房產(chǎn)業(yè)務(wù)知識(shí)問答
房二級(jí)市場包括哪些方面？
答：住房二級(jí)市場包括：商品房、允許已購公房、集資房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房、公有住房使用權(quán)、以及居民個(gè)人之間不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、不同地域之間的房屋買賣、置換。
2、什么是二手房？
答：二手房是指非開發(fā)商出售的、由房屋產(chǎn)權(quán)人或購買人轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。包括已取得權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓和尚未取得產(chǎn)權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。包括私房、單位自管房、二手商品房、上市房改房等等。
3、什么是已購公有住房？
答：指職工按住房制度改革政策所購得的住房。
4、么是解困房？
答：是指政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專門修建的用于解決特別困難戶的擁擠住房問題的住房。
5、什么是房改房？
答：經(jīng)市房改辦批準(zhǔn)房改或經(jīng)售房單位上級(jí)主管部門批準(zhǔn)房改并報(bào)市房改辦備案；且已簽訂住改合同并按房改政策規(guī)定繳清購房款的。
6、什么是房屋拆遷？
答：房屋拆遷是拆遷人在建設(shè)活動(dòng)中，因建設(shè)項(xiàng)目用地需要，對(duì)在建設(shè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，依照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，依法轉(zhuǎn)移屬他人所有或使用的房地產(chǎn)權(quán)益的行為，它是房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移的一種特殊方式。
7、什么是商品房？
答：應(yīng)具備以下條件：
a、向開發(fā)商購買的且已簽訂購房合同經(jīng)房地產(chǎn)主管部門登記備案；
b、已交清購房款（持有全額購房發(fā)票）；
c、房產(chǎn)未設(shè)定抵押、未被司法部門限制權(quán)利（如查封、凍結(jié)）。
8、已購公房上市需要什么條件？
答：需要條件是：
a、 取得《土地房屋權(quán)證》；
b、 開具家庭住房情況證明；
c、 已按規(guī)定補(bǔ)清超標(biāo)面積房屋價(jià)款。

土地房屋權(quán)籍登記篇


9、土地房屋權(quán)證的辦證依據(jù)和基本條件是什么？
答：我市土地房屋登記管理工作中，主要依據(jù)《憲法》、《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》及1997年9月1日實(shí)行的廈門市人民政府第60號(hào)令《廈門市土地房屋權(quán)屬登記管理規(guī)定》等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，根據(jù)國土資源部和建設(shè)部的具體要求，進(jìn)行受理登記、審核、確權(quán)發(fā)證。
土地房屋權(quán)屬登記應(yīng)具備三個(gè)基本條件：⑴土地房屋權(quán)屬來源合法；⑵四至界線清楚無爭議；⑶面積準(zhǔn)確。
10、拆遷安置房因原業(yè)主死亡，暫未辦理繼承，能否按原業(yè)主名下登記產(chǎn)權(quán)證？
答：被拆遷房屋原權(quán)屬來源清楚，但業(yè)主已死亡，暫時(shí)不能辦理繼承的，由申請(qǐng)人（繼承人或原代理人或持證人）出據(jù)具結(jié)保證書后，根據(jù)廈府（1997）綜018號(hào)文第六條規(guī)定，其拆遷安置房可按原業(yè)主名下確權(quán)發(fā)證，但應(yīng)注明"業(yè)主已故"字樣。
11、被拆遷房屋在拆遷前已實(shí)際發(fā)生變更，如何辦理安置房產(chǎn)權(quán)登記？
答：被拆遷房屋權(quán)屬來源清楚，拆遷前因業(yè)主死亡而發(fā)生繼承或買賣、贈(zèng)送、析產(chǎn)等并經(jīng)公證或法院裁決，但未及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，其拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書仍按原業(yè)主名字簽訂的，若涉及買賣、贈(zèng)送，按被拆遷房屋的價(jià)值補(bǔ)交契稅，給予辦理安置房產(chǎn)權(quán)登記；若涉及繼承、析產(chǎn)，按實(shí)際發(fā)生行為辦理安置房產(chǎn)權(quán)登記。
12、幾種不能辦理土地房屋權(quán)證的情況
答：市政府60號(hào)令是我市房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證工作的主要法律依據(jù)?！稄B門市城鎮(zhèn)土地房屋權(quán)屬登記發(fā)證若干問題處理意見》主要是針對(duì)商品房、住改房和拆遷安置房這三大類房的辦證難問題提出妥善的解決辦法，不能辦證的情況還很多。大致可概括以下幾種：
(1)完全沒有合法的用地、建房批準(zhǔn)手續(xù)的；
(2)用地、建房手續(xù)不齊全且嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的；
(3)房屋未竣工或存在嚴(yán)重的質(zhì)量安全問題的；
(4)四至界址、界線不清，權(quán)屬有糾紛、爭議的；
(5)超建、超占以及改變用途的部分未經(jīng)依法處理的；
(6)購房手續(xù)不合法、不齊全的或未全額交清購房款的；
(7)重復(fù)出售的房屋，抵押、查封等限制權(quán)利的房屋；
(8)購房主體本身存在問題的，如不具備法人主體資格或法人單位己不存在的或自然人己故未辦理繼承的等等。
13、商品房、房改房和拆遷安置房這三類房屋辦證需具備哪些基本條件？
答：這三類房屋辦證需具備的基本條件概括為：（1）符合城市規(guī)劃；（2）房屋已竣工；（3）購房（安置）手續(xù)合法、完整齊全。具體如下：
A、商品房：
a、已簽訂購房合同且經(jīng)房地產(chǎn)主管部門登記備案；
b、已交清購房款（持有全額購房發(fā)票）；
c、房產(chǎn)未設(shè)定抵押、未被司法部門限制權(quán)利（如查封、凍結(jié)）。
B、房改房：
a、經(jīng)市房改辦批準(zhǔn)房改或經(jīng)售房單位上級(jí)主管部門批準(zhǔn)房改并報(bào)市房改辦備案；
b、已簽訂住改合同并按房改政策規(guī)定繳清購房款的。
C、拆遷安置房：
a、拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書經(jīng)市拆遷主管部門確認(rèn)的，可按確認(rèn)書的內(nèi)容辦理權(quán)屬登記。
b、拆遷安置房產(chǎn)權(quán)辦理，均由拆遷人統(tǒng)一辦理被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)注銷登記，報(bào)送拆遷協(xié)議確認(rèn)，統(tǒng)一繳交相關(guān)稅費(fèi)及申辦領(lǐng)取土地房屋權(quán)證。
14、建設(shè)項(xiàng)目未經(jīng)批準(zhǔn)怎么辦理土地房屋權(quán)證？
