長沙某項目項目前期營銷策劃建議案
前 言 非常感謝貴司給予我司提供《項目前期營銷策劃建議案》的專業(yè)服務(wù)機會，亦感謝相關(guān)人 員信息資料支持，**物業(yè)將集三十年之大成，充分利用獨特的專業(yè)視角、務(wù)實的操作手 法，為貴司項目銷售創(chuàng)造最為可觀的銷售業(yè)績。 本建議案旨在提供**物業(yè)對市場之初步了解及對項目發(fā)展的系列專業(yè)建議，基于對市場 分析和項目發(fā)展前景的預(yù)測，**物業(yè)提出了項目前期發(fā)展規(guī)劃的基本思路以供貴司參考 。有關(guān)項目發(fā)展規(guī)劃和營銷操作的具體步驟和方案，我們將根據(jù)貴司對本建議案的相關(guān) 意見，作出更為完整、客觀和深入的闡述并在下一步工作當(dāng)中提交詳盡的報告。在此敬 請貴司對本案提出專業(yè)之補充意見，更期望雙方能為項目成功銷售共同努力并建立良好 合作關(guān)系！ **物業(yè)將繼續(xù)秉承一貫持之以恒的宗旨： 1. 片區(qū)市場分析 1. 片區(qū)基礎(chǔ)資料 芙蓉北路、金霞大道與麗臣路在伍家?guī)X立交橋交匯，芙蓉北路、金霞大道、東風(fēng)路圍合 構(gòu)成伍家?guī)X片區(qū)，金霞大道接駁長沙市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，沿線主要建筑群為企事業(yè)單位辦公 樓，如地稅局辦公樓、排水公司辦公樓等；麗臣路西接湘江二橋，東連機場高速公路。 片區(qū)內(nèi)擁有多家工廠，如湖南醫(yī)藥公司、湖南消防器材總廠、九芝堂制藥廠等；開福區(qū) 建材市場、伍家?guī)X建材市場、湖湘文化藝術(shù)品市場等專業(yè)市場也集中在片區(qū)。該片區(qū)居 住群體大都為城市拆遷安置戶或工廠員工，如蔣家壟公寓、九芝堂宿舍樓神箭花苑和環(huán) 保所宿舍樓等。 2. 片區(qū)配套設(shè)施 2-1 片區(qū)交通 片區(qū)內(nèi)有汽車北站、長沙市第四公交汽車公司，目前片區(qū)有多條公交線路縱橫貫穿。 9路： 汽車北站——火車站（7：00—19：00） 115路：陳家湖——桔園小區(qū)（6：30—21：00） 128路：伍家?guī)X北——彭家巷（7：00—19：00） 146路：赤崗沖——蔣家壟（6：30—21：00） 302路：芙蓉路——市政府（7：00—19：00） 112路：馬王堆——陳家湖（6：30—20：00） 131路：荷花園——四方坪（7：00—19：00） 132路：世界之窗——瀟湘中路（6：30—17：00） 2-2生活配套 通過實地了解，伍家?guī)X片區(qū)目前的生活配套有： 購物：華夏大市場、新一佳超市、麥德龍、泰陽商城、沙湖橋集貿(mào)市場、普爾托瑪斯等 酒店：華悅大酒店、康泰大酒店、金衛(wèi)酒店、湘豐賓館、康泰賓館等 金融：中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等 醫(yī)療：同濟醫(yī)院、湘雅醫(yī)院等 郵局、電信營業(yè)廳、瀏陽河加油站等 2-3教育配套 幼兒園：安安幼兒園、沙湖橋幼兒園等 小學(xué)： 國慶小學(xué)、建湘小學(xué)、瀏陽河小學(xué)等 中學(xué)： 東風(fēng)小學(xué)、第十八中等 國防科技大學(xué)等 3. 片區(qū)發(fā)展前景預(yù)測 通過對片區(qū)周邊市場的細致了解，隨著伍家?guī)X立交橋的投入使用，片區(qū)交通流量急劇上 升，麗臣路迅速成為舒緩機場人流的樞紐干道，近年，麗臣路作為形象工程改造初見成 效，沿途綠化觀光帶和寬闊平整的道路使之在長沙市有限的幾條樞紐中尤為突出，其接 通長沙市世界之窗和海底世界，將是長沙市的一條新興的旅游觀光風(fēng)景帶。 麗臣路南接金融一條街芙蓉路，西至長沙市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，目前該路段正在修建改造當(dāng)中 ，北區(qū)已有多家房地產(chǎn)開發(fā)商籌謀進入，相信隨著城市開發(fā)南北走向明朗化，該區(qū)位的 房地產(chǎn)業(yè)必將會在現(xiàn)有平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)下，掀起圈地開發(fā)熱潮。