北京美林花園物業(yè)管理招標(biāo)現(xiàn)場競標(biāo)答辯節(jié)選
９月１２日，北京首次物業(yè)管理招標(biāo)由美林花園成功舉辦。招標(biāo)會上，由多位專家和客戶代表組成的評委會針對每一家競標(biāo)單位都進(jìn)行了“連珠炮”式的現(xiàn)場提問，其中很多問題都是物業(yè)管理工作的一些焦點(diǎn)、熱點(diǎn)話題。以下是這次問答的精選。

　　第一答辯人： 北京達(dá)文物業(yè)管理公司
　　劉志宇（北京市小區(qū)辦主任，以下簡稱“劉”）：你們在標(biāo)書中提到了接管美林花園后要先收３個月的物業(yè)管理費(fèi)作抵押，請問這種做法的根據(jù)是什么？
　　答：我們依據(jù)的是北京市小區(qū)辦的規(guī)定，要收２％或是３％的基金，這３個月的管理費(fèi)要用于重大公用設(shè)施的改建和維護(hù)，因為高檔物業(yè)需要比較高的支出，尤其是工程管理方面，所以需要有適當(dāng)?shù)墓芾碣M(fèi)用作為維修基金。
　　劉：北京市現(xiàn)在沒有關(guān)于要收物業(yè)管理費(fèi)押金的規(guī)定。
　　點(diǎn)評：物業(yè)管理費(fèi)及公共代辦性服務(wù)項目預(yù)付押金或保證金的問題，法律法規(guī)對此無規(guī)定，是否收取需以雙方在《房屋使用、管理、維修公約》中的約定為依據(jù)。
　　季如進(jìn)（清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長，以下簡稱“季”）：你們在標(biāo)書中提出，工程維修費(fèi)用每年按２０％的速度遞增，依據(jù)的是什么？你們采取的是提取酬金的方式，但不知你們在降低管理成本上有哪些措施？
　　答：首先，物業(yè)的保修應(yīng)由發(fā)展商提供，但現(xiàn)在的情況是發(fā)展商把維修費(fèi)用都轉(zhuǎn)給物業(yè)管理公司承擔(dān)；固定資產(chǎn)都有一定折舊，維修費(fèi)也應(yīng)逐漸遞增，２０％是我們根據(jù)目前的實(shí)際情況提出的。
　　第二點(diǎn)，在降低管理成本上，我們有非常明確的目標(biāo)，在工程維修、維護(hù)方面，我們做到有章可循，因為此次美林花園招標(biāo)中對一些功能安排不清，我們只能按一般測算值來確定。
　　點(diǎn)評：工程維修是在建筑商、發(fā)展商對工程保修項目之外及保修期限屆滿之后才會發(fā)生的，該費(fèi)用劃分為中小修項目費(fèi)用與大修項目費(fèi)用，前者從日常物業(yè)管理費(fèi)中支付，后者從公共維修基金中支付。
　　蔡鴻巖（精品家園房地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理，以下簡稱“蔡經(jīng)理”）：物業(yè)管理必須要實(shí)行財務(wù)公開化，但你們公司的標(biāo)書并未涉及，請解釋一下。
　　答：我們通過兩種途徑實(shí)現(xiàn)財務(wù)的公開化，一種是資產(chǎn)負(fù)債表及各種基金的管理表，這是按ＩＳＯ９０００認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)制定的；同時，接受物業(yè)管理委員會的抽查，定期向他們匯報。
　　點(diǎn)評：物業(yè)公司的財務(wù)及經(jīng)營情況應(yīng)當(dāng)以適當(dāng)方式公開，這是作為受托人的物業(yè)公司對委托人（業(yè)主、物業(yè)管理委員會）應(yīng)當(dāng)履行的法律義務(wù)，公開的方式包括定期向物業(yè)管理委員會報告及向全體業(yè)主公布財務(wù)狀況及管理情況。

　　第二答辯人： 北京保利物業(yè)酒店管理公司
　　徐俊達(dá)（建設(shè)部房地產(chǎn)司物業(yè)處處長，以下簡稱“徐”）：保利公司既從事酒店管理，又從事公寓管理，請問這兩種物業(yè)管理有何區(qū)別？
　　答：我覺得，他們最大的區(qū)別在于：酒店管理強(qiáng)調(diào)的是經(jīng)營；物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)的是服務(wù)。