答：對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目按如下辦法處理：㈠1990年4月1日之前開工建設(shè)的項(xiàng)目 (含城鎮(zhèn)私有房屋)未經(jīng)市規(guī)劃管理部門審批或與市規(guī)劃管理部門審批的指標(biāo)、內(nèi)容不符的，或超出用地紅線的，由市國土房產(chǎn)管理部門按規(guī)定收取城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)后予以辦理權(quán)屬登記手續(xù)。㈡1990年4月1日之后開工建設(shè)的項(xiàng)目未經(jīng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的，須經(jīng)規(guī)劃管理部門處理同意后給予辦理權(quán)屬登記手續(xù)。㈢2001年4月30日之前未辦理建設(shè)項(xiàng)目用地紅線但其余批建手續(xù)完整的建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)權(quán)屬調(diào)查項(xiàng)目用地四至清楚無權(quán)屬爭議的，可按建設(shè)年份的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)后，予以辦理權(quán)屬登記手續(xù)。
15、建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際建成后部分與規(guī)劃批準(zhǔn)指標(biāo)、內(nèi)容不一致的如何辦理土地房屋權(quán)證？
答：1990年4月1日之后，建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際建成后部分與規(guī)劃批準(zhǔn)指標(biāo)、內(nèi)容不一致的，分別按以下辦法處理：
㈠每棟建筑物增容的，如其批建手續(xù)完整，實(shí)測總建筑面積超出規(guī)劃批準(zhǔn)面積1%以內(nèi)(含1%)的，由市國土房產(chǎn)管理部門直接收取增容地價(jià)；大于1%的，由市規(guī)劃管理部門處理同意后按規(guī)定收取增容地價(jià)。
㈡對(duì)于有超幢、超層、部分改變房屋用途或性質(zhì)的建設(shè)項(xiàng)目，市土地房屋權(quán)屬登記管理部門可先對(duì)符合規(guī)劃批準(zhǔn)的幢、層和未改變房屋用途或性質(zhì)的部分予以辦理權(quán)屬登記，其余部分須經(jīng)規(guī)劃管理部門處理同意給予辦理權(quán)屬登記手續(xù)。
㈢凡建筑主體超出所批準(zhǔn)紅線范圍的，須經(jīng)市規(guī)劃管理部門處理后同意給予辦理權(quán)屬登記手續(xù)。
16、房屋未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)能否辦理產(chǎn)權(quán)登記？
答、2001年4月30日之前竣工，但未辦理房屋竣工驗(yàn)收 手續(xù)的非商品房住宅項(xiàng)目，經(jīng)市土地房屋權(quán)屬管理部門審核同意后，由開發(fā)單位向市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)申辦房屋安全鑒定，經(jīng)鑒定為可安全使用的房屋，可辦理權(quán)屬登記手續(xù)。
建設(shè)項(xiàng)目未通過竣工驗(yàn)收或經(jīng)市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為存在安全隱患的，由市建設(shè)主管部門牽頭處理。
17、什么是土地權(quán)屬爭議？
答：土地權(quán)屬爭議是指土地所有權(quán)或者土地使用權(quán)(包括國有土地、集體土地)歸屬爭議.
18、土地權(quán)屬爭議應(yīng)向誰提出申請(qǐng)?
答：根據(jù)2003年1月3日頒布的《國土資源部17號(hào)令》第五條之規(guī)定：個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間、單位與單位之間發(fā)生的爭議案件，由爭議土地所在地的縣級(jí)國土資源行政主管部門調(diào)查處理。
前款規(guī)定的個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間發(fā)生的爭議案件，可以根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府受理和處理。
19、申請(qǐng)調(diào)查處理土地權(quán)屬爭議的應(yīng)當(dāng)符合哪些條件？
答：（一）申請(qǐng)人與爭議的土地有直接利害關(guān)系;（二）有明確的請(qǐng)求處理對(duì)象、具體的請(qǐng)求和事實(shí)根據(jù)。
20、申請(qǐng)人提出的土地權(quán)屬爭議調(diào)查處理的申請(qǐng)后，行政主管部門應(yīng)當(dāng)如何處理？
答：對(duì)于申請(qǐng)人提出的土地權(quán)屬爭議調(diào)查處理的申請(qǐng)，行政主管部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審查，國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)書之日起7個(gè)工作日內(nèi)提出是否受理的意見。認(rèn)為應(yīng)當(dāng)受理的，在決定受理之日起5個(gè)工作日內(nèi)將申請(qǐng)書副本發(fā)送被申請(qǐng)人。被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在接到申請(qǐng)書副本之日起30日內(nèi)提交答辯書和有關(guān)證據(jù)材料。逾期不提交答辯書的，不影響案件的處理。認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)受理的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)擬定不予受理建議書，報(bào)同級(jí)人民政府作出不予受理決定。當(dāng)事人對(duì)不予受理決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)自土地權(quán)爭議之日起6個(gè)月內(nèi)提出調(diào)查處理意見。因情況復(fù)雜，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不能提出調(diào)查處理意見的，經(jīng)該國土資源行政主管部門的主要負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長。國土資源行政主管部門提出調(diào)查處理意見后，應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)報(bào)送同級(jí)人民政府，由人民政府下達(dá)處理決定。當(dāng)事人對(duì)人民政府作出的決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，當(dāng)事人既不申請(qǐng)行政復(fù)議，也不提起行政訴訟，處理決定即發(fā)生法律效力。生效的決定是土地登記的依據(jù)。
21、什么是房產(chǎn)測繪？
答：所謂房產(chǎn)測繪是指運(yùn)用測繪技術(shù)和手段，采集和表述房屋有關(guān)信息的活動(dòng)。
22、目前我市實(shí)施房產(chǎn)測繪所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)是什么？
實(shí)施房產(chǎn)測繪，應(yīng)嚴(yán)格按照現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB／T 17986.1-2000)和《廈門市房產(chǎn)面積測算暫行細(xì)則》執(zhí)行。
