房地產(chǎn)估價程序

房地產(chǎn)估價程序由房地產(chǎn)估價準(zhǔn)備、實地查勘、確定價格和評估報告四大環(huán)節(jié)組成，每一環(huán)節(jié)又包括許多具體的工作內(nèi)容。
　　一、估價前的準(zhǔn)備
　　估價準(zhǔn)備是房地產(chǎn)估價的前期工作，包括評估對象的受理、對象房地產(chǎn)檔案資料的研究、估價依據(jù)的確定、作業(yè)計劃的安排等前期工作。搞好估價準(zhǔn)備工作是正確確定房地產(chǎn)價格的基礎(chǔ)。
　　(一)、房地產(chǎn)評估項目的受理房地產(chǎn)業(yè)主，依其特定的對象房地產(chǎn)和評估目的向國家主管機(jī)關(guān)（國有資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)）提出評估立項申請，經(jīng)批準(zhǔn)同意后，委托合法評估機(jī)構(gòu)（資產(chǎn)評估事務(wù)所等）進(jìn)行評估。專業(yè)評估機(jī)構(gòu)依法受理。
　?。ǘ?、房地產(chǎn)檔案研究受理房地產(chǎn)估價之后，應(yīng)研究對象房地產(chǎn)檔案資料。主要工行內(nèi)容如下。
　　1.房地產(chǎn)權(quán)屬檔案資料
　　包括房地產(chǎn)所有權(quán)證明，土地使用權(quán)證件。明確委托人對房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況。特別應(yīng)注意估價對象是否有其他權(quán)利的存在。
　　2.房地產(chǎn)技術(shù)檔案資料
　　主要包括：房屋竣工圖紙，地籍圖冊、總平面位置圖。明確房地產(chǎn)的地段坐落位置、房屋結(jié)構(gòu)特征、房地產(chǎn)戶籍異動狀態(tài)及異動證
　　3.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)檔案資料
　　主要包括：委托方提供的房地產(chǎn)評估申報明細(xì)表及匯總表。明確房屋的數(shù)量、建筑時間、購置時間、已使用年限、規(guī)定使用年限、帳面原值及凈值、結(jié)構(gòu)特征、房屋功能等內(nèi)容。注意報表是否經(jīng)委托法人簽章，以確定其申報的可靠性。
　　(三)、評估依據(jù)的確定
　　房地產(chǎn)估價依據(jù)包括委托人填報的房地產(chǎn)估價申報表、法律 依據(jù)和房地價格政策和價格參數(shù)依據(jù)。
　　1.估價申報表的確定
　　估價申報表是房地產(chǎn)估價的直接依據(jù)。確定的內(nèi)容主要有：
　　(1)房地產(chǎn)估價目的
　　估價目的因房地產(chǎn)委托人的具體情況而不同。應(yīng)區(qū)別：是服務(wù)于市場交易，還是服務(wù)于房地產(chǎn)糾紛處理，或組建合資企業(yè)，組建；跨地區(qū)集團(tuán)，組建股份公司等具體情況，為估價依據(jù)的確定奠定基礎(chǔ)。
　　(2)房地產(chǎn)估價申報的內(nèi)容
　　申報表所列內(nèi)容是估價的直接依據(jù)。
　　(3)估價日期
　　估價日期是決定對象房地產(chǎn)估價額的基準(zhǔn)日期。用年、月、日表示。估價日期的確定通常與企業(yè)財務(wù)核算報表填報的結(jié)算期相一致。因為形成房地價格的要素是變動的，房地產(chǎn)的實際價值會隨時間的推移而變動。申報表所列數(shù)據(jù)必須注明房地產(chǎn)價值中止期，即是哪一時點的價格作為估價的基準(zhǔn)價格。估價日期的確定一般可采用以下幾個時點：
　　＠委托評估日期為估價日期；
　　＠企業(yè)集團(tuán)各成員商定的財產(chǎn)中止期為估價日期；
　　＠合資企業(yè)組建簽約期為估價日期；
　?。婪康禺a(chǎn)糾紛案中過去發(fā)生爭議的時點。
