合肥市xx大廈營銷策劃方1
合肥市xx大廈營銷策劃方案 第一部分 市場調(diào)研與分析 一、本次調(diào)研的目的 1、通過深入仔細(xì)的市場調(diào)查，結(jié)合本項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，分析研究目標(biāo)客戶群的要求 ，按本公司的銷售準(zhǔn)備要求及項(xiàng)目開發(fā)的思路與理念，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行必要的細(xì)分、定位。 2、制定出比較詳細(xì)的建議性、可行性強(qiáng)的初步策劃方案，為項(xiàng)目的銷售成功做出必 要的準(zhǔn)備與鋪墊。 二、調(diào)研的指導(dǎo)思想 通過點(diǎn)、線、面的立體調(diào)查和分析，在相對(duì)時(shí)間較短、風(fēng)險(xiǎn)較小的原則前提下，制定 出適合本項(xiàng)目運(yùn)作的營銷策劃方案，力爭保障該項(xiàng)目銷售工作的順利進(jìn)行。 三、調(diào)查過程簡述 由于該項(xiàng)目地塊位置的特殊性，已決定了該項(xiàng)目營銷的市場定位，圍繞已確定的該項(xiàng) 目的建設(shè)方案來制定和完善項(xiàng)目的市場營銷研究，因此本方案的物業(yè)調(diào)查著重于物業(yè)市 場因素影響的大小和消費(fèi)群體的接受方式、接受能力方面進(jìn)行制定。一方面通過對(duì)合肥 市各區(qū)域有一定影響力（規(guī)模影響、價(jià)格影響）的高層物業(yè)進(jìn)行調(diào)查了解，探明近年高 層物業(yè)市場的發(fā)展趨勢(shì)，研判宏觀大市場對(duì)本項(xiàng)目的影響；第二方面，通過對(duì)合肥各區(qū) 域有代表性的多層市場（檔次較高）特別是該項(xiàng)目周邊區(qū)域的（老城區(qū)）多層住宅市場 進(jìn)行調(diào)查分析，理出新、老多層市場客戶的購房思路，為引導(dǎo)其購買與多層價(jià)格相近的 黃金地段的高層住宅作鋪墊；第三方面，通過對(duì)合肥市的物業(yè)租賃市場，特別是老一環(huán) 以內(nèi)的高層（多層）物業(yè)進(jìn)行調(diào)查，并與本項(xiàng)目進(jìn)行比較，為投資保值升值、以租養(yǎng)樓 的客戶群進(jìn)行投資估算和引導(dǎo)；第四方面，通過對(duì)以往合肥的已建高層商務(wù)公寓的調(diào)查 ，以及本項(xiàng)目前期運(yùn)作的過程，為本項(xiàng)目提出一些建議。 四、合肥市物業(yè)市場分析 1、高層樓市分析 1)、高層商務(wù)寫字樓 一段時(shí)間以來，商務(wù)寫字樓項(xiàng)目的開發(fā)，在一些地區(qū)特別是沿海地區(qū)發(fā)展較快，曾出 現(xiàn)過買賣樓花之經(jīng)典之作，在89年至93年期間，成功的案例舉不勝數(shù)，主要是順應(yīng)了我 們國家初期的改革開放政策潮流。隨后開發(fā)建設(shè)商務(wù)樓成風(fēng)，使得96—99年商務(wù)樓市場空 置率一直居高不下，全國省會(huì)城市平均商務(wù)寫字樓空置率高達(dá)55%，其后通過國家的宏觀 調(diào)控以及市場自身的調(diào)節(jié)，商務(wù)樓經(jīng)過了較長時(shí)間的消化和整合。從資料分析看，目前 的商務(wù)樓市場趨于成熟平穩(wěn)發(fā)展的階段，也是94年以來見高回落觸低反彈階段，由于我 國已正式加入WTO，在改革開放進(jìn)一步深入并得到法律保障的同時(shí)，隨著商務(wù)活動(dòng)的日益 頻繁，獨(dú)資、合資、外資等多種類型的企業(yè)將尋求理想的辦公場所，高層商務(wù)將是他們 的首選。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，合肥除起到東西部發(fā)展橋梁作用的同時(shí)，會(huì)利用 科技城市的優(yōu)勢(shì)吸引更多的外資到合肥投資，將會(huì)增加商務(wù)樓市的市場需求量。如今的 全國乃至合肥的商務(wù)樓市的發(fā)展正在趨向于檔次、品牌排定的時(shí)期，區(qū)位優(yōu)勢(shì)、地域配 套優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品配置優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)的高層商務(wù)樓將是今后一段時(shí)間（四年內(nèi)）合肥市場 的發(fā)展需求產(chǎn)品，當(dāng)然需求的空間有限，速度很慢。