房地產(chǎn)項(xiàng)目投資
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資 操作程序 第1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)壽命周期與房地產(chǎn)投資時機(jī) 第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)投資決策的程序設(shè)計(jì) 第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的階段性分析 第4操作環(huán)節(jié)：把握房地產(chǎn)投資時機(jī)的要點(diǎn) 使用說明 有人說，發(fā)展商的企業(yè)就是“項(xiàng)目投資”。我們發(fā)現(xiàn)，許多成功項(xiàng)目背后最精彩的環(huán)節(jié) 便是投資；或四兩拔千斤，或八面玲瓏。試圖總結(jié)房地產(chǎn)公司老總最核心的思想與策略 是不切實(shí)際的，這里從技術(shù)層面概括了項(xiàng)目投資的標(biāo)準(zhǔn)化程序與實(shí)戰(zhàn)要點(diǎn)，在 現(xiàn)實(shí)中仍要靠發(fā)展商的長袖善舞。 第1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)壽命周期與房地產(chǎn)投資時機(jī) 　　一項(xiàng)房地產(chǎn)壽命周期是從房地產(chǎn)項(xiàng)目籌建開始，到房地產(chǎn)項(xiàng)目拆除為止經(jīng)過的時間 。由于房地產(chǎn)的使用期限長，一般為40~50年，高者上百年，所以為方便房地產(chǎn)投資分析 ，將房地產(chǎn)壽命周期劃分為如下八個階段。 （－）論證設(shè)計(jì)階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)商著手買地到?jīng)Q定開發(fā)房地產(chǎn)具體內(nèi)容的階段。此階段，房地產(chǎn)開 發(fā)商首先得到開發(fā)土地并搞出一個粗包裝（項(xiàng)目建議書）。認(rèn)可后，緊接著搞出一個精 包裝（項(xiàng)目可行性研究報告）。認(rèn)可后，委托設(shè)計(jì)人員搞出項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案。 （二）第措資全階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案完成到項(xiàng)目開工為止的階段。此階段，房地產(chǎn)開發(fā) 南千方百計(jì)地說服投資者對項(xiàng)目進(jìn)行投資，從而落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)需用資金。 （三）項(xiàng)目建設(shè)階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目破土動工到竣工驗(yàn)收為止的階段。此階段，房地產(chǎn)開發(fā)商選定 承包公司，簽訂工程承包合同，督促完成項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)。 （四）項(xiàng)目試運(yùn)營階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投放運(yùn)營到運(yùn)營正常為止的階段。此階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各 部分逐漸投入運(yùn)營，并步入正軌，收支基本穩(wěn)定下來。此階段時間較短，一般一年左右 。 （五）項(xiàng)目正常運(yùn)營階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目試運(yùn)營結(jié)束到設(shè)備需要更新為止的階段。此階段，房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目提供服務(wù)并獲取利潤，且收支變化幅度較小。 （六）項(xiàng)目設(shè)備區(qū)農(nóng)階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)備更新到項(xiàng)目需修復(fù)改造為止的階段。此階段，需追加投 資用于更新設(shè)備、改善服務(wù)、提高利潤水平。 （七）項(xiàng)目修江孜追階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目修復(fù)改造到項(xiàng)目準(zhǔn)備抗除為止的階段。此階段，需投入大量資 金修復(fù)改造原有建筑，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的服務(wù)水平和獲利能力得到提高。 （八）項(xiàng)目拆除階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)備拆除到項(xiàng)目拆除完成為止的階段。此階段，重新規(guī)劃利用 土地，拆除原有建筑。 房地產(chǎn)壽命周期說明了房地產(chǎn)投資機(jī)會的豐富多彩 1、房地產(chǎn)壽命周期的每一階段都需要資金的支持，都需要吸收資金，從而給投資者以投 資機(jī)會： 　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營需要大量充足的資金支持，然而房地產(chǎn)投資商投放的資金都 是有限的，不論這種有限投資是故意還是無奈，房地產(chǎn)投資商都往往投入一定資金開發(fā) 經(jīng)營出階段性成果后再行轉(zhuǎn)手或融資。而這種房地產(chǎn)壽命周期內(nèi)的階段性轉(zhuǎn)手或融資就 給其他投資商提供了許多種可供選擇的機(jī)會。 