　　一般地，為便于估價房地產(chǎn)的核定清查，以估價委托日上月底財務(wù)報表截止期為估價日期。如委托人于1992年10月20日委托估價，估價周期可定為1992年9月30日。值得注意：估價日期是確定對象房地產(chǎn)現(xiàn)價的基期，估算的價格是在這個時點上的現(xiàn)價。申報表財產(chǎn)截止日期，是委托人填報房地產(chǎn)財務(wù)核算的中止期，它是反映財產(chǎn)原價的時點。這兩個時點可以一致，也可以不一致。估價日期與評估時期也不同，前者是決定“現(xiàn)價”的時點，后者是從開展評估工作到送達(dá)評估結(jié)論的時期。一般地，估價基準(zhǔn)日不要以將來某日作估價時點，因為將來的價格受多種情況影響而難以確定。
　　2.法律依據(jù)的確定
　　根據(jù)評估目的選定相應(yīng)的法律依據(jù)。法律依據(jù)包括：土地法、土地經(jīng)營轉(zhuǎn)讓出讓法、房地產(chǎn)抵押條例等共同性法規(guī)和產(chǎn)權(quán)證等法律依據(jù)。估價過程中，應(yīng)依評估目的不同，選擇不同的法規(guī)。特別地，要注意地方法規(guī)及其實施細(xì)則的詳細(xì)規(guī)定，以保證房地產(chǎn)估價的合法性和針對性。
　　3.敗策依據(jù)的確定
　　主要包括：國家資產(chǎn)管理部門制定的資產(chǎn)估價政策，房地產(chǎn)的價格政策、房地產(chǎn)價格核算財務(wù)制度等，如：建筑工程預(yù)算定額、工程單位估價表、建筑工程取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。
　　4.價格參數(shù)依據(jù)
　 包括當(dāng)?shù)卣贫ǖ耐恋刭M(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、房屋造價管理辦法及測算資料、房地產(chǎn)價格指數(shù)測算資料等。注意：價格參數(shù)的確定，既要貫徹現(xiàn)行的有關(guān)法規(guī)和政策，也應(yīng)密切聯(lián)系房地產(chǎn)價格變動的實際情況。特別是在組建跨地區(qū)企業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)估價中，要統(tǒng)一估價日期、統(tǒng)一估價政策、統(tǒng)一估價標(biāo)準(zhǔn)。如估價對象涉及某省各地，宜選用省政府制定的有關(guān)法規(guī)和政策規(guī)定；若涉及若干省，宜采用國家標(biāo)準(zhǔn)，而不應(yīng)以各地的具體政策作為各自的標(biāo)準(zhǔn)。評估人應(yīng)將有關(guān)評估依據(jù)的選定及其理由對所有當(dāng)事人進(jìn)行匯報，達(dá)成共識。
　?。ㄋ模M訂估價作業(yè)計劃
　　房地產(chǎn)估價作業(yè)計劃，是對房地產(chǎn)估價工作的進(jìn)行步驟及主要工作內(nèi)容在時間上、人事上、工作方法上進(jìn)行綜合的預(yù)安排。其主要內(nèi)容包括：估價人員的確定、估價依據(jù)的確定、實地勘估方法的確定、資料搜集與整理辦法的設(shè)想、估價方法的選用、試算價格及價格的調(diào)整、內(nèi)部審核確定評估結(jié)論、評估初步結(jié)論通報、疑難問題的協(xié)商辦法、評估報告的編寫及送達(dá)等。
　　二、現(xiàn)場查勘
　　房地產(chǎn)現(xiàn)場查勘是對房地產(chǎn)實物狀況進(jìn)行實地考察。目的是核實房地產(chǎn)的實際功能、核對帳物的真實性、可靠性，為正確估價提供第一手資料。
　?。ㄒ唬?、現(xiàn)場查勘的主要內(nèi)容
　　現(xiàn)場查勘的主要內(nèi)容可分為房地產(chǎn)物體的確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的確認(rèn)和房地產(chǎn)財務(wù)狀況的確認(rèn)三個部分。