23、商品房面積由誰來申請(qǐng)測繪？
答：目前購房人辦證難的主要原因之一，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能及時(shí)對(duì)已竣工的房屋實(shí)施測繪、不能及時(shí)將應(yīng)由其提供的辦理產(chǎn)權(quán)所需的有效齊全的資料報(bào)送房地產(chǎn)行政主管部門。為此，《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實(shí)施測繪，測繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門或經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門授權(quán)委托的單位審核后用于房屋權(quán)屬登記。
24、商品房按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時(shí)如何處理？
答：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。如合同未作約定的，按以下原則處理：
①面積誤差比絕對(duì)值在３％以內(nèi)（含３％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；
②面積誤差比絕對(duì)值超出３％時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起３０日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出３％部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價(jià)款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出３％部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。
面積誤差比＝(產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積)/合同約定面積×100％
但經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起１０日內(nèi)，書面通知買受人。
因上述原因的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。
25、商品房建筑面積的組成？
答：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。
26、共有建筑面積的組成？
答：共有建筑面積分為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。
應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：1、共有建筑面積的一般內(nèi)容：幢內(nèi)的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變配電室、設(shè)備房、公共門廳、過道、地下室公共設(shè)施用房、值班警衛(wèi)室等，以及在其它功能上為整幢、某一層或某幾個(gè)單元服務(wù)的為基本生產(chǎn)或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面積。2、共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。
不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：1）、獨(dú)立使用的地下室或?yàn)槎啻狈?wù)的地下室（地下車位、車庫、倉庫、自行車或摩托車集中停放部位等）、地上雜物間、車棚、車庫、為他幢和多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、公共設(shè)施用房等。2）、作為人防工程（含平戰(zhàn)兩用）的地下室、避難層（室）以及分期建筑工程中的跨期服務(wù)的公共設(shè)備用房和管理用房等。3）、按規(guī)劃批建層高建設(shè)的層高大于2.20米的技術(shù)（結(jié)構(gòu)）轉(zhuǎn)換層、避難層、室內(nèi)"空中花園" 以及底層架空用作綠化、公共開放空間的部分等，其中扣除核心筒和公共設(shè)備用房應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。4）、獨(dú)立建造的變配電房、水泵房、值班警衛(wèi)房、管理用房等附屬配套設(shè)施用房。5）、扣除應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和本條前4款內(nèi)沒有羅列的建筑部位。
27、什么是地籍調(diào)查？
答：地籍調(diào)查就是依照法律程序和技術(shù)規(guī)程，對(duì)申請(qǐng)登記的宗地現(xiàn)場核實(shí)其權(quán)屬、位置、界線、數(shù)量、用途等基本情況的行政行為。
28、為什么要進(jìn)行地籍調(diào)查？
答：因?yàn)榈丶{(diào)查的情況記錄于地籍調(diào)查表上，作為土地登記、核發(fā)證書的重要基礎(chǔ)資料，所以它是對(duì)土地登記申請(qǐng)的實(shí)質(zhì)審查，是土地登記的法定程序，也是建立地籍和保障土地權(quán)利人合法權(quán)益的重要手段。其根本目的是維護(hù)國家的土地制度。
29、地籍調(diào)查為什么要權(quán)利人簽字？
答：地籍調(diào)查是對(duì)土地使用權(quán)人權(quán)利范圍、位置、大小等進(jìn)行的法定調(diào)查，每宗土地的各條界線都需要與相鄰的權(quán)利人相互以簽章方式共同確認(rèn)。履行指界簽字手續(xù)，明晰產(chǎn)權(quán)范圍，是避免日后發(fā)生土地糾紛的一項(xiàng)重要手段，并且可以更好地保障權(quán)利人對(duì)自己的合法土地房屋的處分、占有、使用、收益權(quán)。因此，按法定程序履行指界簽字手續(xù)，是每個(gè)房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)盡的義務(wù)。
30、農(nóng)村房屋可以抵押嗎？
答：農(nóng)村房屋是否可以抵押、如何抵押，國家尚無具體的法律規(guī)定。但參照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及國家土地管理局（[1997]國土〈籍〉字2號(hào)）《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》,可以得出一個(gè)結(jié)論：即集體土地上土地房屋的抵押，應(yīng)局限于集體荒地土地使用權(quán)、鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)，以及鄉(xiāng)村企業(yè)廠房等建筑物及其占用的集體土地使用權(quán)，至于農(nóng)村村民的住房因其宅基地不得抵押而受到限制。
31、農(nóng)村居民申請(qǐng)土地房屋權(quán)屬登記應(yīng)提交什么材料？
答：A、農(nóng)村土地房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)書；
B、身份證及戶口簿復(fù)印件；
C、批準(zhǔn)建造的有效文件或證明。
