房地產(chǎn)全程精深設(shè)計

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清華大學(xué)卓越生產(chǎn)運營總監(jiān)高級研修班

綜合能力考核表詳細(xì)內(nèi)容

房地產(chǎn)全程精深設(shè)計
房地產(chǎn)全程精深設(shè)計
技術(shù)精要解析

主講人:高 波

房地產(chǎn)全程精深設(shè)計技術(shù)精要解析

一、全程精深設(shè)計技術(shù)的涵義與工作流程
二、全程精深設(shè)計技術(shù):房地產(chǎn)業(yè)的核心技術(shù)及其效應(yīng)
三、全程精深設(shè)計技術(shù)要點

一、全程精深設(shè)計技術(shù)的涵義與工作流程

 貫穿房地產(chǎn)項目投資、開發(fā)、經(jīng)營與管理的整個過程;
 包括選擇開發(fā)地塊,土地價值研判,進(jìn)行市場調(diào)查、項目市場定位與概念設(shè)計、物業(yè)規(guī)劃與設(shè)計定位等項目可行性研究,制定物業(yè)管理與經(jīng)營計劃,以及品牌設(shè)計、定價、促銷、廣告宣傳等整體營銷策劃和全面推廣銷售的活動;
 一系列單項技術(shù)和概念的有效整合。

工作內(nèi)容:
圖1 全程精深設(shè)計的工作內(nèi)容
核心結(jié)構(gòu)
 項目概念設(shè)計
 投資決策
 全程營銷

網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)
 選擇地塊
 市場調(diào)查
 土地價值研判
 項目定位
 規(guī)劃設(shè)計
 景觀設(shè)計
 建筑設(shè)計
 品牌設(shè)計
 營銷推廣策劃
 物業(yè)管理
 資本運作
網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)是基礎(chǔ),是基本功,依靠踏實;核心結(jié)構(gòu)是一種提升,是一次跳躍,憑借感悟。 網(wǎng)絡(luò)



工作流程圖
項目全程精深設(shè)計 項目規(guī)劃建設(shè)



















圖2 全程精深設(shè)計的工作流程

結(jié)構(gòu)是基礎(chǔ),
二、全程精深設(shè)計技術(shù):房地產(chǎn)業(yè)的
核心技術(shù)及其效應(yīng)

全程精深設(shè)計技術(shù):房地產(chǎn)業(yè)的核心技術(shù)
 任何一個產(chǎn)業(yè)都有其核心技術(shù),麥當(dāng)勞的核心技術(shù)是她的特有的工作規(guī)程和配方。
 房地產(chǎn)開發(fā)、投資、經(jīng)營是一項專業(yè)性很強的十分復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動,涉及眾多行業(yè)和部門,需要聚集各類專業(yè)人士的智慧,利用長期積累的豐富經(jīng)驗,進(jìn)行創(chuàng)造性活動。
 從技術(shù)和知識角度看,房地產(chǎn)項目的運作,不是僅靠單項技術(shù)就能奏效的,而需要一系列先進(jìn)技術(shù)和理念的整合。
 房地產(chǎn)全程精深設(shè)計技術(shù)是房地產(chǎn)業(yè)的一項核心技術(shù),企業(yè)的核心競爭力是由企業(yè)的核心技術(shù)水平和市場營銷力決定的,因而房地產(chǎn)發(fā)展商的全程精深設(shè)計水平直接關(guān)系到發(fā)展商的核心競爭力的大小。
 核心競爭力決定企業(yè)的競爭優(yōu)勢。

房地產(chǎn)全程精深設(shè)計=f(單項技術(shù)創(chuàng)新,細(xì)胞優(yōu)選克隆技術(shù),整合技術(shù))

表1 房地產(chǎn)精深設(shè)計技術(shù)類型比較
策劃技術(shù)類型 技術(shù)
體系 設(shè)計
思路 人與自然關(guān)系的處理 功能
滿足 升值
特征 資源整合程度 整合
效應(yīng)
垃圾
策劃 單項技術(shù) 簡單
抄襲 破壞性 不能
滿足 貶值 簡單
拼湊 缺乏
賣點
策劃 克隆技術(shù) 模仿
為主 兼容性 基本
滿足 不穩(wěn)定 一般
整合 一般

有效功能策劃 單項技術(shù)創(chuàng)新、細(xì)胞優(yōu)
選克隆技術(shù)、整合技術(shù) 原創(chuàng)創(chuàng)
新和整
合創(chuàng)新
和諧共榮
充分超
值滿足
永久
升值
最佳
整合
顯著

全程精深設(shè)計技術(shù)效應(yīng)
木桶效應(yīng)
 一個木桶能裝水的最大值取決于最短的一根木板的長度。同樣,房地產(chǎn)項目運作水平的高低也取決于各種專業(yè)中的最低水平。

外溢效應(yīng)
 房地產(chǎn)知識存量不斷增加并導(dǎo)致外溢效應(yīng),知識的外溢效應(yīng)表現(xiàn)為最初的知識投資使后續(xù)的投資更具生產(chǎn)效率。
 知識作為一種資本,決定了房地產(chǎn)發(fā)展商的產(chǎn)出是自身知識水平和社會一般房地產(chǎn)知識存量的函數(shù)。發(fā)展商關(guān)于房地產(chǎn)的知識積累越多,水平越高,發(fā)展商的產(chǎn)出就越多;社會關(guān)于一般房地產(chǎn)知識的積累越多,技術(shù)的普遍水平越高,發(fā)展商的產(chǎn)出也就越高。
Q=f(發(fā)展商自身知識水平,社會一般房地產(chǎn)知識存量)
 知識具有外在性:發(fā)展商不必自身去生產(chǎn)一般性房地產(chǎn)知識的存量,但卻可以從中獲得好處,由于知識的邊際生產(chǎn)力是遞增的,知識存量的增加會引起一系列的外在效應(yīng),使生產(chǎn)函數(shù)上移,發(fā)展商的產(chǎn)出水平和產(chǎn)出的增長率得以“永久性”的提高。
 房地產(chǎn)全程精深設(shè)計組織應(yīng)該是一所大學(xué),是一種學(xué)習(xí)型組織和專家型組織,能不斷進(jìn)行知識創(chuàng)新。
 全程精深設(shè)計技術(shù)的擁有者是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思想庫或腦庫。
 推行房地產(chǎn)全程精深設(shè)計,必須聚集一定的人力資本或具有很強的人力資本的積累能力,他們充分利用自身的市場操作經(jīng)驗和發(fā)揮專業(yè)技術(shù)水平優(yōu)勢,借助于知識和人力資本大幅度提高項目的附加值和增強其市場競爭力。

規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)
 學(xué)習(xí)或經(jīng)驗曲線的客觀存在,產(chǎn)品的單位成本將隨著企業(yè)累積經(jīng)驗的增加而下降。
 房地產(chǎn)全程精深設(shè)計以專業(yè)化深度分工為前提條件。對于發(fā)展商來說,可以借助于外力在開發(fā)成本不變的條件下促進(jìn)物業(yè)整體品質(zhì)提高,從而使個人投資者得到更多的實惠。
 專業(yè)策劃人士進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域,利用各類專業(yè)人士的累積經(jīng)驗或一技之長,形成組合優(yōu)勢,在有效分工和合作中提高效率,降低產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)營成本,形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì),使投資者深感物有所值、物超其值,物業(yè)具有更大的投資升值空間。
 在日趨激烈的市場競爭中,實施全程精深設(shè)計是房地產(chǎn)企業(yè)推行總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略,進(jìn)而形成價格競爭優(yōu)勢的捷徑。

品牌效應(yīng)
 房地產(chǎn)市場的信息不對稱性是普遍存在的,如果缺乏通暢的信號發(fā)送的渠道或不能有效發(fā)送信號,由于存在逆向選擇,低質(zhì)量的物業(yè)和服務(wù)就會驅(qū)逐高品位的物業(yè)和服務(wù),導(dǎo)致市場失靈。
 消費者相信品牌,是因為在市場充斥各種信息和信息不對稱的情況下,品牌是消費者最能直接利用的信息。
 市場競爭是營銷競爭,但歸根到底是一種品牌競爭,擁有品牌比擁有工廠更重要。擁有領(lǐng)導(dǎo)市場的品牌,是占領(lǐng)市場和開拓市場的唯一捷徑。名牌企業(yè)的產(chǎn)品在市場銷售中具有品牌競爭優(yōu)勢。
 發(fā)展商一旦在社會上擁有很高知名度和美譽度的品牌,必將在未來的市場競爭中贏得更多的優(yōu)勢。在香港,居民買房子最認(rèn)新鴻基、長江實業(yè)、恒基兆業(yè)、信和等幾個牌子,這些品牌的物業(yè)比其他發(fā)展商開發(fā)的同類物業(yè)價格高10%以上,這就是名牌在房地產(chǎn)銷售中產(chǎn)生的品牌效應(yīng)。
 對于房地產(chǎn)業(yè)來說,品牌是規(guī)劃、設(shè)計、文化、藝術(shù)、品質(zhì)、信譽、實力、服務(wù)、營銷等多層面因素的集成和凝結(jié),是企業(yè)內(nèi)部有效管理的綜合表現(xiàn)。企業(yè)品牌是名牌企業(yè)和名牌項目兩部分結(jié)合而成的。名牌企業(yè)與名牌物業(yè)緊密相關(guān),名牌企業(yè)更容易提高物業(yè)品牌的知名度,形成項目競爭力,而通過精心打造名牌項目又可以提升企業(yè)品牌。
 一般而言,房地產(chǎn)全過程策劃專業(yè)人士最擅長于實施產(chǎn)品歧異戰(zhàn)略,通過技術(shù)創(chuàng)新,不斷引入新理念、新要素或進(jìn)行創(chuàng)新組合,并擅長于配合有效的項目推廣和廣告規(guī)劃發(fā)送信號,打造品牌物業(yè),培育企業(yè)品牌,建立良好的聲譽,從而形成房地產(chǎn)項目的競爭優(yōu)勢。




















三、全程精深設(shè)計技術(shù)要點

核心結(jié)構(gòu)
項目概念設(shè)計
概念設(shè)計是項目的靈魂,是技術(shù)創(chuàng)新和資源整合的杰作,是房地產(chǎn)全程精深設(shè)計成果的結(jié)晶和精髓。概念集中體現(xiàn)了項目的價值、功能和買點。
概念是一個系統(tǒng)。具體包括:主題概念、產(chǎn)品實體概念、規(guī)劃概念、景觀概念、建筑概念、空間概念、服務(wù)概念、概念買點等。
主題概念是項目要集中表達(dá)的特殊優(yōu)勢和獨特主題。
概念設(shè)計的目標(biāo):有效功能價值最大化。
 地段價值概念:CBD,CLD,會展物業(yè)等。
 景觀價值概念:山,河,湖,海,城市天際線,標(biāo)志型建筑等。
 未來開發(fā)價值概念:地鐵概念,城市規(guī)劃新區(qū)等。
 項目功能價值概念:智能化,生態(tài),園林等。
 風(fēng)格品位價值概念:澳洲風(fēng)情式、純現(xiàn)代式的建筑風(fēng)格。“簡約就是美”,“簡約就是力量”。
 品牌整合價值概念:景觀、建筑設(shè)計單位的名聲,全程精深設(shè)計組織的聲譽,強強聯(lián)手等。
 個性價值概念:教育,健康,運動,社區(qū)文化。

案例一:SOHO(Small Office Home Office)現(xiàn)代城:空間概念革命

在京城高檔房地產(chǎn)項目中,SOHO現(xiàn)代城所引起的沖擊波可稱得上是來勢洶猛。開盤后短短兩個多月的時間內(nèi),500多套住房便銷售一空。同時,隨著媒體的炒作,行家的點評,業(yè)內(nèi)人士的分析,以及有意購買者的關(guān)注,一個既新鮮又陌生的時髦名詞----“SOHO”飄進(jìn)了千萬人的耳朵。

潘石屹:模糊的創(chuàng)新
“SOHO現(xiàn)代城可能跟今天創(chuàng)新有關(guān)系。我們應(yīng)該有一個大畫面,應(yīng)該有一個方向感。在農(nóng)業(yè)社會的時候,生產(chǎn)的組織方式是一家一戶的組織方式,這樣的話對應(yīng)房子的功能一定是多元化的,房子既可以住又可以招待客人,又可以做飯,又是儲藏,又可以養(yǎng)雞養(yǎng)鴨做豆腐,這個房子是多元化的。工業(yè)文明時期的房子特征是:標(biāo)準(zhǔn)化專業(yè)化精細(xì)的分工,工廠就是工廠,廠房就是廠房,車間就是車間,住的分了多少個品種,度假村、飯店、公寓、住宅,各種各樣的分工。對于新經(jīng)濟(jì),房子應(yīng)該是什么樣的變化?功能的多元化,邊界的模糊化,是信息時代的特征,亞馬孫的商場在哪兒?亞馬孫的商場營業(yè)額非常大,它的磁盤到底放在什么地方,硬盤放在什么地方,服務(wù)器放在什么地方,無所謂,放在倉庫里也行,放在美國也行,放在中國也行,網(wǎng)絡(luò)讓整個空間和時間模糊化。當(dāng)今好多新產(chǎn)品,就像手機(jī)。原來手機(jī)就是電話,現(xiàn)在的手機(jī)是有電子游戲機(jī)、有計算器、有電腦記事本,也可以上網(wǎng),誰也沒有說手機(jī)是一個四不像。功能的多元化,邊界的模糊化,全球經(jīng)濟(jì)的一體化這幾個特征就是新經(jīng)濟(jì)的特征,如果站在工業(yè)文明看新的信息文明一定是看不慣的。”

