地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)進(jìn)階培訓(xùn)－戶型策劃_樓書_價(jià)格策略
目 錄
第一部分 房地產(chǎn)戶型策劃 4
戶型需要策劃 4
戶型簡(jiǎn)史 5
好戶型的標(biāo)準(zhǔn) 6
立體戶型面面觀 7
大戶型？小戶型？ 9
面積多大才合適？ 10
戶型之首——客廳 11
主臥 12
廚房 13
洗手間的問(wèn)題 14
陽(yáng)臺(tái) 17
戶型設(shè)計(jì)趨勢(shì) 18
第二部分 售樓書該說(shuō)點(diǎn)啥 20
第三部分 關(guān)注購(gòu)房中的感性行為 22
第二部分 關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格策略的幾點(diǎn)思考 24
一、成本+競(jìng)爭(zhēng)？消費(fèi)者+競(jìng)爭(zhēng)？ 24
二、金子？銀子？ 25
三、開(kāi)盤：高開(kāi)低走？低開(kāi)高走？ 26
尾盤：降價(jià)清貨？精細(xì)營(yíng)銷？ 27
“低開(kāi)高走”的實(shí)際操作問(wèn)題 29

第一部分 房地產(chǎn)戶型策劃
　
可以說(shuō)，戶型定位是否準(zhǔn)確、戶型設(shè)計(jì)是否科學(xué)合理是事關(guān)項(xiàng)目成敗極為關(guān)鍵的因素。那么什么樣的戶型類別配置才能緊扣項(xiàng)目總體定位？什么樣的戶型功能布局才能最大程度地滿足消費(fèi)者現(xiàn)在與將來(lái)的生活需求呢？在此我們對(duì)涉及戶型的一些問(wèn)題作些探討，希望我們的研究心得能給您一定的幫助。
戶型需要策劃
　　表面上看，戶型即建筑的室內(nèi)空間間隔，需要考慮整體建筑結(jié)構(gòu)、建筑承重及水、電、氣、熱、光纖等管網(wǎng)線路布置，因而是一個(gè)建筑技術(shù)問(wèn)題，完全是建筑設(shè)計(jì)師的事。
　　其實(shí)不然。戶型是實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者居家生活的基本要素，是滿足“舒適性”的首要前提，只有滿足了消費(fèi)者需求的技術(shù)才有意義，只有滿足了消費(fèi)者的戶型才能確保項(xiàng)目銷售暢旺，因此戶型設(shè)計(jì)首先是市場(chǎng)問(wèn)題，其次才是技術(shù)問(wèn)題。
　　世界上沒(méi)有最好的戶型，只有最適合某一特定項(xiàng)目所指稱的某一類別消費(fèi)者的戶型。而要讓戶型能恰到好處地滿足目標(biāo)消費(fèi)者的需求與潛在需求，不僅需要研究這一部分消費(fèi)者的生活背景、消費(fèi)心理、消費(fèi)特征，而且需要充分考量項(xiàng)目所處的地理特征、景觀環(huán)境、人文環(huán)境、項(xiàng)目的規(guī)劃布局、小區(qū)內(nèi)環(huán)境營(yíng)造等一系列因素，讓戶型定位切合項(xiàng)目整體定位。而這一切，顯然不是設(shè)計(jì)所能解決的問(wèn)題而只能是項(xiàng)目策劃人的工作，設(shè)計(jì)師應(yīng)該是在項(xiàng)目策劃人對(duì)戶型類別配置、每戶內(nèi)功能配置的詳細(xì)任務(wù)書的指導(dǎo)下開(kāi)展工作才能設(shè)計(jì)出真正的“好”戶型。
　　戶型策劃的主要內(nèi)容有以下幾點(diǎn)：
　　1、戶型類別配置。想吸引所有消費(fèi)者的項(xiàng)目最終只能是所有消費(fèi)者都吸引不到。因此戶型策劃的首要工作即是根據(jù)項(xiàng)目所處區(qū)位及周邊總體環(huán)境，結(jié)合目標(biāo)消費(fèi)者定位，確定項(xiàng)目是以立體戶型為主還是以平面戶型為主？是以三房二廳二衛(wèi)以上大戶型為主還是以二房二廳一衛(wèi)以下小戶為主？一房、二房、三房、四房、五房、復(fù)（躍層）式等分別應(yīng)占多少比例？
