截至4月11日，滬深兩市共計(jì)有84家房地產(chǎn)上市公司公布了2010年年報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，84家上市房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~為-705.9億元，同比大減1150億元。


據(jù)此，有人預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在下半年將下調(diào)，一線城市下調(diào)的幅度將超過(guò)二三線城市。



對(duì)此，筆者不以為然。



開發(fā)商差錢了、資金鏈要斷了、扛不住了，房?jī)r(jià)就會(huì)跌。是這樣嗎？NO！



1、沒有金鋼鉆，哪敢攬瓷器活。能當(dāng)開發(fā)商的，從來(lái)就不差錢。



雖然今年上半年的銷售業(yè)績(jī)不理想，然而，去年一路高歌的樓市則讓開發(fā)商賺了個(gè)盆滿缽滿。有數(shù)據(jù)顯示，截至今年年初，A股50多家上市房企擁有超過(guò)1500億元的現(xiàn)金。手中有余糧，心中自然不用慌。

此外，上有政策，下有對(duì)策。中央政府試圖通過(guò)限貸、停貸等行政手段打壓投資性購(gòu)房，在客觀上使成交量急劇下滑，使開發(fā)商出現(xiàn)資金鏈緊張，從而迫使其降價(jià)。漲上去容易降下來(lái)難。殊不知，部分房企已開始通過(guò)轉(zhuǎn)向海外、房地產(chǎn)私募股權(quán)基金等方式曲線借道融資。



2、開發(fā)商已經(jīng)“綁架”了地方政府，而且地方政府“很享受”被綁架的滋味。



2007年，中國(guó)樓市掀起了第一輪飚升行情，隨著相關(guān)政策的打壓，從2007年10月到2008年8月，房地產(chǎn)持續(xù)降溫，萬(wàn)科率先降價(jià)。開發(fā)商降價(jià)后最著急的是誰(shuí)？其實(shí)不是開發(fā)商自己，而是地方政府。



君不見，萬(wàn)科扯起降價(jià)大旗沒多久，各地政府和行業(yè)協(xié)會(huì)便異口同聲地高喊“救市”，而且呼聲一浪高過(guò)一浪。西安政府砸出5億元巨資救市，沈陽(yáng)、武漢放寬公積金貸款買房標(biāo)準(zhǔn)，長(zhǎng)沙推行買房貨幣補(bǔ)貼，南京一口氣打出補(bǔ)貼和支持企業(yè)的組合拳，還有廣州、重慶、廈門、福州……不一而足。



雖然，2008年底的“救市”有國(guó)際金融危機(jī)的特殊背景，但我們也可以鮮明地看到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在地方財(cái)政中的重要地位，可以毫不夸張地說(shuō)，開發(fā)商已經(jīng)“綁架”-全球品牌網(wǎng)-了地方政府，而且地方政府是“很愿意”被綁架的，雖然偶而也罵罵開發(fā)商，其實(shí)心里是偷著樂的。



再看今年，受到日本地震影響，日本出口到中國(guó)的汽車、機(jī)電以及電子類高端產(chǎn)品都會(huì)有所下滑，從而連累地方政府GDP下降，削減地方財(cái)政收入。此外，全國(guó)3600萬(wàn)套保障房的建設(shè)資金從哪里來(lái)？一方面要地方政府控制房?jī)r(jià)自降收入，一方面要自籌資金建設(shè)保障房，與開源節(jié)流的財(cái)務(wù)原則背道而馳，地方政府會(huì)欣然采納么？