2、處在房地產(chǎn)壽個周期每一階段的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都可以在市場上交易，都可 以買進(jìn)賣出，從而為房地產(chǎn)投資機(jī)會的增多提供了保證： 　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營，既可以按整個壽命周期進(jìn)行，也可以在每一階段暫時停止 。每一階段性成果都可以在市場上進(jìn)行買賣，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的階段性買賣為房地產(chǎn)投資 提供了相當(dāng)多的投資機(jī)會。七。果只能進(jìn)行整個壽命周期或者半個壽命周期的買賣的話 ，那么投資機(jī)會將少之又少。所以說，房地產(chǎn)項(xiàng)目的階段性買賣，是房地產(chǎn)投資機(jī)會增 多的保證。 3、處在房地產(chǎn)壽命周期不同階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其所處市場供求狀況不同，由于對市場 預(yù)測和房地產(chǎn)價值判斷的差別，使得房地產(chǎn)交易必然頻繁，從而給投資者帶來豐富的投 資機(jī)會。 4、隨著城市人口的增加和社會的發(fā)展，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的需求不斷出現(xiàn)，從而使得房地產(chǎn) 投資機(jī)會大大增多。 除了對原有房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行改建、擴(kuò)建之外，還需要進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。這 就給房地產(chǎn)投資提供了更多的投資對象，提供了更多的投資機(jī)會。 總之，房地產(chǎn)投資機(jī)會是豐富多彩、層出不窮，而這與房地產(chǎn)項(xiàng)目的壽命周期息息相關(guān) 。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的壽命周期有長有短，壽命周期內(nèi)的每個階段也長短不一，所以每一房 地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的壽命周期各不相同。雖然每一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的壽命周期不同，但基本 上都經(jīng)過上述八個階段。 第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)投資決策的程序設(shè)計(jì) 　　搜集國內(nèi)有關(guān)地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、政策資料及其政治、經(jīng)濟(jì)、工業(yè)、貿(mào)易、經(jīng) 濟(jì)建設(shè)方針、經(jīng)濟(jì)政策等信息。 　　在廣泛調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對投資地區(qū)、類別、規(guī)模等作初步探討，提出房地產(chǎn)開 發(fā)的項(xiàng)目建設(shè)書，經(jīng)有關(guān)部門或領(lǐng)導(dǎo)人審批、認(rèn)可后，進(jìn)行初步投資決策及詳細(xì)投資決 策研究。等前一階段研究的結(jié)論，得到上級領(lǐng)導(dǎo)同意后，再進(jìn)行后續(xù)研究工作。 房地產(chǎn)投資決策程序即按以下程序進(jìn)行： 1、首先是研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的必要性和現(xiàn)實(shí)性。通過市場調(diào)查，包括外銷市場及其競 爭力的滲透率．通過資源調(diào)查，政治、經(jīng)濟(jì)、工業(yè)、貿(mào)易、交通等，對擬建項(xiàng)目的必要 性和現(xiàn)實(shí)性進(jìn)行研究。 2、建設(shè)項(xiàng)目地點(diǎn)的選擇及確定開發(fā)房屋類別及規(guī)模。所有這些需作多方案的論證比較， 選擇最佳方案．以研究建設(shè)項(xiàng)目在技術(shù)上的可能性。 3、財務(wù)分析與經(jīng)濟(jì)評價：計(jì)算項(xiàng)目的投資造價與土建、設(shè)備成本，投資效果分析，資金 償還辦法、償還時間．項(xiàng)目的利潤及還本期，以研究建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的合理性。 4、進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)與編制建設(shè)總進(jìn)度計(jì)劃，這是研究建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施方案。 5、最后提出投資決策研究報告，得出結(jié)論性意見與建議，提供有關(guān)部門決策和審批。 第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的階段性分析 分析A：房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資分析 　　房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段的主要目的是決定投資開發(fā)的對象。為了實(shí)現(xiàn)此目的，房地產(chǎn) 投資者通過房地產(chǎn)市場研究．