朱小地:一種對未來住宅新的詮釋
1999年下半年,北京市建筑設(shè)計研究院與北京中鴻天房地產(chǎn)公司開始了現(xiàn)代城一期----SOHO現(xiàn)代城的設(shè)計工作,設(shè)計師們提出了適應(yīng)未來發(fā)展的SOHO型住宅的全新設(shè)計方案,即小型家庭辦公型住宅方案。這一方案的理論基礎(chǔ)既是對以前住宅設(shè)計的經(jīng)驗總結(jié),也是對未來住宅功能的全新定義,即:“住宅將是社會生活的單位空間。”
第一,住宅應(yīng)兼容社會生活其它功能,其基本功能不能被破壞。眾所周知,住宅是個人所有的私密空間,在過去任何功能的引入都會破壞住宅原來的功能,如商住樓類型。然而,隨著信息社會的到來,人們可以借助于互聯(lián)網(wǎng)、電腦及輔助設(shè)備,就可以在住宅中完成過去在辦公室中才能完成的工作,而不需要與別人面對面地進(jìn)行交流。當(dāng)然還可以做很多其它功能的工作,如購物、教育、看病、結(jié)帳等等,相信隨著網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展程度不斷提高,在家中就可以安排自己各方面活動的人員會越來越多。因此只要在家中一隅能夠放置PC機(jī)和其它相應(yīng)設(shè)備,不但可以使兼容其它社會活動成為可能,而且住宅將會逐漸演變成社會生活的單元空間。
第二,在住宅中完成的工作,必須優(yōu)于在其它功能建筑中完成的相應(yīng)的工作。首先,是節(jié)省資源問題:以住宅和寫字樓兩種建筑類型而言,大家很容易意識到住宅的使用率集中在晚間而寫字樓的使用率集中在白天。那么對于一個上班的人員他每天要在兩個不同的空間中活動,如果能使兩個空間合二為一,那將會極大地節(jié)約有限的空間和資源。其次,仍以住宅和寫字樓為例。如果一個人能夠擺脫在寫字樓中工作,在住宅中就可以完成在寫字樓中要做的事情,他可以得到三大優(yōu)勢:(1)減少每天因來往于寫字樓和住宅之間的交通所花費的時間,并減少能源的浪費。(2)通過網(wǎng)絡(luò)可以直接與外界交往,減少過去在寫字樓中因處理人際關(guān)系而浪費的不必要的精力。(3)在家中辦公,可以根據(jù)自己的習(xí)慣,自由地安排時間,使辦公更輕松,更具個性化特征。
第三,辦公等功能轉(zhuǎn)移至住宅中不會造成社會結(jié)構(gòu)和法律道德的破壞。目前中國的網(wǎng)絡(luò)發(fā)展水平還很有限,辦公等功能移至住宅中,只是對于那些適合利用比較成熟的網(wǎng)絡(luò)辦公的較少的人群,少數(shù)行業(yè),如作家、設(shè)計師、編程人員等職業(yè)。因此目前的家庭辦公還只能局限在小型家庭辦公的概念上,既或某種職業(yè)比較成熟,也不是這個行業(yè)中的所有人員都會適合于家庭辦公,家庭辦公只是信息社會到來之后的一種辦公形式。
戶型設(shè)計:
隨著住宅設(shè)計的進(jìn)步和標(biāo)準(zhǔn)的提高,住宅中廳的功能不斷增加,從一個客廳增加到一個客廳和一個餐廳,再擴(kuò)展到增加家庭室(Family Room),而SOHO住宅又增加了辦公區(qū),即形成了四廳的模式。
通過推拉活動隔墻靈活分隔的手法,使得辦公空間與其它功能空間形成可分可合的關(guān)系。當(dāng)需要安靜或者有客戶來訪時,主人可封閉辦公空間,不去干擾家人的起居生活;而當(dāng)閑暇之余,又可以敞開隔墻使辦公空間與起居空間融為一體。推拉門的應(yīng)用可將空間進(jìn)行合理分隔,靈活多變,可大可小,這既是空間大小之分,也是使用功能得以區(qū)分的變化。
為進(jìn)一步減少干擾,方案將戶型大都設(shè)計為復(fù)式,面積在150m2-300m2,樓下寬敞的大廳可以作為辦公區(qū)和會客區(qū),樓上是居住區(qū)。對于現(xiàn)代人而言,這種上下各自為陣,互不干擾的設(shè)計最為合理。白天,找開門迎八方客;夜晚,躲進(jìn)小樓成一統(tǒng)。
環(huán)境設(shè)計:
空間是一種任何表現(xiàn)方法都不可能完滿地表達(dá)的形式,它只能通過直接的體驗才能有所領(lǐng)會和感受。人是社會的成員,家庭辦公的人們必然有一種離群索居的感覺,他們更需要人與人的交往。
在高層建筑中每四層設(shè)計一個庭院,使SOHO住宅圍繞著這一庭院布置。這如同是一個大的空中四合院,它充分吸取了古老四合院的優(yōu)點,也彌補了古老四合院的不足。
庭院在南向開有一個8m x 12m的大孔洞與外部連通,陽光可以照射進(jìn)來。庭院中設(shè)計成不同特點的綠化環(huán)境,由前衛(wèi)風(fēng)格的雕塑家為每個庭院設(shè)計主題雕塑作品,再加上庭院周圍的墻面大膽地分劃和色彩設(shè)計,使庭院也同樣表現(xiàn)出強烈的個性。
這一庭院的設(shè)置,不僅為居住在此的SOHO一族可以保持經(jīng)常性的戶外的面對面的問候和接觸,增進(jìn)感情交往,而且每一戶型中都有房間朝向內(nèi)庭院,甚至包括廚房的操作間,使居住在高層建筑中的人們直接接近自然環(huán)境。他們可能隨時透過自家的玻璃窗欣賞室外的環(huán)境,也可以推開門走進(jìn)綠色之中,這無疑是住宅設(shè)計的一次大膽的嘗試。

“Less is more”——極少主義
建筑大師密•凡德羅提倡的這種“Less Is More”,最少的物質(zhì)環(huán)境,留出最多的心靈空間,在越來越多的都市人心中獲得認(rèn)可,在越來越擁擠的城市角落中生根、發(fā)芽。
“SOHO現(xiàn)代城”, 以“極少主義”砥礪繁瑣美學(xué),擯棄粗放和奢華的修飾以及瑣碎功能,強調(diào)簡潔通暢來疏導(dǎo)世俗生活,觀照人文層面,其簡約自然的生活樣式令矯情的浮華風(fēng)格由此式微。她強調(diào)空間的簡單、留白;強調(diào)整體風(fēng)格的純凈、典雅;強調(diào)功用性與風(fēng)格化的高度統(tǒng)一;強調(diào)以簡約通暢來體現(xiàn)對居住者空間自由的尊重。
當(dāng)我們沉溺于繁華都市時,生活向我們展示了它浮靡的一面。建筑和家居奢靡的風(fēng)格、繁復(fù)的樣式,瑣碎的功能,家就這樣被裝修成了一個豪華賓館的客房。當(dāng)人的空間被各種物質(zhì)擠壓的時候,也就失去了本真。“極少主義”就是去掉一切虛假的、表面的、無用的東西,而剩下真實的、本質(zhì)的、必不可少的東西,因而得到更多的空間,更多的舒適,更多的效率,更多的美。只有在極少之后,人才能回到自身。

案例二:廣州奧林匹克花園:運動就在家門口

品牌核心——“科學(xué)運動、健康生活”
作為生活節(jié)奏快捷的都市人,在獲得了現(xiàn)代科技所賦予的前所未有的生活享受同時,面臨的另一尷尬境界卻是身體素質(zhì)的普遍下降。健康、又一次成為現(xiàn)代人口中最最時尚和想往的詞匯。
從開發(fā)階段我們強調(diào)的“個體健康”(廣告語:運動就在家門口),到提出“健康管理”,即強調(diào)“家庭的健康”,再到交樓之際訴求重點轉(zhuǎn)為“社區(qū)的健康”我們在奧園成功的實現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)和體育產(chǎn)業(yè)的對接,并隨著對接點的轉(zhuǎn)移而最終提出“科學(xué)運動,健康生活”的核心理念,并明確了以“健康管理”為核心競爭力的總原則。
奧林匹克花園,作為廣州首個開展“陽光健身工程”的社區(qū),正是順應(yīng)都市人的健康追求而誕生的,并將致力于追求人與人的生活和環(huán)境的互動關(guān)系中達(dá)到和諧與平衡。

規(guī)劃核心——廣州首個“體育社區(qū)”
首創(chuàng)一梯兩戶的設(shè)計格局,居室躍層設(shè)計,空間通透健康
高達(dá)40%的大幅綠化面積,空氣格外清新健康
首創(chuàng)“體適能測試中心”,提供科學(xué)的健康指標(biāo)
特邀國家著名運動員李永波、伏明霞出任廣州奧林匹克花園園長
社區(qū)私家大型運動館----奧林匹克大廈

健康、運動、奧林匹克的環(huán)境音符
廣州奧林匹克花園獨特的“異質(zhì)化的設(shè)計布局”,讓人一進(jìn)大門,仿如進(jìn)入一個偌大的體育館。住房與體育設(shè)施錯落有致,起伏不一?;蚯逖牛蚧盍?,巧妙地將奧林匹克精神融入小區(qū),實現(xiàn)體育與房地產(chǎn)完美聯(lián)姻。廣州奧林匹克花園跳出了傳統(tǒng)建筑工藝思路,實現(xiàn)運動與健康生活的互動,將“運動就在家門口”的健康生活口號表現(xiàn)得真實、豐富。

科學(xué)、生活、健康的環(huán)境情懷?
這里不僅有一片片綠草地,一縷縷新鮮空氣。,一個個完整的體育運動設(shè)施,還有獨一無二的“健康管理”,讓你在科學(xué)運動下“主動積極地”進(jìn)行健康生活。在廣州奧林匹克花園,你會情不自禁與參與運動,懷不自禁地把健康、運動與生活緊緊結(jié)合在一起。

健康的文化,煥發(fā)心靈的雀躍
在廣州奧林匹克花園,是運動令你相知,相識,躍動在寬敞的運動場所,把塵封在都市的心靈喚醒,健康的意識在體內(nèi)復(fù)蘇,流露出人性的真與美,用運動和健康打破人與人之間的藩籬,把自身、家庭、社區(qū)都融入奧林匹克所蘊涵的深層文化中,這是一種沒有地域界限、沒有人為隔離、沒有陌生和冷漠的文化社區(qū),在這里,我們以真誠的心態(tài),誠摯的笑容,開放的鄰里關(guān)系,自然的生活狀態(tài),用健康的概念共建美好家園。

多彩生活,詮釋奧林匹克的文化
這里力求創(chuàng)造生命力與運動相結(jié)合的健康生活方式,融入體育文化精神,令廣州奧林匹克花園的每一個角落都洋溢著健康的氣息,就是在人行路徑的廊道上,也懸滿了運動的符號,并且在各項硬件配套設(shè)施均達(dá)到了國家倡導(dǎo)的“全民健身運動”的標(biāo)準(zhǔn),就是用這種具體化的精神引導(dǎo),我們對奧林匹克有了更積極的思考。

案例三:綠色住宅
綠色住宅是以可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略為指導(dǎo),在住宅的建設(shè)和使用過程中,有效利用自然資源和高新技術(shù)成果,使建筑物的資源消耗和環(huán)境的污染降低到最低限度,為人類營造舒適、幽美、潔凈的居住空間。
綠色住宅有六條標(biāo)準(zhǔn)。
 規(guī)劃設(shè)計合理,建筑物與環(huán)境協(xié)調(diào)。房間光照充足、通風(fēng)良好,廚房、衛(wèi)生間異味氣體能在瞬間散發(fā)。
 房屋圍護(hù)結(jié)構(gòu)御寒防熱,門窗密封性能及隔音效果符合規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。
 供熱、制冷及燒飲等,盡量利用清潔能源、自然能源或再生能源。全年日照在2500小時以上的地區(qū)普遍安裝太陽能設(shè)備。
 飲用水符合國家標(biāo)準(zhǔn)。新建小區(qū)必須鋪設(shè)中水系統(tǒng)。
 室內(nèi)裝修簡潔適用,化學(xué)污染低于環(huán)保規(guī)定的指標(biāo)。
 有足夠的戶外活動空間,小區(qū)綠化覆蓋率不低于40%,無裸露地面。

案例四:蔚藍(lán)海岸之旅
主題概念
蔚藍(lán)海岸——深圳灣超大型高尚海濱社區(qū)
產(chǎn)品實體概念
十分鐘車程,兩個不同的世界
規(guī)劃理念
無限親密,無限尊重
——蔚藍(lán)海岸的規(guī)劃理念
景觀設(shè)計
海之蔚藍(lán)與草之翠綠
——蔚藍(lán)海岸的景觀園藝
窗外只有兩種色彩:潺潺的藍(lán) 靜靜的綠
服務(wù)概念
蔚藍(lán)海岸的管家與指揮家
——全心全意為您,保證滿足您不斷提出的新要求
概念買點
 濱海大道
 美麗的南山半島
 文化,科技,旅游
 便捷,成熟,文明
 “三級一層”景觀天地
 愚公的自信
——關(guān)于蔚藍(lán)海岸的填海造地
 創(chuàng)造經(jīng)典戶型
——蔚藍(lán)海岸的室內(nèi)哲學(xué)
 關(guān)注教育,關(guān)注成長
 感受蔚藍(lán)海岸
——感動,來源于細(xì)微處的貼心關(guān)懷
 不會休閑的人就不會工作
——深圳罕有的大型池畔休閑會所---蔚藍(lán)會
 健康是快樂之本
 現(xiàn)代書香
 小雨中的浪漫
品牌整合價值概念
最好的都在這里了,包括你自己
 發(fā)展商:香港卓越集團(tuán) 深圳卓越實業(yè)發(fā)展有限公司,多年投資于中國房地產(chǎn),在北京、上海業(yè)內(nèi)經(jīng)驗甚豐,力創(chuàng)深圳著名專業(yè)地產(chǎn)商品牌。
 規(guī)劃設(shè)計:澳大利亞PEDDLET HORP建筑設(shè)計公司,世界最著名的建筑設(shè)計公司之一,成立于1890年,100多年來一直位于世界建筑設(shè)計的最前列。1998年世界100家最大的建筑設(shè)計公司名列第8。主要業(yè)績:澳大利亞股票交易中心、ANZ銀行世界總部、香港沙田區(qū)總體規(guī)劃、深圳萬科城市花園、深圳發(fā)展銀行大廈、深圳金地翠園。
 施工設(shè)計:機(jī)械工業(yè)部深圳研究設(shè)計院。主要業(yè)績:深圳百仕達(dá)花園等。
 景觀設(shè)計:BELT COLLINS(香港)公司。BELT COLLINS公司為世界級景觀設(shè)計公司,該公司在世界各地?fù)碛卸嗉曳止尽O愀酃緸槠渥畲蟮姆止局?,也是香港最大的景觀設(shè)計公司。
主要業(yè)績:香港海逸酒店、香港海逸豪園、香港聽濤雅苑、香港萬科俊園、深圳黃埔雅苑等。
 營銷大廳設(shè)計:香港達(dá)熙設(shè)計工程有限公司(INTERACT CONTRACTING)為香港著名的大型室內(nèi)設(shè)計工程公司,主要以星級酒店、銀行、高檔寫字樓室內(nèi)裝飾設(shè)計和施工為主,主要業(yè)績:IBM深圳總部、香港上海匯豐銀行深圳分行。
 示范單位設(shè)計:香港恒彩室內(nèi)設(shè)計有限公司(KING LIKE),香港著名的室內(nèi)裝飾設(shè)計公司、室內(nèi)設(shè)計新銳,主要業(yè)績:深圳天安海景高爾夫花園、深圳陽明山莊。
 工程施工:江蘇建筑工程股份有限公司深圳分公司(江蘇一建),中國建筑設(shè)計最具品牌的工程公司,國際ISO9001質(zhì)量認(rèn)證企業(yè),8次榮獲中國建筑最高獎“魯班獎”,是深圳榮獲“魯班獎”最多的企業(yè);也是深圳唯一榮獲全國“創(chuàng)魯班工程特別榮譽獎”企業(yè);獲得市優(yōu)質(zhì)樣板工程49項,超過深圳評定總數(shù)的1/4。主要業(yè)績:深圳高交會會館、深圳百仕達(dá)花園、萬科城市花園、萬科俊園、萬科彩園。
中國華西建筑工程公司深圳一公司,深圳建筑施工三大王牌之一,6次榮獲魯班獎,獲國家、深圳市優(yōu)質(zhì)樣板工程20項。主要業(yè)績:深圳中銀花園、新時代廣場。
 全程策劃:卓越策劃中心&G-ESTATE怡安信。
 宣傳策劃:博思堂廣告,專業(yè)綜合性廣告公司,以整合營銷策劃為核心,長期服務(wù)眾多知名品牌,主要業(yè)績:深圳萬科四季花城、萬科城市花園、萬科彩園。
 宣傳推廣:圖登廣告,深圳高水準(zhǔn)的廣告公司,服務(wù)眾多的地產(chǎn)品牌及產(chǎn)品品牌,主要業(yè)績:深圳萬科彩園、深圳益田花園、深圳萬科桂園。
 市場調(diào)研:德慧市場調(diào)研公司、蘭邦市場調(diào)研公司。

