美國房地產(chǎn)金融機制的啟示
美國房地產(chǎn)金融機制的啟示 2003-05-09：《中國房地產(chǎn)金融》2003年第2期 美國的住宅金融機制是在政府干預(yù)和市場調(diào)節(jié)下發(fā)展成熟起來的，其成功的運作模式 在弱化和規(guī)避住房金融風(fēng)險等方面發(fā)揮了重要作用。因此，借鑒美國的經(jīng)驗，對促進(jìn)我 國房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，啟動我國的住房消費有著重要意義。 一、美國的住房金融機制的構(gòu)成 20世紀(jì)60年代以來，美國居民的住房自有率大幅提高，跟它高度發(fā)達(dá)的住房抵押貸款 機制是密切相關(guān)的。住房抵押貸款是購房人以所購住房為抵押，向金融機構(gòu)申請貸款來 支付該住房的購房款的一種住房金融類型，主要包括三個主體：放款人、購買人以及從 事抵押貸款交易的機構(gòu)。在這種機制下，相應(yīng)地形成了美國住宅金融的一級市嘗二級市 場和住房抵押保險市常自1965年美國家庭住房自有率就達(dá)到63．0％，至2001年達(dá)到67． 8％ (資料來源：美國國家統(tǒng)計局)。 1．豐富的資金來源(一級市場) 一級市場是直接發(fā)放貸款的市場，由集蓄貸款協(xié)會、商業(yè)銀行、互助儲蓄銀行、人壽 保險公司、抵押銀行等構(gòu)成。 表1 未清償?shù)盅嘿J款來源(1960～1981年) 單位：億美元 |　 |儲蓄 |互助 |商業(yè) |人壽 |政府 |　 |　 | |年份 |貸款 |儲蓄 |　 |保險 |支持 |其他 | 總計 | |　 |協(xié)會 |銀行 |銀行 |公司 |機構(gòu) |　 |　 | |1960 |55.4 |20.6 |19.2 |24.9 |7.1 |14.7 |141.9 | |1965 |94.2 |33.8 |30.4 |29.6 |6.6 |25.9 |220.5 | |1970 |124.5 |42.1 |42.3 |26.8 |24.7 |37 |297.4 | |1975 |223.9 |50 |77 |17.6 |66 |47.6 |482.1 | |1978 |356.1 |63.3 |129.2 |14.4 |119.6 |70.9 |753.5 | |1981 |433.1 |68.2 |170 |17.2 |209.7 |140.3 |1038.5 | 資料來源：美國國家統(tǒng)計局 儲蓄貸款協(xié)會大多是地方所有的私營機構(gòu)，吸收個人存款，然后發(fā)放長期貸款，主要 用于房屋建造、購買、修繕。商業(yè)銀行除了直接向消費者發(fā)放住房信貸外，還向有關(guān)的 經(jīng)銷商購買抵押貸款票據(jù)。人壽保險公司中向房地產(chǎn)公司提供貸款，把它作為一種投資 形式，以適應(yīng)經(jīng)濟條件的變化，而更好地調(diào)節(jié)所持有的有價證券的價值。政府支持機構(gòu) 的貸款主要滿足消費信貸短缺的農(nóng)村和小城市的退伍軍人的要求。抵押銀行通過向商業(yè) 銀行借款來發(fā)放貸款，其借貸的利息差為倉儲利潤，用來維持其放貸服務(wù)。 2．完備的二級市場 二級市場是出售抵押貸款的市場，主要由抵押貸款的保險機構(gòu)和從事二級抵押市場交 易的機構(gòu)組成。二級市場的運作使一級市場有了長期穩(wěn)定的資金來源?，F(xiàn)在，全美國的 二級市場主要由這三家機構(gòu)壟斷：政府全國抵押協(xié)會、聯(lián)邦全國抵押協(xié)會、聯(lián)邦住宅貸 款抵押公司。 聯(lián)邦全國抵押協(xié)會(FNMA)，它主要是依嚴(yán)格條件購買FHA和VA提供的貸款，也擔(dān)負(fù)為 傳遞證券按期支付本息提供擔(dān)保的職責(zé)。 政府全國抵押協(xié)會(GNMA)：它不購買抵押貸款，而是發(fā)行以抵押貸款為擔(dān)保的長期證 券，提供擔(dān)保的機構(gòu)主要是FHA和VA。 聯(lián)邦住宅貸款抵押公司(FHLMA)，它主要從儲貸協(xié)會、儲蓄銀行、抵押銀行等購買抵 押貸款，然后將貸款通過抵押參與證的辦法再次轉(zhuǎn)讓出售，聯(lián)邦住宅貸款抵押公司負(fù)責(zé) 及時向投資者轉(zhuǎn)付收到的抵押貸款的利息和本金。 3．健全的保險市場 保險市場為一級市場和二級市場提供安全保證。在一級市場上，當(dāng)貸款數(shù)額占所購房 價的80％以上時，金融機構(gòu)就必定要求借款人投保。保險不僅轉(zhuǎn)移了金融機構(gòu)的風(fēng)險， 也有利于抵押證券在二市場上的發(fā)行。 