房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的程序
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的程序
和房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要階段和過程
根據(jù)房地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)運行順序，以及各階段經(jīng)營管理的內(nèi)容.房地盧開發(fā)經(jīng)營大體上可以劃分為七個階段或運行過程。
1.建設(shè)工程項目設(shè)立和企業(yè)組建；
2房地產(chǎn)建設(shè)工程項目規(guī)劃與審批；
3.土地使用權(quán)的取得；
4.征地與拆遷；
5.工程建設(shè)與管理；
6.房地產(chǎn)的租售管理；
7.房地產(chǎn)的物業(yè)管理。
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)土地使用權(quán)的取得
一、我國土地公有制的形式
我國土地公有制采取了兩種所有制形式，即集體所有制和國家所有制。農(nóng)村土地采取了集體所有制的形式，屬于農(nóng)民集體所有；城市土地采取了國家所有制的形式，屬于全民所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，都屬于集體所有，并以土地集體所有制的形式存在。任何個人不能取得土地的所有權(quán)。
二、土地所有權(quán)和土地使用權(quán)及使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓
(一)土地所有權(quán)
土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有的權(quán)利。這種權(quán)利包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。
1.土地占有權(quán)。土地占有權(quán)就是土地所有者對土地的實際控制權(quán)。它是行使土地所有權(quán)和使用權(quán)的基礎(chǔ)。我國土地所有權(quán)的主體只有國家和集體，但是國家和集體作為土地所有權(quán)的主體，未必親自去經(jīng)營和使用土地，這樣就導(dǎo)致了土地所有權(quán)和占有權(quán)的分離。因此土地所有權(quán)人并不—定就是土地占有人。
2.土地使用權(quán)。土地使用權(quán)就是土地所有者根據(jù)土地分類對土地加以利用的權(quán)利。土地利用與土地占有存在著密切聯(lián)系，沒有占有就無法使用就談不上使用權(quán)。土地使用權(quán)作為一項獨立的權(quán)能可以同占有權(quán)、收益權(quán)一起從所有權(quán)中分離出來。在我國，集體土地所有者可以直接行使這項權(quán)利，國有土地所有者一般把這項權(quán)利轉(zhuǎn)讓給非所有人使用。
3.土地收益權(quán)。土地收益權(quán)就是基于對土地使用權(quán)而取得的利息的權(quán)利。土地收益權(quán)和土地所有權(quán)密切相關(guān)，土地收益就是土地使用的結(jié)果。
4.土地處分權(quán)。土地處分權(quán)就是依法對土地處置的權(quán)利，即在法律允許的范圍之內(nèi)決定土地的最終歸屬。
國家雖然享有完整意義上的土地所有權(quán)的四項權(quán)能，但國家不能去直接行使這些權(quán)力，而是授權(quán)給全民所有制和集體所有制單位以及個人經(jīng)營管理。用地單位和個人依法對國家所有土地行使占有、使用和收益的權(quán)利。盡管占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)從所有權(quán)中分離出來，但國家作為土地所有權(quán)者并沒有喪失對土地的所有權(quán)。城市土地歸全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使，任何單位和個人不得占有、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。但土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。
(二)土地使用權(quán)
土地使用權(quán)是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。根據(jù)法律規(guī)定，土地使用權(quán)受法律保護、任何單位和個人不得侵犯。同時，法律也規(guī)定，使用土地的單位和個人，除享有一定的權(quán)利外，還必須對土地承擔保護和合理利用義務(wù)。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，但不得以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。
(三)土地使用權(quán)出讓
1.土地使用權(quán)出讓的概念
土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓交易雙方是國家和用地單位或個人。前者是出讓者，后者是受讓者。出讓后的土地，土地所有權(quán)仍為國家所有，用地者通過有償形式獲得土地使用的權(quán)利，并通過開發(fā)利用土地獲得土地收益。
使用權(quán)有償出讓的土地，必須是國有土地；集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國有土地后，才能出讓。有償出讓的地塊可以是待開發(fā)的土地(生地)，也可以是完成市政設(shè)施(七通一平)的土地(熟地)，還可以是連同地上建筑物及附屬設(shè)施一并出讓的土地。
2.土地使用權(quán)出讓形式
土地使用權(quán)出讓采用協(xié)議、招標、拍賣三種合同形式進行。
(1)協(xié)議出讓土地使用權(quán)就是當事人雙方經(jīng)過反復(fù)協(xié)商，最終達成出讓協(xié)議，經(jīng)登記受讓人取得土地使用權(quán)的形式。
(2)招標出讓土地使用權(quán)，是指在規(guī)定期限內(nèi)，由符合條件的單位和個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權(quán)由招標人根據(jù)一定要求擇優(yōu)確定受讓人，由受讓人在辦理完一切手續(xù)后取得土地使用權(quán)方式。
(3)拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定時間、公開場合，在土地管理部門拍賣主持入主持下，競投者按規(guī)定方式應(yīng)價.競投土地使用權(quán)，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的土地出讓方式。
3，土地使用權(quán)出讓年限
(1)居住用地70年；
(2)工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地5O年；
(3)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。
(四)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者根據(jù)國家規(guī)定，在規(guī)定的土地使用年限內(nèi)，在履行原合同義務(wù)前提下，將土地使用權(quán)有償讓渡給其他使用者的經(jīng)濟行為。它包括出售、交換、贈予。
2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式
土地使用前轉(zhuǎn)讓形式主要有出售和交換等幾種形式。
(1)土地使用權(quán)出售。土地使用權(quán)出售是指土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓者將土地的直接支配權(quán)轉(zhuǎn)移給購買方，購買方在取得土地使用權(quán)同時，向出租方支付地價及有關(guān)價款。土地使用權(quán)出售后，出讓合同中規(guī)定的一切權(quán)利與義務(wù)全部轉(zhuǎn)給新的土地使用者。
(2)土地使用權(quán)交換。土地使用權(quán)交換.即土地使用者與其他土地使用者相互交換余期的土地使用權(quán)時，交換的雙方連同原有土地使用權(quán)規(guī)定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系也同時交換。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式還有出租、贈予、抵押、繼承等不同形式。
(五)取得建設(shè)用地的方式
取得國有建設(shè)用地或國有土地使用權(quán)，主要有兩種方式，即有償取得方式和無償取得方式。
1.有償取得方式，就是土地使用者，通過向國家繳納土地使用贊出讓金取得土地使用權(quán)。國家有關(guān)法律法規(guī)都明確規(guī)定，我國實行國有土地有償使用制度。依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法和城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定.房地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)以有償方式取得城市土地使用權(quán)，通常有以下幾種方式：
(1)以土地使用權(quán)出讓方式取得國有土地使用權(quán)；
(2)以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移方式取得國有土地使用權(quán)；
(3)以土地使用權(quán)出租方式取得土地使用權(quán)，以及以土地使用權(quán)入股方式取得土地使用權(quán)等。
2.無償取得的方式，就是國有土地使用者，通過國家行政劃撥方式取得土地使用權(quán)?！吨腥A人民共和國土地管理法》規(guī)定：
國家機關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等國民經(jīng)濟基礎(chǔ)沒施用地；法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地，經(jīng)縣級以上人民政府批準，可以通過劃撥方式取得土地使用權(quán)。
三、土地征用的管理
(一)征用農(nóng)地的性質(zhì)
根據(jù)國家土地管理法等有關(guān)法律和法規(guī)規(guī)定，需要征用農(nóng)業(yè)用地的建沒項目，必須是已經(jīng)列入國家固定資產(chǎn)投資汁劃、井經(jīng)主管部門批準的建設(shè)項目。
國家在征用農(nóng)民土地的過程中，會引起一系列經(jīng)濟和產(chǎn)權(quán)關(guān)系的變化。首先，通過征地改變了土地的使用性質(zhì)，即把原來的農(nóng)業(yè)用地改變?yōu)槌鞘杏玫?。其次，通過征地變更廠土地所有權(quán)關(guān)系，即把原來的農(nóng)民集體所有的土地，變?yōu)槌鞘袊宜械耐恋?。再次，在征地過程中，由于農(nóng)民喪失了土地的所有權(quán)，所以必須對農(nóng)村集體土地所有者進行補償。同時由于土地使用權(quán)性質(zhì)的變化，即把農(nóng)業(yè)用地變成了城市用地，從而也使土地實現(xiàn)了價值增值；
由于在征地過程中發(fā)生了一系列土地所有權(quán)關(guān)系、土地使用性質(zhì)以及經(jīng)濟關(guān)系的變化，所以必須依照國家法規(guī)辦事。
(二)農(nóng)地征用的審批權(quán)限
《中華人民共和國土地管理法)規(guī)定，只有國務(wù)院和省級人民政府才有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地的審批權(quán)。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，即將耕地、林地、草地等直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔ旖ㄖ?、?gòu)筑物的土地，必須經(jīng)過國務(wù)院和省級人民政府批準。在已批準的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項目用地，可以由市、縣級人民政府批準。
《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，國務(wù)院和省級人民政府關(guān)于征地的審批權(quán)限劃分如下：征用基本農(nóng)田；基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的；其他土地超過70公頃的必須由國務(wù)院批準。除了由國務(wù)院批準的征用土地，其他需要征用的土地，由省、市人民政府批準。省級人民政府批準征用的土地，必須同時報國務(wù)院備案。
(三)農(nóng)地征用的補償
國家建設(shè)征用農(nóng)民集體所有的土地，必須給予補償。《中華人民共和國土地管理法》對征用土地補償?shù)牟襟E、標準和用途都做出了相應(yīng)的規(guī)定。
1.辦理征地補償?shù)怯?
