國際會計準則第40號投資性房地產
國際會計準則第40號——投資性房地產 財政部會計司組織翻譯 　　目的 　　本準則的目的是規(guī)范投資性房地產的會計處理和相關披露要求。 　　范圍 　　 1、本準則適用于投資性房地產的確認、計量和披露。 　　 2、除其它問題外，本準則涉及在融資租賃承租人財務報表中投資性房地產的計量和經營 租賃出租人財務報表中投資性房地產的計量。本準則不涉及《國際會計準則第17號——租賃 》所包括的下列事項： 　?。?）融資租賃或經營租賃的劃分； 　　（2）投資性房地產賺取的租賃收益的確認（參見《國際會計準則第１８號——收入》） ； 　　（3）在經營租賃承租人財務報表中房地產的計量； 　?。?）在融資租賃出租人財務報表中房地產的計量； 　?。?）售后租回交易的會計； 　?。?）融資租賃和經營租賃的披露。 　　 3、本準則不適用于： 　?。?）森林和類似再生性自然資源； 　?。?）礦產權、礦產勘探開采、石油、天然氣和類似非再生性自然資源。 　　定義 　　 4、本準則使用的下列術語，其含義為： 　　投資性房地產，指為賺取租金或為資本增值，或兩者兼有而（由業(yè)主或融資租賃的 承租人）持有的房地產（土地或建筑物，或建筑物的一部分，或兩者兼有），但不包括 ： 　　（1）用于商品或勞務的生產或供應，或用于管理目的的房地產；或 　?。?）在正常經營過程中銷售的房地產。 　　自用房地產，指為用于商品或勞務的生產或供應，或用于管理目的而（由業(yè)主營融 資租賃的承租人）持有的房地產。 　　公允價值，指在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據以進行資產交換的金額。 　　成本，指資產購置或建造時，為取得該資產而支付的現金或現金等價物的金額、或 其它對價的公允價值。 　　賬面金額，指在資產負債表中確認的資產金額。 　　 5、房地產投資是為了賺取租金或資本增值，或兩者兼有。因此，投資性房地產產生的現 金流量在很大程度上獨立于企業(yè)持有的其它資產。這一點將投資性房地產與自用房地產 區(qū)分開來。商品或勞務的主產或供應過程中使用的房地產（或用于管理目的房地產）產 生的現金流量不僅歸屬于該項房地產，而且歸屬于在生產或供應過程中所使用的其它資 產?！秶H會計準則第16號——不動產、廠場和設備》適用于自用房地產。 　　 6、投資性房地產的示例如下： 　?。?）為長期資本增值而持有的土地，不包括在正常經營過程中為短期銷售而持有的 土地； 　　（2）尚未確定未來用作的土地（如果企業(yè)尚未確定將其持有的土地用于自用還是用 于在正常經營過程中的短期銷售，則持有的土地應視為用于資本增值）； 　?。?）報告企業(yè)擁有（或報告企業(yè)在融資租賃下持有）并在一項或多項經營租賃下租 出的建筑物； 　?。?）準備在一項或多項經營租賃下租出的空閑建筑物。 　　 7、以下項目為不屬于投資性房地產的示例，因而應排除在本準則范圍之外： 　　（1）持有的為在正常經營過程中銷售或為銷售而處于建造或開發(fā)過程中的房地產（ 參見《國際會計準則第2號——存貨》，例如，為了在不久的將來處置或為開發(fā)和零售而專門 取得的房地產； 　　（2）為第三方在建或在開發(fā)的房地產（參見《國際會計準則第11號——建造合同》； 　?。?）自用房地產（參見《國際會計準則第16號——不動產、廠場和設備》）包括（除其 它資產外）持有的將來用于自用的房地產， 持有的為將來開發(fā)并隨后作為自用的房地產，雇員占用的房地產（無論雇員是否按市場 價支付租金）以及待處置的自用房地產； 　（4）為將來作為投資性房地產而正在建造或開發(fā)過程中的房地產。這種房地產在建造 或開發(fā)活動完成之前，適用《國際會計準則第16號》，待建造或開發(fā)活動完成時，該項房 地產成為投資性房地產，適用本準則。但是，對于已經是投資性房地產、目前正在進行 改建以來為將來繼續(xù)作為投資性房地產使用的，則適用本準則。 　　 8、某些房地產的一部分用于賺取租金或資本增值，另外一部分則用于商品或勞務的生產 或供應，或用于管理目的。如果這些部分能夠分別出售（或采用融資租賃方式分別出租 ），則企業(yè)應分別核算這些部分。如果這些部分不能分別出售，則只有在不重要的部分 是用于商品或勞務的生產或供應，或用于管理目的情況下，才能將該項房地產視為投資 性房地產。 　　 