案例五:“來鶴臺”廣場
主題概念:新文化,新地標(biāo),新財富。
“來鶴臺”廣場地處揚州城西開發(fā)區(qū),南臨文昌西路,延續(xù)著千年古城的文明脈博;東傍邗江大道,承接著江南江北的物流通衢。
“來鶴臺”廣場將營建成新區(qū)的商貿(mào)與置業(yè)中心、市民休閑與享受空間、城市標(biāo)志建筑與旅游觀光景點。
“新文化”
1.新文化側(cè)重于新精神文化的范疇
世界上有許多關(guān)于文化的定義。一般指人類在其社會歷史發(fā)展過程中所創(chuàng)造的物質(zhì)財富和精神財富的總和。在大多數(shù)場合,文化特指文學(xué)藝術(shù)、宗教信仰、科學(xué)教育等精神財富。
2.新文化與現(xiàn)代化之間的關(guān)系
新文化是創(chuàng)新的現(xiàn)代文化。
隨著現(xiàn)代化帶來資源緊張、環(huán)境惡化、道德墮落、無政府狀態(tài)、情感家園破壞、區(qū)域文明沖突等問題,對現(xiàn)代化的批判與完善已在世界現(xiàn)代化進(jìn)程中展開。一個大的趨勢便是世界各大文明圈,包括西方文明圈在內(nèi),都在努力汲取自身的古代文明資源,展開新的認(rèn)同與建構(gòu),實現(xiàn)各自的復(fù)興,全球化的趨勢伴隨著多元化的色彩。
新文化不等于狹義的現(xiàn)代化,更不等于西化。
對于稟承了五千年文明的中華民族來說,經(jīng)過一百多年的探索,選擇了現(xiàn)代化的道路,但這個現(xiàn)代化決不是西化,而是中華民族的偉大復(fù)興。
3.揚州的新文化應(yīng)該汲取地域文化資源
揚州的新文化應(yīng)該是中華文明現(xiàn)代化進(jìn)程中的一部份。她的意義在于,作為一個千年古城,能夠挖掘、貢獻(xiàn)出更為豐富的地域文化資源,并賦予它們新的含義,來構(gòu)建自己的新文化。企新戀舊,繼往開來。同時,新文化也是新地標(biāo)與新財富的理論核心。
“新地標(biāo)”
1.新地標(biāo)是揚州的新城市中心
現(xiàn)代城市的發(fā)展,將產(chǎn)生多中心的城市空間格局。
廣場地處揚州新區(qū)的交通樞紐地帶,具備新城市中心的地理條件,將體現(xiàn)現(xiàn)代城市生活中各種主要功能的有機(jī)整合,發(fā)揮出聚集與輻射城市能量的規(guī)模效應(yīng)。
2.新地標(biāo)是新?lián)P州的新風(fēng)景名勝
廣場以美學(xué)的形式建構(gòu)她的物質(zhì)空間與功能空間。而這一美學(xué)形式必須體現(xiàn)揚州新文化范疇內(nèi)的審美標(biāo)準(zhǔn)與趣味。她的建筑語言、景觀語言是現(xiàn)代的,但同時融鑄了揚州文化中特有的古典美學(xué)意象。她的后現(xiàn)代色彩與地域性風(fēng)格將使廣場的景觀與建筑在揚州創(chuàng)造時代記錄,達(dá)到留鑒歷史的水平,成為新?lián)P州的新風(fēng)景名勝和標(biāo)志性的現(xiàn)代建筑群體,從而能夠創(chuàng)造文化價值,包括旅游經(jīng)濟(jì)價值。
“新財富”
1.新財富是新的財富資源
她不僅表現(xiàn)為對物質(zhì)資源的擁有,還應(yīng)包括對文化資源的擁有。
就一個地方來說,文化資源就是他的地域文化傳統(tǒng)、時代精神風(fēng)貌、風(fēng)俗生活形式、信息交流捷徑。
更重要的是擁有二者之間的關(guān)系,即將二者整合起來,形成超值的財富資源。
廣場將中央商務(wù)區(qū)與市民廣場合二為一,能夠在一個非常經(jīng)濟(jì)的空間內(nèi),整合揚州物質(zhì)資源與文化資源,形成新財富資源。
2.新財富是新的財富運作方式
廣場將填補揚州市缺乏中央商務(wù)區(qū)的空白。所謂中央商務(wù)區(qū)(CENTRAL BUSINESS DISTRICT,簡稱CBD)是指一個城市中聚集了商貿(mào)、金融、信息、高層次企業(yè)服務(wù),人流最為集中、交通最為便捷、建筑密度大,服務(wù)范圍廣的地區(qū)。這是最為經(jīng)濟(jì)的財富運作方式。
3.新財富是新的財富增長點
以打造黃金地段的方法獲得黃金效應(yīng)。中央商務(wù)區(qū)的功能發(fā)揮之后,將逐漸成為該地區(qū)地價最高的地段。
美觀的市民文化廣場又將聚集人氣,增強廣場對城市能量的凝聚和輻射功能,吸引投資,擴(kuò)大貿(mào)易,增加就業(yè)機(jī)會,這一切都將提升城市的財富增長能力。
三者的關(guān)系
以“新”表示時間,以“地標(biāo)”表示空間。由二者構(gòu)成的時空坐標(biāo)整合起“文化”與“財富”的資源,經(jīng)濟(jì)而有效地發(fā)揮其功能。
產(chǎn)品實體概念
泛SHOPPING MALL
——商貿(mào)家園,怡景名勝。
“來鶴臺”的產(chǎn)品實體由商貿(mào)空間與市民廣場構(gòu)成。商貿(mào)空間除了廣場中的經(jīng)營樓市、步行街等,還包括商住樓、寫字樓等空間。廣場包括購物、娛樂、餐飲、金融、電信、郵政、景觀等部份。將為商家、顧客提供新穎、時尚、富麗、繁華的經(jīng)營與購物環(huán)境,提供超值、優(yōu)美、方便、幽靜的置業(yè)與活動空間。
市民廣場具備別致的景觀和自在舒適的環(huán)境,既包涵自然情趣與人文氣息,又凸顯時代風(fēng)尚與生活追求。讓具有文化底蘊、富有生活情調(diào)同時又追求創(chuàng)新的揚州人民置身其中,如魚得水,如鳥在林。
優(yōu)越的經(jīng)營置業(yè)空間,怡人耳目的景觀、旺盛的人氣,便捷的交通,將使“來鶴臺”廣場呈現(xiàn)出商家如云,夜市千燈;游人如鶴,紛至沓來的繁榮景象。
上述諸種因素,構(gòu)成具有綜合與開放色彩的泛 SHOPPING MALL。
規(guī)劃概念
凝聚文化精華,打造商貿(mào)新都。
廣場汲取了揚州傳統(tǒng)文化的深厚資源,寄托了新城區(qū)人民傳承揚州地域文明,再創(chuàng)經(jīng)濟(jì)繁榮與文化昌盛的宏偉愿望。“腰纏十萬貫,騎鶴上揚州”的傳奇故事,反映了古城揚州商茂民富的歷史。
“來鶴臺”廣場將在新區(qū)再現(xiàn)繁華都市的場景,以其良好的運轉(zhuǎn)吸引人們來此休閑、活動、購物、觀光、投資。人、財、物、思想、時尚的聚集,使新城區(qū)乃至老城區(qū)對廣場產(chǎn)生向心力,從而積極主動地引導(dǎo)、運轉(zhuǎn)城市的日常生活。
以上規(guī)劃概念,目的在于把“來鶴臺”建成璀燦的文化明珠和商貿(mào)新都。
景觀概念
樓接云水,鶴呈祥瑞。
廣場在景觀上以“鶴”做文章。鶴是中國傳統(tǒng)文化中的吉祥鳥、自由鳥、一品鳥。也是揚州歷史上的文化符號,象征著揚州的富庶與古雅。
水是造景的重要組成部分,水能烘托繁華樓臺與鶴的主題,也能體現(xiàn)自然情趣。結(jié)合廣場有一定高度的建筑物,廣場將呈現(xiàn)出“樓接云水,鶴呈祥瑞”的景觀特征,成為揚州新城的新名勝。
建筑概念
融鑄古典意象,構(gòu)筑現(xiàn)代輝煌。
廣場的建筑設(shè)計原則是運用現(xiàn)代建筑語言,融鑄古典文化意象。建筑物既能吸收傳統(tǒng)藝術(shù)因素,迎合當(dāng)?shù)貙徝懒?xí)慣,同時又能體現(xiàn)時代訴求,呈現(xiàn)出鮮明的空間感與現(xiàn)代感,新穎而別致。
空間概念
經(jīng)商置業(yè)制高點。
廣場的優(yōu)越地理位置,新城區(qū)的發(fā)展前景,精心的打造與經(jīng)營,經(jīng)典的文化形象將使廣場成為新城區(qū)經(jīng)商與置業(yè)的制高點。在此投資置業(yè),是高屋建瓴,富有戰(zhàn)略性眼光的抉擇。
服務(wù)概念
匯集消費時尚,奉獻(xiàn)經(jīng)營良機(jī)。
廣場的服務(wù)精神只有一個,就是全心全意地為廣場上的每一個人服務(wù)。商家、市民、居民、游客都是廣場的主人。廣場為你們奉獻(xiàn)優(yōu)美的環(huán)境,細(xì)致的關(guān)注,有力的支持,全面的咨詢,科學(xué)的管理。
概念買點
腰纏十萬貫,騎鶴上揚州。
騎鶴神仙,何處徘徊?維揚新城,繁華樓臺。
閑如云鶴,富比神仙。
創(chuàng)造財富,陶冶性情。
瑞鶴呈祥欣逢盛世,樓臺錦繡富比神仙。
揮灑萬貫財富,尋覓人間仙居。
笙歌竹西路,鶴舞廣陵春。
商茂民富,瑞鶴呈祥;神仙福地,生活廣場。
故人西辭黃鶴樓,煙花三月下?lián)P州。來鶴臺前再相會,邗城新景逍遙游。
經(jīng)商置業(yè)制高點,休閑生活神仙居。
連接古城新區(qū),匯通大江南北;商貿(mào)文化中心,生活休閑廣場。