尋找投資開發(fā)機(jī)會通過項(xiàng)目建議書初步論證開發(fā)項(xiàng)目的可 行性；通過可行性研究來最終做出是否投資開發(fā)的決策；通過房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流程設(shè)計(jì) 來對開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施做出初步安排。正是由于此階段工作結(jié)果的不確定性，因而投資的 風(fēng)險性最大，但是一旦投資成功，所獲利潤也最高。在房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資的主要 風(fēng)險有： （1）尋找不到合適的投資機(jī)會或投資項(xiàng)目。 （2）設(shè)想項(xiàng)目從一開始就誤入歧途。 （3）設(shè)想項(xiàng)目得不到有關(guān)音阿對比準(zhǔn)。 （4）項(xiàng)目的可行性研究通不過審查。 （5）項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營流程嚴(yán)重脫離實(shí)際等。 　　由于對策劃階段的風(fēng)險沒有切實(shí)有效的防范措施，所以此階段投資的風(fēng)險最大。 在房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資的主要好處有： （1）可以按自己的愿望和條件進(jìn)行設(shè)想，投資工作干起來會得心應(yīng)手。 （2）需要創(chuàng)造性思維多，但采要的資金少，是少投入多產(chǎn)出的最好時期。 （3）便于自己占據(jù)最佳投資地位。 （4）成功的策劃項(xiàng)目，可以很快吸收資金，很快取得投資收益，而且收益往往非?？捎^ 。 （5）便于及早抓住有利投資項(xiàng)目 　　由于房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資的好處非常誘人，所以許多投資者躍躍欲試，準(zhǔn)備施 展才能。 　　在房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資，投資者應(yīng)具備以下條件： （1）對房地產(chǎn)開發(fā)投資富有經(jīng)驗(yàn)。 （2）人員素質(zhì)高，具備專業(yè)齊全配套的有豐富經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)管理人員。 （3）社會信譽(yù)好，資質(zhì)等級高。 （4）資金雄厚。 （5）有良好的社會背景。 分析B：房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資分析 　　房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段的主要目的是為開工建設(shè)做好準(zhǔn)備，通過征地拆遷落實(shí)建 設(shè)場地問題，通過工程勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)，得到一個滿足城市總體規(guī)劃要求的項(xiàng)目實(shí)施 藍(lán)圖，通過開工準(zhǔn)備工作為開發(fā)建設(shè)創(chuàng)造必要條件，通過房地產(chǎn)的預(yù)租、預(yù)售來早日落 實(shí)客戶，及早收取租金或銷售收入。 在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的主要風(fēng)險有： （1）征地工作困難重重。 （2）融資工作進(jìn)展緩慢，資金缺口較大。 （3）地質(zhì)條件不好，規(guī)劃條件限制過嚴(yán)，施工圖紙出現(xiàn)問題。 （4）開工條件難以具備，比如滿意的施工隊(duì)伍未找到，施工用水電等不落實(shí)，臨時占道 不允許等。 （5）預(yù)期的預(yù)租、預(yù)售工作開展不起來，給資金造成缺口。 （6）設(shè)備材料價格上漲太高，人工費(fèi)用漲幅過大等。 由于前期工作階段的風(fēng)險可采取一些措施在一定程序上加以防范，所以雖然風(fēng)險仍很大 ，但要比策劃階段小。 在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的主要好處有： （1）有對場地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)的影響力，從而對保證投資收益有好處。 （2）投入資金雖多，但能很快見到階段性成果，便于及時轉(zhuǎn)手。 （3）在參與前期工作時，可得到一些潛在收益。 （4）此時投資的回報承諾高，投資收益大。 （5）便于及早抓住有利的投資項(xiàng)目。 由于房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的好處很多，也很誘人，所以許多投資者也都積極爭 取在此階段投資。 在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資，投資者應(yīng)具備以下條件： （1）房地產(chǎn)開發(fā)前期工作富有經(jīng)驗(yàn)。 （2）有配套的高素質(zhì)專業(yè)人員，起碼有經(jīng)驗(yàn)豐富的勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)人員，征地拆遷入員 ，招標(biāo)投標(biāo)人員，市場營銷人員等。 （3）對設(shè)想項(xiàng)目的前景看好。 （4）有一定的融資能力。 （5）社會信譽(yù)好，資質(zhì)等級高，資金雄厚。 （6）熟悉建設(shè)地點(diǎn)的各種關(guān)系。 （7）對房地產(chǎn)預(yù)租預(yù)售前景看好，有客戶來源。 分析C：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資分析 　　房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的主要目的是保證按期、按質(zhì)、按量、節(jié)約、安全地完成房地 產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。