需要征用的土地，依照法定程序批準后，由縣級以上人民政府，在當?shù)赜枰怨妫⒔M織實施。被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書，到當?shù)厝嗣裾恋毓芾聿块T辦理土地征用補償?shù)怯洠?
2.確定土地補償?shù)臉藴?
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，確定對征用土非耕地，按照不同的標準給予補償。
(1)征用耕地的補償
如果征用的是耕地，補償必須按照以下的規(guī)定進行。第一耕地補償費的構(gòu)成。按照國家的規(guī)定，耕地補償費山以下幾個部分構(gòu)成：土地補償費、安置補償費、地上附著物補償費、青苗補償費等。
第二土地補償費的標準。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，土地補償費是該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的6倍到10倍。
第三安置補償費的標準。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，安置補償費，由需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量決定。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量，是由被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位人均占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的人口的安置補償費標準，為該耕地被占用前三年平均產(chǎn)值的4到6倍。安置補償費在一般情況下限額為：每公頃被征用的耕地的安置補償費，最高不得超過被征用前三年平均產(chǎn)值的15倍。如果上述土地補償費和安置補償費不能夠使需要安置的農(nóng)民保持原有的生活水平，經(jīng)省、市、直轄市人民政府批準，可以增加安置補償費。但是，土地補償費與安置補償費的總和不得超過土地被征用前三年平均產(chǎn)值的30倍。
土地管理法規(guī)定，國務(wù)院根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展的水平，在特殊情況下可以提高征用耕地的補償費和補償費的標準。
(2)征用其他土地補償和補償?shù)臉藴?
根據(jù)土地管理法的規(guī)定，征用其他土地的土地補償費和安置費標準，由省、市、自治區(qū)和直轄市參照征用耕地的補償費和安置費的標準確定。
(3)征用土地的附著物和青苗補償標準
土地管理法規(guī)定，被征用土地上的附著物和青苗補償標準，由省、市、自治區(qū)和直轄市規(guī)定。
四、舊城改造與房屋拆遷管理
城市建設(shè)或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理企業(yè)取得建設(shè)用地的另一種途徑，就是通過對舊城改造和房屋拆遷取得城市國有土地的使用權(quán)。
(一)房屋拆遷程序
1.申請規(guī)劃用地許可證
舊城房屋拆遷的基地，都是市區(qū)范圍的國有土地，這些土地都己列入了城市規(guī)劃控制區(qū)。因此建設(shè)單位要取得城市建設(shè)用地，就必須按照以下步驟進行工作：(1)建設(shè)用地單位應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，向市或區(qū)、縣規(guī)劃管理部門申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證；(1)經(jīng)過主管部門審查，符合條件的，由城市規(guī)劃部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，井確定拆遷房屋的地域范圍；(3)由城市規(guī)劃部門通知已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證范圍內(nèi)的枝拆遷入，停止房屋及其附屬物的改建、擴建等工程，同時通知拆遷房屋所在地的區(qū)、縣房屋土地管理局，再由區(qū)、縣房屋土地管理局通知有關(guān)部門，通常在一年內(nèi)，在拆遷的范圍內(nèi)停止辦理以下有關(guān)手續(xù)：房屋的買賣、交換、析產(chǎn)、分割、贈予、出租等；暫停辦理常住戶口的遷入、分戶等手續(xù)；暫停核發(fā)工商營業(yè)執(zhí)照等手續(xù)。
2.申請房屋拆遷許可證
從事拆遷房屋的單位，必須取得房屋拆遷許可證。房屋拆遷許可證是進行房屋拆遷的法律憑證。只有具有房屋拆遷許可證，才有資格對房屋進行拆遷。房屋拆遷許可證，只是在一定的時間和一定的范圍內(nèi)，對特定的項目具有法律效力。建設(shè)單位要申請房屋拆遷許可證，必須持有下列文件和資料：(1)建設(shè)項目的計劃批準文件(國家規(guī)劃行政主管部門批準的項目設(shè)計任務(wù)書)；(2)規(guī)劃管理部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證；(3)區(qū)、縣以上人民政府批準的使用土地的證明文件如中華人民共和國國有土地使用證等(見附件)；(4)房屋拆遷計劃和房屋拆遷方案等。
附：國有土地使用證
(國徽)
中華人民共和國
國有土地使用證
——國有()宇第號
中華人民共和國
國有土地使用證
國家土地管理局制
全民所有制單位、集體所有制單位和個人依法使用的國有土
地，由縣級以上地方人民政府登記造冊，核發(fā)征收，確認使用
權(quán)。
——摘自《中華人民共和國土地管理法》第九條
國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證的制度。
——摘自《中華人民共和國土地管理法)第五十九條
土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
——摘自《中華人民共和國土地管理法》第十一條
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城
市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，由土地使用者申請，經(jīng)調(diào)查審定，準予
登記，發(fā)給此證。
——人民政府(印)
年 月
土地使用者
坐 落
地號 圖 號
用途 土地等級
使用權(quán)類型 終止日期
使用權(quán)面積
其中共用分攤面積
填
證
機
關(guān)
(印)
年 月 日
3，核發(fā)房屋拆遷許可證
區(qū)、縣房屋土地管理局，在接到建設(shè)單位房屋拆遷申請書以后，要認真審查申請單位上報的建沒項目的計劃批準文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、使用土地的批準文件，審核拆遷計劃和拆遷方案，并且要在接到申請20日內(nèi)，以書面形式做出是否同意發(fā)給房屋拆遷許可證的決定。如果要拆遷外國組織和外國人，以及外商投資企業(yè)的房屋及其附屬物或者是拆遷量過大的，還應(yīng)當報送市房屋土地管理局審核。市房屋土地管理局審核同意后，再由區(qū)、縣房屋土地管理局向建設(shè)單位頒發(fā)房屋拆遷許可證。
4.頒發(fā)拆遷公告
區(qū)、縣房屋土地管理局，核發(fā)房屋拆遷許可證以后，還必須在房屋拆遷的范圍內(nèi).將建設(shè)項目的名稱、拆遷人(建設(shè)單位或個人)、拆遷的范圍、拆遷的期限等，用公告或其他形式予以公布，區(qū)、縣房屋土地管理局以及拆遷入，應(yīng)當向被拆遷人做好宣傳解釋工作。
5.簽訂拆遷補償協(xié)議以及拆遷雙方的權(quán)利和義務(wù)
拆遷入與被拆遷入，必須根據(jù)有關(guān)規(guī)定，訂立房屋拆遷補償協(xié)議、安置協(xié)議。在房屋拆遷協(xié)議中，必須明確規(guī)定雙方的權(quán)利和義務(wù)。(1)拆遷雙方當事人，都有依法簽訂和履行拆遷協(xié)議的權(quán)利和義務(wù)，任何一方都不能使用任何借口拖延簽訂的協(xié)議；(2)拆遷入必須根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，對拆除的房屋及其附屬物的所有權(quán)人和使用權(quán)人進行補償?shù)牧x務(wù)，也有對房屋進行拆遷的權(quán)利；(3)被拆遷入享有對拆遷房屋補償?shù)臋?quán)利，但也必須履行房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定的義務(wù)以及按期搬遷的義務(wù)；(4)拆遷雙方都有向有關(guān)部門申請裁決拆遷糾紛和進行訴訟的權(quán)利。