案例六:“我家山水”項目概念設(shè)計

主題概念
新人文空間主義
“新人文空間主義”是由南京大學(xué)不動產(chǎn)研究中心提出的新型現(xiàn)代生活空間設(shè)計理念。
這一理念主要用以指導(dǎo)房地產(chǎn)項目的規(guī)劃、建筑、景觀、社區(qū)、商圈以及城市局部空間的營造。在南京大學(xué)不動產(chǎn)研究中心的實踐項目中已經(jīng)得到了成功的運用。
1.“新人文空間主義”是對西方人文主義的現(xiàn)代理解。
我們習(xí)慣將14世紀(jì)歐洲文藝復(fù)興時期的人文思潮稱為人文主義,以區(qū)別于以后受其影響而產(chǎn)生的人道主義。人文主義源自人文學(xué),是一種以研究古典學(xué)術(shù)和重視人生現(xiàn)實的新思潮,其學(xué)說注重研究古希臘、古羅馬文化,提倡發(fā)展教育、自由思想、科學(xué)實驗,注重個人價值、現(xiàn)實價值與世俗生活,反對野蠻、愚昧、禁欲和迷信,全方位地消解中世紀(jì)以來基督教經(jīng)院神學(xué)在思想文化方面的韁化與束縛。
人文主義自14世紀(jì)文藝復(fù)興時期興起之后,廣泛體現(xiàn)在思想、藝術(shù)、建筑等領(lǐng)域,一直經(jīng)久不衰。在16世紀(jì)以后,導(dǎo)致了宗教改革運動;17世紀(jì),倡導(dǎo)了科學(xué)理性;而在18世紀(jì)又引發(fā)了啟蒙運動;進(jìn)入19世紀(jì),各種人文主義思潮蔚為壯觀,成為近現(xiàn)代歐洲的主流意識。其中雖然派別林立,觀點各異,但卻表達(dá)了一種共同的精神氣質(zhì),即肯定世俗人生的意義,要求享受人世的歡樂,推崇人的價值與個性的解放,留意人的精神潛能,重視人的感性經(jīng)驗與理性思維,主張運用人的知識來造福人生。人的個性發(fā)展在其中得到實現(xiàn),人的主體性在科學(xué)認(rèn)識和技術(shù)發(fā)現(xiàn)中得以張揚。
但是隨著社會歷史的發(fā)展,人文主義與人道主義遇到了由其自身矛盾和社會發(fā)展而帶來的挑戰(zhàn)。
首先是人與自然的關(guān)系失衡。
在文藝復(fù)興時期,人文主義使得在中世紀(jì)被窒息的實驗科學(xué)與自然科學(xué)從神學(xué)的教義中解放出來,為近代技術(shù)的興起與發(fā)展奠定了重要的文化條件。
隨著技術(shù)的發(fā)展與對自然力的征服,人終于在自然界的面前站了起來,發(fā)現(xiàn)了自身的潛力,強化了人文主義以人為本和人為萬物之靈的觀念。
人類憑籍科技成了自然的主宰,從而導(dǎo)致了生態(tài)的失衡和生存環(huán)境的人為破壞。
其次是人與科技的關(guān)系失衡。
雖然技術(shù)的發(fā)展?jié)M足了人對物質(zhì)欲望和現(xiàn)世幸福的需要,但人類也為此付出了巨大的代價。
在技術(shù)社會中,大規(guī)模生產(chǎn)產(chǎn)生的是標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品,大眾媒介產(chǎn)生的是一種單一的文化,人的個性失落了,甚至人與人之間的相互聯(lián)系也被機(jī)械化了。人的價值變得渺小、扭曲,進(jìn)而失落。自由、平等、博愛的理想在現(xiàn)實面前顯得蒼白無力;在技術(shù)的威權(quán)之下,人的自主性消失殆盡。
最后是人與社會的關(guān)系失衡。
由于人文主義,特別是18世紀(jì)以后的人道主義既強調(diào)個人主義又強調(diào)理性主義,因而一方面導(dǎo)致了由功利主義、享樂主義、實用主義帶來的社會道德淪喪與信仰危機(jī),導(dǎo)致了法西斯主義帶來的現(xiàn)代專制社會和對人類社會的迫害。個人與社會的關(guān)系產(chǎn)生了異化。
針對以上的失衡危機(jī),現(xiàn)代西方人文主義思潮產(chǎn)生了巨大的反響與反思,有的學(xué)派再次回到古希臘、古羅馬,甚至從神學(xué)、東方思想中汲取資源,產(chǎn)生了許多新人文主義思潮。
因此,新人文空間主義的空間設(shè)計理念中,既具備西方傳統(tǒng)人文主義的以人為本,承繼傳統(tǒng)、張揚個性、注重科學(xué)的精神,同時更加注重人與自然、人與科技、人與社會的關(guān)系平衡以及這種平衡的價值,努力營造一個完善、和諧、科學(xué)、合理的生活空間。
2.“新人文空間主義”是對中國傳統(tǒng)人文理念的現(xiàn)代理解。
中國傳統(tǒng)文化中的文化概念是禮樂教化。
《易∙賁卦∙彖辭》曰:“剛?cè)峤诲e,天文也。文明以止,人文也。觀乎天文,以察時變;觀乎人文,以化成天下。”
這一充滿智慧的思想認(rèn)為:人類文明(人文)的創(chuàng)造源自于對自然現(xiàn)象和規(guī)律(天文)的深刻領(lǐng)會與把握。在諧調(diào)好人與自然的關(guān)系(觀乎天文)和人與社會的關(guān)系(觀乎人文)之后,就能化成天下(文化),實現(xiàn)禮樂教化的最高境界,即最美好的人類社會理想和人類生活方式。
由于中國傳統(tǒng)文化中一向注重人與自然和人與社會關(guān)系的平衡,并將這種關(guān)系作為不可缺乏的資源,因而提倡任何社會活動都要首先尊重和理解傳統(tǒng)文化,尊重和理解不同地域的風(fēng)俗生活和地域文化,在此基礎(chǔ)上才能進(jìn)行創(chuàng)造、變革與移風(fēng)易俗。
同時,中國傳統(tǒng)的藝術(shù)和建筑空間中都強調(diào)人與自然的親切感,強調(diào)人的道德修養(yǎng)境界,形成了富有哲理和美學(xué)意義的空間意識。這一切都為新人文空間主義提供了豐富的中國傳統(tǒng)文化資源,其空間設(shè)計理念帶有中國文化色彩和地域主義個性,同時注重創(chuàng)造性的現(xiàn)代轉(zhuǎn)換。
總之,新人文空間主義是一個具有開放性、兼容性、擇優(yōu)性、整合性的空間設(shè)計理念。其自身的理念系統(tǒng)也處于不斷地深化、發(fā)展和改進(jìn)之中。
3.“新人文空間主義”在“我家山水”項目中的運用原則。
深入研究江南文化資源,發(fā)掘“天下第一江山”的自然與文化價值,“凝聚文化,融合自然,塑造生活”。
鎮(zhèn)江市是中國歷史文化名城,為水陸樞紐,江阜鬧市。其地北有長江之壯美,南有南山之隱秀,在古代就是人居生活的理想城市,素有“城市山林”之稱。
“我家山水”地處城市江山之間,得地利之便。強調(diào)我家居于山水之中,既符合鎮(zhèn)江的傳統(tǒng)文化形象,又符合鎮(zhèn)江市的城市規(guī)劃目標(biāo),更符合現(xiàn)代人居生活的理想。
產(chǎn)品實體概念
人文與自然的交響詩,都市與山水的協(xié)奏曲
“我家山水”北枕長江,南臨鬧市,西據(jù)北固,東望焦山。計成《園冶》所謂“因借(因地制宜,借景成畫)”之利,盡被占盡。而所因借的實景,又號稱“天下第一江山”,不僅有自然之美,更是文化名勝。
“我家山水”在人文品質(zhì)與自然本性之間尋找音符與旋律,演奏現(xiàn)代都市生活方式與山水田園生活美景之間和諧清新,充滿詩意的樂章。
規(guī)劃概念
憑借天下第一江山,打造怡景人文社區(qū)
“我家山水”西據(jù)北固山,號稱“天下第一江山”。三國時甘露寺劉備招親,南宋時北固樓稼軒憑欄。江山多嬌,雄姿英發(fā),豪杰登臨,感慨萬千。
“我家山水”以怡景人文社區(qū)的嶄新面貌,抒盛世豪情,為江山生色。城市山林,又添華章。
景觀概念
山水變幻四時景,春綠江南到我家
北宋詩人王安石當(dāng)年泊舟此地,寫下了“春風(fēng)又綠江南岸,明月何時照我還”的動人詩篇。
“我家山水”的景觀設(shè)計取山水畫意,得山水性情。主題景觀取意于北宋畫家王希孟《千里江山圖》長卷,凸現(xiàn)“我家山水”的整體氣勢與景觀的連續(xù)性。園區(qū)內(nèi)以“四時八景”構(gòu)成小品景觀體系。由隔江春色、翠堤煙嵐、夏山蒼嵐、梧桐聽雨、葦岸系舟、丹葉霜林、清溪寒梅、茅亭松雪等景點組成,再現(xiàn)“萬里江山皆畫意,四時風(fēng)月盡詩情”的意象。讓人真切地感受到“山水變幻四時景,春綠江南到我家”的美學(xué)境界。
建筑概念
365度全景觀庭園建筑
“我家山水”外借江山之景,內(nèi)構(gòu)泉石之致。全園之內(nèi),移步換景。臨窗憑軒,顧盼生姿。觸景生情,享受人生。閑庭信步,悠然自得。
空間概念
門接繁華鬧市,院藏自在山水
“我家山水”實現(xiàn)了“山水生態(tài),人文生活”的居家理想。難得的山色、江景,讓人重拾遺忘已久的生活;而臨近的鬧市中心,便捷的市內(nèi)交通,又讓人感受到大隱隱于市的愜意。
服務(wù)概念
以細(xì)心換舒心,以有價換無價
社區(qū)經(jīng)營與物業(yè)管理追求細(xì)致、溫馨的家居生活情韻,努力以細(xì)致的關(guān)愛與安排讓大家庭的每個成員感到舒心與安心。
讓人享受滿意的服務(wù),就象山水滋潤人們每一天的生活。江山有主,美宅有價,但風(fēng)月無邊,服務(wù)無價。
概念買點
典藏天下第一江山
六朝江山,鉆石家園
山水之間,畫龍點睛
六朝山色收眼底,千里江聲到枕邊
坐觀青山浮翠玉,臥聽大江日夜流
用山水滋潤每一天的生活
山水生態(tài),人文生活
錦繡江南,我家山水
我家山水里,江南好風(fēng)光
春風(fēng)又綠江南岸,明月何時照我還。
大隱隱于市,小隱隱于我家山水
這片風(fēng)景名勝的所在,在市中心近近的地方,名字,很美,叫我家山水……
仁者樂山,智者樂水
江山有主,風(fēng)月無價

防止概念設(shè)計誤區(qū):
概念不是用于炒作的題材,而是項目的靈魂。
造概念與造產(chǎn)品應(yīng)該是統(tǒng)一的。
概念必須真實可靠,如:生態(tài)住宅,目前根本做不到;再如:揚州東方百合園—14.2萬大型生態(tài)智能化社區(qū),言過其實。

核心結(jié)構(gòu)
投資決策
這是房地產(chǎn)開發(fā)最重要的關(guān)鍵環(huán)節(jié),投資決策失誤是一切罪惡之源。
專業(yè)化互動,專家型決策
 這種房地產(chǎn)全程精深設(shè)計基礎(chǔ)上的投資決策,徹底改變傳統(tǒng)的粗放經(jīng)營和拍腦袋上項目的決策模式。
 在專業(yè)化深度分工的條件下,可以利用各類專業(yè)人士的累積經(jīng)驗或一技之長,形成整合優(yōu)勢,真正做到集約經(jīng)營和專家決策。
 對于發(fā)展商來說,可以通過增加有效供給,刺激和創(chuàng)造需求,增強其市場競爭力,提高項目的銷售業(yè)績和資本回報。

房地產(chǎn)項目投資決策涉及的內(nèi)容
1.項目環(huán)境條件分析
地塊周邊的自然環(huán)境、交通條件、市政配套、人文景觀,這些都對項目的市場前景產(chǎn)生直接的影響,對項目市場定位起作用。
2.房地產(chǎn)區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷
 房地產(chǎn)市場的宏觀分析和區(qū)域房地產(chǎn)市場總體把握;
 未來走勢判斷;
 項目所在城市區(qū)域的房地產(chǎn)板塊分析;
 項目鄰近區(qū)域的競爭樓盤調(diào)查。
3.土地價值判斷及優(yōu)劣勢分析
科學(xué)分析地塊的實際價值和潛在價值,找出本地塊的優(yōu)勢和不足,以確定地塊的最佳用途。
4.項目目標(biāo)市場定位
客戶細(xì)分(收入、職業(yè)、年齡、區(qū)域、購買目的等)。
5.項目價值功能分析
客戶不僅是購買房子,還包括很多方面,如物業(yè)管理、社區(qū)環(huán)境、社區(qū)文化,顧客購買的是一種生活方式。而項目的價值功能是在消費者的購買和使用過程中體現(xiàn)的,必須抓住什么是客戶的真正需求,抓住項目價值功能。
6.項目財務(wù)分析
成本—收益分析
7.投資風(fēng)險分析及控制
風(fēng)險—收益權(quán)衡
8.開發(fā)節(jié)奏控制建議
根據(jù)市場供求狀況和變化趨勢,操作能力,資金實力和項目實際情況決定。

核心結(jié)構(gòu)
全程營銷
全程精深設(shè)計是技術(shù),全程營銷是藝術(shù)。
房地產(chǎn)發(fā)展商核心競爭力的源泉是企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新力(核心技術(shù))和市場營銷力。因此,發(fā)展商必須持續(xù)地進(jìn)行營銷理念創(chuàng)新和營銷手段創(chuàng)新,不斷增強市場營銷力。
在房地產(chǎn)市場上,客戶的需求就象一座冰山,通常只有十分之一浮出海面,海面以下的部分只可能出現(xiàn)在潛意識里,要從細(xì)分市場到細(xì)分客戶來挖掘市場需求、發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會,滿足和創(chuàng)造客戶的需求。
營銷理念和營銷策略
 區(qū)域營銷(板塊營銷),涉及地區(qū)、片區(qū)、區(qū)位;
 品牌營銷:有效服務(wù)是品牌價值的核心;
 競爭營銷,明確自身是市場上領(lǐng)先者、挑戰(zhàn)者、追隨者、補缺者中的哪一個角色,搜尋市場空隙;
 雙贏營銷:關(guān)注使別人獲得價值和利潤;
 專業(yè)營銷:由于房地產(chǎn)行業(yè)的獨特性和客戶購買行為的慎重性,房地產(chǎn)營銷的專業(yè)性很強,這就要培育“專家型”的房地產(chǎn)營銷人才。房地產(chǎn)營銷人員需要具備宏觀經(jīng)濟(jì)分析能力、房地產(chǎn)專業(yè)知識、心理學(xué)知識、法律常識,熟悉銀行的房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù),要有公關(guān)技巧,具備較高的綜合質(zhì)素和專業(yè)技能,了解市場、研究市場、準(zhǔn)確把握市場的走勢;
 整合營銷:房地產(chǎn)整合營銷是在營銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎(chǔ)上,通過市場渠道,圍繞具體項目,由多個專業(yè)性營銷機(jī)構(gòu)形成多種專業(yè)人才互補型、互利型的共同組織,并由其對諸如資金、智能、品牌、社會關(guān)系等房地產(chǎn)營銷相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合,形成合力,高效運作,從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過程的系統(tǒng)控制,并進(jìn)而實現(xiàn)預(yù)定營銷目標(biāo)的一種新型的房地產(chǎn)營銷模式;
 全員營銷,公司每個員工都要有營銷觀念;
 服務(wù)營銷:提倡全過程服務(wù),提高顧客的滿意度:顧客滿意——十分滿意——意想不到的滿意;
 網(wǎng)絡(luò)(IT)營銷,一種立體性、綜合性的營銷;
 文化營銷,一個項目文化內(nèi)涵越多,這個項目越有生命力;
 轟動效應(yīng)營銷;
 創(chuàng)新營銷。
在全程營銷中,完成從交易營銷到關(guān)系營銷的轉(zhuǎn)型
 識別、建立、維護(hù)、鞏固企業(yè)與客戶、媒體、政府的關(guān)系。
 在買賣基礎(chǔ)上建立非交易關(guān)系,使交易關(guān)系更持久。
表2 交易營銷與關(guān)系營銷的特征比較
交易營銷 關(guān)系營銷
以4C理論為基礎(chǔ) 以4P理論為基礎(chǔ)
市場導(dǎo)向 關(guān)系導(dǎo)向
關(guān)注吸引顧客 關(guān)注提高顧客忠誠度
重中短期利益 重長期關(guān)系利益
雙方缺乏溝通 互動式溝通
利潤最大化 雙方合作實現(xiàn)互贏
有限的顧客服務(wù)和承銷 高度的顧客服務(wù)和承銷