　　2、戶型面積設(shè)定。從目前的市場(chǎng)實(shí)況看，由于生活習(xí)慣、居住觀念的不同，我國(guó)南北之間、東西之間消費(fèi)者對(duì)戶型面積的要求存在巨大差異。香港人通常將70㎡做成三房而北方地區(qū)二房的面積也大多超過(guò)100㎡。就是同一城市，不同類別的消費(fèi)者對(duì)面積的要求也大相徑庭：有的認(rèn)為三房應(yīng)在100㎡左右，有的希望三房能做到130㎡以上甚至170㎡；有的喜歡70㎡的二房，有的中意二房超過(guò)90㎡……那么具體到某一樓盤，每種戶型類別的面積到底以多少為宜，顯然需要精心策劃。
　　3、戶型類別分布。我們?cè)诤芏囗?xiàng)目中都見(jiàn)過(guò)一些單純從設(shè)計(jì)角度看堪稱優(yōu)秀的戶型卻不幸淪為庫(kù)存，其原因在于發(fā)展商將它們放在了錯(cuò)誤的位置：面積大、總價(jià)高的戶型卻被放在臨近路邊噪聲相當(dāng)大的地方、或景觀較差的地方、或朝北的方向、或南北向樓體中、或有西曬、或是底層……位置最好的地方設(shè)置總價(jià)最高的戶型、位置最差的地方設(shè)置總價(jià)最低的戶型，是決定各類戶型在項(xiàng)目中位置分布的基本原則，背離這一點(diǎn)，收獲的就可能是積壓或低價(jià)低利潤(rùn)。
　　4、戶型功能配置。幾個(gè)衛(wèi)生間？幾個(gè)陽(yáng)臺(tái)？廚房是開(kāi)放式還是傳統(tǒng)的封閉式？要不要工人（保姆）房？要不要設(shè)置一個(gè)雜物間？要不要設(shè)飄（凸）窗？……等等問(wèn)題也應(yīng)站在市場(chǎng)角度、從項(xiàng)目整體定位的高度來(lái)審視而不應(yīng)由設(shè)計(jì)師依據(jù)站在技術(shù)角度、單純從建筑結(jié)構(gòu)出發(fā)。
戶型簡(jiǎn)史
　　時(shí)間的流轉(zhuǎn)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在不停地改變我們的生活狀態(tài)、生活觀念，也不斷地改變著我們的居住觀念我們對(duì)“戶型”的要求。為了做好戶型策劃，有必要先了解一下戶型在簡(jiǎn)要發(fā)展歷史。
　　坐北向南，四四方方一個(gè)小院子，白天有太陽(yáng)，夜晚有月光；老子住上房，東廂住兒女，西廂是灶堂柴房，后頭還有豬圈雞窩茅房；坡屋頂，大厚墻，院里是石榴紅棗，院外是榆柳相依。千百年來(lái)，這就是咱中國(guó)老百姓最理想的“戶型”，無(wú)論是平頭百姓還是縣官老爺，只有面積大小幾重幾進(jìn)的區(qū)別，基本設(shè)計(jì)思路概無(wú)二致。
　　這樣的“戶型”自然是好——寬敞舒適，功能分區(qū)明確。但動(dòng)輒占上畝把幾畝地，土地資料利用率太低，而且基本沒(méi)有衛(wèi)生間概念，不少人在床后隔著蚊帳就放個(gè)尿桶；窗戶小小的，大正午也有幾處黑角落。這樣的“戶型” 現(xiàn)在恐怕在農(nóng)村也不大受歡迎了。
　　解放了，日子似乎是好過(guò)些了，不識(shí)時(shí)務(wù)的馬寅初老頭被打倒了，于是一天比一天多的人不斷涌上街頭要房住。國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位一盤算，發(fā)現(xiàn)自己銀子實(shí)在太有限，那就湊合將就吧，大通道，筒子樓，小平房，公用廚房公共廁所，先整個(gè)遮風(fēng)敝雨不能讓人睡大街上的地方再說(shuō)。這樣的“戶型”，說(shuō)什么也住著挺別扭不舒服，但那年月，還能怎么著，能分個(gè)一間半間就不錯(cuò)了，感謝誰(shuí)還來(lái)不及，誰(shuí)想那么多。
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