房地產(chǎn)經(jīng)營管理概述
房地產(chǎn)經(jīng)營管理概述 章前案例： 廣州東山區(qū)居民住房十分困難，該區(qū)黨政領(lǐng)導(dǎo)急群眾所急，等國家投資建住宅無異杯水 車薪，不能解決問題。經(jīng)充分研究，區(qū)政府決定通過“以地養(yǎng)地”和引進(jìn)外資相結(jié)合的途 徑來解決。 1979年3月成立了引進(jìn)外資住宅建設(shè)指揮部，向區(qū)政府借1000元作辦公費(fèi)，開始了籌備工 作。當(dāng)年10月5日，以市政府劃給的土地與外商合作，簽訂了第一宗引進(jìn)外資興建東胡新 村的協(xié)議，12月動(dòng)工興建。條件是我方出地皮，外商出資，合作興建，建成的房子1/3給 外商出售，1/3安置拆遷戶，1/3歸公司作商品房出售。他們邁出了第一步，建成了東湖 新村。 以后他們又通過“借雞生蛋”、“滾雪球”，加強(qiáng)經(jīng)營管理等辦法，使業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)大。1983 年6月定名為華東實(shí)業(yè)公司，1988年改組為東華實(shí)業(yè)股份有限公司。繼東湖新村之后，他 們又開發(fā)了湖濱苑、花園新村、文德大樓和五羊新村等綜合性大廈和住宅小區(qū)?，F(xiàn)在資 產(chǎn)過億，成為一級房地產(chǎn)開發(fā)公司，業(yè)務(wù)還擴(kuò)展到香港，在香港成立了聯(lián)營公司。 東華公司的實(shí)踐證明，房地產(chǎn)經(jīng)營管理是一門學(xué)問，把這門學(xué)問做好了，就可以提高房 地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)效益，就可以使房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，快速而平 穩(wěn)發(fā)展。 房地產(chǎn)經(jīng)營管理課程要點(diǎn)： 1. 房地產(chǎn)是房屋和土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)，是房屋和土地作為一種財(cái)產(chǎn)的總稱。 2. 房地產(chǎn)業(yè)使之從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。 3. 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，將成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn) 是國家的一筆寶貴財(cái)富。房地產(chǎn)業(yè)的地位明顯。 4. 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中有重大作用，他是國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)系統(tǒng)中基本單位的承載體，起 著聯(lián)結(jié)生產(chǎn)與生活、生產(chǎn)與消費(fèi)、生產(chǎn)與流通的作用?？梢蕴峁┐罅康呢?cái)政積累。它的 有效發(fā)展可以合理充分利用土地資源，能創(chuàng)造更多就業(yè)的機(jī)會(huì)，可最不改善城鎮(zhèn)居民的 居住和生活條件，并有利于出進(jìn)我國對外開放。 5. 土地所有權(quán)法律意義上的所有權(quán)和經(jīng)濟(jì)意義上的所有權(quán)雙重含義。 6. 我國城市土地的國家所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上要實(shí)現(xiàn)，就是要向用地單位收取地租或土地使用稅 ，包括絕對地租和級差地租，以及壟斷地租。 7. 房產(chǎn)是指房屋產(chǎn)品歸誰所有，亦即對于防務(wù)的戰(zhàn)有、使用、收益和處分的權(quán)利。房產(chǎn)是 商品。具有商品屬性，有價(jià)值和使用價(jià)值。房產(chǎn)商品具有自己的特點(diǎn)，特別是地理位置 對房產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的形成起著關(guān)鍵的作用。 8. 房地產(chǎn)經(jīng)營的概念有狹義和廣義之分。狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營主要指建筑地塊和房屋的流通 過程和售后管理。廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營概念包括房地產(chǎn)生產(chǎn)過程和流通過程經(jīng)營。 9. 房地產(chǎn)經(jīng)營具有風(fēng)險(xiǎn)性大、收益高，經(jīng)營對象有效符合投資的雙重性，經(jīng)營中壟斷和競 爭同時(shí)存在等特點(diǎn)。 10. 房地產(chǎn)經(jīng)營必須掌握分析預(yù)測，適應(yīng)需求，齊全功能，配套服務(wù)等原則。 11. 房地產(chǎn)經(jīng)營管理運(yùn)行機(jī)制是商品經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制，要按商品經(jīng)濟(jì)原則進(jìn)行經(jīng)營管理。其基 本要求是要遵循價(jià)值規(guī)律要求，要等價(jià)交換；土地要有償使用；地價(jià)、地租的確定要以 市場供求變化為基礎(chǔ)，參照環(huán)境和規(guī)劃等因素；要有計(jì)劃推進(jìn)房改。要?jiǎng)?chuàng)造實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn) 商品化經(jīng)營的良好條件。 12. 必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)營的管理，包括加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)內(nèi)部管理和國家宏觀管理，以 取得經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的有機(jī)統(tǒng)一，微觀和宏觀的有機(jī)統(tǒng)一。 13. 土地產(chǎn)權(quán)的含義包括土地所有權(quán)、地役權(quán)、地上權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)和租賃權(quán)。 案例分析： 廣州市惠華房產(chǎn)開發(fā)公司師1982年6月就成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)公司。由于經(jīng)營管理好， 早在1987年就經(jīng)廣州市建委批準(zhǔn)為一級城市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)，并被列為全市50家優(yōu)秀 企業(yè)之一。 惠華房地產(chǎn)通過外引內(nèi)聯(lián)，多方集資，發(fā)展外向型房地產(chǎn)業(yè)，積極進(jìn)行舊城區(qū)改造和新 區(qū)開發(fā)。公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識(shí)到公司是社會(huì)主義企業(yè)，不能單純追求企業(yè)盈利，而必須協(xié)調(diào)好 經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的關(guān)系。公司開發(fā)經(jīng)營的昌樂苑小區(qū)建成，住戶進(jìn)住后 ，搞了數(shù)以百計(jì)的違章建筑和防盜設(shè)施，有的花上萬元建造起來，相當(dāng)高級。小區(qū)的空 、路邊也堆放了許多雜物。按常規(guī)，住宅交付使用后，公司可以不管了?；萑A公司領(lǐng)導(dǎo) 為了改變這一局面，決心做好售后服務(wù)，認(rèn)真抓好小區(qū)管理。公司領(lǐng)導(dǎo)帶領(lǐng)干部“抓點(diǎn)” ，堅(jiān)決清除違章建筑，并無償投資30萬元，把小區(qū)美化起來，變成環(huán)境優(yōu)美、安全的花 園小區(qū)，受到住戶和社會(huì)的贊譽(yù)。 惠華公司也舍得花錢投資興建小區(qū)的中小學(xué)、幼兒園等公益事業(yè)，總投資600萬元，建成 后無償交給教育部門使用。 公司加強(qiáng)經(jīng)營管理，注重三個(gè)效益的統(tǒng)一，使公司不斷壯大和發(fā)展。 復(fù)習(xí)思考題 1. 說明房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用。 2. 試述房地產(chǎn)經(jīng)營管理的特點(diǎn)、原則和運(yùn)行機(jī)制。 3. 結(jié)合本案例談?wù)勀銓訌?qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營管理的認(rèn)識(shí)。 4. 談?wù)勀愣逊诺禺a(chǎn)經(jīng)營管理原則的認(rèn)識(shí)。為什么要堅(jiān)持這些原則。
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