3、影響房?jī)r(jià)的兩個(gè)決定因素是供求關(guān)系和貨幣供應(yīng)量。



供給和需求是決定商品價(jià)格的最基本、最核心的兩大元素，而目前房地產(chǎn)市場(chǎng)一方面是供給過(guò)大，另一方面是有效需求不足，其結(jié)果必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步下滑，而不是上漲。“居者有其屋”是孟子對(duì)美好生活的向往，也是數(shù)億中國(guó)人的夢(mèng)想。“結(jié)婚先買房，沒房不結(jié)婚”也成為適婚青年的共識(shí)。為了房子寧可背上巨額債務(wù)，寧可起早貪黑加班加點(diǎn)任勞任怨砸鍋賣鐵。雖然現(xiàn)在各城市都有很多空置房，并不等于說(shuō)房子已經(jīng)很多了，其實(shí)房子還是很少。中國(guó)是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，高速發(fā)展的城鎮(zhèn)化把農(nóng)民逼向城市，為城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出了默默無(wú)聞的貢獻(xiàn)，但不能就此剝奪農(nóng)民在城市購(gòu)房的夢(mèng)想。房屋嚴(yán)重供不應(yīng)求導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的直接上漲。



房?jī)r(jià)是漲是跌同時(shí)在很大程度上取決于貨幣供應(yīng)量。全國(guó)政協(xié)委員、招商銀行行長(zhǎng)馬蔚華在全國(guó)政協(xié)分組討論會(huì)上說(shuō)“房?jī)r(jià)上漲根本是一個(gè)貨幣問題，因?yàn)槔习傩帐种械腻X太多了”，這話遭到很多罵名，其實(shí)馬蔚華的話沒有說(shuō)完，他可能是想說(shuō)“老百姓手中的錢太多了，但還是買不起房，因?yàn)殄X越來(lái)越不值錢了”。因?yàn)樨泿殴?yīng)量在急劇擴(kuò)大，因?yàn)镃PI在飛速上漲，所以老百姓的工資也在“跟著漲”，腰包越來(lái)越鼓了。雖然老百姓手中的錢越來(lái)越多了，可能卻越來(lái)越買不起房了。



4、3600萬(wàn)套保障房能否真正保障需要保障的住房者？



中央出臺(tái)保障房政策出發(fā)點(diǎn)很好，我舉雙手贊成。然而3600萬(wàn)套保障房在建設(shè)、申請(qǐng)過(guò)程中如何防止新的造假和腐敗行為發(fā)生？這些房子最終能否100%供給保障對(duì)象？事實(shí)上，深圳等地已經(jīng)發(fā)生了多起申請(qǐng)保障房的欺詐行為。

如果保障房不能真正讓那些需要保障的家庭得到和入住，最終會(huì)像經(jīng)適房、兩限房一樣，成為房?jī)r(jià)上漲的又一只推手。

此外，保障房建設(shè)的實(shí)際速度會(huì)比想象中慢很多，去年580萬(wàn)套保障房的建設(shè)任務(wù)根本就沒有完成。每年以區(qū)區(qū)百萬(wàn)套保障房，緩解數(shù)千萬(wàn)購(gòu)房者之壓力，可謂是杯水車薪。



縱觀中國(guó)經(jīng)濟(jì)十幾年的發(fā)展規(guī)律，及中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近十年來(lái)的發(fā)展規(guī)律，始終逃不過(guò)這樣的怪圈——“一管就蔫，一蔫就放，一放就漲，一漲再管，一管再蔫，一蔫再放┄┄”



一言以蔽之，房?jī)r(jià)頻頻上漲的根源在于土地財(cái)政和通貨膨脹，與開發(fā)商差不差錢毫無(wú)關(guān)系。



所以，我大膽預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)：

（1）部分城市個(gè)別開發(fā)商因扛不住，小降；

（2）地方政府出面呼吁救市，試探中央政府態(tài)度；

（3）開發(fā)商群起哭窮；

（4）地方政府撕開政策口子，取消停貸/限貸/限購(gòu)；

（5）開發(fā)商小勝，維持不降價(jià)，并開始制造火熱行情“逼空”；

（6）持幣待購(gòu)者慌了陣腳，紛紛出馬；

（7）房?jī)r(jià)再次瘋狂上漲。

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