麗臣路西接湘江二橋， 與之相鄰的數(shù)千米沿江觀光帶在修建當(dāng)中，預(yù)計隨著沿江大道北路段工程進行，該片區(qū) 的休閑娛樂功能也將會有突出的表現(xiàn)。 與伍家?guī)X立交橋毗鄰的東風(fēng)匝道正在規(guī)劃動工當(dāng)中，隨著工程開展和竣工，由麗臣路所 分割開的南北兩區(qū)有望改善兩區(qū)斷層局面，取得統(tǒng)一協(xié)調(diào)和共同發(fā)展，二者一體化也必 然使得片區(qū)發(fā)展更具競爭力。 2. 同區(qū)競爭樓盤分析 1. 競爭樓盤基礎(chǔ)資料 1-1商品房 |項 目 |地 理 位 置 |規(guī) 模 |主 力 戶 型 |售 價 |開 發(fā) 商 | |明珠苑 |芙蓉路北端 |7棟總建筑 |3*2*1：115.25 M2 |起價1910元均價2|長沙市海鷗房地產(chǎn)開| | | |面積52800M2 |3*2*1：98.55-116.46 M2 |000元/ M2 |發(fā)有限公司 | |金帆.濱江玫|金霞大道開福區(qū) |四期30萬M2，3|2*2*2—3*2*2 ： |第一期均價1700 |長沙金海林 | |瑰園 |政府旁 |500套 |105—120 M2之間 |元/ M2 |置業(yè)有限 | | | | | | |公司 | |匯龍公寓 |東風(fēng)路 |占地61116 M2 |2*2*2：88.36-94.97 M2 |起價1480元/ M2 |長沙市浩林 | | | |總建筑面積110|3*2*1：105.95 M2 |，均價1600元/ |房地產(chǎn)開發(fā)公司 | | | |00 M2 |4*2*1：112.66 M2 |M2 | | |錦繡華天 |芙蓉北路 | |1*1*1：72.347 M2 |起價2448元/ M2 |湖南華天 | | | | |2*1*1：85.442 M2 |，均價2620元/ |置業(yè) | | | | |3*2*1：111.97-138.48 M2 |M2 |有限公司 | | | | |4*2*1：132.976-200.749 M2 | | | 1-2經(jīng)濟適用房 |項 目 |地理位置 |規(guī) 模 |主力戶型 |售 價 |開發(fā)商 | | | |2棟七層 |2*2*1：101.37-119.80 M2 |起價1680元/ | | |旺角佳園 |麗臣路 |200套 |3*2*2：113.95-132.19 M2 |M2均價1800元/ | | | | | | |M2 | | | | |115畝23棟 |2*2*1：82-87 M2 |起價980元/ M2 |長沙福興隆 | |廣福園 |金霞大道 |總建筑面積 |3*2*2：97-130 M2 |，均價1300元/ |房地產(chǎn)開發(fā) | | | |11萬M2 |4*2*3： 157 M2 |M2 |公司 | | | |規(guī)劃用地200畝， |2*2*1：74—115 M2 |起價861元/ M2 |長沙金海林 | |金帆小區(qū) |開福區(qū) |總建筑面積24萬M2|聯(lián)體花園洋房： |，均價1251元/ |置業(yè) | | |四方坪 | |164.4—276.57 M2 |M2 |有限公司 | | | |用地14.24公頃總 |2*2*1：75.87—88.66 |起價866元/ M2 |長沙市 | |四方小區(qū) |四方坪 |建筑面積227800 |M23*2*1：91.51—117.5 M2 |，均價1252元/ |社會福利房 | | |先福村 |M2 |復(fù)式：146.26 M2 |M2 |地產(chǎn) | | | | | | |開發(fā)公司 | 2. 競爭樓盤銷售情況 |項 目 |明珠苑 |濱江玫瑰園 |匯龍公寓 |錦繡華天 |旺角佳園 |廣福園 |金帆小區(qū) |四方小區(qū) | |銷售周期 |約10個月 |約5個月 |約12個月 |約7個月 |約15個月 |共約2年 |共約4年 |共約3年 | |銷售率 |65% |50% |60% |80% |90% |80% |90% |78% | |主客戶群 |區(qū)內(nèi)工人原 |區(qū)內(nèi)工人 |工薪階層 |私營業(yè)主公 |具有長沙市城鎮(zhèn)常住戶口既無私房又未享受房改優(yōu)| | |始居民拆遷 |附近菜農(nóng) | |務(wù)員 |惠分房的中、低收入家庭 | | |產(chǎn)生 | | |白領(lǐng) | | 3. 競爭樓盤優(yōu)劣勢分析 3-1明珠苑
長沙某項目項目前期營銷策劃建議案