法律憑證。只有具有房屋拆遷許可證，才有資格對(duì)房屋進(jìn)行拆遷。房屋拆遷許可證， 只是在一定的時(shí)間和一定的范圍內(nèi)，對(duì)特定的項(xiàng)目具有法律效力。建設(shè)單位要申請(qǐng)房屋 拆遷許可證，必須持有下列文件和資料：(1)建設(shè)項(xiàng)目的計(jì)劃批準(zhǔn)文件(國(guó)家規(guī)劃行政主 管部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書)；(2)規(guī)劃管理部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證；(3)區(qū)、 縣以上人民政府批準(zhǔn)的使用土地的證明文件如中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證等(見附件 )；(4)房屋拆遷計(jì)劃和房屋拆遷方案等。 附：國(guó)有土地使用證 (國(guó)徽) 中華人民共和國(guó) 國(guó)有土地使用證 ——國(guó)有()宇第號(hào) 中華人民共和國(guó) 國(guó)有土地使用證 國(guó)家土地管理局制 全民所有制單位、集體所有制單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土 地，由縣級(jí)以上地方人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)征收，確認(rèn)使用 權(quán)。 ——摘自《中華人民共和國(guó)土地管理法》第九條 國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證的制度。 ——摘自《中華人民共和國(guó)土地管理法)第五十九條 土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。 ——摘自《中華人民...
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