　　1.房地產(chǎn)物體的確認(rèn)
　　房地產(chǎn)物體的確認(rèn)是對象房地產(chǎn)實物狀態(tài)的清查核定。以地產(chǎn)為主的評估，物體的確認(rèn)重點是坐落、地號、面積及附著物狀態(tài)；以房產(chǎn)為主的評估，物體的確認(rèn)重點是建筑構(gòu)造、用途、成色狀態(tài)及地段坐落。
　　(1)對象房地產(chǎn)所在位置的確定
　　 主要是核對房地產(chǎn)的邊界、鄰地關(guān)系、道路關(guān)系，查對地號、房屋門牌號碼。
　　（2）對象房地產(chǎn)類別的確認(rèn)
　　根據(jù)我國的房地產(chǎn)管理體系，房產(chǎn)可按用途分類確認(rèn)，土地按地段等級結(jié)合用途分類確認(rèn)，如武漢市，在按產(chǎn)權(quán)關(guān)系分為直管房、自管房和私房的基礎(chǔ)上，按用途分為商業(yè)、工業(yè)、居住及其他用地等類別。
　　（3）對象房地產(chǎn)數(shù)量的確認(rèn)
　　房地產(chǎn)數(shù)量的確認(rèn)，中心是確定房屋建筑面積、土地面積。評估申報上的面積與實際面積往往出現(xiàn)差異，評估人員往往不可能具體地計算測量，而只是以目測或步測，憑經(jīng)驗來測定。當(dāng)發(fā)現(xiàn)整幢建筑或其他設(shè)施漏列時，應(yīng)建議委托方補(bǔ)充填報。房地產(chǎn)估價人員對面積可不負(fù)責(zé)任，但為避免糾紛，最好在估價依據(jù)中列明“依照委托方填報的面積評估”的字樣。若申報面積不實，應(yīng)以實測面積經(jīng)委托方認(rèn)可，作為估價依據(jù)。
　　2.房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的確認(rèn)
　　權(quán)屬關(guān)系的確認(rèn)是在核實房地實物有元及其狀態(tài)之后，確認(rèn)其歸屬關(guān)系。權(quán)屬關(guān)系一般分為所有權(quán)和使用權(quán)，但在具體確認(rèn)過程中，由房地經(jīng)營的多樣性可派生出多種權(quán)利關(guān)系。評估應(yīng)明確確認(rèn)房地產(chǎn)的一切權(quán)利關(guān)系，核實其權(quán)利關(guān)系是否存在及與其委托說明內(nèi)容是否一致。
　　(1)所有權(quán)的確認(rèn)
　　主要是查對產(chǎn)權(quán)證明。對于土地，主要是區(qū)分國有地和集體所有地；對于房屋，主要是區(qū)分直管房（市房產(chǎn)局管理的房產(chǎn)）、自管房（各單位自己管理的房產(chǎn)）和私房（或個人所有）產(chǎn)權(quán)。
　　(2)用益權(quán)的確認(rèn)
　　主要是查對房地產(chǎn)的使用與經(jīng)營收益權(quán)利，包括土地的使用權(quán)、地面收益權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。　　　　(3)擔(dān)保物權(quán)的確認(rèn)
　　擔(dān)保物權(quán)主要是指用房地作為建立債權(quán)債務(wù)關(guān)系的擔(dān)保條件，如抵押權(quán)。
　　(4)限制性權(quán)利的確認(rèn)