　　杜女士（美林花園客戶代表，以下簡稱“杜”）：在人員編制和費(fèi)用支出當(dāng)中，你們提出的財務(wù)人員居然占到８人，這幾乎是其他幾家的總和；工程隊的編制居然占到了６０人，這就等于業(yè)主要多養(yǎng)許多富余人員，請給予解釋。
　　答：我們是將美林公寓維修采購編制放到財務(wù)編制中，作為一家物業(yè)管理公司，采購是一個非常大的支出環(huán)節(jié)，應(yīng)該受到財務(wù)的監(jiān)督和控制，所以我認(rèn)為８個人的編制并不大。
　　物業(yè)管理涉及的工程系統(tǒng)較多，而且接管初期又是一個磨合期，將來隨著物業(yè)不斷的完善，我們要培養(yǎng)一些萬能手，如果最初把人員編制壓下來，實(shí)施過程中就會非常被動。
　　點(diǎn)評：在６家競標(biāo)的物業(yè)管理公司中，除保利之外，其余各家公司列出的財務(wù)人員最多未超過３人。作為客戶或業(yè)主提出這樣的質(zhì)詢，當(dāng)然是在情理之中。
　　楊燕敏（北京市房地產(chǎn)管理局總工程師，以下簡稱“楊”）：你標(biāo)書中的人員編制非常龐大，共有１４６個人，人員費(fèi)用的支出加上管理費(fèi)酬金共約５００萬元，占整個物業(yè)管理支出的５５％以上，請對此問題進(jìn)行解釋。
　　答：從目前北京物業(yè)管理行業(yè)情況來看，完全過渡到專業(yè)化，或是單純減少物業(yè)管理公司的人員，我們測算過，似乎比自己管理費(fèi)用還要高，因此，我們在標(biāo)書中只將綠化暫委托專業(yè)化公司，隨著管理的深入，我們將逐漸減少保安、工程維修等部門的人員編制。我預(yù)計，會減少到８０人左右。
　　點(diǎn)評：物業(yè)管理要想競標(biāo)成功、占領(lǐng)市場，必須按市場經(jīng)濟(jì)法則行事，即應(yīng)當(dāng)優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，科學(xué)合理地設(shè)置崗位，提高管理水平，以便降低管理成本。
　　徐：標(biāo)書上已提出物業(yè)管理費(fèi)的參考指導(dǎo)價為４元，你們做出元的標(biāo)準(zhǔn)，是基于什么樣的理由？
　　答：關(guān)于保利物業(yè)申報的每平方米６元的管理標(biāo)準(zhǔn)，與標(biāo)書上提出的每平方米每月４元，差距為兩元，當(dāng)時從保利物業(yè)的指導(dǎo)思想上來講，我們認(rèn)為，應(yīng)該根據(jù)保利物業(yè)管理美林公寓的全部支出項目的實(shí)際需要來測算，在標(biāo)書上我們提到了九項，在資料有限的情況下，我們首先按照目前的現(xiàn)有資料提出全部支出項目，之后按照可供銷售的面積１２萬平方米倒推回來計算出６元錢。我認(rèn)為，作為一家物業(yè)管理公司，在他接管一家物業(yè)管理項目的時候，首先應(yīng)明確這家物業(yè)的定位是什么檔次，之后根據(jù)他受托的項目制定切實(shí)可行的支出項目。我認(rèn)為保利物業(yè)目前擬定的八項跟ＩＳＯ９００２制定的標(biāo)準(zhǔn)吻合，我們確實(shí)有一定的偏差，這是由于保守而造成的，不過我們會有一定的調(diào)整。如果我們的預(yù)算或者說我們的標(biāo)書沒有得到業(yè)主的同意，我們可以按照發(fā)展商的
資料做進(jìn)一步的測算。
　　杜：關(guān)于物業(yè)管理承諾問題，我統(tǒng)計了一下，在所有的物業(yè)管理公司當(dāng)中，根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)要求，有如下幾點(diǎn)保利公司是處于最低線：第一，房屋維修國家標(biāo)準(zhǔn)是９８％，保利承諾是９５％；第二，是維修工程合格率，其他各家（競標(biāo)的物業(yè)公司）均符合國家標(biāo)準(zhǔn)，惟有保利是９７％；第三，化糞池、污水井完好率國家規(guī)定是百分之百，其他各家都是百分之百，保利是９５％；第四，業(yè)主滿意率這一項保利承諾是９０％，其他各家基本都是百分之百，請解釋一下。