6.房屋拆除
拆遷人應(yīng)當在規(guī)定的拆遷時期內(nèi)完成拆遷任務(wù)。如果由于客觀原因延誤了拆遷期限，應(yīng)當經(jīng)過區(qū)、縣房屋土地管理部門同意，井報市房屋土地管理部門備案。
(二)城市房屋拆遷方式
房屋拆遷的方式，大體有三種：城市政府統(tǒng)一拆遷、拆遷人委托拆遷、建設(shè)單位自己拆遷。
1.城市政府組織的統(tǒng)一拆遷
這種拆遷方式，也分兩種情況：一是由城市政府統(tǒng)一組織的對需要拆遷的房屋進行統(tǒng)一拆除，對被拆遷的房屋所有權(quán)人和房屋使用權(quán)人桉照國家的有關(guān)規(guī)定進行補償或安置；二是城市政府委托某個有資格專門從事拆遷的企業(yè)或單位，組織對需要拆遷的房屋進行統(tǒng)一拆遷，對被拆遷的房屋所有權(quán)人和房屋使用權(quán)人按照國家的有關(guān)規(guī)定進行補償或安置。
2.委托專業(yè)拆遷單位拆遷
房屋拆遷人把經(jīng)批準拆遷房屋的工作，委托給具有拆遷資格的專業(yè)拆遷企業(yè)或單位。專業(yè)拆遷企業(yè)或單位根據(jù)委托協(xié)議，依據(jù)國家房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定和政策，向被拆遷房屋所有權(quán)和使用權(quán)的單位和個人，說明國家關(guān)于拆遷房屋的有關(guān)規(guī)定、拆遷時間安排、以及其他拆遷工作的有關(guān)事項。與拆遷單位和個人簽訂關(guān)于補償、安置以及其他有關(guān)事項的協(xié)議并組織實施拆除房屋，以及其他附屬設(shè)施。
3.拆遷人或建設(shè)單位自己組織拆遷工作
這種拆遷方式就是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位自己組織拆遷。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)自己組織拆遷工作，也必須具有從事房屋拆遷業(yè)務(wù)的資格證書。如果建沒單位自行組織拆遷工作，就必須向區(qū)、縣房地產(chǎn)部門申請拆遷房屋許可證，并按照國家有關(guān)規(guī)定，遞交拆遷工作負責人和拆遷人員名單.以及他們的有關(guān)資料，辦理批準手續(xù)。取得拆遷資格以后，從事拆遷的工作人員，還必須參加房地產(chǎn)主管部門組織的拆遷人員專業(yè)培訓(xùn)班。這些工作人員通過培訓(xùn)，掌握城市房屋拆遷法律、法規(guī)和方針、政策，熟悉房屋拆遷程序和具體業(yè)務(wù)工作。
(三)城市房屋拆遷補償
《北京市城市房屋拆遷管理辦法》(下簡稱《拆遷辦法》)對城市房屋拆遷的補償問題做出了具體規(guī)定：
1.拆遷人應(yīng)當對被拆除房屋及其附屬物的所有權(quán)人和使用權(quán)人，按照規(guī)定的標準給予補償。
2.拆遷補償方式
拆遷補償方式，山拆遷人與被拆遷入?yún)f(xié)商確定?？梢杂秘泿叛a償，也可以用房屋進行補償。
根據(jù){拆遷辦法}的規(guī)定，住宅房屋分為成套住宅房屋和非成套住宅房屋。成套住宅房屋是指臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間等的單元住宅房屋；非成套住宅房屋是指成套住宅房屋以外的其他住宅房屋，通常是指平房、簡易樓房和筒子樓，兩者補償?shù)臉藴什煌?。被拆除房屋的所有?quán)人和使用權(quán)人的補償標準也不同具體的補償方式、補償標準及相關(guān)規(guī)定參見各個城市房屋拆遷管理辦法。
商品房購預(yù)售管理
商品房預(yù)購預(yù)售，實際上就是房地產(chǎn)的期貨交易。它是在房地產(chǎn)開發(fā)商還沒有把房屋建設(shè)起來以前，或房產(chǎn)還沒有竣工以前，以預(yù)售的方式把房屋賣出去。也就是先付款，后交貨。在香港也叫買賣樓花或炒樓花。
(一)預(yù)售房屋條件及程序
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售，必須符合下列條件：
1.交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。
2.有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
3.按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。
4.向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明(附件見第57頁)。
凡是符合以上條件的房地產(chǎn)發(fā)經(jīng)營企業(yè).向市房地產(chǎn)管理部門提出預(yù)售申請，經(jīng)過房地產(chǎn)管理主管部門核查批準，領(lǐng)取預(yù)售房產(chǎn)許可證，井辦理預(yù)售登記，即可以進行房屋須售。
房屋預(yù)售的具體程序是：
1.房地產(chǎn)開發(fā)商向市房地產(chǎn)管理局提出房屋預(yù)售申請，并提交如下有關(guān)文件：企業(yè)開發(fā)資質(zhì)等級證書和營業(yè)執(zhí)照；土地管理部門出具的建設(shè)用地批文和規(guī)劃部門簽發(fā)的建設(shè)許可證；建筑施工合同；已完成投資額的證明或房屋基礎(chǔ)工程驗收合格單；房屋預(yù)售計劃，包括商品房的位置、總單元數(shù)、各單位的建筑面積、銷售時間和地點等。
如果申請辦理外銷商品房預(yù)售，還必須符合以下條件：付清地價款，取得土地使用權(quán)；施工設(shè)計圖紙已經(jīng)批準，并取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；已經(jīng)完成建設(shè)工程總投資額的25％以上；工程施工進度和施工交付日期已經(jīng)確定；以及市區(qū)縣建委頒發(fā)的建設(shè)工程開工證，建筑施工合同，配套工程交用日期證明材料；在本市銀行開立代收房屋預(yù)售款的結(jié)算賬號，與開戶銀行簽訂的房屋預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；售樓說明書、房屋使用、維修、管理公約；房屋管理受托書或協(xié)議書。
2.經(jīng)房地戶主管部門批準后，預(yù)售單位與預(yù)購房者就可以簽訂《房屋預(yù)售合同》。預(yù)售合同一般包括以下內(nèi)容：房屋預(yù)售雙方的姓名、國籍、地址和身份；預(yù)售房屋的位置、編號、建筑面積及平面圖紙；相應(yīng)的土地使用權(quán)比例或范圍；房屋價款；房屋預(yù)售款的支付方式和房屋交付方式；房屋的使用性質(zhì)、權(quán)屬轉(zhuǎn)移內(nèi)容；房屋產(chǎn)權(quán)人必須遵守的{房屋使用、管理、維修公約)；違約責任；雙方當事人約定的其他內(nèi)容。
3.辦理房屋登記、簽證?！斗课蓊A(yù)售合同》簽訂生效后，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)到市房地產(chǎn)交易所力，理登記、簽證。預(yù)售后的房產(chǎn)需轉(zhuǎn)讓的，由轉(zhuǎn)讓雙方憑已經(jīng)登記、簽證的房產(chǎn)預(yù)售合同，到房地產(chǎn)交易所辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，原合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。
4.房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋竣工后，應(yīng)當按《房屋預(yù)售合同》辦理房屋交付手續(xù)，購房人憑《房屋預(yù)售合同》及房屋交付憑證辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，繳納手續(xù)費用。
如果出現(xiàn)以下情形，預(yù)售房購買者可以要求取消預(yù)售房合同：