下列材料均為批準(zhǔn)建造的有效文件或證明：（1）土改時(shí)期縣（區(qū)）以上人民政府頒發(fā)的《土地房產(chǎn)所有證》；（2）1982年2月13日國務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施之前（具體范圍和時(shí)間：島內(nèi)鐵路以西農(nóng)村地區(qū)為1982年2月13日；鐵路以東地區(qū)為1984年5月16日），縣（區(qū)）、鎮(zhèn)（公社）人民政府的批建文件；（3）歷屆縣（區(qū)）以上人民政府土地管理部門核發(fā)的《廈門市鄉(xiāng)村建房宅基地許可證》、《廈門市集體土地建設(shè)用地使用證（臨時(shí)）》、《廈門市村鎮(zhèn)個(gè)人建房用地臨時(shí)憑據(jù)》、《廈門市村鎮(zhèn)個(gè)人建房許可證》。
申請(qǐng)人持有的文件或證照已遺失的，應(yīng)提交相關(guān)證明（需由檔案館查檔核實(shí) 的，應(yīng)提供檔案館證實(shí)材料），經(jīng)登報(bào)公告遺失滿一個(gè)月無異議的，可確認(rèn)其提交的相關(guān)證明有效。
32、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)申請(qǐng)土地房屋權(quán)屬登記應(yīng)提交哪些材料？
答：土地房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)書；企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及法定代表人身份證明；批準(zhǔn)使用土地和房屋建設(shè)的有效文件或證照；建筑物質(zhì)量檢測報(bào)告或房屋安全鑒定報(bào)告。
下列材料均為批準(zhǔn)使用土地和房屋建設(shè)的有效文件或證照：原土地管理局核發(fā)的《廈門市鄉(xiāng)村企事業(yè)用地許可證》；土地管理部門核發(fā)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地批文、紅線圖及規(guī)劃管理部門核發(fā)的建設(shè)許可證。經(jīng)規(guī)劃管理部門及用地審批部門簽署處理意見并蓋章的《廈門市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建筑物補(bǔ)辦手續(xù)工作表》或相關(guān)證明材料。
33、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)補(bǔ)辦審批手續(xù)的具體范圍和要求是什么？
凡已具備用地審批部門批準(zhǔn)用地的有效文件及規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)建設(shè)的有效文件，或已由各區(qū)財(cái)政局頒發(fā)《鄉(xiāng)村房產(chǎn)契證》的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。杏林區(qū)、集美區(qū)可直接向市國土房產(chǎn)局下屬杏林、集美分局，島內(nèi)向各土地管理所提出登記申請(qǐng)。已建成投產(chǎn)但不具備上述有關(guān)手續(xù)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，持《廈門市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建筑物補(bǔ)辦手續(xù)工作表》到相關(guān)部門簽署處理意見并蓋章，但1999年1月1日以后在新增農(nóng)用地和原閑置土地上建設(shè)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)不在此次補(bǔ)辦之列。
34、買房前應(yīng)對(duì)開發(fā)商和項(xiàng)目有哪些方面的了解？
答：（1）通過營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書，了解開發(fā)商的資信。（2）通過土地使用權(quán)證書,了解土地的性質(zhì)及權(quán)屬狀況。（3）通過建設(shè)用地批準(zhǔn)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，了解項(xiàng)目的用地規(guī)劃和建設(shè)手續(xù)。（4）買期房的通過查看預(yù)售許可證，買已竣工的房屋通過現(xiàn)售備案，了解項(xiàng)目銷售的合法性，及該房屋是否在許可銷售的范圍內(nèi)。（5）通過市國土房產(chǎn)局三樓綜合服務(wù)大廳的電腦自助查詢服務(wù)，了解該房屋是否被抵押或查封。
35、開發(fā)商將在建樓盤做擔(dān)保申請(qǐng)貸款，這種抵押房能否購買？
答：根據(jù)《廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定》第19條規(guī)定，預(yù)售商品房設(shè)定在建工程抵押權(quán)的，應(yīng)先辦理該套商品房的抵押權(quán)注銷登記手續(xù)，方可辦理商品房預(yù)售合同登記備案。因此買方在購買該種抵押房時(shí)應(yīng)先要求開發(fā)商注銷抵押。
36、簽訂商品房預(yù)售合同后，買方如何有效保護(hù)自己的既得利益？
答：根據(jù)《廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定》第18條規(guī)定，商品房預(yù)售合同實(shí)行備案制度，未經(jīng)登記備案的商品房預(yù)售合同，不得對(duì)抗善意第三人。因此買方應(yīng)在簽訂合同后要求開發(fā)商到市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心辦理預(yù)售合同登記備案手續(xù)；若開發(fā)商不來辦理，買方也可前來辦理，以防止所購房產(chǎn)出現(xiàn)"一房多賣"、"先賣后抵"等現(xiàn)象，切實(shí)保障自身權(quán)益。
37、開發(fā)商有權(quán)出售露臺(tái)嗎？
答：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，露臺(tái)屬于共用部位，屬于全體業(yè)主共有，開發(fā)商無權(quán)將露臺(tái)的所有權(quán)、使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。
38、買方在支付定金后對(duì)所購商品房不滿意，可否要求退回定金？
答：如果簽定了認(rèn)購協(xié)議，不是買方單方面原因?qū)е潞贤瑹o法簽定的，買方有權(quán)要求退回定金；屬于買方違約的，開發(fā)商有權(quán)不退還定金。
39、高檔住宅與普通住宅如何界定？
答：依照廈門市國土房產(chǎn)局、廈門市地稅局、廈門市財(cái)政局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整高檔住宅和普通住宅界定的通知》的規(guī)定，高檔住宅是指符合以下條件之一的住宅：（1）別墅、度假村；（2）住宅每單位建筑面積售價(jià)島內(nèi)超過5000元/平方米，杏林區(qū)（含海滄區(qū)）、集美區(qū)超過3600元/平方米，同安區(qū)超過3000元/平方米。高檔住宅除外的住宅界定為普通住宅。該通知自2002年9月1日起執(zhí)行，2002年9月1日以前已經(jīng)簽定商品房買賣合同的，仍按原政策執(zhí)行。
40、如何知道欲購買的二手房能否辦理產(chǎn)權(quán)證？
答：如果二手房現(xiàn)在的使用人沒有產(chǎn)權(quán)證，則不能辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)；如果已具備產(chǎn)權(quán)證，通過向市國土房產(chǎn)局綜合服務(wù)大廳查詢，確認(rèn)該套房屋不存在抵押、查封或者其他權(quán)利限制情況，一般情況下可以辦理過戶、產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