　　答：國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)我們也都看了，要迎合發(fā)展商和評委的口味都可以寫成是百分之百，但這可能就是一個不切實(shí)際的承諾，我們從實(shí)際經(jīng)驗出發(fā)制定這樣一個百分比，否則將是一種不負(fù)責(zé)任的態(tài)度。
　　點(diǎn)評：從各公司的競標(biāo)書中看出，各公司承諾的標(biāo)準(zhǔn)各項都基本上接近百分之百，這與北京現(xiàn)實(shí)的物業(yè)管理情況顯然有很大差距，該公司的承諾雖然選擇了下限，但未必不符合實(shí)際。
　　這也引發(fā)出另一個問題，如果中標(biāo)物業(yè)管理公司沒有實(shí)現(xiàn)承諾的標(biāo)準(zhǔn)，問題該如何解決？同時，對于上述指標(biāo)的定義及可操作性也值得考慮。
　　蔡耀忠（北京煒衡律師事務(wù)所律師，以下簡稱“蔡律師”）：你標(biāo)書中提到對自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧有異議，如果在正常情況下，管理費(fèi)收入不夠支出，這準(zhǔn)備怎么處理？
　　答：作為物業(yè)管理公司，支出原則是有多少錢干多少事，管理酬金應(yīng)該是建設(shè)部規(guī)定的８％和１２％，在正常管理之下，如果虧損，這種虧損在得到物業(yè)管理委員會的認(rèn)可后，應(yīng)由全體業(yè)主承擔(dān)；如果有盈利，也應(yīng)由全體業(yè)主共享，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用，同時，管理公司每一年度應(yīng)該向全體業(yè)主報告下一年度的收支管理預(yù)算，若不發(fā)生重大的資金支出項目，管理公司不應(yīng)該發(fā)生收支不平衡的現(xiàn)象。
　　點(diǎn)評：物業(yè)公司在采取定額酬金的管理方式時，也不能免除物業(yè)公司在物業(yè)管理費(fèi)入不敷出時負(fù)有一定責(zé)任，在正常情況下，保持物業(yè)管理費(fèi)收支平衡是物業(yè)公司一項重要義務(wù)，同時法律法規(guī)亦不禁止物業(yè)公司采用承包的管理方式。

　　第三答辯人： 北京燕僑物業(yè)管理公司
　　劉：美林花園是外銷公寓，也就是說這里的業(yè)主或租戶有可能是外國人，作為物業(yè)管理公司你們是否知道應(yīng)到公安機(jī)關(guān)辦哪些手續(xù)？
　　答：我們要請外籍人員填寫由公安局管理處要求填寫的登記表，通過網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)傳給公安管理部門，對外籍人員進(jìn)行登記，以便更好地管理。
　　點(diǎn)評：這是一個管理工作中的技術(shù)性問題，經(jīng)驗如何，也由此可見一斑。
　　蔡經(jīng)理：貴公司標(biāo)書里有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)收繳率的承諾中提到“非管理責(zé)任造成的欠收”問題，能不能解釋一下這指的是什么？
　　答：這個非物業(yè)管理的責(zé)任指的是：小區(qū)周邊噪音嚴(yán)重等并非物業(yè)管理本身問題對住戶正常生活造成的影響，這種情況不交管理費(fèi)，業(yè)主也是有道理的，因為他享受不到安寧權(quán)，這樣的情況下只能通過法律手段來解決。
　　點(diǎn)評：拖欠物業(yè)管理費(fèi)是一個非常普遍的現(xiàn)象，造成業(yè)主拒交的原因其中許多是由于發(fā)展商銷售或建設(shè)房屋時遺留下的問題而產(chǎn)生的，對此物業(yè)管理公司接管時，所約定的條款嚴(yán)謹(jǐn)一些才具有可操作性。
　　蔡律師：在標(biāo)書中你們提到，保安有２２人，目前北京保安分為兩類：一類是自己組建、培訓(xùn)保安人員進(jìn)行管理，一類是分包給專業(yè)保安公司。你們是外包的，請問，你們將如何保證對保安人員的控制管理，又怎么能保證小區(qū)安全？
　　第二個問題是你們在標(biāo)書中對社區(qū)文化建設(shè)提出了很多設(shè)想和安排，如“三八”節(jié)活動和秧歌隊等，這些活動對于外銷公寓是否合適？
