私募房地產投資基金（之一）

 作者：張健    179

在許多發(fā)達國家，只要符合有關房地產投資基金的法律，就可以發(fā)行，但不一定要上市。比如大多數房地產投資信托基金在證券交易所上市和買賣，即非所有的房地產投資信托基金都會上市，還有許多私募房地產投資基金也是房地產投資的主要參與者，許多投資者更愿意將資金投入非上市房地產投資基金。

      房地產基金從上市和非上市的區(qū)分來講可以分為公開和私募，所謂公開是去股市上發(fā)行股票或者到交易所發(fā)行債券。私募有各種方式，譬如有些僅投資于房地產開發(fā)，稱為房地產投資開發(fā)基金或私募房地產投資基金等。

    私募基金在一些發(fā)達國家的金融市場上發(fā)展十分迅速,并已占據十分重要的位置。譬如近年來投資者（主要是公共退休基金和公司退休基金）向私人資本投入了更多的資金，用它來取代傳統(tǒng)的股票投資和債券投資，希望能由此獲得更多的回報。

私募房地產基金發(fā)起人常常是各種房地產機構，而基金主要通過各地的金融顧問來推廣。譬如一個私募房地產投資信托基金一般也會擁有多處租賃型房地產項目，運作的方式和上市房地產投資信托基金很相似，投資者應該認識到這些區(qū)別包括優(yōu)點和缺點，在掌握全面情況下，做出明智的投資。下表顯示上市和私募房地產投資信托基金的主要區(qū)別。

 

表 上市和私募房地產投資信托基金的主要區(qū)別

流動性

好

不好

時間

無限定

常常有限定

價格

市場價

評估價

交易費用

相對低

較高

信息披露要求

透明度高

透明度不高

回報率

合理

有時可能相對高些，但風險大

關聯(lián)交易可能性

相對低

相對高些

組織結構

相對繁瑣

相對簡單

 

海外私募房地產投資基金對中國的投資，應該有近十年的歷史，但一開始規(guī)模很小，國內包括專業(yè)人士對其了解不多或沒有感覺到它的重要性，近幾年來，由于包括中國經濟的持續(xù)穩(wěn)定地增長、房地產業(yè)的發(fā)展和人民幣升值預期等的影響，它們對中國房地產投資有了極大的熱情。目前私募房地產投資基金，如洛克菲勒集團、凱雷集團、柯羅尼資本集團等投向中國房地產業(yè)的100億美元以上，這些資金除了直接購買辦公樓、商場等租賃型的物業(yè)，部分資金也以各種方式直接或間接參與房地產開發(fā)，而這也與近年來國內宏觀調控和長期以來融資渠道單一使許多房地產開發(fā)商資金缺口問題較為嚴重有直接關系。

張健
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