市場調(diào)查報告-100項(xiàng)營銷執(zhí)行報告(doc)
第一篇 市場調(diào)查報告

1.1總體市場態(tài)勢
1.1.1總體市場態(tài)勢

1）住宅部分
2000年上半年深圳市共銷售商品房233.42萬平方米，同比增長15.4%。其中住宅銷售面積217.40萬平方米，同比增長17.3%，占總銷售面積的93%以上。說明在商品房的銷售中，住宅所占的比重越來越重。

2）商業(yè)部分
2000年上半年全市商業(yè)用地出讓面積為10.75萬平方米，同比減少74.6%。特區(qū)內(nèi)主要分布在福田區(qū)和羅湖區(qū)，其中福田區(qū)出讓面積為6.08萬平方米，占出讓面積的57%。說明隨著城市中心的西移，福田的商業(yè)核心地位正在形成。

2000年1季度末商服施工面積為165.08萬平方米，同比增長了20.3%。特別是東門的舊城改造，使區(qū)域內(nèi)商服的可售面積空前增加，區(qū)域內(nèi)競爭愈演愈烈。東門的商業(yè)物業(yè)銷售嚴(yán)重不暢已是不爭的事實(shí)。

3）辦公樓市場
2000年上半年全市辦公樓用地出讓面積為3.81萬平方米，比去年同期減少了79.2%。其中福田區(qū)出讓面積僅為0.3萬平方米，占總量的8%。但上半年辦公樓（含非商品房）批準(zhǔn)報建面積44.00萬平方米。
雖然在明后兩年內(nèi)辦公樓的市場供應(yīng)量得到了有效的控制，但短期內(nèi)辦公樓的供應(yīng)量仍然呈現(xiàn)上升的趨勢。

4）公房上市
7月公房上市已進(jìn)入實(shí)質(zhì)運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，雖然從目前來看真正進(jìn)入二手買賣市場的比重很少，但其對市場的影響已非常明顯：普通商品住宅的價格和銷售速度不可避免受到?jīng)_擊，而由此可能導(dǎo)致?lián)Q樓欲望高漲，豪宅消費(fèi)群擴(kuò)大。

5）個盤時代
深圳房地產(chǎn)市場正進(jìn)入個盤時代，為了從激烈的競爭中突圍，每個樓盤都力求在建筑本體（含戶型及建筑風(fēng)格等）和營造社區(qū)文化方面塑造自身特色、把握特定消費(fèi)群體。善于迎合和把握目標(biāo)客戶的需求、展示賣點(diǎn)的個盤跳出大市混戰(zhàn)氛圍而盡快兌現(xiàn)市場價值。

1.1.2近期市場熱點(diǎn)

今年的熱點(diǎn)區(qū)域仍然與市政建設(shè)的進(jìn)展、城市中心的轉(zhuǎn)移和消費(fèi)習(xí)慣的改變密切相關(guān)。

1) 中心區(qū)
隨著中心區(qū)六大市政工程的全面開工，中心區(qū)已成為市民關(guān)注的焦點(diǎn)。中海華庭作為中心區(qū)第一個入伙的住宅項(xiàng)目，銷售達(dá)到8成以上；和記黃埔第二期的推出，更是重演了8年以前排隊(duì)搶樓的情景，僅15天就實(shí)現(xiàn)了推出量8成的銷售佳績。

去年市政府投資主要用于環(huán)境和基礎(chǔ)工程，今年投資重點(diǎn)主要是地鐵與中心區(qū)具體工程，如：市民廣場、青少年文化宮等。年內(nèi)中心區(qū)住宅項(xiàng)目及地鐵沿線項(xiàng)目將繼續(xù)倍受關(guān)注。

年內(nèi)預(yù)計(jì)中心區(qū)推出的項(xiàng)目不多，只有國際商會大廈（寫字樓）推出，但其一級輻射區(qū)，如：景田片區(qū)供應(yīng)量巨大。

2) 香蜜湖片區(qū)
與99年相比，香蜜湖片區(qū)市場供應(yīng)量大大增加，嘉園、翠?；▓@、楓丹雅苑、東海二期及萬科溫馨家園等項(xiàng)目相繼推出。這些樓盤大多具有質(zhì)素較高、開發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)的特點(diǎn)，加之香蜜湖片區(qū)良好的居住環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢，吸引了許多對環(huán)境質(zhì)素要求較高的換房一族。從總體銷售情況來看，樓盤的銷售率有較大幅度的提高。


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