41、婚前單方按揭購房，婚后夫妻共同還款，房產(chǎn)權(quán)屬如何確定？
答：婚前購買并辦理按揭的商品房，從所有權(quán)歸屬上應(yīng)認(rèn)定為婚前財(cái)產(chǎn)，但對(duì)其中婚后按揭款共同繳納部分，應(yīng)視為共同財(cái)產(chǎn)。
42、購房合同上簽夫妻兩人名字，辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，能否只登記其中一人名字？
答：產(chǎn)權(quán)證上登記的產(chǎn)權(quán)人是根據(jù)購房合同上簽定的購房人來認(rèn)定的。但在商品房竣工之前，合同簽定雙方可到市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心辦理合同增、減名手續(xù)（限于直系親屬）；若商品房竣工后，產(chǎn)權(quán)證只能按購房合同簽定的購房人登記產(chǎn)權(quán)人。
43、兩人以上合購一處房產(chǎn)，能否按比例登記產(chǎn)權(quán)？
答：兩人以上合購?fù)惶咨唐贩?，購房者為房屋共有人，房屋為共有房屋。房產(chǎn)證的登記內(nèi)容中，包括房屋共有人和共有份額，可以體現(xiàn)共有情況。此外，共有權(quán)人可以申請(qǐng)頒發(fā)房屋共有權(quán)證。
44、已辦理產(chǎn)權(quán)證的兩人共有房產(chǎn)，如何過戶給一個(gè)人？
答：可以通過買賣或贈(zèng)與的方式進(jìn)行。由兩人簽定買賣合同或辦理贈(zèng)與公證、房產(chǎn)評(píng)估后，到市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心辦理過戶手續(xù)。
45、監(jiān)護(hù)人能否將未成年子女的房屋用于投資？
答：根據(jù)《民法通則》第18條規(guī)定，監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。如果監(jiān)護(hù)人欲將未成年子女的房屋用于投資，要視投資的目的是否為了被監(jiān)護(hù)人的利益，若投資是為了其他目的，監(jiān)護(hù)人不能做出該行為。

房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)篇

46、居住面積：指住宅中供日常生活起居用的臥室，起居室等凈面積的總和。
47、使用面積：指住宅中分戶內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和。包括臥室、起居室、廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺(tái)和室內(nèi)走道，室內(nèi)樓梯等。
48、建筑面積：對(duì)一棟樓來講，是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積則是建筑物勒腳以上外墻的水平截面積。對(duì)一單套單元講，每套建筑面積包括室內(nèi)的建筑面積與分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。
49、套內(nèi)面積：包括套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻內(nèi)面積和陽臺(tái)建筑面積。
50、公攤：包括公共門廳、走道、電梯井、樓梯、設(shè)備間。
51、內(nèi)陽臺(tái)：封閉的陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。
52、外陽臺(tái)：不封閉的陽臺(tái)，按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。
53、房屋未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)能否辦理產(chǎn)權(quán)登記？
答、2001年4月30日之前竣工，但未辦理房屋竣工驗(yàn)收手續(xù)的非商品房住宅項(xiàng)目，經(jīng)市土地房屋權(quán)屬管理部門審核同意后，由開發(fā)單位向市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)申辦房屋安全鑒定，經(jīng)鑒定為可安全使用的房屋，可辦理權(quán)屬登記手續(xù)。
建設(shè)項(xiàng)目未通過竣工驗(yàn)收或經(jīng)市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為存在安全隱患的，由市建設(shè)主管部門牽頭處理。


測繪管理篇


54、基礎(chǔ)測繪是什么？
基礎(chǔ)測繪是指建立全國統(tǒng)一的測繪基準(zhǔn)和測繪系統(tǒng)，進(jìn)行基礎(chǔ)航空攝影，獲取基礎(chǔ)地理信息的遙感資料，測制和更新國家基本比例尺地圖、影像圖和數(shù)字化產(chǎn)品，建立、更新基礎(chǔ)地理信息系統(tǒng)。
55、什么是國家基本地形圖？
國家基本地形圖即國家基本比例尺地形圖，簡稱國家基本圖。它是根據(jù)國家頒布的統(tǒng)一測量規(guī)范、圖式和比例尺系列測繪或編繪而成的地形圖，是國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)、國防建設(shè)和軍隊(duì)作戰(zhàn)的基本用圖，也是編制其它地圖的基礎(chǔ)。各國的地形圖比例尺系列不盡一致，我國規(guī)定1:1萬、1：2.5萬、1:5萬、1:10萬、1:20萬(現(xiàn)已為1:25萬) 、1:50萬、1:100萬等七種比例尺地形圖為國家基本比例尺地形圖。其測制的精度和成圖數(shù)量質(zhì)量是衡量一個(gè)國家測繪科學(xué)技術(shù)發(fā)展水平的重要標(biāo)志之一。
56、國家基本地形的基本畫法
中華人民共和國地圖的國界線標(biāo)準(zhǔn)樣圖是指按照一定的原則而制作的一種有關(guān)中國國界線畫法的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)圖樣。
根據(jù)需要，中華人民共和國地圖的國界線標(biāo)準(zhǔn)樣圖的比例尺可以是一種，也可以是各種比例尺的系列圖。
中華人民共和國地圖的國界線標(biāo)準(zhǔn)樣圖由國務(wù)院外交行政主管部門和國務(wù)院測繪行政主管部門共同制定，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)發(fā)布。
中華人民共和國地圖的國界線標(biāo)準(zhǔn)樣圖上的中國國界線的畫法，是代表中華人民共和國政府立場的，是各公開地圖上中國國界線畫法的標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)。各種涉及中國地圖圖形的媒介與載體都必須按《中華人民共和國地圖的國界線標(biāo)準(zhǔn)樣圖》繪制，并送測繪行政主管部門審查，否則可能產(chǎn)生有損國家主權(quán)和領(lǐng)土完整的政治性問題。
57、什么是地理信息系統(tǒng)？