　　主要是查對房地產(chǎn)經(jīng)營、使用、轉(zhuǎn)租等方面的限制性權(quán)利。有限制性權(quán)禾臨房地產(chǎn)，在所有權(quán)與使用權(quán)相對分離時，其價格會發(fā)生收益結(jié)構(gòu)性變化。如所有者出租房地產(chǎn)，承租方無轉(zhuǎn)租權(quán)，則承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓價格會降低。對房地產(chǎn)權(quán)利關(guān)系的確認(rèn)實質(zhì)是對整體房地產(chǎn)的完全價格按權(quán)屬關(guān)系進(jìn)行分割，權(quán)利愈充分，其價格構(gòu)成因素就愈多。在當(dāng)前的房地產(chǎn)估價中，應(yīng)特另注意所有權(quán)、使用權(quán)、抵押擔(dān)保權(quán)及與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的債權(quán)的確定，查實國家主管機(jī)關(guān)簽發(fā)的權(quán)屬證明及當(dāng)事人雙方簽訂的契約，區(qū)分權(quán)利范圍及其對等利益關(guān)系。
　　3.房地產(chǎn)財務(wù)狀況的確認(rèn)
　　房地產(chǎn)財務(wù)狀況的確認(rèn)主要是核實房地產(chǎn)的原始價值、凈值；使用過程擴(kuò)建、改建、修繕的追，毗值；地產(chǎn)的使用權(quán)利期、費(fèi)用支付額、土地改造投資、與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的債權(quán)與債務(wù)等。確認(rèn)主要依據(jù)是：國家有關(guān)房地產(chǎn)財務(wù)管理的辦法。財務(wù)狀況的確認(rèn),應(yīng)與財務(wù)部門聯(lián)系，核對申報表數(shù)字與財務(wù)帳卡所列是否相符，并詢問當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)財務(wù)管理辦法。
　　（二）、現(xiàn)場查勘方法
　　現(xiàn)場查勘是房地產(chǎn)估價的一項深入調(diào)查研究工作，應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備，并講究工作方法。特另提對大中型企業(yè)全部房地產(chǎn)的評估，其工作方法可歸結(jié)為以下程序。
　　1.準(zhǔn)備
　?。廊〉糜嘘P(guān)資料。包底總平面圖、典型房屋的竣工圖及其竣工決算資料、申報表填報資料。
　?。来_定參與人員。包括委托方房產(chǎn)管理人員、建筑工程技術(shù)人員、財務(wù)人員各一人，評估人員若干人。
　?。姥芯抠Y料根據(jù)總平面圖確定勘察線路，對重點房屋和邊界作出標(biāo)記。
　　2.現(xiàn)場踏勘
　　＠普查。核對帳物，清點房產(chǎn)棟號、建設(shè)年限、結(jié)構(gòu)類別，對重列、漏列作好記錄。
　　＠重點勘察。選定結(jié)構(gòu)相似、建設(shè)期相近的有代表性的房屋進(jìn)行詳細(xì)勘察。對記錄不詳者，進(jìn)行實地測量，作好記錄。
　?。烙涗洀S區(qū)園林等環(huán)境狀態(tài)。如區(qū)內(nèi)小景點、樹木及綠化、建筑小品等。
　?。懒私鈴S區(qū)發(fā)展規(guī)劃及所需拆除、改建建筑。
　　＠對已竣工房屋建筑物、在建工程，未列入申報內(nèi)容的作好記錄。
　　3.整理踏勘資料
　?。懒谐龃_認(rèn)的房地產(chǎn)。確認(rèn)其面積、房屋結(jié)構(gòu)、完好狀態(tài)，尚可使用年限。
　　＠歸類房屋。根據(jù)建設(shè)年代、結(jié)構(gòu)特征、建筑形式和用途歸類。
　　＠確定典型房屋，作為估價基礎(chǔ)房屋。
　?。啦閷Ψ课萁ㄖ⒐D紙，了解隱蔽工程，包括房屋結(jié)構(gòu)、墻體厚度、地下基礎(chǔ)及水電、設(shè)備管線等情況。
　?。缹υ诮üこ?，尚未辦理竣工決算工程進(jìn)行清理，并與財務(wù)部了核定，避免重復(fù)計算。
　?。懒谐錾形辞宄膯栴}，進(jìn)步調(diào)查了解核實。


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