而相反，對(duì)一些功能不明確的多層 綜合樓兼做商務(wù)寫字樓的或一些配置較低的商務(wù)樓，無論從置業(yè)的角度還是租賃的角度 均不是很理想，它們雖然有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但升值保值的機(jī)會(huì)較小，投資的風(fēng)險(xiǎn)較大 。單從投資租賃這個(gè)角度看，合肥市老城區(qū)高層商務(wù)租賃價(jià)格差異較大，從25元/㎡到7 0元/㎡不等。從新華商務(wù)樓和潤安大廈商務(wù)樓的發(fā)展以及郵電大廈、怡和錦江（原三榮 大廈）更能驗(yàn)證上述分析的正確性。（詳見附表1、2）新華商務(wù)樓運(yùn)作了五年，剩余部 分預(yù)計(jì)將在今年售完。潤安大廈閑置了6年之久，目前正以較好的銷售勢(shì)頭進(jìn)行盤活，到 目前為止，只剩為數(shù)不多的樓層。 2)、高層住宅樓 現(xiàn)階段的合肥高層住宅，雖然銷售周期相對(duì)較長，接受程度也較為有限，但從2002年 合肥高層住宅投放量同比增加75%（1—11月份）猛增的趨勢(shì)看小高層市場預(yù)熱過程已經(jīng)過 去，熱銷會(huì)在激烈的競爭中到來，原因是土地供應(yīng)政策發(fā)生變化，為了充分利用土地資 源，降低土地成本，提高項(xiàng)目的收益率，發(fā)展高層住宅是物業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，同時(shí)隨 著居民的消費(fèi)和生活水平的提高，以及居住觀念的變化和心理上的逐漸接受，也為小高 層發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。新建設(shè)的高層住宅，多是走精品型的綜合素質(zhì)路線，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、 建筑設(shè)計(jì)（立面造型）、項(xiàng)目配套、智能化配置以及產(chǎn)品包裝、項(xiàng)目銷售定位等方面極 具現(xiàn)代感，更有時(shí)代感，給高層樓盤賦予了更深的內(nèi)涵，注入了較高的人居科技含量， 吸引了較多的置業(yè)者垂青。較能反映合肥市各區(qū)域高層樓市市場狀況的有新華商務(wù)樓、 潤安大廈、元一時(shí)代花園、東海花園等。（詳見附表1、2） 2、多層樓市分析 1)、多層寫字樓 每年合肥市有約5萬㎡的多層商務(wù)寫字樓投放市場，近幾年較為成功、較有名氣的是 政通大廈，政通大廈寫字樓均價(jià)4000元/㎡，租金30元/㎡。此后均是一些利用老城區(qū)改 建、改造過程沿街興建的綜合樓，除去一層、二層作為門面房外，其他剩余部分留做寫 字樓，較為集中的在淮河路步行街，約為10萬㎡，銷售均價(jià)為5000元/㎡，目前尚有2萬 多空置，其租金均在25元/㎡左右。老一環(huán)至新一環(huán)之間區(qū)域的銷售均價(jià)在2600元/㎡， 其租金均在18元/㎡左右。 2)、多層住宅樓 通過對(duì)合肥市多層住宅抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，東、南、西、北各物業(yè)小區(qū)的多層住宅發(fā)展?fàn)?況不盡相同，以南區(qū)和西區(qū)發(fā)展較為成熟，檔次略高，而北區(qū)和東區(qū)發(fā)展速度較快，但 檔次較低，均衡比較后發(fā)現(xiàn)其市場有一定的飽和跡象，雖然價(jià)格緩慢上漲，銷售和開發(fā) 建設(shè)也同比增長，但空置率居高不下，并已超出國際上公認(rèn)的警戒線的7個(gè)百分點(diǎn)。為此 ，就算是待成熟、正在發(fā)展的市場也應(yīng)該是較為合理或宏觀控制較為得力的市場。從資 料中得知，明年初東、西區(qū)將有三個(gè)在50萬㎡左右的（鳳凰城、頤和花園、福海新居） 小區(qū)投入建設(shè)，會(huì)對(duì)市場有一定的沖擊。目前除中心地帶以外，合肥的多層住宅銷售均 價(jià)為2000元/㎡，略低于全國平均水平，高于全省平均水平的80%。租賃價(jià)格為5元/㎡， 中心地帶的多層銷售均價(jià)在3000元/㎡，租賃價(jià)格為10元/㎡。 