限價房開發(fā)有變味趨勢。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道,廣州10個限價房項(xiàng)目中,抽樣調(diào)查的7個項(xiàng)目幾乎百分之百按照限價房用地配“自留地”的方式出讓,即開發(fā)商在拿到地塊后可以留有部分用來自由規(guī)劃開發(fā)。

　　限價房本就飽受質(zhì)疑,而廣州限價房開發(fā)中的變味現(xiàn)象,更讓那些對限價房持否定態(tài)度的人士又多了一些“火藥”。顯然,變味現(xiàn)象讓尚處于蹣跚中的限價房多了幾分曲折,很不利于住房保障和宏觀調(diào)控。

　　在筆者看來,政府推出限價房至少有兩層用意:一方面,以保障房的角色出現(xiàn),用于完善住房保障體系,尤其是擴(kuò)大保障范圍把中產(chǎn)階層納入其中值得稱道;另一方面,以調(diào)控房的角色出現(xiàn),意在拉低房屋均價,抑制房地產(chǎn)市場過熱。

　　而廣州限價房開發(fā)的走樣,不僅讓限價房的保障功能打了折扣,更讓限價房的調(diào)控功能喪失。先從保障功能角度分析,開發(fā)商所拿土地分為限價房用地和“自留地”,優(yōu)質(zhì)地塊肯定開發(fā)成了商品房;開發(fā)商也可能優(yōu)先開發(fā)商品房,因?yàn)樯唐贩坷麧欂S厚。而限價房就有可能被淪落到邊緣,商品房甚至更有可能侵占限價房的領(lǐng)地。

　　從限價房的調(diào)控功能而言,可以推斷其作用受到影響:其一,宏觀調(diào)控目的之一在于抑制房地產(chǎn)暴利,而廣州限價房用地中配建的商品房銷售利潤率能達(dá)到70%以上、成本利潤率則超過240%;其二,配建的商品房多是高檔房,很可能拉高平均房價,不利于穩(wěn)定房價;其三,限價房單套面積過大,不利于住房結(jié)構(gòu)調(diào)控。

　　這就是限價房開發(fā)走樣導(dǎo)致的調(diào)控之痛。更值得關(guān)注的是,國土資源部早在2003年就開始叫停的別墅類用地供應(yīng),又重新煥發(fā)生機(jī),這將使得叫停別墅類用地供應(yīng)的禁令有名無實(shí),國家的土地政策受到挑戰(zhàn)。更多的開發(fā)商也會打著配建限價房的旗號繼續(xù)走別墅開發(fā)之路、暴利之路。

　　按理說,相比其他行業(yè),限價房銷售利潤率在10%左右還算不錯,而地方政府這樣特許限價房配建別墅,就有想繼續(xù)維護(hù)樓市暴利狀態(tài)的嫌疑,更給開發(fā)商養(yǎng)成了“暴利病”。如此,想從實(shí)質(zhì)上穩(wěn)定房價就成了空想。到時候,表面上平均房價看起來不高,但實(shí)際上具體到單套房價格卻并不低。

　　筆者認(rèn)為,糾正這種怪相最可行的辦法是抑制開發(fā)商的利潤率,讓開發(fā)商放棄暴利幻想。其次,要對限價房用地中配的“自留地”的自由規(guī)劃開發(fā)進(jìn)行必要限制,既要限制項(xiàng)目類型,更要限制單套房子的面積。只有如此，才能確保限價房的調(diào)控、保障功能不打折扣。

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