通過落實(shí)監(jiān)理單位實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)的專人管理和分擔(dān)風(fēng)險；通過工程 控制使得開發(fā)項(xiàng)目的工期短、投資省、質(zhì)量好通過施工驗(yàn)收全面檢驗(yàn)工程建設(shè)成果．并 結(jié)清與有關(guān)單位的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；像前期工作一樣，通過預(yù)租預(yù)售早日落實(shí)客戶并收取 資金。 　　正是由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的上述工作內(nèi)容，在此階段投資的風(fēng)險較大，但是一 旦投資成功，所獲利潤也較高。 在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資的主要風(fēng)險有： （1）由于材料、設(shè)備、工入費(fèi)的價格上漲； （2）由于設(shè)計(jì)或施工問題，致使發(fā)生重大質(zhì)量事故； （3）由于社會動蕩或氣候影響，使工期嚴(yán)重延長； （4）竣工驗(yàn)收時交不了工； （5）發(fā)生自然災(zāi)害或意外事故，造成工程損失； （6）商品房預(yù)售落空； （7）新的競爭性項(xiàng)目出現(xiàn)； （8）籌措資金不到位； 由于開發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險多數(shù)可采用措施加以防范，所以投資風(fēng)險要比前期階段低，但 仍有較多不可防范的風(fēng)險存在。 在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資的主要好處有： （1）對施工過程的開展有影響力，便于主動發(fā)揮作用。 （2）投入資金雖多，但能很快見到最終性成果，心里比較踏實(shí)。 （3）投資回收期較短。 （4）便于選擇比較好的樓層或位置，為經(jīng)營房地產(chǎn)創(chuàng)造好的條件。 （5）對所經(jīng)營的房地產(chǎn)重點(diǎn)對待，節(jié)約二次裝修費(fèi)。 （6）便于介紹自己熟悉的施工隊(duì)伍承攬施工任務(wù)。 （7）便于及時抓住盈利高的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的好處很多很直接，所以有許多房地產(chǎn)投資者都在此 階段投資。 在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資，投資者應(yīng)具備以下條件： （1）對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的管理有豐富的經(jīng)驗(yàn)。 （2）有工程建設(shè)管理方面的高素質(zhì)人才。 （3）對房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場前景看好。 （4）對房地產(chǎn)項(xiàng)目中的某些有利樓層或位置興趣極大。 （5）自己擁有施工隊(duì)伍，或與施工隊(duì)伍有密切關(guān)系。 （6）資金雄厚，各種社會關(guān)系熟悉。 分析D：房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資分析 　　房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段的主要目的是找到用戶，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的價值。通過經(jīng) 營方式的選擇確定是出售還是出租或部分出租部分出售，通過評估促銷工具確定采用哪 些推銷方法，通過確定出租或出售價格來做到租售時的心中有數(shù)，通過開展切合實(shí)際、 豐富多彩的租售活動來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的價值，即租出或售出房地產(chǎn)以獲得租金或 銷售收入。 　　正是由于房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段工作如上所述，因此在此階段投資風(fēng)險仍較大，但是 一旦投資成功，所獲利潤也仍較高。 在白地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資的主要風(fēng)險有： （1）市場行情跌落。 （2）競爭性項(xiàng)目出現(xiàn)。 （3）促銷費(fèi)用上升。 （4）定價不適當(dāng)。 （5）分期付款時，后期款項(xiàng)無著落。 由于開發(fā)項(xiàng)目的銷售期較短，不定因素及新的投資風(fēng)險已減小很多。但仍存在一些不良 因素，因此投資風(fēng)險仍較大。 在房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資的好處有： （1）投資回收期短。 （2）賺取“批發(fā)”和“零售”的差價。 （3）獲得物業(yè)升值的利潤。 　　由于房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段的好處不少并且容易看到，所以有許多房地產(chǎn)投資者在此 階段投資。 在房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資，投資者應(yīng)具備以下條件： （1）對市場行情看得準(zhǔn)。 （2）對市場銷售有豐富經(jīng)驗(yàn)。 （3）有客戶來源。 （4）資金雄厚。 ...
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