房地產經營與管理(ppt)
房地產經營與管理
本提綱為02秋、03春MBA所準備，將結合實例講解，推出新理念、新方法，希望能對交流者在今后的工作和學習中有點滴啟示。
房地產經營與管理（一）分八部分講解
一、對房地產市場相關概念的前沿探索
二、房地產開發(fā)相關數(shù)據(jù)及房地產開發(fā)管理
三、房地產市場個別問題探討
四、房地產市場營銷管理
五、房地產交易與權屬登記管理
六、租售比的實質與管理
七、上海住宅建設“十五”計劃的主要內容
八、房地產價格評估新方法拓展
一、對房地產市場相關 概念的前沿探索
導致我國房地產業(yè)掀起和發(fā)展的三大政策支柱：土地有償使用、房屋商品化、住房制度改革。
（一）（房地產）管理概念的不同認識

“management” 意指經營、管理、操縱、駕駛等。
“administration”意指管理、經營，尤指公共事務、國家政策等管理。
1、（房地產）管理的概念
成思危：“（房地產）管理是（房地產）管理者在多變的客觀環(huán)境下設法運用各種資源來達到既定目標的各種活動和全部過程。”
2、機制（生產—流通—消費）
3、城市建設的怪圈
區(qū)位----第一代住宅
配套----第二代住宅
環(huán)境----第三代住宅
生態(tài)----第四代住宅
（二）房地產概念的定位

1、房地產： 房產和地產的總稱，經濟體。財產、不動產（例）

2、房地產業(yè)：開發(fā)、經營、管理和服務的行業(yè)。
（三）土地概念的拓展
土地：地球陸域表層，包括內陸水域，沿海灘涂和島嶼。（經濟體）

有限性
土地的特點： 集資性
擴延性
（四）土地權屬的改變
1、所有權：占有、使用（性質可變）、收益和處分的權利。

2、使用權：依法享有利用（性質不可變）土地的權利。

（五）土地使用制度的歷史沿革
（六）土地使用方式的認識
收土地使用費
出讓（協(xié)議、招標、拍賣）+掛牌
轉讓
劃撥
其他（出租、作價入股等）
二、房地產開發(fā)相關數(shù)據(jù)及房地產開發(fā)管理
（一）房地產開發(fā)相關數(shù)據(jù)
1、公司數(shù)
2.批租數(shù)
3.相關數(shù)據(jù)
住宅投資（增加值）/GDP≤5%----供不應求
住宅投資（增加值）/GDP≧8%----供過于求
上海6.9%離10%還有較大的空間。
2002年13.1平方米/人，合建筑面積26平方米。
2005 13.9平方米/人，合建筑面積28平方米。
2007   14.9平方米/人，合建筑面積30平方米。
2010   16.6平方米/人，合建筑面積32平方米。
2015   19.2平方米/人，合建筑面積35平方米。
（二）房地產開發(fā)程序管理
1、多余的話
House（Housing）（房）
Home（家）
Family（家庭）
開發(fā)的是房，好的住宅不僅僅是一套漂亮的房子，而且應該提供和引導一種新的生活方式。
2、住宅建設工程實施與規(guī)劃管理關系圖
住宅建設工程實施過程 城市建設管理過程

3、開發(fā)程序
（1）決策
（2）前期
a、美國熊貓（中國）公司策劃經過、單獨設計與整體設計
b、出讓土地及實例
c、審圖公司

（3）施工（建設施工）

抓好：三 控（進度、質量、成本控制）
二 管（合同、信息管理）
一協(xié)調（組織協(xié)調）

（4）竣工驗收與交付使用[驗收、物業(yè)管理（誰開發(fā)誰管理）]

《新建住宅交付使用許可證》------驗收合格可使用。
 
物業(yè)管理早期介入 前期物業(yè)管理 物業(yè)管理
 
項目設計啟動 項目竣工驗收出售 業(yè)主委員會成立
（三）房地產開發(fā)項目可行性研究
1、項目背景與概況
2、基本數(shù)據(jù)
3、成本估算（華聯(lián)房產公司——打樁、陽光廳、東方明珠選址及玻璃等）
4、進度安排
（四）房地產項目評估管理
1、市場研究（基本面）
A、一般因素分析（宏觀）
B、相關因素分析（微觀）

2、財務評價（技術面）
a、傳統(tǒng)評估技術
b、現(xiàn)金流評估（價與時間不成比例）
c、財務內部收益率評估（重點）
①財務內部收益率
②投資回收期
③衡量項目盈虧的主要指標
三、房地產（管理）個別問題探討
（一）居住房地產投資價值的疑惑
（二）關于居住小區(qū)環(huán)境的思索

1、空間環(huán)境——硬件

2、生態(tài)環(huán)境（ISO14000）

生態(tài)環(huán)境是生物群落與其環(huán)境之間在能量流動和物質循環(huán)過程中形成的一個統(tǒng)一的有機整體。


3、視覺環(huán)境
4、人文環(huán)境
5、交通環(huán)境

（三）房型與價格的誤區(qū)
1、房型
（1）是板式還是點式
（2）戶室（比）
（3）建筑面積
（4）車庫

2、價格
（四）經營123
四、房地產市場營銷管理
（一）房地產市場營銷分析
三個階段：
宣傳、溝通階段；
談判階段；
簽約階段。（大定、小訂）
（二）房地產市場宣傳的主要手段
（三）房地產定價方法與策略
1、方法
2、策略（技巧）

五、房地產交易與權屬登記管理

房地產價格申報制度、房地產價格評估制度、房地產價格評估人員資格認證制度和房地產權屬登記發(fā)證制度（另一項是土地使用權出讓制度）。

六、租售比的實質與管理
（一）租售并存
合理租售比價的原則：在住房有效使用年限內的租金總支出大于或等于同期售價的總支出，這樣買房才比租房合算。
（二） 租售比價推算


七、上海住宅建設“十五”計劃的主要內容
（一）指導思想
（二）總體思路
“一個出發(fā)點”
“兩個目標”
“三個面向”
“四個必須”
（三）發(fā)展目標
（四）發(fā)展布局
（1）依托交通干道進行住宅開發(fā)；
（2）借助經濟商業(yè)圈進行住宅開發(fā)；
（3）利用環(huán)境景觀進行住宅開發(fā)；
（4）依托文教設施進行住宅開發(fā)；
（5）重塑歷史街區(qū)進行住宅開發(fā)；
（6）結合“一城九鎮(zhèn)”進行住宅開發(fā)。
（五）“十五”期間住宅發(fā)展的主要措施
八、房地產價格評估新方法拓展

謝 謝 ！

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