(1)房屋開發(fā)公司不能按照原定日期交付預(yù)購房屋。
(2)建成后的房屋實際面積與預(yù)售房合同確定的面積不相符合。
(3)建成后房屋建筑的材料與預(yù)售合同所列建材不相符合。
當然，購房者能否取消買賣合同，還需要由法庭做出最后裁決。如果法庭裁決準許購買者的申請，房地產(chǎn)開發(fā)公司不但要退回預(yù)交的定金，而且還必須補償一定的利息損失。
(二)購買預(yù)售房手續(xù)、變更和轉(zhuǎn)讓
預(yù)售房的買賣與房屋即期買賣相比，由于它購買的僅僅是房屋銷售部門的承諾，也就是說，只要購買者承諾認購房屋業(yè)權(quán)，交付一定的定金，簽署臨時買賣契約，預(yù)售房的買賣就算完成了交割。所以購買時需要辦理的買賣手續(xù)比較簡單。一旦房屋建成，就可憑預(yù)購的買賣契約，簽署正式的買房契約，履行經(jīng)濟和產(chǎn)權(quán)手續(xù)，只有這時房屋買賣的整個過程才算結(jié)束。
如果購買者需要申請抵押貸款，在辦理完預(yù)售購買手續(xù)之后，即可以向金融機構(gòu)提出抵押貸款申請。經(jīng)過金融機構(gòu)審查批準，就可以簽署抵押貸款合同，并開始還款。當房屋建成并交付購買者之后，購買者還可將預(yù)售房抵押貸款合同改為房屋抵押貸款合同。
預(yù)購房屋還可以轉(zhuǎn)讓。預(yù)售房轉(zhuǎn)讓，就是購房者將購買的預(yù)售房轉(zhuǎn)讓給他方的行為。預(yù)售房轉(zhuǎn)讓有兩種情況：一種是因為不可預(yù)見的原因決定的，如因預(yù)購房屋以后，由于資金發(fā)生困難，或需要轉(zhuǎn)讓紿親友等；另外一種情況就是純粹的炒樓花。當然，這兩種情況可能交叉發(fā)生，所以有時也很難分清。由于預(yù)售房未來的價格是不確定的，所以在預(yù)售房轉(zhuǎn)讓時必然伴隨房屋價格的變動，從而為炒樓花提供了可能。炒樓花也是一種有償轉(zhuǎn)讓的買賣行為。但是，炒樓花的弊端是顯而易見的。所以在一些國家或地區(qū)是嚴禁炒賣樓花的。我國《城市房地產(chǎn)管理法》，也明確規(guī)定嚴禁炒樓花。
轉(zhuǎn)讓預(yù)售房有以下兩種情況：
1.由原來的購買者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過協(xié)商訂立一份文件，取消已簽訂的臨時買賣合同，然后房地產(chǎn)開發(fā)公司與新的購買者，另行訂立一份新的買賣合同。
2.由轉(zhuǎn)讓人及承讓人直接達成協(xié)議，承讓人向轉(zhuǎn)讓人購買其與房地產(chǎn)開發(fā)公司原先所訂立的買賣合同的標的，并取得合同所規(guī)定的一切權(quán)益，待房屋落成后，轉(zhuǎn)讓人才把房屋轉(zhuǎn)讓給承讓人。這種方法與前者的不同之處在于前者的轉(zhuǎn)讓人在與承讓人簽署協(xié)議后，無需負任何法律的責任及義務(wù)，而后者的轉(zhuǎn)讓人則在達成買賣合同后，依然負有一定責任。原來轉(zhuǎn)讓人需取得房屋以后，再以中間人的身份把業(yè)權(quán)正式轉(zhuǎn)交給承讓人。
房地產(chǎn)價格的種類
房地產(chǎn)是一個巨大的產(chǎn)業(yè)體系，房地產(chǎn)經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場運行極其復(fù)雜，因此房地產(chǎn)價格有著不同的種類。根據(jù)不同的標準，可以把房地產(chǎn)價格劃分以下幾種類型：
1.地產(chǎn)價格、房產(chǎn)價格、房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上是由地產(chǎn)和房產(chǎn)構(gòu)成的。在物質(zhì)形態(tài)上，城市房產(chǎn)和地產(chǎn)是不可分的。但是，在價值形態(tài)上，房地產(chǎn)可以分為地產(chǎn)價格、房產(chǎn)價格、房地產(chǎn)價格。地產(chǎn)價格就是土地價格，簡稱地價。在一定的情況下，即使在城市，土地也是可以單獨存在的。比如新開發(fā)出來還未建筑房屋的土地，這種土地在出讓的時候也是有價格的。這就是這里所說的地價。
房產(chǎn)價格就是房屋本身的價格。這種價格的原始形態(tài)就是房屋的造價，即在建筑房屋花費的勞動所形成的價格。
房地產(chǎn)價格，就是把房地產(chǎn)結(jié)合在一起所形成的價格。也就是地產(chǎn)價格和房產(chǎn)價格的綜合體。
這三種價格形態(tài)存在的基礎(chǔ)就是：單純的地產(chǎn)；單純的房產(chǎn)；房地產(chǎn)的綜合體。
2.房地產(chǎn)理論價格、評估價格、市場價格
房地產(chǎn)的理淪價格就是經(jīng)濟理論中所說的，由房地產(chǎn)的價值決定的價格。這種價格是由生產(chǎn)房地產(chǎn)商品時消耗的社會必要勞動時間決定的。房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)就是房地產(chǎn)的價格。這是房地產(chǎn)所有價格形態(tài)的本質(zhì)規(guī)定，或者說是所有房地產(chǎn)價格運行的基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)的評估價格，是根據(jù)一定的估價理論和估價方法，依據(jù)一定的估價程序，評估出來的房地產(chǎn)的價格。由于房地產(chǎn)評估者的經(jīng)驗和知識等的不同，所以對同一宗房地產(chǎn)評估出來的價格可能是不一樣的，甚至還可能存在著很大的差別。一般來說具有豐富經(jīng)驗的估價師，評估出來的價格與房地產(chǎn)的市場價格相差不多。
房地產(chǎn)市場價格。是房地產(chǎn)商品在市場交易中形成的價格。這是房地產(chǎn)的買賣價格，簡稱房地產(chǎn)的市場價格。房地產(chǎn)市場價格可以分為公平市價和非公平市價。公平市價是交易雙方在正常的情況下，即在沒有外力影響和干涉下形成的價格。非公平市價是在外力的干涉和影響下形成的價格。外部的因素主要是指不了解情況、壟斷、以及外部強制力等。
房地產(chǎn)理論價格、房地產(chǎn)評估價格、是房地產(chǎn)市場價格形成的依據(jù)或運行的基礎(chǔ)。
3.房地產(chǎn)總價格、單位價格、樓面地價
房地產(chǎn)總價格，是關(guān)于一宗房地產(chǎn)或一個單位房地產(chǎn)的總體價格。房地產(chǎn)總體不同，房地產(chǎn)的總價格也就不同。因為作為房地產(chǎn)的一個總體可以是一棟樓，也可以是一片住宅區(qū)，還可以是一個住宅小區(qū)。所以房地產(chǎn)總價格是很不相同的。房地產(chǎn)總價格不能表明房地產(chǎn)的價格水平。
房地產(chǎn)單位價格，是單位土地面積或單位房屋建筑面積的價格。房地產(chǎn)單位面積計算方法，在不同的國家里，也是不相同的。中國大陸是以平方米為單位的；香港是以平方英尺為單位的；住宅一般以平方米為單位。
住宅的單位還可以分為建筑面積、使用面積以它們作為計價的單位就成為樓面地價。
4.所有權(quán)價格、使用權(quán)價格
在房地產(chǎn)買賣過程中.不僅轉(zhuǎn)移了房地產(chǎn)的使用權(quán)，而且轉(zhuǎn)移了房地產(chǎn)的所有權(quán)，這樣形成的價格就是房地產(chǎn)所有權(quán)的價格。或者說，購買房地產(chǎn)所有權(quán)支出的價格，就是房地產(chǎn)所有權(quán)價格。
在房地產(chǎn)買賣過程中，不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所有權(quán)，只轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)使用權(quán)，這樣的價格就是房地產(chǎn)使用權(quán)價格。房地產(chǎn)使用權(quán)價格就是房地產(chǎn)的租貸價格。
在中國，由于城市土地屬于國家所有，所以在土地市場上交易的只是土地的使用權(quán)，這種土地價格也是使用權(quán)價格。在現(xiàn)實生活中.房地產(chǎn)所有權(quán)價格是房地產(chǎn)的買賣價格；房地產(chǎn)使用權(quán)價格則是房地產(chǎn)的租賃價格。
5.協(xié)議價格、招標價格、拍賣價格