9、在某些情況下，企業(yè)向其持有的房地產的使用者提供輔助服務。如果該服務在整個協(xié) 議中只是一個不十分重要的組成部分，則企業(yè)應將該項房地視為投資性房地產。例如， 辦公樓的業(yè)主向其承租人提供保安和維修服務。 　　 10、在另外一些情況下，提供的服務構成相對重要的組成部分。例如，如果一家企業(yè)擁 有并經營一家旅館，則向客人提供的服務就是整個協(xié)議的一個重要組成部分。因此，自 營旅館是自用房地產，不是投資性房地產。 　　 11、可能很難確定輔助服務是否重要，從而使該項房地產不符合投資性房地產的條件。 例如，旅館有業(yè)主有時根據管理合同將某些責任轉移給第三方。這類管理合同的條款差 別很大。一個極端的情況是，業(yè)主可能僅是將某些日常職能委托出去，但仍保留經營旅 館所產生的現金流量變化的重大風險。 　　 12、在確定一項房地產是否符合投資性房地產的條件時，需要進行判斷。企業(yè)應制定判 斷標準，使作出的判斷符合投資性房產地產的定義，并與第5——11段的相指南相一致。第 66段（1）要求企業(yè)披露在難以劃分時所采用的判斷標準。 　　 13、根據《國際會計準則第17號——租賃》，承租人不能將在經營租賃下持有的房地產資本 化。因此，承租人不應將其在這類房地產上的權益視為投資性房地產。 　　 14、在某些情況下，企業(yè)將其擁有的房地產出租給其母公司或本企業(yè)在內的合并財務報 表中，該項房地產不符合投資性房地產的條件，因為從整個集團來看該房地產屬于自用 房地產。但是，從擁有房地產的單個企業(yè)來看，如果符合了第4段中的定義，該項房地產 就是投資性房地產。因此，出租人在其單獨的財務報表中應將該項房地產作為投資性房 地產。 　　確認 　　 15、投資性房地產應確認為一項資產，如果當： 　?。?）與投資性房地產相關的未來經濟利益很可能流入企業(yè)； 　?。?）投資性房地產的成本能夠可靠地計量。 　　 16、要確定某一項目是否符合第一項確認標準，企業(yè)需要在初始確認時，根據可取得的 證據對相關未來經濟利益流入的確定程度作出估計。第二項確認標準通常易于滿足，因 為證明資產購置的交易本身就表明了它的成本。 　　初始計量 　　 17、投資性房地產初始應按其成本計理。交易費用包括在初始計量之中。 　　 18、投資性房地產的購置成本包括買價任何可直接歸屬于投資性房地產的支出。例如， 可直接歸屬于投資性房地產的支出包括法律服務的職業(yè)收費、財產轉讓稅和其它交易費 用等。 　　 19、自建投資性房地產的成本指投資性房地產建造或開發(fā)完工日的成本。在完工日之前 ，企業(yè)應采用《國際會計準則第16號——不動產、廠場和設備》。在完工日，房地產成為投 資性房地產，應采用本準則（參見下述第51段（5）和第59段）。 　　 20、啟動費（使房地產達到工作狀態(tài)所必需的啟動費除外）、在投資性房地產達到計劃 的占用水平之前發(fā)生的初始經營虧損、或在房地產的建造或開發(fā)過程中浪費的材料、人 工或其它資源等不正常損失，不作為投資性房地產的成本。 　　 21、如果投資性房地產的付款額延期支付，其成本就是其與現金價格相等的金額。該項 金額與總支付金額之間的差額應確認為賒銷期內的利息費用。 　　后續(xù)支出 　　 22、如果超出原先對已有投資性房地產估計的業(yè)績標準的未來經濟利益很可能流入企業(yè) ，也已確認的某項投資性房地產相關的后續(xù)支出應增加投資性房地產的賬面金額。所有 其它后續(xù)支出應在發(fā)生的當期確認為費用。 　　 23、對取得投資性房地產后發(fā)生的支出的恰當的會計處理，依對相關投資進行初始計量 和確認時對有關情況的考慮而定。例如，如果確定某項投資性房地產的賬面金額時，考 慮了未來經濟利益的損失， 為恢復該資產的預期未來經濟利益而發(fā)生的后續(xù)支出應當資本化。與此相同的情形還有 ，某項資產的買價反映了企業(yè)為使該資產達到工作狀態(tài)在未來必須發(fā)生支出的義務。這 方面可以舉的一個例子是：一幢需要整修的建筑物的購置。在這種情況下，后續(xù)支出應 增加賬面金額。 　　初始確認后的計量 　　 24、企業(yè)應選擇第27——49段的公允價值模式或第50段的成本模式作為其會計政策，并且 將選定的會計政策采用于其全部投資性房地產。 　　 