在一級市場上，聯(lián)邦住房管理局(FHA)、退伍軍人管理局(VA)等這樣的政府擔(dān)保機構(gòu) ，它們?yōu)樽》康盅嘿J款提供保證保險。FHA的保險對象主要是購房債務(wù)支出占家庭收入2 9％～41％的中低收入居民的住房貸款。FHA為抵押貸款提供100％的擔(dān)保，但其擔(dān)保對象 必須經(jīng)過嚴(yán)格的審核。VA只對住房抵押貸款的部分實行擔(dān)保，擔(dān)保的比率視抵押貸款金 額的大小而定。 在二級市場上，政府全國抵押協(xié)會(GNMA)、聯(lián)邦全國抵押協(xié)會(FNMA)、聯(lián)邦住宅貸款 抵押公司 (FHLMC)等提供擔(dān)保，目的是加強FHA、VA保險的抵押貸款在二級市場的流動。 此外，還有一些私營保險機構(gòu)，成為保險市場的有力補充。私營保險不只是局限于中 低收入者，可以是任何具有支付能力的購房者。其理賠方式有兩種：一種是向貸款機構(gòu) 支付全部款額，擁有房屋所有權(quán)；另一種是支付貸款額的20％～30％，讓貸款機構(gòu)擁有 房屋產(chǎn)權(quán)。 表2 1993～1996年美國新增抵押貸款保險金額(單位：百萬元) | 年份 | FHA | VA |私營保險|私營保險| |　 |　 |　 |　 | 的份額 | |1993 |79131 |41581 |136767 |53.10% | |1994 |91622 |49474 |131402 |48.20% | |1995 |45311 |23940 |109625 |61.30% | |1996 |71617 |33358 |126972 |54.70% | 二、美國住房金融機制的具體運作 圖1 [pic] 一級市場的運作：一級市場住房抵押貸款的核心是抵押貸款的發(fā)行銀行和購房人。在 抵押貸款生效前，購房人到保險公司投保，抵押貸款生效后，購房人有投保并交保費的 義務(wù)，保險的受益人為抵押權(quán)人、購房人。其中銀行為第一受益人，發(fā)生投保標(biāo)的事故 后，保險公司有優(yōu)先賠償損失的義務(wù)。銀行首先受償，在賠償超過債務(wù)后，購房人才能 受償。 在抵押貸款中，購房人以購房合同和房屋產(chǎn)權(quán)證換取抵押權(quán)人的貸款，購房者得到的 是房屋產(chǎn)權(quán)證及抵押貸款的合同承諾(還本付息)，付出的是資金。正常情況下，抵押人 按約還本付息，到期取得房產(chǎn)權(quán)，銀行收回本金和利息。 二級市場的運作：債券投資者，抵押貸款的發(fā)行銀行以及作為中介的擔(dān)保保險機構(gòu)， 它們同一級市場的主體抵押貸款的發(fā)行銀行、購房者成為一個完整統(tǒng)一的市常發(fā)行銀行 是聯(lián)系一、二級市場的紐帶。 由于房地產(chǎn)市場與資金市場緊密相連，房地產(chǎn)依賴長期貸款。一級市場上如果因為銀 行長期缺乏信貸資金，就會造成資金緊縮，資金利率上升，相應(yīng)導(dǎo)致借款成本上升，取 得貸款變得困難，房產(chǎn)需求就會下降。因此，發(fā)行銀行將已抵押的房地產(chǎn)債權(quán)讓渡給抵 押貸款的交易機構(gòu)，這些機構(gòu)在二級市場上將成千上萬的債權(quán)，打包推向金融市場(即抵 押貸款證券化)，從金融市場吸收資金投到房地產(chǎn)抵押貸款的發(fā)行銀行。 三、從美國住房金融機制得到的啟示 美國在住房金融體系中樹立了“市場機制與政府干預(yù)相結(jié)合”的良好典范，使住房金融 體系穩(wěn)步發(fā)展并日趨成熟。目前，我國的住房抵押貸款以成倍的速度增長，截至2002年 3月，我國的住房抵押貸款市場大概有6500億左右。但由于我國住房金融機制的不成熟， 形成住房市場上強大的消費需求和有支付能力的需要相對不足的矛盾，造成我國住房消 費發(fā)展緩慢。因此，我們總結(jié)了美國房地產(chǎn)金融機制的經(jīng)驗，提出一些促進(jìn)我國住房金 融和住房消費發(fā)展的建議： 1．政府介入住房金融市場是必要的，但必須符合市場機制的原則 政府介入有兩種形式：一種是直接干預(yù)，一種是間接干預(yù)。美國政府對房地產(chǎn)金融的 干預(yù)則是建立在高度發(fā)達(dá)的市場體制下的，是間接干預(yù)。我國正處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌時期，我 國市場經(jīng)濟體制的特征是參與市場交易主體地位的平等。因此，從經(jīng)濟體制改革的目標(biāo) 看，我們對住房金融的干預(yù)也應(yīng)該是間接調(diào)控為主。政府應(yīng)該通過完善市場的基礎(chǔ)設(shè)施 和體制的建設(shè)來促進(jìn)住房金融體制改革的深化，并盡可能避免扭曲市場的行為。 