網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)
選擇地塊
房地產(chǎn)發(fā)展商的戰(zhàn)略資源有兩種:一種是土地資源;一種是企業(yè)家資源。
“地段”是選擇地塊的第一要義。
“Location,location and location” (“地段、地段、還是地段”)是流行于歐洲地產(chǎn)開發(fā)的一句名言,這句話傳到中國更被奉為地產(chǎn)商選擇地塊的“金科玉律”。
正確理解“地段”概念
地段并不是一成不變的,地產(chǎn)商選擇地塊需要更加細(xì)分、更為準(zhǔn)確的地段概念。
 城市地段
這是指地理地段,北京、上海、廣州、深圳等一類城市,杭州、南京等二類城市,揚州、鎮(zhèn)江等四類城市與小城市、小城鎮(zhèn)是有顯著地理地段差別的。
 自然地段
占盡山、河、湖、海等自然景觀優(yōu)勢的地段。如位于紫金山南、月牙湖畔的住宅,白云山腳下的白云堡依山傍水,頗受購房者的青睞。
 人文地段
城市區(qū)域的歷史文脈、人文景觀、文化價值,都構(gòu)成獨特的地段概念。清華大學(xué)周圍的水清木華,大學(xué)城周邊的物業(yè)。
 經(jīng)濟(jì)地段
交通等配套基礎(chǔ)設(shè)施的投資水平,決定地塊的經(jīng)濟(jì)價值。地鐵等城市快速交通大框架的形成,將使城市空間大大縮小,改變經(jīng)濟(jì)地段的等級和價值。
 板塊地段
這是指有相似特征的相鄰地段,往往建造定位基本相同的樓盤。如番禺的碧桂園、祁福新村和麗江花園等樓盤,定位基本相同,人們?nèi)タ礃峭鶗B著一起看,而他們的銷售量也會相得益彰。
 規(guī)劃地段
市政規(guī)劃的調(diào)整,導(dǎo)致地塊地段前景的變化。對于發(fā)展商來說,因規(guī)劃地段變化而帶來的開發(fā)機(jī)遇,機(jī)會多多。揚州市“十五”期間,城區(qū)面積擴(kuò)大一倍的規(guī)劃目標(biāo),就存在很多機(jī)會。

此外,還有“觀念地段”(隨著人們觀念轉(zhuǎn)變而發(fā)生價值變化的地段,即“觀念地段”。廣州最早地產(chǎn)開發(fā)的好地段在市中心,后來轉(zhuǎn)為天河北和二沙島,現(xiàn)在又在江景和山景上做文章。)、“情感地段”(人們因內(nèi)在的情感而對一個小區(qū)產(chǎn)生眷戀、依賴的現(xiàn)象,造成這種眷戀的地段成為“情感地段”。“我買房會選擇東邊,因為我在東邊住慣了。”)和“心理地段”(外在暗示而在人們心中產(chǎn)生好或不好感受的地段稱為“心理地段”)等。

防止地段陷阱與決策誤區(qū)
“地段、地段、還是地段”經(jīng)常在以下方面誤導(dǎo)開發(fā)商:
 “因為我的地段好,其它樓盤積壓對我沒什么影響。”
 “因為我的地段好,我不需要什么策劃、營銷”。
 “這個地段如果不提高容積率和覆蓋率,太可惜了。”
 “這里是最好的位置,當(dāng)然要賣最貴的價錢。”
總之,有了地段就有了一切,這就是典型的誤導(dǎo)。
早在二十幾年前,美國因“郊區(qū)物業(yè)中心的興起”,城市的商業(yè)區(qū)就風(fēng)光不再了,“時不時,美國人還試圖重新恢復(fù)商業(yè)區(qū)的活力,但這些嘗試很少成功”(唐納•雷諾)。

網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)
市場調(diào)查
 消費者調(diào)查分析:“二八”定理:20%的人擁有80%的財富;突出對目標(biāo)客戶群的調(diào)查?!?
 行業(yè)分析:競爭程度、布局,分散競爭或集中度高,領(lǐng)頭者缺乏(諸侯格局)
 競爭對手分析:“差異”協(xié)同效應(yīng)或排斥效應(yīng)
 本公司實力分析:挑戰(zhàn)者、領(lǐng)頭者,

網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)
土地價值研判
稀缺性體現(xiàn)土地的獨特性和尊貴性,是土地價值研判的重要依據(jù)。
研判一:看大勢
 城市規(guī)劃條件動態(tài)走勢;
 土地供給趨勢;
 房地產(chǎn)市場演變?nèi)ハ颍?
 政府政策導(dǎo)向。
研判二:宗地紅線外價值內(nèi)部化分析
宗地紅線外自然條件,經(jīng)濟(jì)條件,人文條件等產(chǎn)生的外部效應(yīng)內(nèi)在化的潛力。
研判三:宗地紅線內(nèi)價值分析
地段、面積、自然條件、適宜用途等。

網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)
項目定位
項目定位時,必須遵循等值策劃原則。所謂等值定位,就是挖掘這塊土地的最大潛值,根據(jù)這一機(jī)會成本進(jìn)行定位。如果有一萬塊錢的潛值,應(yīng)該盡可能兌現(xiàn)這一萬塊錢的價值。
等值定位包含發(fā)掘土地的環(huán)境價值(含自然環(huán)境、人文環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、交通環(huán)境、城市區(qū)位環(huán)境等);
等值定位研究項目的開發(fā)價值(指功能定位,容積率,規(guī)劃方案,建筑風(fēng)格,室內(nèi)空間布局,景觀設(shè)計,設(shè)備材料挑選等);
等值定位注重延伸價值(如售后服務(wù)、品牌塑造、品質(zhì)保障、文化藝術(shù)含量等);
等值定位亦分析機(jī)會價值(入市時機(jī)、市場客戶定位、適時性能價格比、政策背景利用)。

網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)
規(guī)劃設(shè)計
以項目目標(biāo)市場定位為基礎(chǔ),根據(jù)目標(biāo)客戶需求,對整體地塊進(jìn)行規(guī)劃布局。從根本上來講,住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計是對居住者生活方式的全面整合的過程。
人類對改進(jìn)自身生活方式的追求永無止境,因而如何提高住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的品位確是復(fù)雜而永恒的課題。
規(guī)劃建筑師必須針對目標(biāo)對象具有的主要特征,深入研究他們的行為模式和生存模式,并準(zhǔn)確把握目標(biāo)對象的行為和感受,結(jié)合項目所在地的人文地域特征,對他們的生活方式進(jìn)行抽象和整合,使住戶與賴以生存的環(huán)境融為一體。
普遍存在的問題
設(shè)計單位往往從技術(shù)上可行、質(zhì)量上可靠出發(fā),人為造成成本增高。
普遍存在重技術(shù),輕經(jīng)濟(jì)。
開發(fā)商對設(shè)計單位監(jiān)控能力不強,往往使設(shè)計不合理。
施工節(jié)約成本只能5%-10%,必須抓大抓小,即不僅施工中要注意,還要抓住規(guī)劃設(shè)計這一塊。今后房地產(chǎn)利潤越來越薄,所以開發(fā)商一定要加強這個意識。
規(guī)劃的價值
根據(jù)市場調(diào)查,消費者購房時考慮的前五大因素依次是:房價、地區(qū)及小區(qū)環(huán)境、戶型設(shè)計、小區(qū)規(guī)劃、小區(qū)建筑材料等。雖然價格是消費者考慮的主要因素,但是如果在規(guī)劃、景觀、建筑等方面的設(shè)計確實切合了消費者的需求,博得了消費者的認(rèn)同,那么從規(guī)劃上構(gòu)造價值、提高價格是可以被消費者所接受的。好的規(guī)劃設(shè)計是可以抵消價格上漲的負(fù)面影響的。
規(guī)劃的價值一方面取決于消費者的認(rèn)同,另一方面取決于開發(fā)商對資源的利用方式,如果能盡量避免區(qū)域內(nèi)不利的因素,充分發(fā)揮有利因素的作用,同時在設(shè)計上有吸引人的創(chuàng)新,則規(guī)劃就可以帶來可觀的利潤。
事實證明,雖然規(guī)劃設(shè)計是一個耗費資金的工作,但是好的規(guī)劃設(shè)計足以將項目的價值提高百分之二十以上,不但可以彌補成本,還可以更大幅度地提高價格,從規(guī)劃設(shè)計中構(gòu)造出可觀的利潤。
規(guī)劃理念
等值規(guī)劃
挖掘地塊的最大潛值。
天人合一
依據(jù)中國古代“天人合一”的思想,運用現(xiàn)代規(guī)劃手法和建筑符號,努力貼近自然,追求“人與自然的和諧統(tǒng)一”。以人、建筑物、構(gòu)筑物和自然融為一體的規(guī)劃設(shè)計,以小區(qū)花園般的整體環(huán)境設(shè)計和全方位綠色建筑設(shè)計,為久處鬧市的人們建造一個清新的城內(nèi)“世外桃源”。
現(xiàn)代風(fēng)水
因地形順勢而建,整體布局南低北高,如由南面的多層向北面的小高層逐步抬升,順應(yīng)古人所說的“凡住地,南低北高,名曰晉土,居者吉”的吉祥之意。
人性尊重
在小區(qū)規(guī)劃方案構(gòu)思上,創(chuàng)造觀念超前、設(shè)施完備、品味高雅、和諧、健康、舒適、開放的綠色生存空間,以達(dá)到社區(qū)的人性化與人文文化的和諧統(tǒng)一。
享受科技
本著“科技先導(dǎo)、適度超前”的原則,最大限度地滿足人的居住要求。
貢獻(xiàn)文化
以特色文化(如揚州的“柳”文化與“水”文化)為切入點進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計,使居住小區(qū)具有獨特的文化品位。借鑒園林手法(造景、地貌、橋梁、綠化)突出文化景觀特色,賦予文化品位和內(nèi)涵,締造情景交融、畫景傾心,健康舒適的人居環(huán)境。營造一個可居、可賞、可游的現(xiàn)代化藝術(shù)生活空間。
創(chuàng)造美學(xué)價值
規(guī)劃是環(huán)境的美學(xué)。
可持續(xù)發(fā)展
滿足可持續(xù)發(fā)展要求,形成合理生態(tài)系統(tǒng),節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地,同時經(jīng)濟(jì)上易于操作,達(dá)到良好的生態(tài)、經(jīng)濟(jì)與社會平衡。

網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)
景觀設(shè)計
發(fā)揮景觀的促銷作用
小區(qū)的園林景觀對消費者有著不可抗拒的吸引力,景觀的促銷作用顯而易見。但是,多數(shù)項目在銷售開盤階段整個工程只完工一小部分,園林景觀只是畫在紙上,見不到實物,消費者難免會擔(dān)心:是否入住的時候景觀會與設(shè)計的一樣呢?園林景觀效果圖對開發(fā)商又沒有法律約束力,如果他們對景觀進(jìn)行局部的修改甚至是整體的修改怎么辦?當(dāng)消費者對景觀建設(shè)產(chǎn)生懷疑時,園林景觀就難以發(fā)揮它的促銷作用。為打消消費者的疑慮,局部先做景觀是必要的。如果在建筑未完工的時候,庭院景觀綠化的雛形已經(jīng)可見,購房者來到購房現(xiàn)場,看到富有自然情調(diào)的庭院景觀,肯定會留下良好的第一印象,無疑會對以后的樓盤銷售產(chǎn)生很大的促進(jìn)作用。
綠化需要較長的時間才能成形,如果在建筑物造好后再進(jìn)行種植,就會影響到整個小區(qū)的視覺效果。所以必須在不影響施工的前提下同步做景觀。
園區(qū)景觀環(huán)境的三大系統(tǒng)
1.綠色生態(tài)系統(tǒng)
綠色生態(tài)系統(tǒng)不是單純的綠化環(huán)境,而是以水體環(huán)境為中心,涵蓋其他環(huán)境體系。使休閑—綠野—人—住宅相互滲透,綠野滲入住宅,住宅融入綠野,達(dá)到“人詩意地棲居于綠野之中”。使這一系統(tǒng)成為居民游憩、娛樂、休閑、運動的重要場所和提高生活質(zhì)量的重要保證。
水景
在水景營造方面,應(yīng)形成變化多端的景觀,或滴、或噴、或涌、或灑、或流,但考慮安全問題,水不宜深,并可增加嬉水參與的可能性。
以入口廣場、水系,以及建筑物局部的底層架空,構(gòu)成“藏風(fēng)聚氣”之勢。寬廣的大門,架空的底層,有利于吸納清風(fēng),“風(fēng)藏而不吹”,“氣遇風(fēng)而散,遇水而止”,水帶的作用是引氣,而水潭的作用是聚氣,使小區(qū)充盈氤氳祥瑞之氣。極為有利于居者身體健康,生氣旺盛。
植物造景
在植物造景方面,可利用植物季相變化規(guī)律,合理搭配植物,追求住區(qū)的四季常綠、四季花開的色彩繽紛效果。
綠地系統(tǒng)則以帶狀綠地為中心,向四周次第輻射,營造出三級組團(tuán)綠地。
在組團(tuán)內(nèi)設(shè)計不同主題、不同景色的小花園,如竹石小院、深秋步道、青青世界等。它們與中心綠地廣場相互連通,平臺疊落,綠意蔥蔥,流水潺潺,成為業(yè)主休憩交流的理想天堂。
植物造景的好處
功能性,植物有放氧功能,能夠凈化空氣。
經(jīng)濟(jì)性,純綠化每平方米投入30-80元,而元件要120元以上。
綠化景色常新,植物造景給人以新奇多變的感覺,富有動態(tài)的變化,使整個小區(qū)時刻充滿詩情畫意。
易于改造,植物可以營造不同的林象,季象。尤其可以解決我國北方冬季景色單調(diào)的問題。
易于設(shè)計出不同的圖案,塑造出不同造型的綠色雕塑。
建筑
建筑布局兼顧行列式和圍合式的可取之處,合理擺布,高低錯落,使建筑本身也成為小區(qū)一道亮麗的風(fēng)景線。
地面鋪裝
強調(diào)地面鋪裝與植物配置的精心設(shè)計,力求通過對景、借景等園林手法創(chuàng)造豐富的視覺景觀。
2.景觀形象系統(tǒng)
改變以前小區(qū)規(guī)劃中組團(tuán)綠地和中心綠地各自獨立的設(shè)計,使幾個景觀節(jié)點相互兼容,相互滲透。
利用園林設(shè)計手法精心布置小區(qū)中心公共開放空間以及住宅建筑圍合的其他鄰里空間,創(chuàng)造多個景觀亮點。