合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（租賃） |物業(yè) |業(yè)主名稱 | 安徽潤安（國際） |具體位置 |蒙城路與阜南路交口 | |名稱 | |股份公司 | | | | |物業(yè)規(guī)模 |6萬㎡ |市場環(huán)境 |市區(qū)內(nèi)商業(yè)氣氛濃,處交通 | | | | | |要道出行方便 | | |建筑層數(shù) |32層 | | | |潤 安|租賃價(jià)格 |50元/月·㎡ |相關(guān)配置 |有地上車位和地下庫, | |大 廈|（元/月*㎡|（不含水電費(fèi)） | |3部高速電梯. | | |） | | | | | |商家特征 |中介服務(wù)、廣告公司為主；外地辦事機(jī)構(gòu)。 | | |備 注 |1—4層為酒店；5層以上商??；5層3830元/㎡，每上一層加30元。 | |物業(yè) |業(yè)主名稱 |市招商公司 |具體位置 |榮事達(dá)大道與淮河路交口 | |名稱 | | | | | | |物業(yè)規(guī)模 |8000㎡ |市場環(huán)境 |比鄰市政府，商業(yè)地勢(shì)卓越。 | | |建筑層數(shù) |7層 |相關(guān)配置 |無停車場、老式電梯一部。 | | | | |（含停車位 | | | | | |） | | |淮 安|租賃價(jià)格 |50元/月·㎡ | | | |大 廈|（元/月*㎡| | | | | |） | | | | | |商家特征 |市政相關(guān)職能部門、廣告公司、保險(xiǎn)公司。 | | |備 注 |老式辦公樓、建筑年限長；毛坯房出租。 | |物業(yè) |業(yè)主名稱 |新華社安徽分社 |具體位置 |六安路與淮河路交口 | |名稱 | | | | | | |物業(yè)規(guī)模 |3萬 |市場環(huán)境 |商業(yè)重地，出行方便。 | | |建筑層數(shù) |30層 |相關(guān)配置 |地下停車場、車位150元/月， | | | | |（含停車位|電梯三部；一部貨梯。 | | | | |） | | |新華 |租賃價(jià)格 |32元/月·㎡（不含水電| | | |大廈 |（元/月*㎡|費(fèi)） | | | | |） | | | | | |商家特征 |中介服務(wù)、廣告建設(shè)材料公司外地公司駐肥辦事處。 | | |備 注 |屬商辦樓；有余房出售售價(jià)5層3800元/㎡，每上一層加30元/㎡。 | 合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（租賃） |物 |業(yè)主名稱 |省郵電局 |具體位置 |六安路淮合路交口 | |業(yè) | | | | | |名 | | | | | |稱 | | | | | | |物業(yè)規(guī)模 |2．5萬㎡ |市場環(huán)境 |商業(yè)重地高檔辦公 | | |建筑層數(shù) |29層 |相關(guān)配置 |地上地下車位/庫充足；中央 | | | | |（含停車位 |空調(diào)；水電電話齊全。 | | | | |） | | |郵 |租賃價(jià)格 |77元/月·㎡ | | | |電 |（元/月*㎡| | | | |大 |） | | | | |廈 | | | | | | |商家特征 |一些知名企業(yè)合肥辦事處；會(huì)計(jì)師事務(wù)所；廣告公司。 | | |備 注 |精裝潢，公攤面積大，屬純高檔商業(yè)辦公樓。 | |物 |業(yè)主名稱 |市府辦公廳 |具體位置 |榮事達(dá)大道西側(cè) | |業(yè) | | | | | |名 | | | | | |稱 | | | | | | |物業(yè)規(guī)模 |1.5萬㎡ |市場環(huán)境 |商業(yè)氣氛濃厚，出行方便。 | | |建筑層數(shù) |7層 |相關(guān)配置 |電梯兩部精裝修， | | | | |（含停車位 |路邊臨時(shí)停車。 | | | | |） | | |政 |租賃價(jià)格 |30元/月·㎡ | | | |通 |（元/月*㎡|（不含水電電梯使用費(fèi) | | | |大 |） |） | | | |廈 | | | | | | |商家特征 |市政府職能部門居多，另外開發(fā)公司；投資公司等。 | | |備 注 | | |物 |業(yè)主名稱 |萬總商貿(mào)公司 |具體位置 |宿州路南段 | |業(yè) | | | | | |名 | | | | | |稱 | | | | | | |物業(yè)規(guī)模 |9000㎡ |市場環(huán)境 |繁華地段，人流大，出行不便| | | | | |。 | | |...
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