這些土地價格形態(tài)，是與城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓形式相聯(lián)系的價格形態(tài)。中國是社會主義國家，城市土地是屬于國家所有的。因此在城市土地市場買賣的只是土地的使用權(quán)，而不是土地的所有權(quán)。由于土地出讓的方式不同，所以土地使用權(quán)價格就采取了不同的形態(tài)。以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的，土地價格就采取了協(xié)議價格的形態(tài)；以招標方式出比土地使用權(quán)的，土地價格就采取了招標價格的形態(tài)；如果以拍賣方式出讓土地使用權(quán)的，土地價格就采取了拍賣價格的形態(tài) (l坪約合3.3平方米) 。
6.抵押價格、課稅價格、征用價格
抵押價格是為了向銀行取得貸款，把房地產(chǎn)作為抵押品面對房地產(chǎn)評估的價格。
課稅價格是政府為了課征稅收，對房地產(chǎn)評估出來的價格。這種價格是政府向房地產(chǎn)所有者征收稅收的依據(jù)。
房地產(chǎn)征用價格是政府為了特定的目的，對被征用的房地產(chǎn)進行補償?shù)?mdash;種價格形態(tài)。
這三種價格形態(tài)都是經(jīng)過評估人員評估得出來的。服務(wù)于特殊的目的的。
7.基準地價、標定地價、市場地價
國家為了發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，發(fā)展房地產(chǎn)市場，以及對房地產(chǎn)市場進行有力的調(diào)控，在對城市土地分等定級的基礎(chǔ)上，對各級土地確定一個最基本的價格，就是基準地價。也稱為土地出讓的底價。
標定地價是在基準地價的基礎(chǔ)上，考慮了每塊土地的具體情況，也就是說考慮了影響土地價格的其他因素而確定的土地的價格，標定地價接近于土地的市場價格。
土地市場價格是在土地市場的交易過程中形成的價格。這是土地現(xiàn)實的價格。土地的基準價格，是土地的標定價格和土地的市場價格的基礎(chǔ)。
另外，在房地產(chǎn)經(jīng)濟運行中還有一些價格形態(tài)，如最高限價、最低限價以及計劃價格、指導(dǎo)價格、平均價格、成本價格、銷售價格等。
目前中國城市房地產(chǎn)的建設(shè)都是以綜合開發(fā)形式進行的，房地產(chǎn)的生產(chǎn)價格一般都以綜合開發(fā)造價的形式出現(xiàn)的。所以，綜合開發(fā)價格也就是房地產(chǎn)的生產(chǎn)價格或房地產(chǎn)的造價。中國各地綜合開發(fā)造價，雖然由于地區(qū)的不同有些差別，但是它們的主要內(nèi)容是相同的。目前房地產(chǎn)綜合開發(fā)價格大體上包括以下一些內(nèi)容。
1.征地補償費：土地補償費、青苗補償費、集體財產(chǎn)補償費、超轉(zhuǎn)人員補償費、農(nóng)轉(zhuǎn)工人員級差補貼、菜田基金、安置勞動力補償、平地補助費、私人財產(chǎn)補償費。
2.拆遷安置補償費：私房作價、地上物補償費、搬家費、拆房費、碴土清理費、臨時設(shè)施費、周轉(zhuǎn)房費、農(nóng)戶住房原拆原建費、單位拆遷費、安置用房費。
3.其他土地開發(fā)費：三通—平費、勘察設(shè)計費、拆遷征地管理費。
4.住宅建筑安裝工程費：住宅建筑安裝工程造價。
5.附屬工程費：附屬工程包括指煤氣調(diào)壓站、熱力點、開閉所、變電室、鍋爐房、高壓水泵房等。
6.室外工程費：室外工程指上水、污水、雨水、電力、電信、熱力、煤氣、庭院、圍墻、人防出入口等：
7.公共配套工程費：公共配套工程指幼兒園、文化站、中小學(xué)、衛(wèi)生站、門珍部、副食店、蔬菜店、書店、小飯鋪、浴池、街道辦事處、居民委員會、派出所、工商稅務(wù)所、房管所、市政管理用房等。
8.環(huán)衛(wèi)綠化工程費：綠化費、綠地、公共廁所等。
9.政府性收費及“四源”費：“四源”費包括煤氣廠、熱力廠、自來水廠、污水處理廠。
10.土地出讓金大市政費。
11.兩稅一費：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育附加費。
12.管理費。
13.利潤。
目前中國房地產(chǎn)的綜合造價，大體上就是由這種13類71個項目構(gòu)成的。房地產(chǎn)價格構(gòu)成的這13類71個項目，大體上可以分為5個構(gòu)成部分。第一部分，即征地補償費、拆遷安置費、土地開發(fā)費及土地出讓金，也就是前3類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價格中的土地費用。第二部分，即住宅建筑安裝工程費、附屬工程費、室外工程費、也就是第4類到6類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價格中的建筑安裝工程費。第三部分，即公共配套工程費、環(huán)衛(wèi)綠化工程費、“四源”費、大市政費，也就是第7到第10類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價格中的配套工程費。第四部分，即兩稅一費、管理費，也就是第11到第12類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價格中的稅費。第五部分，即利潤，也就是第13類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價格中的利潤。
如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把房地產(chǎn)賣出去，在它的綜合造價中還必須加上銷售成本，以及流通中的稅金和利潤。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，這就是出售價格，對于房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)來說，這就是它們的進貨價格。
房地產(chǎn)物業(yè)管理與經(jīng)營
根據(jù)物業(yè)管理的實踐，以及建立社會主義市場經(jīng)濟體制的要求，我國物業(yè)管理應(yīng)當朝著專業(yè)化、市場化、社會化、規(guī)范化的模式發(fā)展。
一、物業(yè)管理公司
(一)物業(yè)管理公司的特點
物業(yè)管理公司，是專門從事地上永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施及周圍環(huán)境現(xiàn)代化管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨立法人地位的經(jīng)濟實體。物業(yè)管理公司的主要職能是遵照國家有關(guān)政策和法規(guī).運用現(xiàn)代管理科學(xué)手段和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)管理物業(yè)，有效維護業(yè)主合法權(quán)益，為業(yè)主和用戶創(chuàng)造一個幽雅、舒適、寧靜、安全的居住和工作環(huán)境。物業(yè)管理公司基本特點，是按照企業(yè)化、專業(yè)化、社會化、制度化的要求管理物業(yè)，堅持“統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)”、“取之于民，用之于民”、“以區(qū)養(yǎng)區(qū)”、“自我運轉(zhuǎn)、自我發(fā)展、自我完善”的宗旨。物業(yè)管理公司或組織，是一種經(jīng)營型的經(jīng)濟實體。
(二)物業(yè)管理公司的性質(zhì)
1.物業(yè)管理公司具有獨立的法人資格。
2.物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性行業(yè)。
(三)物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)
根據(jù)國家和部委的有關(guān)法律規(guī)章，以及規(guī)范性的物業(yè)管理委托合同的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司在物業(yè)管理中，有以下一些權(quán)利和義務(wù)。
1.物業(yè)管理公司的權(quán)利主要是：
(1)根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)章，結(jié)合物業(yè)管理的實際情況，制訂小區(qū)管理辦法；