25、《國際會計準則第8號——當期凈損益、重大差錯和會計政策變更》規(guī)定，只有能夠在企 業(yè)財務報表中對事項或交易進行更恰當的列報的情況下，才能作自愿變更會計政策。從 公允價值模式變更為成本模式不大可能導致更恰當的列報。 　　 26、本準則要求所有企業(yè)為計量目的（公允價值模式）或為披露目的（成本模式）而確 定投資性房地產的公允價值。鼓勵但不要求企業(yè)根據具獨立資格的評估師的評估確定投 資性房地產的公允價值。具獨立資格的評估師應具有認可的相關專業(yè)資格，并具有對所 評估的投資性房地產的地理位置和種類方面的近期經驗。 　　公允價值模式 　　 27、初始確認后，選擇公允價值模式的企業(yè)應按公允價值計量其全部投資性房地產，但 不包括第47段所描述的特例情形。 　　 28、投資性房地產公允價值變動產生的利得或損失應計入變動發(fā)生期間的凈損益中。 　　 29、投資性房地產的公允價值通常就是其市場價值。公允價值應為在資產負債表日符公 允價定義的、在市場上可以合理取得的最可能的價格。它是銷售者能夠合理取得的最好 價格，購買者能夠合理取得的最有利的價格。這種估評不包括在特殊條件或情形下夸大 或縮小的估計價格，例如不規(guī)范的融資、售后租回，與銷售有關的任何人所給予的特殊 對價或讓步等。 　　 30、企業(yè)確定的公允價值不應扣除企業(yè)在銷售或其它處置過程中可能發(fā)生的交易費用。 　　 31、投資性房地產的公允價值反映資產負債表日而不是該日之前或之后實際的市場狀態(tài) 或狀況。 　　 32、估計的公允價值是指定日期的特定時點上的價值。由于市場和市場狀況可能發(fā)生變 化，因此在另外一個時點上估計的價值就可能不正確或不恰當。公允價值的定義同時假 設銷售合同的交易和完成是同步的，沒有任何價格上的差異。而這種價格上的差異在熟 悉情況并自愿的當事人進行的公平交易中，如果交易和完成不是同步的，是可能出現的 。 　　 33、除其它問題外，投資性房地產的公允價值反映了當期租賃所產生的租金收益和一種 合理并有說服力的假設，這種假設代表了市場對于熟悉情況并自愿的當事人根據目前的 市場狀況，可能對未來租賃所產生的租金收益所持的看法。 　　 34、在公允價值的定義中提到了“熟悉情況的、自愿的當事人”。在這里，“熟悉情況”是 指自愿的購買者和自愿的銷售者雙方都對投資性房地產的性質和特征、其實際和潛在的 用途以及資產負債表日的市場狀態(tài)相當熟悉。 　　 35、自愿購買者是指自愿而不被迫購買。該購買者既不過分急于也不準備按任意價格購 買。該購買者是根據當前市場的實際情況和當前的市場期望，而不是根據無法證實或預 料其存在的假想的或假設的市場進行購買的。假設的購買者不會支付高于市場價格的價 格。目前的投資性房地產的業(yè)主包括在市場的組成者中。 　　 36、自愿銷售者既不是一個過分急于出手，也不是一個準備接受任何價格的被迫的銷售 者，更不是一個準備堅持要求按超出目前市場合理的價格的價格出售的銷售者。自愿銷 售者愿意在經過適當的推銷后，根據市場條件以在公開市場上所能取得的最好價格出售 其投資性房地產，不管那個價格是多少。實際投資性房地產的業(yè)主的實際情況不在考慮 之列，因為自愿銷售者是一個假設的業(yè)主。 　　 37、“經過恰當的推銷后”這一表述是指投資性房地產將會按最恰當的方式在市場上出現 ，以使其能夠按照可合理取得的最好價格處置。在市場上陳列時間的長短可能隨市場狀 狀況而異，但必須使投資性房地產足以引起足夠數量的潛在購買者的注意。陳列期間應 假設發(fā)生在資產負債表日之前。 　　 38、公允價值的定義提到了公平交易。公平交易指在不存在特別或特殊關系（該關系可 使交易價格不具市場特征）的當事人這間進行的交易。該交易假定是在非關聯(lián)方之間進 行的，各方各自獨立發(fā)生行為。 　　 39、公允價值最好的證據通常是在同一地點和相同條件的活躍市場對相似的房地產的現 時價格以及相似的租賃和其它合同所確定的現時價格。企業(yè)應注意辯別房地產在性質、 地理位置或狀況方面的差異，或與房地產有關的租賃和其它合同條款方面的差異。 　　...
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