地理信息系統(tǒng)在國際上稱為GIS，即 Geograhpic Information system的縮寫。在我國又稱為資源與環(huán)境信息系統(tǒng)。在國際上雖然許多學(xué)者對(duì)GIS有不同的表述，但其基本概念是大體相同的。地理信息系統(tǒng)是利用計(jì)算機(jī)存貯、處理地理信息的一種技術(shù)與工具，是一種在計(jì)算機(jī)軟、硬件支持下，把各種資源信息和環(huán)境參數(shù)按空間分布或地理坐標(biāo)，以一定格式和分類編碼輸入、處理、存貯、輸出，以滿足應(yīng)用需要的人-機(jī)交互信息系統(tǒng)。它通過對(duì)多要素?cái)?shù)據(jù)的操作和綜合分析，方便快速地把所需要的信息以圖形、圖像、數(shù)字等多種形式輸出，滿足各應(yīng)用領(lǐng)域或研究工作的需要。地理信息系統(tǒng)在國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)中得到了廣泛運(yùn)用，特別是在地域開發(fā)、環(huán)境保護(hù)、資源利用、城市管理、災(zāi)情預(yù)測、人口控制、交通運(yùn)輸?shù)确矫姘l(fā)揮著積極的作用。
58、從事測繪活動(dòng)的單位應(yīng)當(dāng)具備什么條件？
從事測繪活動(dòng)的單位應(yīng)當(dāng)具備下列條件，并依法取得相應(yīng)等級(jí)的測繪資質(zhì)證書后，方可從事測繪活動(dòng)：（一）有與其從事的測繪活動(dòng)相適應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員；（二）有與其從事的測繪活動(dòng)相適應(yīng)的技術(shù)裝備和設(shè)施；（三）有健全的技術(shù)、質(zhì)量保證體系和測繪成果及資料檔案管理制度；（四）具備國務(wù)院測繪行政主管部門規(guī)定的其他條件。
59、什么是測繪成果匯交制度？
測繪項(xiàng)目完成后，測繪項(xiàng)目出資人或者承擔(dān)國家投資的測繪項(xiàng)目的單位，應(yīng)當(dāng)向國務(wù)院測繪行政主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府測繪行政主管部門匯交測繪成果資料。屬于基礎(chǔ)測繪項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)匯交測繪成果副本；屬于非基礎(chǔ)測繪項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)匯交測繪成果目錄。負(fù)責(zé)接收測繪成果副本和目錄的測繪行政主管部門應(yīng)當(dāng)出具測繪成果匯交憑證，并及時(shí)將測繪成果副本和目錄移交給保管單位。測繪成果匯交的具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。
60、什么是測量標(biāo)志？
永久性測量標(biāo)志，是指各等級(jí)的三角點(diǎn)、基線點(diǎn)、導(dǎo)線點(diǎn)、軍用控制點(diǎn)、重力點(diǎn)、天文點(diǎn)、水準(zhǔn)點(diǎn)和衛(wèi)星定位點(diǎn)的木質(zhì)覘標(biāo)、鋼質(zhì)覘標(biāo)和標(biāo)石標(biāo)志，以及用于地形測圖、工程測量和形變測量的固定標(biāo)志和海底大地點(diǎn)設(shè)施。臨時(shí)性測量標(biāo)志指測繪單位在測量過程中設(shè)置和使用的，工作結(jié)束后不需要長期保存的標(biāo)志物和標(biāo)記。
61、測量標(biāo)志如何保護(hù)？
任何單位和個(gè)人不得損毀或者擅自移動(dòng)永久性測量標(biāo)志和正在使用中的臨時(shí)性測量標(biāo)志，不得侵占永久性測量標(biāo)志用地，不得在永久性測量標(biāo)志安全控制范圍內(nèi)從事危害測量標(biāo)志安全和使用效能的活動(dòng)。


稅 費(fèi) 篇


62、買賣二手房應(yīng)繳交哪些稅、費(fèi)？
答：買賣二手房應(yīng)繳交的稅費(fèi)有：契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、個(gè)人所得稅、土地房屋變更登記費(fèi)及工本費(fèi)等。似乎這些稅看起來名目很多，但是也存在減免的可能，這要根據(jù)房管局最近的規(guī)定數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。
63、普通商品房的契稅是多少？
答：普通商品房的契稅為成交總價(jià)（或評(píng)估價(jià)）的1.5%。
64、公有住房的契稅是多少？
答：公有住房的契稅為成交總價(jià)（或評(píng)估價(jià)）的1.5%。
65、高檔住宅的契稅是多少？
答：高檔住宅的契稅是成交總價(jià)（或評(píng)估價(jià)）的3%。
66、契稅只交一次就可以了嗎？
答：對(duì)客戶來講，一套房產(chǎn)只要交一次契稅；對(duì)一套房子來說，只要經(jīng)過一次交易就要交一次契稅。
67、所有的房產(chǎn)都要交個(gè)人所得稅嗎？
答：不一定。這要分是公有住房還是商品房，還要分是否唯一住房或第一次出售、是否增值等情況而定。
68、寫字樓、店面、商場、車庫的稅費(fèi)和住宅的一樣嗎，按多少繳交呢？
答：不一樣。寫字樓、店面、商場、車庫的契稅是成交總價(jià)（或評(píng)估價(jià)）的3%；交易手續(xù)費(fèi)是：12元/平方米（寫字樓）、14元/平方米（車庫）、300元/個(gè)（車位）20元/平方米（商場）；印花稅都是成交總價(jià)（或評(píng)估價(jià)）的0.05%；營業(yè)稅是按增值部分的5.55%繳交。
69、依法轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得的公有住房，出售時(shí)需要繳納土地出讓金嗎?
答：需要。買方須按成交價(jià)或評(píng)估價(jià)的1%繳納土地出讓金，已按市場價(jià)或商品房指導(dǎo)價(jià)購買的公有住房部分，可以不繳納土地出讓金。
70、依法轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得的商品房，出售時(shí)需要繳納土地出讓金嗎？
答：轉(zhuǎn)讓在劃撥土地使用權(quán)用地上建造并允許出售的商品房和1999年12月31日以前房管所以當(dāng)時(shí)商品房價(jià)格出售集資翻建的房屋的，按下列標(biāo)準(zhǔn)繳納土地出讓金：
（1） 土地用途為商業(yè)、旅館的，按《規(guī)定》規(guī)定的出讓底價(jià)的15%繳納土地出讓金。
（2） 土地用途為居住、辦公、工業(yè)的，按該房屋分?jǐn)偟耐恋孛娣e每平方米20元繳納土地出讓金。
71、辦理贈(zèng)予的房產(chǎn)，需交哪些費(fèi)用？
答：需交納稅費(fèi)、公證費(fèi)和評(píng)估費(fèi)。
注：以上數(shù)據(jù)比例及計(jì)算依據(jù)以廈門市房產(chǎn)交易中心公布的最新標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。

相 關(guān) 法 律 法 規(guī) 篇


72、不滿18歲的個(gè)人是否可以購買二手房，需要什么手續(xù)？
答：只要具有合法身份證明的國內(nèi)外公民都可以在廈門購買二手房。但不滿18周歲沒有民事行為能力或限制民事行為能力的公民，購房時(shí)需提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明。由其監(jiān)護(hù)人代辦相關(guān)手續(xù)。
73、不滿18歲的個(gè)人是否可以出售二手房，需要什么手續(xù)？
答：只要具有合法身份證明的國內(nèi)外公民都可以出售其在廈門二手房。但不滿18周歲沒有民事行為能力或限制民事行為能力的公民，出售房產(chǎn)時(shí)須由其法定監(jiān)護(hù)人公證聲明，代為辦理出售房產(chǎn)的相關(guān)手續(xù)。
74、如何知道欲購買的二手房能否辦理產(chǎn)權(quán)證？