2．政府可以成立專門機構(gòu)為居民貸款提供但保和保險，促進(jìn)二級市場的發(fā)展 政府成立專門擔(dān)保機構(gòu)為居民住房貸款提供擔(dān)保和保險，可以使貸款者遇到拖欠和違 約風(fēng)險時，免受直接經(jīng)濟損失。我們應(yīng)當(dāng)建立類似FHA和VA這樣的政府擔(dān)保機構(gòu)，專門對 中低收入庭的住房抵押貸款提供但保，使它在二級市場的發(fā)展中擔(dān)當(dāng)重任，并推動住房 金融體系的形成和發(fā)展。 二級市場的流動性強弱與否，直接關(guān)系到住房抵押貸款資金來源大小以及住房金融的 宏觀風(fēng)險。目前，我國的商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款已經(jīng)積累了一定的規(guī)模，由于這 幾年利率處在不斷下調(diào)的過程中，再加上宏觀經(jīng)濟不景氣，可貸項目偏少，因此住房抵 押貸款短存長貸的不匹配風(fēng)險目前還沒有體現(xiàn)出來。但是，隨著抵押貸款規(guī)模的不斷增 長，在利率上漲的情況下，這些金融機構(gòu)將面臨很大的風(fēng)險，因此，提高抵押貸款的流 動性就成為了化解金融風(fēng)險的一個很重要方面。要解決流動性的問題，從國際金融發(fā)展 的趨勢來看，無非就是抵押貸款證券化。抵押貸款的證券化，要求對抵押貸款進(jìn)行集合 ，增強信用等級，以便在二級市場上出售。政府機構(gòu)或者準(zhǔn)政府的機構(gòu)在信用增強的過 程中可以發(fā)揮獨特的作用，并且還可以通過設(shè)立證券發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)，從而擴大抵押貸款的證 券化。 3．培育多層次、多種類的消費信貸主體 我們看到，美國提供消費信貸的主體非常多，包括金融結(jié)構(gòu)(如商業(yè)銀行、儲蓄銀行 等)和非金融機構(gòu)(如保險公司等)。而我國提供消費信貸的主體則過于集中，基本限于四 大國有專業(yè)銀行，其他金融機構(gòu)介入少。以建設(shè)銀行為例，它的個人抵押貸款業(yè)務(wù)只占 全行貸款業(yè)務(wù)的1％，更不用說涉及這一行業(yè)比較晚的中國銀行和中國農(nóng)業(yè)銀行。因此， 我們應(yīng)該鼓勵更多的金融機構(gòu)和非金融機構(gòu)提供消費信貸。 我國住房抵押貸款的發(fā)展給我國保險業(yè)提供了很大的發(fā)展空間。我們認(rèn)為，當(dāng)前除了 開展財產(chǎn)保險及信用保證保險以外，保險公司可以積極嘗試開辦壽險抵押貸款。在歐洲 一些國家，尤其是荷蘭，普遍將住房抵押貸款與人壽保險相結(jié)合，借款人獲得住房抵押 貸款后，每月支付的費用由兩部分組成：本金和利息。其中利息付給銀行，本金則交給 保險公司，貸款到期，保險公司將本金全部交還銀行。這種做法，對貸款方來講，它避 免了借款人健康狀況帶來的風(fēng)險，到期由保險公司交還全部本金；對借款方來講，它在 轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險時，給借款人送上了一份人壽保險；對保險公司來說，每月收到的本金可 能帶來盈利。 就目前國內(nèi)的情況來看，人保、太保、平保等幾家大保險公司涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域還屬于 起步階段，所以這些保險公司可以嘗試借鑒荷蘭的經(jīng)驗，開辦類似業(yè)務(wù)，促進(jìn)住房消費 發(fā)展。 4．構(gòu)造完善的金融市場環(huán)境，加快住房金融市場的發(fā)展 隨著居民收入的提高，居民住房消費由集團購買逐步向個人購買轉(zhuǎn)移，住房抵押貸款 大幅增長，客觀上存在著銀行減少金融風(fēng)險的需要。因此，國內(nèi)外機構(gòu)投資者和居民個 人也越來越看好中國的資產(chǎn)證券化市常所以，我們必須加快建立完善的資產(chǎn)信用評級制 度和住房金融相關(guān)的法律法規(guī)。同時，大力發(fā)展從事住房金融業(yè)的中介機構(gòu)，提供信托 、保險、資產(chǎn)評估、投資、法律等方面的服務(wù)。此外，我們還要不斷推進(jìn)資本市場的發(fā) 展，進(jìn)一步完善社會保障體系，逐步將養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、住房公積金及壽險基金、 投資基金等培育為資本市場上成熟的機構(gòu)投資者，為住房金融市場提供資金支持。
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