　　答：關(guān)于保安外包的問題，我們在聘請保安人員的時候，要跟當(dāng)?shù)氐墓膊块T取得聯(lián)系，由他們來推薦專業(yè)的保安公司，在對保安人員的控制問題上，我們要保安公司簽訂規(guī)范化的委托管理合同，我們會在合同中注明由保安員及保安公司失誤造成的損失賠償問題；第二，我們要求保安公司提供保安員詳細(xì)的個人資料，而且，由保安公司做出承諾，保安員所發(fā)生的問題由保安公司來承擔(dān)。
　　我們在制定標(biāo)書時，并不了解美林公寓的客戶群，所以我們制定的社區(qū)活動就比較全，當(dāng)然在真正接管后，我們要根據(jù)當(dāng)時的客戶群，來進(jìn)行文化活動的組織及安排。
　　蔡律師：你選擇外包的方式要么就是水平高，要么就是費(fèi)用低，外包是一種間接的管理，你能不能具體說一下，為什么這樣比你自己管理更好？
　　答：我們公司自己也招聘過保安，培訓(xùn)等一系列的管理都是由我們公司來做，但是，這樣做成本比較大；第二，在人員管理上，由于在一個公司，時間長了就容易發(fā)生一些問題。社會上保安公司很多，他們也是通過競爭來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，所以我們可以通過公安部門推薦和根據(jù)多年的經(jīng)驗來選擇專業(yè)化的保安公司，這樣既能節(jié)省本身物業(yè)管理的成本，也可以保證不會發(fā)生剛剛我說的那幾種情況。
　　蔡律師：但是根據(jù)我們的了解，保安公司目前是一個壟斷性較強(qiáng)的行業(yè)，通常是由公安設(shè)立的專門公司；另外，公安大學(xué)等單位也開辦了一些行業(yè)性的保安公司，這種情況下，你的約束力和有效性怎么保證，比如說保安人員不遵守規(guī)定或不服從管理時怎么辦？
　　答：我們選的是公安大學(xué)的管理公司，我也曾經(jīng)遇到過這樣的問題，由于保安人員的過失，給物業(yè)管理公司造成損失，這樣在我們的合同中已嚴(yán)格規(guī)定，在正常的管理過程當(dāng)中，如果有問題及時更換，他們會按照我們的要求，一般在一天之內(nèi)可以更換保安員第二，由于保安員引起的物業(yè)管理公司與業(yè)主的損失，由保安公司來進(jìn)行賠償，這個事先在合同中也已寫明，而且是嚴(yán)格按照合同來執(zhí)行的。楊：請你談一下物業(yè)管理的新體制和傳統(tǒng)的房屋管理區(qū)別在哪兒？
　　答：新的物業(yè)管理概念是由業(yè)主自治自管，通過在物業(yè)主管部門的指導(dǎo)下來實(shí)現(xiàn)對物業(yè)的自主化管理，而以前的管理是一種房管所式的管理，這就是最大的區(qū)別。
　　我認(rèn)為，物業(yè)管理新的機(jī)制是物業(yè)管理概念的變化，以前的物業(yè)管理等于是無償管理，通過房管所來進(jìn)行管理，而現(xiàn)在是通過專業(yè)化的管理公司來進(jìn)行有償?shù)墓芾恚@是一個比較大的飛躍。
　　楊：你再說一下物業(yè)管理達(dá)到的目標(biāo)是什么？
　　答：物業(yè)管理的目標(biāo)是要使新建的物業(yè)保值增值，為客戶提供一個滿意的居住空間，這是我們最大的愿望。
　　點(diǎn)評：良好的理念及超前的意識是優(yōu)秀物業(yè)公司的標(biāo)志，一個對物業(yè)管理模式?jīng)]有深入認(rèn)識、對行業(yè)的轉(zhuǎn)變沒有把握的公司也無法成為優(yōu)秀的物業(yè)公司。
　　徐：假如你管的小區(qū)中有一個會所，你在標(biāo)書中提到，會所的設(shè)施住戶或者是業(yè)主可以無償使用，這個問題你們跟開發(fā)商怎么銜接開發(fā)商是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位，如果這樣做出承諾，將來業(yè)主說了，你們當(dāng)時說是無償?shù)?，可是產(chǎn)權(quán)人說不同意，那怎么辦？
　　答：通過美林花園開發(fā)商的介紹，我們了解到他們的會所由兩部分組成：一部分是非民用性的，一部分是民用性的，這里我們所說的會所只限于非民用性的，他的成本達(dá)到物業(yè)管理費(fèi)的水平，所以，在具體竣工之后，我想我們會跟開發(fā)商進(jìn)行更好的協(xié)商，在物業(yè)管理合同中注明。