表3 不同月份開花植物品種
一月 臘梅、紅千木
二月 梅花、心茶花、二月蘭
三月 迎春花、闊葉+大功勞、結(jié)香、白玉蘭、紫藤、山茶花、杜鵑
四月 桃花、紅葉李、紫荊、櫻花、丁香、紫玉蘭、紅花繼木
五月 紅楓、月季、海棠、含笑、塔楓
六月 金絲桃、石榴、風(fēng)尾蘭、女貞、八仙花
七月 凌霄
八月 紫薇
九月 桂花
十月 鳳尾蘭
十一月 八角金盤
十二月 臘梅

表4 園區(qū)常用植物

喬 木 香樟、垂柳、石楠、碧桃、柳杉、烏桕、雪松、高干女貞、白玉蘭、廣玉蘭、紅果冬青、海棠、櫸樹、紫葉李、銀杏、棕櫚、雞爪槭、雜交馬褂木、櫻花、三角楓、合歡、木瓜、欒樹、紫荊等

灌 木 毛杜鵑、紅葉小辟、小葉黃楊、金葉女貞、豐華月季、灑金千頭側(cè)柏、迎春、連翹、大葉黃楊、金鐘花、珊瑚樹、大花紫薇、火棘、梔子花、十大功勞、八角金盤等
草 坪 馬尼拉草(臺灣草)、高羊茅草等
主要地被 紅花砟醬草、馬蹄金、蔥蘭等
垂直綠化材料 藤本月季、長春藤、美國凌霄、爬墻虎等

充分重視院落內(nèi)部綠地、植物、小品、休息座椅、水景、光景等的營造,形成動靜相宜、賞心悅目的園林景觀。
兒童游樂設(shè)施、休息設(shè)施、燈具設(shè)施、標(biāo)志設(shè)施、服務(wù)設(shè)施等應(yīng)在統(tǒng)一的格調(diào)中尋求特色,以更好地襯托景物、裝點環(huán)境和渲染氣氛。
力求做到“景為人設(shè),景為人用”。
3.戶外休閑系統(tǒng)
戶外休閑包括居民戶外散步、健身、交往、兒童游戲等多種戶外活動,景觀環(huán)境規(guī)劃應(yīng)從居民行為的安全性、尺度感和環(huán)境設(shè)施的標(biāo)志性等方面來創(chuàng)造多樣化的住區(qū)休閑場所,注重環(huán)境小品的裝飾性。
在設(shè)計每一個景觀節(jié)點時,把業(yè)主游憩的性質(zhì)結(jié)合進(jìn)去,設(shè)計每一塊綠地時都考慮到人們游憩、運動、健身這一系列活動,達(dá)到城市中的小游園的效果。同時考慮多樣化的活動空間,如兒童游戲區(qū),老人活動區(qū),形成一個具有多種服務(wù)功能的休閑體系。
景觀設(shè)計在人車分流的前提下,通過步行道將住區(qū)景觀綠化帶、水系連接或滲透,既可強化小區(qū)空間景觀的整體性,又構(gòu)成了住區(qū)的戶外休閑漫步系統(tǒng)。

營構(gòu)文化景觀
案例一:“來鶴臺”廣場項目文化
主題景觀設(shè)計

廣場在景觀上以“鶴”做文章。鶴是中國傳統(tǒng)文化中的吉祥鳥、自由鳥、一品鳥,也是揚州歷史上的一個文化符號,象征著揚州的富庶與古雅。因此整個廣場的景觀主題都圍繞“鶴文化”來設(shè)計。
1.中軸線風(fēng)水意象
“來鶴臺廣場”由一條西北向東南的中軸線形成建筑與造景的連串。
從東南向西北看
鶴頭鶴頸
西北端的大廈形體轉(zhuǎn)折,形成挺拔向上的鶴頭鶴頸意象,玻璃和鋁板形成虛與實的對比,漸變的曲線猶如鶴羽,輕盈而流暢。頂部的弧形飄頂猶如鶴之丹頂或鶴之長喙,而其下的洞口處理通過虛實和材質(zhì)的變化,形似鶴眼。整個大廈呈回頭顧盼的鶴首狀,俯視統(tǒng)領(lǐng)整個廣場。
鶴翅
北部圍合以及與中軸線平行的商業(yè)用房恰如鶴翅徐徐張開,駕于其上的三塊陽光飄板云影飄動,猶如鶴羽。
鶴身
其他商業(yè)用房繞內(nèi)商業(yè)廣場圍合,構(gòu)成鶴身。
鶴腿
沿下沉式廣場展開的兩條景觀軸線道路(民俗傳統(tǒng)文化軸與現(xiàn)代意象軸)象征鶴腿。
東南低,西北高,可形成建筑群飛揚上升的效果,體現(xiàn)“鶴鳴沖天”、“白鶴亮翅”或“一舉千里”的意象。鶴頭在西北,《易經(jīng)》西北為乾,為天位。上午太陽將大廈投影向西北傾斜,正如一只引頸飛向西北的仙鶴,寓意“來鶴臺廣場”大展鴻圖,蒸蒸日上。
從西北向東南看
鶴頭
中部商業(yè)用房形成一只鶴頭
鶴喙
下沉式廣場兩邊的道路形成鶴喙
鶴口
下沉式廣場
鶴舌
由地面下到廣場底部的緩坡為鶴舌
鶴喙之端為有山有水的“來鶴臺”造景區(qū),可設(shè)計成太極圖形,將山與水合為陰陽意象,成一顆太極珠,形成“鶴銜明珠”的意象?!兑琢帧吩唬?ldquo;白鶴銜珠,夜食為明。膏潤優(yōu)渥,國當(dāng)豐年。”寓意“來鶴臺廣場”招財聚寶,永享豐潤。

2.傳統(tǒng)景觀軸
中國民間文化中有關(guān)鶴的傳奇故事、吉祥語言和圖案很多,廣場在造景時可以結(jié)合仙鶴傳奇圖和吉祥圖這些文化資源營造傳統(tǒng)景觀軸,建造壁畫、浮雕或?qū)嵕?,還可以將一些小的圖案在建筑上表現(xiàn)出來。
仙鶴傳奇圖
在主題雕塑廣場(位于廣場東側(cè)和南側(cè)入口的交匯處),以一組大石浮雕和地面刻石來表現(xiàn)有關(guān)仙鶴的傳奇故事。
廣場以硬地鋪裝為主,中心在涌泉中置大石一組,上以浮雕、圓雕、陰刻、陽刻結(jié)合的手法銘刻鶴的各種傳奇故事圖案,配以文字,形成獨具匠心的主題雕塑,既有開闊的氣勢,也可近觀細(xì)賞。
在廣場的鋪地上銘刻揚州傳奇故事“腰纏十萬貫,騎鶴上揚州”的原文,作為廣場點題之處。
騎鶴上揚州
《殷蕓小說》載:“有客相從,各言所志,或愿為揚州刺史,或愿多貲財,或愿騎鶴上升。其一人曰:‘腰纏十萬貫,騎鶴上揚州。’欲兼三者。”
支公好鶴
《世說新語》載高僧支道林好養(yǎng)鶴,有人送他兩只鶴。翅長欲飛。支公鎩其羽翮以防飛走。鶴舒翼反顧,神情懊喪。支公見之,對鶴說:“既有凌霄之資,息能成為人的玩物?”便待鶴翅羽毛長好后,放歸山林。
梅妻鶴子
《夢溪筆談》載,宋詩人林逋結(jié)廬西湖孤山,不趨名利。其人不娶無子,所居多植梅畜鶴。日游湖上,客至,則童子放鶴告知。人稱梅妻鶴子。
一琴一鶴
《宋史•趙汴傳》載,趙汴知成都,以寬為治,生活簡樸。后朝廷提拔他回朝任職,神宗稱贊他說:“聽說你匹馬入蜀,以一琴一鶴自隨。為政簡易。”后以一琴一鶴作為成為清官的代稱。
鶴報明珠
《搜神記》載,噲參養(yǎng)母至孝。有玄鶴被獵人射傷,被噲參收養(yǎng)。為其治傷,待傷好后放歸自然。一天夜里,鶴到噲參門外,噲參執(zhí)燭照視,只見雌雄二鶴,各銜明珠,報贈噲參。
仙鶴吉祥圖
有關(guān)仙鶴的吉祥圖,表達(dá)了中國傳統(tǒng)文化中的幸福追求,可以此八幅吉祥圖與揚州鶴文化詩詞共同雕刻于大石之上。同時塑造“來鶴臺八景”,散布在廣場主軸線南側(cè),錯落有致。
每個意象通過植物造景、抽象雕塑和地面鋪裝等現(xiàn)代手法來表現(xiàn)主題。
其中的“鶴舞豐年”可以作為下沉廣場區(qū)域的主題景觀,因為下沉廣場是現(xiàn)代景觀帶和傳統(tǒng)景觀帶交匯的中心,也是整個廣場的中心,用“鶴舞豐年”作為景觀主題正象征著揚州盛世繁華、蒸蒸日上的美好愿望。
鹿鶴同春(位于南面景觀林區(qū)之北)
鹿與鶴立于梧桐樹下,鹿鶴與“六合”諧音,寓意六合同春,一團(tuán)和氣。
云鶴朝日(位于地下商業(yè)入口處)
群鶴翔于白云紅日之間,寓意奮發(fā)向上,指日高升。古人常以此畫作為中堂或照壁。
松鶴延年(位于景觀林區(qū)東側(cè))
白鶴與青松,象征高潔的品質(zhì)與延年長壽。
福如東海(位于山體前的水面中)
鶴翔于海水涌日之上,寓意多福祥瑞。
夫妻祝壽(位于南面景觀林區(qū)中)
梅、竹、雙鶴立于石上。梅與眉諧音,寓意夫妻舉案齊眉。竹與祝音諧,寓意相互祝愿。石喻堅貞持久,雙鶴為夫妻長壽,神仙遇合。
一品當(dāng)朝(山體上)
鶴立于潮浪拍打的巖石上,仰望紅日,寓意官運亨通。
獨占鰲頭(水面和下沉廣場之間的文化廣場中)
一鶴立于鰲魚背上。
鶴舞豐年(下沉廣場中)
雙鶴起舞。

3.現(xiàn)代意象景觀
在景觀中軸線的北側(cè),采用“風(fēng)、水、云、林”等一些與鶴呈祥瑞有關(guān)的自然現(xiàn)象,對這些自然現(xiàn)象與鶴共同構(gòu)成的意象進(jìn)行相應(yīng)抽象設(shè)計,形成具有現(xiàn)代景觀特色的系列局部景觀。
風(fēng)•鶴
水•鶴
云•鶴
林•鶴

案例二:“我家山水”項目文化景觀設(shè)計

中心廣場選北宋王希孟的千里江山圖長卷為主題景觀,同時扣緊“山水變幻四時景,春綠江南到我家”的景觀概念,在園中營造四時八景。在造景時吸收中國古典園林壺天自春的寫意手法,實現(xiàn)“萬里江山皆畫意,四時風(fēng)月盡詩情”的意象,使山水活起來。
中心廣場主題景觀
中心廣場用土方堆成五座山峰,高約1.5-2米,山峰之間以一條線性水系環(huán)繞,濃縮長江的形狀。將千里江山圖分成6張圖做成浮雕壁畫,在山水之間順時針擺放。
源頭:在水之源頭疊高2-3米,形成小型瀑布,后面做一些登山的踏步。
池塘:做成規(guī)整形,旁邊做一些休閑場所,作為觀瀑之處。
峽谷:兩邊山石高聳,形成峽谷的意境。山石可做成抽象、現(xiàn)代的摩崖石刻。
中心水面:中心水面開闊,約3000多平方米,深約1-1.2米。
觀景平臺:在峽谷邊利用高起的山地設(shè)計一個觀景平臺,可以看北固山山景。
橋:整個水系由三座木質(zhì)橋連通兩岸,分別為直橋、曲橋和拱橋,避免了風(fēng)格的單一。
水灘:中心水面開闊,旁邊做成水灘,水面之南以汀步與道路相連。
水壩:高20-30厘米。
入口:入口處水面做成如意云頭形,將水面收住。

四時八景
春
隔江春色:立一大型弧形影壁,混凝土外框架,木質(zhì)內(nèi)格,配合自然水面,視線通透。春風(fēng)吹來,隔江觀景,花紅樹綠,山巒疊翠,到處充滿著詩情畫意。
翠堤春曉:兩道長堤相互綿亙,堤畔遍植柳樹,碧波漣漪,楊柳拖青,姹紫嫣紅,給人以清新秀麗、怡靜幽雅之感?;蜓氐搪?、陣陣清風(fēng)徐來,柳絲拂面,氣爽心扉;或邀友品茗,談天說地,悠哉悠哉。
夏
夏山蒼翠:通過人工化的疊水,灰調(diào)的石色,環(huán)繞的清流,綠樹披灑的濃蔭和深邃的山洞,給人以蒼翠欲滴、夏山百態(tài)的感覺。
梧桐聽雨:由綠籬、矮墻形成相對靜謐的空間,一條道路貫穿其間,旁植梧桐,高大挺拔,夏天亭亭如蓋,寬大的葉子濃密的遮蔽著,連陽光過濾的機(jī)會都沒有;冬天挺立著黑黝黝的樹干,張揚的伸展著枝椏,樹頂掛著稀疏的黝黑的種子,真正有“霜皮溜雨四十圍,黛手參天二千尺”的宏奇,讓人覺得清寒。矮墻上可以鐫刻梧桐聽雨的相關(guān)詩句,樹下鋪鵝卵石,雨打梧桐的聲音,就如一首歌,滴答滴答,清脆,滌蕩出了葉子的清新,令人身心都煥然一新。
秋
葦岸系舟:木質(zhì)棧橋,旁系小木劃艇,簡單種幾棵蘆葦,以免葦絮紛飛。整個景點追求自然生態(tài)所給予的野趣,竭力營造一種回歸自然,返樸歸真的氛圍。
丹葉霜林:醉人的楓紅,是專屬秋天的美景,“停車坐愛楓林晚,霜葉紅于二月花”, 這種意境自古以來為多少文人騷客吟詠,為多少人所向往。漫步在園內(nèi)的楓葉大道上,觀賞被秋風(fēng)催黃、染紅的片片楓葉,如同觀看美麗的織錦和晚霞。
冬
清溪寒梅:以水洗砂和鵝卵石營造枯山水的感覺,一排竹籬,幾處梅竹,冬季盛開時,放眼望去,造型別致的梅花通體透黃晶瑩,繁花滿枝,粉蒸霞蔚,香氣撲鼻。
茅亭松雪:堆砌石山,松樹成林,在其中行走,就如鉆進(jìn)一大塊翡翠之中,有著絲絲縷縷的清新和涼爽;冬季到來,瑞雪紛飛,又成為銀裝素裹的世界。