答：如果二手房現(xiàn)在的使用人沒有產(chǎn)權(quán)證，則不能辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)；如果已具備產(chǎn)權(quán)證，通過向市國土房產(chǎn)局綜合服務(wù)大廳查詢，確認(rèn)該套房屋不存在抵押、查封或者其他權(quán)利限制情況，一般情況下可以辦理過戶、產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
75、婚前單方按揭購房，婚后夫妻共同還款，房產(chǎn)權(quán)屬如何確定？
答：婚前購買并辦理按揭的商品房，從所有權(quán)歸屬上應(yīng)認(rèn)定為婚前財(cái)產(chǎn)，但對(duì)其中婚后按揭款共同繳納部分，應(yīng)視為共同財(cái)產(chǎn)。
76、購房合同上簽夫妻兩人名字，辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，能否只登記其中一人名字？
答：產(chǎn)權(quán)證上登記的產(chǎn)權(quán)人是根據(jù)購房合同上簽定的購房人來認(rèn)定的。但在商品房竣工之前，合同簽定雙方可到市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心辦理合同增、減名手續(xù)（限于直系親屬）；若商品房竣工后，產(chǎn)權(quán)證只能按購房合同簽定的購房人登記產(chǎn)權(quán)人。
77、已辦理產(chǎn)權(quán)證的兩人共有房產(chǎn)，如何過戶給一個(gè)人？
答：可以通過買賣或贈(zèng)與的方式進(jìn)行。由兩人簽定買賣合同或辦理贈(zèng)與公證、房產(chǎn)評(píng)估后，到市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心辦理過戶手續(xù)。

商業(yè)貸款及公積金組合貸款篇


78、什么是個(gè)人住房貸款？
答：指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。
79、 貸款對(duì)象和條件是什么？
　個(gè)人住房貸款對(duì)象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人，同時(shí)具備以下條件：
　a、具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；
b、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有按期還貸款本息的能力；
　c、有銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息、并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；
　d、具有購房合同或協(xié)議，所購住房價(jià)格基本符合銀行或銀行委托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)值；
e 、銀行規(guī)定的其他條件。
80、申請(qǐng)借款時(shí)，應(yīng)出具哪些的文件：
答：申請(qǐng)借款時(shí)，您應(yīng)填寫《××銀行個(gè)人住房貸款申請(qǐng)審批表》，并向銀行提交如下文件：
a、身份證件（居民身份證、戶口本或其它有效居留證件）及婚姻證明；
b、貸款人認(rèn)可部門出具的借款經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明；
c、符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其它批準(zhǔn)文件；
d、抵押物或質(zhì)押物的清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押、質(zhì)押證明和抵押物估價(jià)證明；
e、保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明；
f、以儲(chǔ)蓄存款作為自籌資金的，需提供銀行存款憑證；
g、貸款人要求提供的其它文件或資料。　　
81、貸款程序是什么？
答：銀行工作人員收妥您的借款申請(qǐng)書及規(guī)定的文件后，將按銀行規(guī)定的工作程序進(jìn)行調(diào)查、核驗(yàn)，并在規(guī)定的工作日內(nèi)給您回復(fù)意見。如同意您的借款申請(qǐng)，銀行工作人員會(huì)通知您在規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)辦理或由銀行代您辦理保險(xiǎn)、公證、抵押登記等手續(xù)。雙方簽訂《借款合同》、《抵押合同》、等法律文件。
82、申請(qǐng)貸款的額度、期限和利率是多少？
答：銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款數(shù)額，不高于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的擬購買住房的價(jià)值或?qū)嶋H購房費(fèi)用總額的70%（以二者低者為準(zhǔn)）；住房公積金貸款的數(shù)額最高可相當(dāng)于您家庭成員退休年齡內(nèi)所交納住房公積金數(shù)額的2倍。
　　貸款期限最長可達(dá)20年，貸款利率按照中國人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
83、還款方式有哪些？
答：借款人應(yīng)按借款合同約定的還款計(jì)劃、還款方式償還貸款本息。如借款人提前還款，應(yīng)事先征得貸款人同意，并辦理有關(guān)手續(xù)。
償還本息的方式有以下兩種：
a、貸款期限在一年（含一年）的，實(shí)行到期一次還本付息，利隨本清。
b、貸款期限在1年以上的，可采取等額還款法，遞減還款法等還款方法，按月歸還貸款本息。
　　待您還清銀行個(gè)人住房貸款金部本息后，銀行工作人員將協(xié)助您到有關(guān)部門辦理貸款抵押的有關(guān)抵押、質(zhì)押的所有權(quán)權(quán)屬證明文件和質(zhì)押品，退由您保管。
84、住房公積金月繳存額如何計(jì)算？
答：職工住房公積金的月繳存額為計(jì)繳基數(shù)乘以職工住房公積金繳存比例，單位為職工繳存的住房公積金月繳存額為計(jì)繳基數(shù)乘以單位住房公積金繳存比例。
85、住房公積金計(jì)繳基數(shù)如何確定？
答：住房公積金計(jì)繳基數(shù)是職工本人上一年月平均工資。職工工資總額構(gòu)成，按國家統(tǒng)計(jì)局及本市規(guī)定的工資總額口徑計(jì)算。計(jì)繳基數(shù)必須每年核定一次（住房公積金匯繳年度為每年7月1日至次年6月30日），一經(jīng)核定，不論職工工資是否增減，一個(gè)匯繳年度內(nèi)都不得再作調(diào)整。
86、單位每月應(yīng)如何為職工繳交住房公積金？
答：職工個(gè)人繳存的住房公積金，由所在單位每月從其工資中代扣代繳。單位應(yīng)當(dāng)于每月發(fā)薪日起5日內(nèi)，將單位繳存的住房公積金和為職工代繳的住房公積金，統(tǒng)一匯繳到單位住房公積金專戶內(nèi)，由受委托銀行計(jì)入職工住房公積金賬戶。
87、我和父母住在一起，房屋是父母購買的，可以提取我本人的住房公積金嗎？
答：不能?！蹲》抗e金管理?xiàng)l例》規(guī)定，對(duì)購買的房屋不擁有所有權(quán)（產(chǎn)權(quán)）的家庭成員（包括配偶、父母、子女等）不能提取自己住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額。
88、最近我要裝修住房，能否提取住房公積金用于裝修？