(2)依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理；
(3)依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用；
(4)有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；
(5)有權(quán)要求管委會協(xié)助管理；
(6)有權(quán)選聘專業(yè)公司(如清潔公司、保安公司等)承擔專項管理業(yè)務(wù)；
(7)可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。
1.物業(yè)管理公司的主要義務(wù)是：
(1)履行物業(yè)管理合同，依法進行經(jīng)營管理；
(2)接受管理委員會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；
(3)重大的管理措施應(yīng)當提交管委會審議，井經(jīng)管委會認可通過；
(4)接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。
二、業(yè)主與業(yè)主管理委員會
(一)物業(yè)業(yè)主
業(yè)主是物業(yè)的所有人或物業(yè)的使用人。住宅區(qū)的業(yè)主是由住宅區(qū)物業(yè)的全體所有者和使用者構(gòu)成的。由于現(xiàn)代物業(yè)的社會性，因此他們在物業(yè)的保值、增值以及使用和服務(wù)方面，有著共同的利益，因而構(gòu)成一個物業(yè)業(yè)主利益群體。
(二)業(yè)主管理委員會性質(zhì)
業(yè)主管理委員會，是物業(yè)業(yè)主或物業(yè)使用人為了自己的共同利益，組織成立的一種群眾性的團體。關(guān)于這種團體的法律地位或社會性質(zhì)，國家目前還沒有明確的規(guī)定。但是，這種團體或組織，經(jīng)主管部門批準成立以后，在規(guī)定的活動范圍內(nèi)，國家承認其合法性。
(三)業(yè)主管理委員會的產(chǎn)生和組成
根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定以及住宅小區(qū)的實際情況，為了物業(yè)管理委員會管理和活動的方便，一般來說，一個管理處所管轄的區(qū)域內(nèi)，可成立一個業(yè)主管理委員會。首屆業(yè)主管理委員會，可以由街道辦事處、家居委員會，也可以由物業(yè)管理公司出面組織。業(yè)主管理委員會，由代表業(yè)主利益的物業(yè)業(yè)主組成。業(yè)主管理委員會可以定期改選(章程中規(guī)定任期)。在新一屆管委會成立后，上屆管委會要將全部資料向新一屆管委會移交。管委會的成立和換屆選舉，要有政府主管部門參加，并在政府主管部門備案。
中國的物業(yè)管理剛剛起步，不少物業(yè)區(qū)域內(nèi)還沒有成立正規(guī)的、能代表業(yè)主利益的管理委員會。目前，除了根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定由業(yè)主選舉成立的規(guī)范的業(yè)主管理委員會外，還有一些類似業(yè)主管理委員會的機構(gòu)。這些機構(gòu)根據(jù)組織者的不同，大體有以下幾種：房地產(chǎn)管理部門組織的管委會、街道組織的物業(yè)管理委員會、物業(yè)區(qū)域單位組織的管委會、物業(yè)區(qū)域各業(yè)主自發(fā)組織的管委會。這些類似的機構(gòu)，可以說是正規(guī)的業(yè)主管理委員會的雛形，這些機構(gòu)在條件成熟時，將逐步向規(guī)范化的業(yè)主管理委員會轉(zhuǎn)化。
(四)業(yè)主管理委員會的權(quán)利與義務(wù)
業(yè)主管理委員會的權(quán)利，是對物業(yè)的所有權(quán)和使用權(quán)。業(yè)主管理委員會代表物業(yè)全體業(yè)主，對物業(yè)管理中的一切重大問題擁有決定權(quán)。
1.業(yè)主管理委員會的權(quán)利主要有：
(1)制訂業(yè)主管委會章程.代表物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人、使用人，維護房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利。這是業(yè)主管理委員會的最基本權(quán)利，也是最重要的權(quán)利。
(2)決定選聘、續(xù)聘或改聘專業(yè)物業(yè)管理公司。一般來說，在物業(yè)開發(fā)時，開發(fā)商或者已聘請了物業(yè)管理公司，或者交由下屬的物業(yè)管理公司管理。物業(yè)正式運行一年，業(yè)主管理委員會成立后，管委會就有權(quán)力根據(jù)一年多的管理情況來決定續(xù)聘或改聘。業(yè)主管理委員會正式和物業(yè)管理公司簽訂聘用合同，這是雙方一份非常重要的法律文件，也是管委會行使其他權(quán)利的保證。
(3)審核物業(yè)管理公司擬訂的物業(yè)管理費用和水電費標準，有權(quán)請物業(yè)管理公司對核算辦法進行說明，與物業(yè)管理公司討論、協(xié)商、修改，使收費標準能為全體業(yè)主所接受，最后經(jīng)過表決形成決議，由物業(yè)管理公司下發(fā)執(zhí)行。
(4)審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計劃和有關(guān)管理服務(wù)的重大措施。
(5)審批物業(yè)維修基金的使用計劃。
(6)檢查、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行。
2.權(quán)利與義務(wù)是相對應(yīng)的，業(yè)主管理委員會也要承擔相應(yīng)的義務(wù)，主要有：
(1)根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的意見和要求，對物業(yè)管理公司的管理工作進行檢查和監(jiān)督。
(2)嚴格履行聘用合同，協(xié)助和支持物業(yè)管理公司落實各項管理工作。物業(yè)管理公司在執(zhí)行決議、行使權(quán)力遇到阻力時，業(yè)主管理委員會有義務(wù)出面調(diào)停。
(3)有義務(wù)聽取和接受業(yè)主的意見、建議和投訴，并和物業(yè)管理公司協(xié)商解決處理。業(yè)主管理委員會有義務(wù)征詢業(yè)主的意見和建議，并向物業(yè)管理公司反映，以使其改進管理。
(4)接受業(yè)主的監(jiān)督。
(5)接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關(guān)行政主管部門及當?shù)厝嗣裾谋O(jiān)督指導(dǎo)。
(6)通過各種形式向業(yè)主宣傳關(guān)于物業(yè)管理的方針政策，組織業(yè)主參與各類教育和文化娛樂活動。
(五)業(yè)主代表大會和業(yè)主管理委員會會議
業(yè)主代表大會可由業(yè)主管理委員會負責召集，至少每年召開一次，特殊情況可隨時召開。代表大會的主要任務(wù)是：
(1)選舉新的業(yè)主管理委員會；
(2)聽取管委會的工作；
(3)聽取和審查管委會的工作報告；
(4)聽取會員的意見和建議；
(5)研究決定涉及業(yè)主利益的重大問題；
(6)改變和撤消管委會不適當?shù)臎Q定；
(7)其他需要研究的問題。
業(yè)主代表大會閉會期間.山業(yè)主管理委員會履行大會的權(quán)利和義務(wù)。
業(yè)主管理委員會是物業(yè)區(qū)內(nèi)最高權(quán)力機構(gòu)，為行使自己的權(quán)力和履行自己的義務(wù)，需要召開各種會議來研究和解決物業(yè)管理中的問題。委員會會議一般可分為例會和特別會議兩種。
業(yè)主管理委員會的例會是常規(guī)會議，通常每半年舉行一次，由執(zhí)行秘書負責召集。在召開委員會會議之前，應(yīng)向委員們提交會議日期、地點和議題，并向他們發(fā)出書面通知。例會的議題一般包括半年來的工作總結(jié)、未來半年的工作計劃以及其他一些比較固定的題目。
業(yè)主管理委員會的特別會議，是非常規(guī)會議，召開時間間隔不定，確切時間提前不能決定。因為，特別會議的議題一般都是突發(fā)的、臨時產(chǎn)生的，不解決將會影響下一步工作的—些問題。