網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)
建筑設(shè)計
建筑風(fēng)格的六大要素
在建筑風(fēng)格的定位上堅持市場錯位的原則,可以選擇中式、歐陸式、澳洲風(fēng)情式、純現(xiàn)代式的建筑風(fēng)格。
確定建筑風(fēng)格,要與其他樓盤形成差別,建造獨特的、具有鮮明個性的、可以充分體現(xiàn)時代感的樓盤。
任何建筑風(fēng)格,關(guān)鍵是要到位,一方面美觀大方,另一方面形象上易于識別,容易得到消費者的認(rèn)同,便于與其他樓盤區(qū)分開來。
“簡約就是美”,“簡約就是力量”。
外立面
注重建筑外立面的裝飾和房型的合理搭配,講究造型比例適度,空間構(gòu)圖明確美觀,強調(diào)建筑外觀的明快簡潔,創(chuàng)造出“景中有樓,樓中有景”的效果。外立面選擇耐磨損的建筑材料,有良好的品質(zhì)感。
建筑尺度
這是一個理性的概念,它要與項目的建筑、結(jié)構(gòu)體量聯(lián)系起來。通過掌握尺度來掌握本項目建筑外型的整體美感。通過建立建筑立面的點、線、面、體及各種色彩元素之間的和諧尺度關(guān)系,構(gòu)造一個賞心悅目的建筑單體和建筑群。
建筑材質(zhì)
要突出綠色環(huán)保意識,盡量采用綠色環(huán)保建材。采用隔音、輕質(zhì)材料、塑鋼或彩噴鋁合金門窗、中空雙層玻璃等等,不使用具有危害性的材料,同時選用可消除噪音污染的材料,真正給用戶營造一個安靜、安全的居住環(huán)境。
建筑色彩
總體基調(diào)冷暖色調(diào)搭配協(xié)調(diào),突出“清新、素雅、含蓄”。樓宇之間的色彩配合合理,樓宇周圍建造與樓宇色彩密切配合的綠色景觀。
重點與細(xì)部處理(在細(xì)小的部分體現(xiàn)以人為本的理念)
細(xì)節(jié)是衡量一個開發(fā)商是否成熟的重要標(biāo)準(zhǔn),一個樓盤,每一個細(xì)節(jié)處理好了才更加完美,否則終究經(jīng)受不住時間的檢驗。在一些小的細(xì)節(jié)設(shè)計上,如使用幾種專用的管線、寬帶網(wǎng)的接入、油煙排放臺的清潔化、樓宇轉(zhuǎn)角的處理美觀大方,精心設(shè)計建筑物上的圖案,達(dá)到對整體風(fēng)格畫龍點睛的作用。通過對家居無微不至的關(guān)懷體現(xiàn)發(fā)展商以人為本的開發(fā)理念。
它包括三個方面:
部件:如窗戶、門、走廊、陽臺、拱廊、閣樓、屋頂窗、浮雕等
形狀:如角形、V字型、圓形、半圓形、菱形等。
圖案:主要是人、神、動物、器物、植物等。
這三方面應(yīng)合理搭配,塑造出一個具有節(jié)奏感、韻律感的人居環(huán)境。
空間組合和外部環(huán)境
強調(diào)“透”。
園林化的運動型家園。

智能化建筑
智能化技術(shù)的使用原則
智能化技術(shù)的使用要本著“科技先導(dǎo),適度超前”的原則。
科技先導(dǎo),是指采用先進(jìn)技術(shù),特別是在設(shè)計上為以后技術(shù)升級留下足夠的空間,確保樓盤20年不落后,20年以后可以改進(jìn);
適度超前,是指采用成熟的、已經(jīng)由其他開發(fā)項目成功使用過的、證明確實有效的技術(shù),因為采用過于超前的技術(shù),一方面風(fēng)險太大,另一方面成本也要高出許多,增加開發(fā)項目銷售的壓力。
智能化住宅的基本功能
安全功能
不管在什么時候,安全都是人們的第一需要,現(xiàn)代住宅構(gòu)造立體安全系統(tǒng),既包括個體的防盜系統(tǒng),還包括住宅小區(qū)的中央監(jiān)控系統(tǒng)。
服務(wù)功能
不管手段如何,智能化的目的是讓住戶生活更方便。方便的生活離不開完善的服務(wù),所以現(xiàn)在推出的智能化住宅都在不斷地強化服務(wù)功能,包括現(xiàn)在流行的網(wǎng)絡(luò)生活概念也是如此。
辦公功能
網(wǎng)絡(luò)生活概念的提出,賦予了辦公一個新的含義,網(wǎng)絡(luò)的普及使人們坐在家里一樣可以處理公司的各項事務(wù),“決勝于千里之外”正成為一種普遍現(xiàn)象。
項目的智能化配置
1.室內(nèi)安防系統(tǒng)
防盜報警系統(tǒng)、火災(zāi)報警系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急呼救系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等。
2.小區(qū)安防系統(tǒng)
閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、住宅連網(wǎng)報警系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)(在小區(qū)的主要地點設(shè)置保安巡更點,要求保安員按時按點進(jìn)行巡邏,并通過巡更器進(jìn)行記錄,同時通知控制中心,使中心人員知道報案員是否按時到達(dá)指定地點)、緊急廣播系統(tǒng)、周界防御報警系統(tǒng)等。
安防應(yīng)本著以防為主,防消結(jié)合的原則,即時發(fā)現(xiàn)并報告緊急情況,以使其盡早地得到控制。
3.停車場管理系統(tǒng)
停車場的智能系統(tǒng)可以提高停車場的管理水平,縮短停車時間,增加車輛出入的方便性,避免停車收費中人為因素的影響,減少停車場管理人員的數(shù)量,防止盜車事件的發(fā)生等。
4.遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)
水表、電表、煤氣表等計量聯(lián)網(wǎng)管理系統(tǒng),進(jìn)行自動抄表管理。
5.綜合布線系統(tǒng)(PDS)
綜合布線系統(tǒng)是智能化住宅小區(qū)或樓宇的神經(jīng)中樞,采用AT&T系統(tǒng),在智能化住宅小區(qū)或樓宇內(nèi)做到信息共享。
6.小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)
房屋管理、財務(wù)管理、收費管理、人事管理、設(shè)備管理、保安監(jiān)控、系統(tǒng)查詢、辦公自動化、一卡通等。
7.小區(qū)信息化
VOD(vedio on demand)視頻交互式電視系統(tǒng),用戶可以根據(jù)自己的喜好來點播、選擇節(jié)目;
提供娛樂、教育、咨詢、醫(yī)療、電子購物、電子商務(wù)、信息發(fā)布咨詢等服務(wù);
接入寬帶網(wǎng),為住宅提供高速信息通道。

網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)
品牌設(shè)計
項目系列名稱設(shè)計
案例一:“來鶴臺”廣場
項目名稱設(shè)計
項目中文名:來鶴臺廣場。
項目英文名:LAI HE TAI SQUARE.
名稱設(shè)計的三個訴求點
新文化、新地標(biāo)、新財富
名稱設(shè)計的學(xué)術(shù)依據(jù)
1.揚州的歷史文化價值
若從《春秋左傳》所載魯哀公九年(公元前486年),吳國筑邗城,溝通江淮算起,揚州至今已有2488年的歷史。
古代的揚州,濱江、臨海,又是大運河的南北轉(zhuǎn)軸,中國南、北方的樞紐。其地理位置的重要使之在亂世成為兵家必爭之地,在盛世又成為商家云集的都市和文化交流中心。
興衰頻繁,累積豐厚。因此,揚州人民得以兼綜古今,融會南北,創(chuàng)造了精致典雅的歷史文化與生活藝術(shù),有著深厚的地域文化資源。這些資源應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)化為文化資本,產(chǎn)生新的財富。
2.揚州的鶴文化傳奇
揚州傳統(tǒng)文化中,與商業(yè)文明聯(lián)系最密切,流傳最悠久,最膾炙人口,最富傳奇色彩的資源是“腰纏十萬貫,騎鶴上揚州”。最初記載于南朝的《殷蕓小說》[1],至今已有一千多年。這個傳奇反映了古城揚州商茂民富的歷史。
古代揚州有“鶴城”之稱[2]。有過許多以鶴命名的大型建筑,如仙鶴寺,是宋代阿拉伯商人登陸中國后建造的四座最早的清真寺之一,這一命名就借用了揚州鶴文化的傳奇。
又據(jù)清嘉慶十五年《重修揚州府志》卷二十三“古跡”部的記載,揚州城北舊有“棲鶴亭”、東北舊有“騎鶴樓”。再據(jù)清李斗《揚州畫舫錄》的記載,休園中有“來鶴臺”。此外還有問鶴亭、來鶴村等。
如果我們檢閱唐宋至清代有關(guān)揚州的詩詞,引用這一鶴文化傳奇的作品數(shù)以百計。這一切都說明歷代揚州人民都借用這一傳奇故事的意象,表達(dá)他們再創(chuàng)揚州繁華盛景的美好愿望。廣場的命名也落實到對這一文化脈絡(luò)的承接之上。
3.“來鶴臺”的由來
來鶴臺是明末清初揚州休園中的著名景觀建筑。園主鄭俠如,字士介,號俟(音四)庵。明崇禎十二年貢生。工詩文,有《三休園文詩》、《休園詩余》等。出身于鹽商家族。父鄭之彥,字仲雋,號東里,秀才,精通商業(yè),是揚州鹽商領(lǐng)袖和文化事業(yè)的贊助人,被譽為“鹽筴(音夾)祭酒”和“儒林丈人”。有鄭元嗣、鄭元勛、鄭元化和鄭俠如四子。
鄭氏兄弟皆精心營構(gòu)園林。鄭元嗣(字長吉)建有“五畝之宅二畝之間”和“王氏園”;鄭元勛建有影園;鄭元化建有嘉樹園;鄭俠如則建有休園。其中影園與休園堪稱明末清初揚州園林中的精品杰作。
休園是當(dāng)時“揚州園林中,結(jié)構(gòu)最為復(fù)雜,營造最為艱巨,也最為杰出的代表作。” [4]興建于宋代朱氏園林的舊址。占地五十多畝。中有來鶴臺、空翠山亭、金鵝書屋、三峰草堂等三十多處景觀,藏有文征明、董其昌、徐文長等一流藝術(shù)家的作品。
乾隆年間,其子鄭為光輯有《休園志》八卷。據(jù)宋介三《休園志》的記載,休園“極北而東,則為來鶴臺,望遠(yuǎn)如出塞而孤。亦如畫法,不余其曠則不幽,不行其疏則不密,不見其樸則不文也。”可見來鶴臺是其園中營造高遠(yuǎn)疏曠意境的景觀。在當(dāng)時,休園還是揚州重要的文化活動中心。據(jù)《揚州畫舫錄》記載, “揚州詩文之會,以馬氏小玲瓏館、程氏篠(音消)園及鄭氏休園為盛。又以程氏園與休園為最。”[5]
4.來鶴臺所包含的文化意蘊
其一,是揚州地區(qū)繁榮昌盛,商茂民富的象征。她的定名直接取意于“騎鶴上揚州”的傳奇。
其二,揚州的園林是中國的園林典范。清代名士劉大觀稱:“杭州以湖山勝,蘇州以市肆勝,揚州以園亭勝。三者鼎峙,不可軒輊。”當(dāng)時人稱為“至論”[6]。所以,來鶴臺應(yīng)該是古代揚州建筑中最能表達(dá)揚州商業(yè)文化傳奇的杰出建筑。
其三,是揚州商人重視經(jīng)濟(jì)與文化關(guān)系的表現(xiàn)。來鶴臺主人的家族一直是揚州鹽商中的巨子,但他們又來自徽州,帶有徽商中特有的重視文化的儒商氣息。他們以經(jīng)商的利潤贊助當(dāng)?shù)氐奈幕聵I(yè),形成地方文化活動的中心。
其四,是揚州人民熱愛鄉(xiāng)土,熱愛國家的象征。揚州人民鐘情于揚州的鶴文化傳奇。不斷地建構(gòu)與之有關(guān)的建筑。寄托他們對鄉(xiāng)土生活的熱愛之情與美好祝愿。
“來鶴臺”概念的現(xiàn)代對接與轉(zhuǎn)換
來鶴臺所包含的祝愿揚州經(jīng)濟(jì)與文化發(fā)展繁榮的意蘊正是現(xiàn)代揚州人民的時代宏愿。她是對古代揚州特有的商業(yè)文化精神的傳承與提煉。她是一個古老的傳奇,而現(xiàn)代揚州人民將要把她轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實。她可以激勵揚州人民再次為自已的歷史而驕傲,再次體會到盛世的繁華與富庶,再次發(fā)現(xiàn)自己的聰明才智,信心百倍地進(jìn)入創(chuàng)新的時代。

項目主要景點名稱設(shè)計
廣場的主要景點為東南隅的臺、橋、水景、山景?,F(xiàn)根據(jù)古代的詩賦典故,設(shè)計命名方案,以供采用。
臺—來鶴臺
此命名與廣場名稱相同,以具有古典意象的現(xiàn)代臺式景觀建筑,表現(xiàn)“來鶴臺廣場”的命名淵源于明清時代揚州休園中的“來鶴臺”。
橋—拂云橋
典出唐沈佺期《黃鶴詩》:“拂云游四海”之句,以仙鶴的高飛遠(yuǎn)翔,寄喻“來鶴臺廣場”的事業(yè)志存高遠(yuǎn),情接四海。
水—弄影池
典出南朝鮑照《舞鶴賦》:“疊霜毛而弄影”之句,以仙鶴的高貴姿態(tài),寄喻“來鶴臺廣場”獨特不凡的形象。
山—玉山
典出宋曾鞏《舞鶴詩》:“忽聞瑤琴奏,遂舞玉山岑”之句,以仙鶴高潔的居所,寄喻“來鶴臺廣場”優(yōu)美的休閑、觀光環(huán)境與超值、領(lǐng)先的置業(yè)條件。