答：不能?！蹲》抗e金管理?xiàng)l例》規(guī)定，職工購買、建造、翻建、大修（大修是指需要牽動(dòng)或拆換住房部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除住房）自住住房的，可以提取自己住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額。裝修不屬大修范圍，因此裝修住房不能提取住房公積金，中修、小修也不能提取住房公積金。
89、買商品房時(shí)，住房公積金能否直接充當(dāng)首期款來使用？
答：不能。職工購買商品房，須先交納購房首期款（購房款的30%以上），并辦理完住房貸款手續(xù)后，憑購房發(fā)票、購房合同的原件和復(fù)印件（如果購房發(fā)票和購房合同抵押在銀行的，所持復(fù)印件須經(jīng)貸款銀行蓋確認(rèn)章），到市住房公積金管理中心辦理住房公積金支取審批。
90、已買房并辦理了商業(yè)按揭貸款，我可以將夫妻雙方每月繳交的住房公積金抵付每月的按揭款嗎？
答：如果申請(qǐng)辦理住房公積金償還住房商業(yè)貸款，可以將本人及配偶截止上一年12月底以前的住房公積金賬戶余額，轉(zhuǎn)賬至本人的按揭貸款賬戶，沖抵貸款余額。但提取住房公積金償還住房商業(yè)貸款每年只能辦理一次，不能每月自動(dòng)沖抵每月按揭款。
91、什么是住房公積金貸款和組合貸款？
答：住房公積金貸款是指以住房公積金為資金來源，向繳存住房公積金的職工發(fā)放的定向用于購買自住普通住房的貸款。
個(gè)人住房組合貸款是指個(gè)人購買自住普通住房向我市住房公積金管理中心申請(qǐng)住房公積金貸款不足時(shí)，其不足部分申請(qǐng)住房商業(yè)性貸款的兩種貸款之總稱。
住房公積金貸款是低息優(yōu)惠貸款,只有按規(guī)定履行繳存住房公積金義務(wù)的職工才能享有申請(qǐng)貸款的權(quán)利。
92、申請(qǐng)住房公積金貸款和組合貸款需要什么條件？
答：申請(qǐng)貸款前連續(xù)一年以上按時(shí)足額繳交住房公積金的職工，購買自住普通住房（指職工對(duì)該房屋擁有產(chǎn)權(quán)的住房）時(shí)，均可申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款或組合貸款。申請(qǐng)人須具備以下條件：
⑴在我市工作的職工，具有有效居留身份，持有效身份證件，具有完全民事行為能力；
⑵購買自住普通住房，并已簽訂購房合同，且已交納30%以上的首期購房款：
□ 有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有歸還貸款本息的能力；
□ 售房單位或有足夠代償能力的單位同意作為償還貸款本息的保證人，售房單位負(fù)責(zé)將借款申請(qǐng)人所購房產(chǎn)的合同原件或土地房屋權(quán)屬證書，送交銀行抵押保管；
□ 貸款銀行規(guī)定的其他條件。
滿足上述條件后，職工如有以下情況仍不能申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款或組合貸款：⑴已享受住房公積金貸款尚未還清本息的；⑵購買非自住普通住房的。
93、目前住房公積金的貸款期限和額度是多少？
答：個(gè)人住房公積金貸款或組合貸款總額最高不超過購房款的70%。個(gè)人住房公積金貸款或組合貸款期限根據(jù)個(gè)人貸款情況確定，最長不超過20年。從2003年7月1日起，住房公積金貸款的可貸額度按職工本人申請(qǐng)貸款時(shí)前12個(gè)月繳交額的35倍測算，但單職工可貸額度最高不超過18萬元，雙職工可貸額度最高不超過35萬元。
94、如何申辦住房公積金貸款？
答：a、借款人向承辦銀行提出申請(qǐng)，填寫個(gè)人住房組合貸款申請(qǐng)書，并同時(shí)提交以下證明材料：①具有法律效力的身份證明；②有關(guān)借款人經(jīng)濟(jì)收入的證明；③購房合同；④住房公積金專柜提供的借款人住房公積金繳交情況對(duì)賬單；⑤貸款銀行要求提供的其它證明文件和材料。
b、住房商業(yè)性貸款由受理銀行審查同意，住房公積金貸款部分由受理銀行報(bào)市住房公積金管理中心審批后，由受托銀行通知借款人簽訂個(gè)人住房組合貸款合同、保證合同，辦理房產(chǎn)抵押登記、房產(chǎn)保險(xiǎn)等。
c、借款人必須將所購住房的合同原件或土地房屋權(quán)屬證書交由貸款受理銀行保管。
d、目前個(gè)人住房組合貸款業(yè)務(wù)由建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行和中國銀行廈門分行受托辦理，職工可直接到上述四家承辦銀行申請(qǐng)。
e、個(gè)人住房組合貸款的借款人應(yīng)將所購住房抵押，并向市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心辦理房產(chǎn)抵押登記。個(gè)人住房組合貸款的借款人抵押所購住房必須在借貸前一次性辦理抵押房產(chǎn)的保險(xiǎn)，保險(xiǎn)期不短于貸款期限。
95、住房公積金貸款與商業(yè)性住房貸款的區(qū)別是什么？
答：a、最大的區(qū)別是住房公積金貸款的利率明顯低于商業(yè)性貸款：
□ 住房公積金貸款年利率：5年以下（含5年）3.6%，5年以上4.05%；
□ 商業(yè)性住房貸款年利率：5年以下（含5年）4.77%，5年以上5.04%。
b、申請(qǐng)住房公積金貸款與商業(yè)性住房貸款相比，只是提交的材料增加了住房公積金繳交情況對(duì)賬單，辦理程序上只增加了在市住房公積金管理中心的審批時(shí)間，其余與商業(yè)性住房貸款相同。
c、購房總支出的比較：一筆15萬元、10年期限的貸款，以等額本息法計(jì)算，申請(qǐng)住房公積金貸款比商業(yè)性貸款累計(jì)減少支出8604元。
96、我從西安調(diào)進(jìn)廈門工作僅不到一年，在西安繳交了兩年住房公積金并已轉(zhuǎn)來廈門，問我現(xiàn)在能申請(qǐng)住房公積金貸款嗎？
答：不能。根據(jù)我市的有關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)住房公積金貸款必須具備以下三個(gè)條件：①向市住房公積金管理中心正常足額繳交住房公積金滿一年（含一年）以上；②申請(qǐng)住房公積金貸款前一年內(nèi)未支取過住房公積金；③購買自住普通住房。在符合上述條件之后，才能申請(qǐng)住房公積金貸款。你調(diào)入廈門工作不到一年，至今向市住房公積金管理中心繳交住房公積金尚未滿一年，因此，現(xiàn)在不能申請(qǐng)住房公積金貸款。
97、用我的名字購買的房子，請(qǐng)問我可否用我先生的住房公積金來貸款呢？
答：你先生可以申請(qǐng)住房公積金貸款。
98、我未繳交公積金，如果現(xiàn)在單位替我一次性補(bǔ)繳了滿一年的住房公積金，我現(xiàn)在可以申請(qǐng)住房公積金貸款嗎？
答：你現(xiàn)在補(bǔ)繳住房公積金不能馬上申請(qǐng)貸款。根據(jù)規(guī)定，申請(qǐng)住房公積金貸款必須是我市按時(shí)足額繳交住房公積金滿一年以上的職工，而且貸款前三個(gè)月不能中斷繳交住房公積金。因此，你現(xiàn)在不能申請(qǐng)住房公積金貸款。
99、我和女朋友一起買了一套房子，請(qǐng)問我們雙方是否可以申請(qǐng)住房公積金貸款？
答：如果你們雙方購買的是自住普通住房，且符合住房公積金貸款條件，就可以申請(qǐng)住房公積金貸款或組合貸款。由于你們尚未結(jié)婚，如果你們雙方的貸款額度要合并計(jì)算，必須以兩人的名義共同購房。
100、申請(qǐng)住房公積金貸款是不是收入越多所貸金額越大及年限越長呢？
答：就貸款金額來說，收入情況會(huì)影響你的公積金月繳額，同時(shí)也就會(huì)影響公積金的貸款金額，但最多不會(huì)超過公積金管理中心的最高限額；就貸款年限來說，月還款占收入的比例低于30%的，貸款年限也會(huì)相應(yīng)縮短。

房產(chǎn)業(yè)務(wù)知識(shí)問答