　　點(diǎn)評：會所是一個復(fù)雜的問題，分?jǐn)偱c不分?jǐn)偟?、管理性的與經(jīng)營性的，在未分清上述問題前，會所的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)難以確定，這也是北京市場上普遍存在并未根本解決的問題。
　
　　第四答辯人： 均豪物業(yè)管理公司
　　問：作為一家民營企業(yè)，請問均豪是否有經(jīng)濟(jì)能力保障長期穩(wěn)定的管理好美林公寓？
　　答：均豪是一家民營企業(yè)，而且不是一個以投資為主體的房地產(chǎn)公司，這是無須諱言的。但我們有著良好的資信和業(yè)績，這也是委托人看中我們的理由。物業(yè)管理行業(yè)有一個特點(diǎn)，就是低收入，但也是低風(fēng)險的行業(yè)。均豪這幾年除了物業(yè)管理，我們沒有做任何其他方面的投資，使我們企業(yè)在規(guī)避風(fēng)險方面做得非常好，我們知道我們自己應(yīng)該干什么，不應(yīng)該干什么。
　　問：你們的標(biāo)書中提出了許多特約性服務(wù)，有些項目是收費(fèi)的，這些項目又是管理人員利用工作時間完成的，而管理人員的工資已經(jīng)從管理費(fèi)中支付，那么，特約服務(wù)的收益應(yīng)該歸誰所有。
　　答：特約服務(wù)的開展有兩種，一種是由管理公司來完成的，這部分特約服務(wù)的成本要單獨(dú)核算的。第二種是由管理公司派人來完成，自身只扮演一個組織者，這樣，收益中將有一部分作為管理人員的收入，因為我們畢竟做了服務(wù)，另一個部分將作為這個社區(qū)的管理基金。
　　點(diǎn)評：許多物業(yè)把特約性服務(wù)收入想當(dāng)然地視為自己的收入這種做法并不正確均豪的認(rèn)識應(yīng)當(dāng)是全面、正確的。
　　問：北京市１９６號文件適用范圍是怎樣的。另外標(biāo)書中提到治安發(fā)生率要低于萬分之一，一共是7００多戶，住滿的話一戶按五個人算，已趨近于零了，請問如何保證實(shí)現(xiàn)？
　　答：１９６號文件主要用于住宅物業(yè)。另外，關(guān)于治安發(fā)生率，我們認(rèn)為，全年一共有８７６０個小時，按小時數(shù)的萬分之一算，一年大概是八到九次。在我們管理的項目中，被公安機(jī)關(guān)立案的幾乎沒有，有一些糾紛，我們都及時控制了。
問：治安問題有時候不取決于你的努力，而是取決于發(fā)案者本身。所以你不能說一個市長承諾本市發(fā)案率在萬分之幾以下，實(shí)際發(fā)案率真的就那么低，所以建議你們承諾時留一個余地。
　　點(diǎn)評：管理服務(wù)指標(biāo)的承諾必須先確定指標(biāo)的確切含義這樣才具有可操作性可執(zhí)行性。不只是物業(yè)公司、行政主管部門在發(fā)布各種標(biāo)準(zhǔn)時亦應(yīng)當(dāng)注意此問題。
　　問：你們公司也非常重視社區(qū)的文化活動，公司用什么體制來保證這種社區(qū)文化的完成；再有就是物業(yè)公司如何與街道辦事處和居委會接觸等等？
　　答：怎么使社區(qū)文化推廣到位是一個大問題。我們公司在總部有兩個機(jī)構(gòu)，專門用于這方面研究，在總部針對不同的物業(yè)去考察社區(qū)文化，考慮應(yīng)該建立一個怎樣的主體。
　　這一點(diǎn)，我們派出的執(zhí)行部門都有體現(xiàn)。
　　第二個問題談街道辦事處。剛剛我談到了物業(yè)管理企業(yè)并不是一個全能的企業(yè)，大家應(yīng)該對他具有希望，但不應(yīng)是全部的希望。一個小區(qū)的成功不是一個物業(yè)管理公司的成功，而是大家共同的成功，包括發(fā)展商、客戶和居委會街道這些相關(guān)部門。所以，共建、共管是我們標(biāo)書里特別提到的。
　　點(diǎn)評：的確物業(yè)公司不是全能的小區(qū)秩序的建立、維持還需其他管理部門的支持。
　　問：你們提到，如果服務(wù)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的話，希望能夠提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并且希望能夠提高酬金。您能不能在今天這個場合就這個問題作一個最誠懇的表示，這個要求有沒有可能取消？第二個，在６家物業(yè)公司里面，均豪是有償服務(wù)列表最細(xì)，收費(fèi)最高的，你是否考慮，像其他一些服務(wù)公司一樣，把收取的這些費(fèi)用拿來回報業(yè)主？