業(yè)主管理委員會會議進行對某一議題的表決時，每一委員一票，委員因故不能出席會議或自己不便表決時，都可書面委托他人代表行使表決權(quán)。表決票超過委員總數(shù)半數(shù)以上，表決視為通過。若表決中出現(xiàn)贊成票和反對票相同的情況，可由會長或主持會議之人土投決定性一票。
物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會都是物業(yè)管理機構(gòu)，它們共同管理著一定范圍的物業(yè)。它們之間的區(qū)別主要是：業(yè)主管理委員會管理的是其所代表的業(yè)主們自己的物業(yè)；物業(yè)管理公司管理的是他人的即業(yè)主們的物業(yè).并為業(yè)主和物業(yè)使用人提供各種勞務(wù)。由此也就決定了它們之間的特定關(guān)系。
(一)法律上的平等關(guān)系
按照市場經(jīng)濟方式運作物業(yè)管理，專業(yè)化的物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會之間，在法律地位上是平等的。
物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會，是在乎等的基礎(chǔ)上，以合同或協(xié)議的方式確立起來的一種受托者和被委托者之間的關(guān)系，它們之間既不是上下級關(guān)系，也不是隸屬關(guān)系。因而在法律地位上是完全平等的。
(二)在權(quán)利與義務(wù)方面是一種服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系
物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會，是在平等的基礎(chǔ)上通過合同或協(xié)議的方式，確立起來的他們之間的服務(wù)和被服務(wù)關(guān)系的，即一方提供服務(wù)，它方在享受服務(wù)的同時給予對方報酬，所以是—種有償服務(wù)的關(guān)系，即商品交換關(guān)系。
(三)在工作中是相互協(xié)商和相互幫助的關(guān)系
物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會，雖然是通過合同或協(xié)議確立起來的一種服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系，但是在工作中，由于它們管理和服務(wù)的是同一物業(yè)和人群，所以他們之間是一種互助合作的關(guān)系。
1.在物業(yè)管理委托合同中，一般都規(guī)定物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會的權(quán)利和義務(wù)：物業(yè)管理公司有權(quán)要求業(yè)主管理委員會協(xié)助進行物業(yè)管理，同時也有義務(wù)把重大管理措施提交業(yè)主管理委員會審議；業(yè)主管理委員會有權(quán)審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計劃和物業(yè)管理服務(wù)的重大措施，也有義務(wù)協(xié)助物業(yè)公司落實各項管理工作等。
2.為了加強物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會之間的合作和聯(lián)系，通常業(yè)主管理委員會的執(zhí)行秘書，都由物業(yè)管理公司的人員擔任；執(zhí)行秘書在業(yè)主管理委員會中負有重要的使命。
3.物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會在對物業(yè)管理的重大事項、重大決定需要討論時，往往雙方坐在一起討論表決，形成決議，而后由物業(yè)公司具體執(zhí)行。
建筑識圖的一般知識
房屋是供人們生產(chǎn)、生活、工作、學(xué)習和娛樂的場所，與人們關(guān)系密切。將一幢擬建房屋的內(nèi)外形狀和大小，以及各部分的結(jié)構(gòu)、構(gòu)造、裝飾、設(shè)備等內(nèi)容，按照有關(guān)規(guī)范規(guī)定，用正投影方法，詳細準確地畫出的圖樣，稱為“房屋建筑圖”。它是用以指導(dǎo)施工的一套圖紙，所以又稱為施工圖。
一、施工圖的內(nèi)容和用途
一套完整的施工圖，根據(jù)其專業(yè)內(nèi)容或作用不同，一般包括：
(一)圖紙目錄
包括每張圖紙的名稱、內(nèi)容、圖紙編號等，表明該工程施工圖由哪幾個專業(yè)的圖紙及哪些圖紙所組成，以便查找。
(二)設(shè)計總說明
主要說明工程的概況和總的要求。內(nèi)容一般應(yīng)包括：設(shè)計依據(jù)(如設(shè)計規(guī)模、建筑面積以及有關(guān)的地質(zhì)、氣象資料等)；設(shè)計標準(如建筑標準、結(jié)構(gòu)荷載等級、抗震要求等)；施工要求(如施工技術(shù)、材料要求以及采用新技術(shù)、新材料或有特殊要求的做法說明)等。以上各項內(nèi)容，對于簡單的工程，也可分別在各專業(yè)圖紙上寫成文字說明：
(三)建筑施工圖
包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖和構(gòu)造詳圖。表示建筑物的內(nèi)部布置情況，外部形狀，以及裝修、構(gòu)造、施工要求等。
(四)結(jié)構(gòu)施工圖
包括結(jié)構(gòu)平面布置圖和各構(gòu)件的結(jié)構(gòu)詳圖。表示承重結(jié)構(gòu)的布置情況，構(gòu)件類型，尺寸大小及構(gòu)造做法等。
(五)設(shè)備施工圖
包括給水排水、采暖通風、電氣等設(shè)備的平面布置圖、系統(tǒng)田和詳圖。表示上、下水及暖氣管線布置，衛(wèi)生設(shè)備及通風設(shè)備等的布置，電氣線路的走向和安裝要求等。
二、施工圖中常用的符號
為了保證制圖質(zhì)量、提高效率、表達統(tǒng)一和便于識讀，我國制訂了國家標準(房屋建筑制圖統(tǒng)一標準)(簡稱《標準》)，其中幾項主要的規(guī)定和常用的表示方法如下：
(一)定位軸線
在施工圖中通常將房屋的基礎(chǔ)、墻、柱和梁等承重構(gòu)件的軸線畫出，并進行編號，以便于施工時定位放線和查閱圖紙，這些軸線稱為定位軸線。
定位軸線采用細點劃線表。軸線編號的圓圈用細實線，在圓圈內(nèi)寫上編號(圖2—1)。在平面田上水平方向的編號采用阿拉伯數(shù)字，從左向右依次編寫。垂直方向的編號，用大寫英文字母自下而上順次編寫，英文字母中I、O及z三個字母不得作軸線編號，以免與數(shù)字1、0及2混淆。
對于一些與主要承重構(gòu)件相聯(lián)系的次要構(gòu)件，它的定位軸線一般作為附加軸線，編號可用分數(shù)表示。分母表示前一軸線的編號，分子表示附加軸線的編號。

(二)標高
在總平面圖、平面圖、立面圖和剖面圖上，經(jīng)常用標高符號表示某一部位的高度。各種圖上所用標高符號，如圖2-2所示，以細實線繪制。標高數(shù)值以米為單位(不標單位)，一般標注至小數(shù)點后三位數(shù)(總平面圖中為二位數(shù))。

標高有絕對標高和相對標高兩種。
絕對標高：我國把青島黃海的平均海平面定為絕對標高的零點，其他各地標高都以它作為基準，在總平面圖中的室外地面標高中常采用絕對標高。
相對標高：除了總平面圖外，一般都采用相對標高，即把首層室內(nèi)主要地面標高定為相對標高的零點，并在建筑工程的總說明中說明相對標高和絕對標高的關(guān)系。如室外地面標高-0.41表示室外地面比室內(nèi)首層地面低0.45米。
(三)尺寸線
施工圖中均應(yīng)注明詳細的尺寸。尺寸標注由尺寸界線、尺寸線、尺寸起止點和尺寸數(shù)字所組成(圖2-3)。根據(jù)(標準)規(guī)定，除了標高及總平面圖上的尺寸以米為單位外，其余一律以毫米為單位。為了使圖面清晰，尺寸數(shù)字后一般不必注寫單位。

在圖形外面的尺寸界線是用細實線畫出的，一般應(yīng)與被標注長度垂直，但在圖形里面的尺寸界線以圖形的輪廓線和中線來代替。尺寸線必須用細實線畫出，而不能用其他線代替；應(yīng)與被注長度平行，且不宜超出尺寸界線。尺寸線的起止點用45°的中粗斜短線表示，短線方向應(yīng)以所注數(shù)字為準，自數(shù)字的左下角向右上角傾斜。尺寸數(shù)字應(yīng)標注在水平尺寸線上方(垂直尺寸線的左方)中部。