　　答：當(dāng)美林公寓如果全部達(dá)到市優(yōu)或者是國優(yōu)的條件下，適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同時管理公司的酬金適當(dāng)提高，應(yīng)該說這是我們的希望。我相信，如果我們做出成績來，業(yè)主自然會給我們的成績給予肯定，我想這肯定不僅僅是一個口頭上的，包括實(shí)際上的。我想，能否提高是需要我們業(yè)主委員會共同商議的。如果作為條件的話，我們?nèi)∠@個要求。如果是建議，我們還是保留。
　　第二個問題，有償服務(wù)所得能不能全部返還美林公寓，對這個問題我仍然不太想給予肯定的承諾，為什么呢？我們設(shè)想一下，美林公寓將會有均豪派出的大量的管理干部和工作人員，在業(yè)主休息的時候，他們還在工作，在你們節(jié)假日的時候他們還在工作，他們這么辛苦，如果他們的努力換來了美林花園物業(yè)的保值和增值，能夠被社會認(rèn)可，業(yè)主能夠享受到非常好的環(huán)境，這樣的情況下，可不可以給他們一些報酬？我想這是可以的。
　　點(diǎn)評：均豪的態(tài)度無疑是誠懇的心態(tài)亦是健康的。

　　第五答辯人： 中海物業(yè)管理公司
　　問：第一，在你的投標(biāo)書里面，對于管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的計算，所依據(jù)的文件是１９６號文件，這個文件是針對普通居住小區(qū)的，這就意味著中海高等品質(zhì)的管理，低的收費(fèi)。希望對你這個收費(fèi)可行性和合理性能解釋一下，因為這個標(biāo)書里面沒有把工資、辦公費(fèi)用還有一些不可預(yù)見的費(fèi)用列舉出來，希望能夠解釋？第二個問題，如果說，使用人或者是業(yè)主在使用房子的過程中對您的管理或者說對發(fā)展商的物業(yè)有一定的意見，拒交或者是少交管理費(fèi)的時候，你們應(yīng)該采取什么樣的措施？
　　答：第一個問題，我們依據(jù)的是北京市１９９７年的１９６號文件，我們認(rèn)為，現(xiàn)在北京市只有這個文件可供依據(jù)。高層樓宇有共同性，每一項收費(fèi)在總成本中的比例大體相同，所以這種收費(fèi)絕對不會影響中海物業(yè)的管理。我們有把握以這個報價管理好美林公寓，因為我們在深圳的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍在４塊錢左右。
　　第二個問題，少交或者不交管理費(fèi)是一個非常普遍的問題，我們認(rèn)為，首先要擺正物業(yè)管理公司的位置，業(yè)主是物業(yè)公司的衣食父母，我們中海承諾，首先保證自己高質(zhì)量的服務(wù)。同時，我們認(rèn)為，北京市物業(yè)管理的法規(guī)在不斷地完善，拒交管理費(fèi)的問題最終也會得到解決。
　　點(diǎn)評：高檔物業(yè)的收費(fèi)是實(shí)行政府指導(dǎo)價沒有強(qiáng)制性的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中海依據(jù)１９６號文件測算并不違法。問題是完全依據(jù)１９６號文件難以體現(xiàn)管理服務(wù)的成本來源及難以測算準(zhǔn)確的物業(yè)管理費(fèi)。中海在引用１９６號文件時應(yīng)當(dāng)作出必要的補(bǔ)充和合理的解釋。
　　問：來自深圳的中海公司，對于在北京做物業(yè)管理項目，在難度和風(fēng)險方面做過哪些考慮？
　　答：如果加上美林公寓的話，中海已經(jīng)在北京接了第８個盤了，我們管理的總建筑面積已經(jīng)達(dá)到２０４萬平方米。經(jīng)過兩年多的對北京市的考察，決定現(xiàn)在要進(jìn)入北京。我們認(rèn)為，從招標(biāo)書來看，對我們設(shè)定的風(fēng)險比在深圳投標(biāo)的風(fēng)險還要小，所以我們對這個項目非常有信心。

北京美林花園物業(yè)管理招標(biāo)現(xiàn)場競標(biāo)答辯節(jié)選