三、閱讀建筑施工圖的一般方法
一幢建筑物從施工到建成，需要有全套的建筑施工圖紙作指導(dǎo)。一般一套圖紙有幾十張或幾百張。閱讀這些施工圖紙要先從大方面看，然后再依次閱讀細小部位，先粗看后細看，平面圖、立面圖、剖面圖和詳圖結(jié)合看。具體說，要先從建筑平面圖看起。若建筑施工圖第一張是總平面圖，要看清楚新建建筑物的具體位置和朝向，以及其周邊建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、道路、綠地等的分布或布置情況；建筑平面圖，要看清建筑物平面布置和單元平面布置情況，以及各單元戶型情況；平面圖與立面圖對照，看外觀及材料做法；配合剖面圖看內(nèi)部分層結(jié)構(gòu)；最后看詳圖了解必要的細部構(gòu)造和具體尺寸與做法。
閱讀建筑施工圖時，應(yīng)注意以下幾個問題：
(一)具備用正投影原理讀圖的能力，掌握正投影基本規(guī)律，并會運用這種規(guī)律在頭腦中將平面圖形轉(zhuǎn)變成立體實物。同時，還要掌握建筑物的基本組成，熟悉房屋建筑基本構(gòu)造及常用建筑構(gòu)配件的幾何形狀及組合關(guān)系等。
(二)建筑物的內(nèi)、外裝修做法以及構(gòu)件、配件所使用的材料種類繁多，它們都是按照建筑制圖國家標準規(guī)定的圖例符號表示的，因此，必須先熟悉各種圖例符號。
(三)圖紙上的線條、符號、數(shù)字應(yīng)互相核對。要把建筑施工圖中的平面圖、立面圖、削面圖和詳圖對照查看清楚，必要時還要與結(jié)構(gòu)施工圖中的所有相應(yīng)部位核對一致。
(四)閱讀建筑施工圖，了解工程性質(zhì)，不但要看圖，還要查看相關(guān)的文字說明。
四、建筑總平面蹭的閱讀
(一)總平面圖的用途
總平面圖的用途主要有兩個：
1.表明新建、擬建工程的總體布局情況，以及原有建筑物和構(gòu)筑物的情況。如新建、擬建房屋的具體位置、標高、道路系統(tǒng)、構(gòu)筑物及附屬建筑的位置、管線、電纜走向以及綠化、原始地形、地貌等。
2.根據(jù)平面圖可以進行房屋定位、施工放線、填挖土方、進行施工。
(二)總平面圖的形成
總平面圖是水平正投影圖，即投影線與地面垂直，從上往下照射，在地面(圖紙)上所形成的建筑物、構(gòu)筑物及設(shè)施等的輪廓線和交線的投影圖。也就是從上往下看，并且視線始終與地面垂直，所能看到的各個形體的輪廓線和交線構(gòu)成的圖形。
(三)總平面圖的基本內(nèi)容
1.表明紅線范圍、新建、擬建的各種建筑物及構(gòu)筑物的具體位置，以及新建道路和各種管線系統(tǒng)的總體布局。
2.表明原有房屋、道路的位置，作為新建工程的定位依據(jù)，如利用道路的轉(zhuǎn)折點或是原有房屋的某拐角點作為定位根據(jù)。
3.表明標高。如建筑物的首層地面標高，室外場地整平標高，道路中心線的標高。通常把總平面圖上的標高，全部推算成絕對標高。根據(jù)標高可以看出地勢坡向、水流方向，并可計算出施工中土方填挖數(shù)量。
4.用風玫瑰圖表示總平面范圍內(nèi)整體朝向和該地區(qū)各個方向風的頻率。
5.表明綠化布置情況，如哪些是草坪、樹叢、喬本、灌木、松墻等；標明花壇、小品、桌、凳、長椅、林蔭小路、矮墻、欄桿等各種物體的具體位置、尺寸、做法及建造要求和選材說明。
6.同一張總平面圖內(nèi)，若應(yīng)該表示的內(nèi)容過多，則可以分別畫幾張總平面圖，如綠化布置圖；若一張總平面圖還表示不清楚道路網(wǎng)的全部內(nèi)容，則還要畫縱剖面圖和橫剖畫圖；引進的電纜線，供熱、供煤氣管線、自來水管線及向外連通的污水管線等，都應(yīng)分別畫出總平面圖，甚至還要畫配合管線縱斷面圖：地形若起伏變化較大，障了總平面圖外，還要畫豎向設(shè)計圖；
圖2-4是一張比較簡單的總平面圖，上面有等高線：新建的建筑物是四層樓房(四個小圓點表示四層)，室內(nèi)標高是+0.00，相當于海拔標高49.40m，室外地面標高是-0.60相當于海拔標高48.80m，旁邊有已建奸的四座宿舍樓；新建的四層樓在拆陳的建筑物上面；還有簡單的道路系統(tǒng)和綠化要求；新建樓房的占地尺寸是：長x寬=46.40x10.30(㎡)，定位依據(jù)是西邊和南邊的原有宿舍樓東墻和北墻外皮。從風向玫瑰圖既可以看到地區(qū)內(nèi)建筑物朝向，又可知道本地段內(nèi)的常年風向頻率大小。風玫瑰折線上的點離圓心的遠近，表示從此點向圓心方向刮風的頻率的大小。實線表示常年風，虛線表示夏季風。
五、建筑平面施工圖的閩讀
(一)建筑平面圖的用途
1.建筑平面圖可以表明建筑物各個單元的平面布置情況，戶型情況。如各套住宅(房間)面積的大小、平面形狀、平面組合、采光通風、功能組合等。
2.作為施工放線、安裝門窗、預(yù)留孔洞、預(yù)埋構(gòu)件、室內(nèi)裝修、編制預(yù)算、施工備料等重要依據(jù)。
(二)建筑平面圖的形成
建筑平面圖是用一個假想平面在窗臺略高一點位置作水平剖切，將上面部分拿走，對剩余部分做的水平正投影圖；在圖中，剖切面上的線畫成粗實線，可見的非剖切面上的線畫成細實線，不可見(按遮擋)線畫成虛線。如首層平面圖，將上面部分拿走后，從上往下垂直地看，可以看到：墻厚.門的開啟方向，窗的具體位置，室內(nèi)、外臺階，花池、散水、落水管位置等。陽臺、雨蓬等則應(yīng)表示在二層及以上的平面圖上。
(三)建筑平面圖的基本內(nèi)容
1.表明建筑物的平面形狀，內(nèi)部各房間平面組合排列情況，以及建筑物朝向。平面圖內(nèi)應(yīng)注明房間名稱和房間凈面積，朝向只在首層平面圖旁邊適當位置畫指北針。
2.標明門窗等構(gòu)件的具體位置，門的開啟方向。
3.表明外形和內(nèi)部平面主要尺寸。平面圖中的軸線是長寬方向的定位依據(jù)，它可確定平面圖中所有各個部位的長寬尺寸。圖形外面標注有建筑物的總長度和總寬度，稱為外包尺寸。中間是軸線尺寸，表示開間和進深。軸線中間的稱為細部尺寸，表示門、窗、洞口、墻的面寬及墻垛等細部尺寸。以上是主要的三道尺寸標注。局部尺寸標注還有首層平面外圍部位的室外臺階、花池、散水、門廊等。平面圖內(nèi)部還要標注內(nèi)墻墻厚、門窗洞口尺寸，如若剖切面上面有高窗和配電箱(凹進墻內(nèi))等部分，還要用虛線表示并標注洞口尺寸及下皮標高。
4.標明建筑剖面圖的剖切位置，詳圖的索引位置等。
圖2-5是一張首層平面圖，基本內(nèi)容包括：
(1)指北針表明上北下南。
(2)從房間布局看，共有三個單元，每戶有二間臥室，一間客廳，一個廚房、和一個衛(wèi)生間。
(3)各個房間的凈面積，如左下角房間的凈面積為14.63平米。

(4)縱、橫軸線標明各個房間的開間和進深。如左下角房間的開間為3米3，進深為5米零2。
(5)門、窗的具體位置和門的開啟方向。
(6)尺寸標注。如2號軸線內(nèi)墻厚240，l號軸線外墻厚360等。
(7)在3、4軸線間，由一個剖切位置線，剖切位置線端部垂直方向的短線表示投影方向，數(shù)字表示剖面名稱，
六、建筑剖面施工圖的閱讀
(一)建筑剖面圖的用途
建筑削面圖主要表示房屋內(nèi)部的結(jié)構(gòu)形式、高度尺寸及內(nèi)部上下分層的情況。
(二)建筑剖面圖的形成
建筑削面圖的剖切位置來源于建筑平面圖，一般選在平面組合中的較為復(fù)雜的部位(如圖2-5中的1-1剖切位置)，然后用一個假想的垂直剖切面，在剖切位置將房屋削開，拿走左面部分，對剩余部分作側(cè)面正投影。即類似于建筑平面圖的形成，從左往右看，視線始終垂直于側(cè)墻面，所看到的圖形即是削面圖。
(三)建筑剖面圖的基本內(nèi)容
1.表明建筑物豎向空間的布置情況。
2，表明建筑物被剖切到部位的高度，各層梁板的具體位置以及和墻、柱的關(guān)系，屋頂結(jié)構(gòu)形式等。
3.表明在此剖面內(nèi)垂直方向室內(nèi)、外各部位構(gòu)造尺寸。如室內(nèi)凈高、樓層結(jié)構(gòu)、樓面構(gòu)造及各層厚度尺寸。室外主要標注三道垂直方向尺寸，水平方向標注軸間尺寸。
4.室內(nèi)地面、樓面、頂棚、踢腳、墻裙、屋面等內(nèi)裝修做法，需以詳圖索引形式標注，尤其是那些不能詳細表達清楚的地方，應(yīng)先畫詳圖索引標志，再畫相應(yīng)詳圖。
圖2-6是建筑剖面圖。它是對應(yīng)于平面圖(圖2—5)中的剖切位置和投影方向畫成的。本圖的主要內(nèi)容包括：橫向三條軸線編號之間距離

為兩個房間的進深；四層樓上下結(jié)構(gòu)分層；墻上門窗位置；樓梯間位置；雨蓬及屋頂突出部位構(gòu)造；內(nèi)外標高和各部分分段尺寸標注。
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的程序