項目主要功能區(qū)名稱設(shè)計
廣場主要功能區(qū)由寫字樓、沿文昌西路的商務(wù)樓、精品店步行街、飲食步行街等構(gòu)成,其名稱均根據(jù)以鶴為主題的成語、吉祥語及詩詞典故加以提煉設(shè)計。
寫字樓—云鶴大廈
取“云鶴游天”之語。這是廣場中的最高建筑,有如仙鶴的頭頸,位居西北。在本廣場設(shè)計的現(xiàn)代風(fēng)水意象中,取《周易》西北為乾,居于天位的卦象,造成“晴空一鶴排云上,便引詩情到碧霄”(唐劉禹錫詩句),表現(xiàn)“來鶴臺廣場”大展宏圖,蒸蒸日上的氣象。
商務(wù)樓—銜珠樓
取“鶴銜寶珠”之語。在廣場設(shè)計的現(xiàn)代風(fēng)水意象中,從西北角向東南角延伸的主軸線中,暗含著“鶴銜寶珠”的意象。古代數(shù)術(shù)經(jīng)典《易林》曰:“白鶴銜珠,夜食為明。膏潤優(yōu),蹦攴帷?rdquo;寓意“來鶴臺廣場”為招財聚寶,永享豐潤的風(fēng)水寶地。
飲食步行街—芝田街
取“啄粒芝田”之句。鶴以靈芝為食,以此表現(xiàn)美食街的功能特點,引發(fā)人們對極品佳肴的聯(lián)想。
“芝田街”七幢樓宇分別以靈芝和靈芝的別稱命名。北面一排自東向西分別是金芝閣,玉芝閣,仙芝閣,靈芝閣;北面面對廣場的三幢樓宇自東向西分別是青芝閣,丹芝閣,玄芝閣。
精品店步行街—白羽廊
取“白羽醉風(fēng)”之句。一則比喻精品店的商品如仙鶴白羽般珍貴,二則比喻精品店誠信經(jīng)營,如仙鶴般愛惜羽毛;三則比喻精品街上游人似鶴,自在舒適,如醉春風(fēng)。
購物廣場—歲華苑
取近代潘天壽題畫詩:“鶴與梅花共歲華。”

吉祥物名稱設(shè)計
吉祥物名稱:一鳴
吉祥物為一只身著唐裝,手持小旗的小鶴,取名“一鳴”,既表示這只小鶴將來能夠超凡脫俗,一鳴沖天、一鳴驚人;也暗示來鶴臺廣場前程遠(yuǎn)大,名揚四海。

案例二:“我家山水”

項目名稱
我家山水:看山看水看我家
•項目地處鎮(zhèn)江,北枕長江,南臨鬧市,西倚北固,東望焦山。計成《園冶》所謂“因借(因地制宜,借景成畫)”之利,盡被占盡。命名緊扣此意加以發(fā)掘。
•項目所因借的實景北固山,號稱“天下第一江山”,為南朝梁武帝登臨時所題(現(xiàn)存南宋吳踞與清劉墉題石),不僅有自然之美,更是文化名勝。
•汲取中國山水藝術(shù)中最卓越的形式:山水畫的畫境入名,化用現(xiàn)代中國藝術(shù)大師齊白石《題畫山水》中“用我家筆墨,寫我家山水”之句,定名為“我家山水”。
•“我家山水”四字,含義豐富。
既可理解為我家(名詞)的山水,也可理解為我家(動詞)于山水。前者強調(diào)我家所面對的山水是天下第一江山,是唯一的山水,同時是屬于我的山水,烘托了本項目概念買點中“典藏天下第一江山”的涵義;而后者則突出了我家居住于山水之間。還有一層含義是:這一頂目是潤陽地產(chǎn)的大手筆,是潤陽地產(chǎn)描繪出的山水家居,對潤陽地產(chǎn)來說,也是“我家山水”。

景觀名稱
主題景觀:《千里江山圖》
•景觀命名設(shè)計的宗旨為:得山水性情(明唐志契《繪事微言》:“凡畫山水,最要得山水性情。”)。取中國山水藝術(shù)的最高形式山水畫的意象造景。以畫意入園林,以畫意入景觀。外借江山之壯美,以萬里長江為背景,焦山、北固山二山為軸,三山景觀帶為依托,將千里江山引入景觀,凸現(xiàn)“我家山水”的整體氣勢。
•《千里江山圖》為北宋畫家王希孟的杰作,是宋代三大江山圖卷之一。以此為名,作為社區(qū)中心地的景觀名稱,在造景時以連續(xù)石雕小品表現(xiàn)這一主題。

局部景觀:“四時八景”
•“四時八景”是對主題景觀的自然延伸,是沿社區(qū)組團(tuán)與道路,因地制宜布置的社區(qū)內(nèi)部景觀帶與小品景點。以耐人品賞,富有意蘊為造景追求,內(nèi)取南山之秀美,是主題景觀延續(xù)性的體現(xiàn)。
•“四時八景” 是中國古代傳統(tǒng)的點評一個城市名勝的手法,每個城市的地方志中都有《四時八景圖》。
•“四時八景”包括
春景:隔江春色、翠堤煙柳;
夏景:夏山蒼嵐、梧桐聽雨;
秋景:葦岸系舟、丹葉霜林;
冬景:清溪寒梅、茅亭松雪。

組團(tuán)名稱
•組團(tuán)名稱設(shè)計以日月風(fēng)雨云虹七種天象為命名的根據(jù)。構(gòu)成人與山水自然完美合一的意象。
•本項目有六大組團(tuán)與一條商業(yè)街。其名稱分別為:朝日苑、新月苑、蕙風(fēng)苑、紅雨苑、祥云苑、瑞雪苑、彩虹街。
•凡在組團(tuán)中的公用景觀建筑,如廣場、亭臺等,皆以所在組團(tuán)名稱命名。

吉祥物名稱
•吉祥物命名應(yīng)通俗易記、朗朗上口,使客戶產(chǎn)生親切感。
•“我家山水”吉祥物為一肩背釣竿的江南孩童形象,活潑有趣,又蘊含了“山水之間有漁樵之樂”的古意,據(jù)此為其取名為“阿福”。

網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)
品牌設(shè)計
項目標(biāo)志設(shè)計(VI)
案例一:“來鶴臺”廣場
來鶴臺廣場標(biāo)志極力表現(xiàn)廣場與人的和諧,并體現(xiàn)出廣場的文化底蘊和高雅的品位。
標(biāo)志以中國古代吉祥動物鶴以及吉祥紋樣云紋為出發(fā)點,兩者相互和諧,相輔相成。鶴素有“一品鳥”之稱。寓意著廣場具有高檔的人文環(huán)境和生態(tài)環(huán)境,也可以理解成廣場內(nèi)具有高品質(zhì)的服務(wù)。紫色的云紋即有紫氣東來之含義,象征來鶴臺不僅能將好運帶給人們,也能將美好舒適高雅的生存環(huán)境帶給廣場內(nèi)的人們,還預(yù)示廣場內(nèi)有無限的商機(jī)。標(biāo)志下方的紋樣即迎合了來鶴臺之“臺”字。
標(biāo)志整體看來,鶴乘著紫云而來,吉祥如意。

案例二:“我家山水”

整體而言,標(biāo)識體現(xiàn)了清新脫俗的特質(zhì)。一抹綠色勾畫青山,深淺不一的兩抹藍(lán)色描繪碧水,簡單三筆便概括出中國山水的神韻,山腰上的一朵云彩則蘊含了吉祥如意。標(biāo)識配以米芾的書法,又體現(xiàn)了鎮(zhèn)江悠久的傳統(tǒng)文化底蘊。
整個標(biāo)識隱喻了小區(qū)優(yōu)美的自然景觀和清新雅致的人文環(huán)境,讓生活在喧鬧都市的人們重新回歸自然,一切以人為本。


網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)
營銷策劃
區(qū)域市場分析
買點薈萃,強弱勢分析與對策
買點是對客戶購買起決定性作用的因素,因此必須在這一點上具體投入,但在做策劃時也不能將所有的優(yōu)點都列為賣點,這樣反而無法在客戶心中形成深刻的印象,達(dá)不到預(yù)期的目標(biāo)。
目標(biāo)客戶群定位
目標(biāo)客戶鎖定一定要細(xì)化(年齡,性別,購買時機(jī),購買心理)
價格定位 成本+利潤=售價
建立在市場有效需求上以及成本上,也要考慮定位的合理性。
入市時機(jī)選擇
提前上市:適合周邊樓盤差異不大。
同步上市:周邊樓盤差異較大,打廣告滿足自己的同時讓別人的廣告為己所用。
延時上市:做好環(huán)境,在充分了解其他開發(fā)商后有針對性的制定自己的策略。
全程量類供應(yīng)建議
項目整體供應(yīng)市場總量,階段供應(yīng)量與市場進(jìn)程關(guān)系分析。
項目整體供應(yīng)市場產(chǎn)品類型、階段供應(yīng)類型與市場需求變化關(guān)系分析。
項目總體量類比與階段量類比關(guān)系。
銷售策略
(1)設(shè)立總體銷售目標(biāo) 建立在理性科學(xué)地分析市場基礎(chǔ)上
(2)制定總體營銷策略及方案
(3)銷售周期劃分及控制,注意每期重點不同
引導(dǎo)期 抓住客戶注意力
公開期 分解資源
強銷期 把其他資源拉過來,擴(kuò)大到更大的市場,侵蝕別的區(qū)域
持續(xù)期 總結(jié)前一階段經(jīng)驗教訓(xùn),制定補充策略。
(4)組建一流銷售隊伍
(5)售前資料準(zhǔn)備
(6)銷售組織與管理

網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)
推廣策劃
總體推廣策略
推廣是實現(xiàn)銷售目標(biāo)的重要手段之一,是變被動適應(yīng)市場為主動開拓市場的突破,是產(chǎn)品和企業(yè)品牌策略的核心。
所有的推廣和廣告活動都要盡顯項目的主題,而每一項活動又有在此主題統(tǒng)領(lǐng)之下的子主題。
推廣和廣告活動的安排要隨著項目開發(fā)進(jìn)程分階段進(jìn)行,而且每一階段都有每一階段的重點任務(wù)和重點推廣活動內(nèi)容,但是各個階段的活動都必須圍繞主題進(jìn)行。
活動推廣方案
“有人氣才有財氣”。一個項目要在短時間內(nèi)迅速聚集人氣,最直接的方法就是不定期的舉行各類行之有效的推廣活動,使消費者在潛移默化中對本案認(rèn)知、熟悉、決定購買并形成良好的口碑效應(yīng)。
推廣活動主要包括公關(guān)性活動、新聞性活動、學(xué)術(shù)性活動、招商性活動以及社區(qū)文化活動共五大類活動。
軟性推廣方案
軟廣告通常以新聞宣傳的形式出現(xiàn)。其目的:一是補救純商業(yè)性廣告(即硬廣告)帶來的傳播“硬傷”和宣傳效果盲區(qū),二是形成企業(yè)長期的、良好的品牌形象。
軟廣告類型:
A類(自己說):確保重點版位,適時刊出,突出氣勢,樹立權(quán)威,盡可能的全面?zhèn)鬟_(dá)樓盤的優(yōu)勢信息,給消費者大眾有力的信心支撐。
B類(專家說):從企業(yè)和業(yè)內(nèi)人士的角度針對項目進(jìn)行評價和推介。以專業(yè)眼光和專家水準(zhǔn)的文筆,來強調(diào)和突出項目的高尚品位和升值潛力。
C類(政府官員說):對政府官員參加項目活動時的發(fā)言進(jìn)行介紹和報道,或者對政府官員在視察項目時的表揚進(jìn)行報道。
D類(記者說):從記者的角度對項目進(jìn)行點滴關(guān)注和推介。
E類(客戶說):一般以公眾和消費者的口吻來寫,突出可讀性,強調(diào)可信性。一來可以積累樓盤品牌,二來可以引起目標(biāo)消費者的認(rèn)同,實際上起到口碑宣傳的作用,達(dá)到一定的促銷效果。
廣告策略
低價位:訴求點放在價格定位上。
中價位:更注重生活舒適程度
高價位:訴求點放在社會地位,自我實現(xiàn)上。
媒體選擇
報紙:報紙廣告給人以閱讀空間,既有視覺效果,又有思考空間。
電視:電視廣告轉(zhuǎn)瞬即逝,給人的視覺沖擊力較強。
戶外廣告:戶外廣告的最大優(yōu)點是反復(fù)提醒,經(jīng)常路過的人都會有意無意的看到,所以它對于知名度的傳播最為有效。
接待中心:布置要求舒適、氣派、精美、配合圖表說明,使客戶得到自然親切的接待和怡然自得的自由。
模型:通過模型沙盤的示意,讓客戶具體了解建筑外觀和全區(qū)規(guī)劃。
樣板間/樣品房:由專家精心設(shè)計,充分表現(xiàn)完美的平面格局和完善的生活功能,加強裝潢和施工,給消費者具體的臨場感,對現(xiàn)場說服有很大的益處。
樓書:印刷精美、內(nèi)容周詳,使消費者深入了解本案的特點和特色。
夾報:做全頁新聞紙廣告,夾在發(fā)行量較大的報紙中。
海報:在區(qū)域內(nèi),全面而連續(xù)地派發(fā)海報,加強產(chǎn)品印象,告知產(chǎn)品特點,催促目標(biāo)對象采取行動。
公共汽車廣告
直郵廣告(DM):挑選特定的對象并加以區(qū)分,制作不同內(nèi)容的DM,讓DM內(nèi)容切合特定對象的強烈要求,刺激其潛在或現(xiàn)實的購買動機(jī)。
宣傳單頁
其他:熱氣球、彩旗、霓虹燈等一些新、奇、特的媒體,標(biāo)新立異。
推廣及廣告活動預(yù)算
全程監(jiān)控評估與修正


網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)
物業(yè)管理
良好的物業(yè)管理不僅有益于彌補和完善開發(fā)商的信譽和形象,而且使物業(yè)本身更具有吸引力,讓潛在的購房者更樂意為幾乎可以看到的、未來的、系統(tǒng)周到的服務(wù)和優(yōu)良的管理而傾囊。
物業(yè)管理品牌要素
物業(yè)公司的聲譽、形象以及形成和影響物業(yè)公司聲譽、形象的一系列因素,包括物業(yè)公司的特殊名稱(如響亮、引人注意、涵義深刻、來歷特殊等)、注冊資金、管理業(yè)績、裝備水平、社會評價、業(yè)主管理委員會的反映、政府意見等;負(fù)責(zé)人的管理經(jīng)歷、社會地位與影響力;管理層的素質(zhì);專業(yè)技術(shù)人員的職稱或技術(shù)等級等等;此外,還包括公司物業(yè)管理服務(wù)的項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)深度等方面。
物業(yè)管理是房地產(chǎn)營銷的良性外延
房屋作為商品,其售后服務(wù)也如同其他商品一樣是一種參與競爭的手段,是營銷的延續(xù)。
一個好的樓盤,必定有與其相稱的物業(yè)管理公司來進(jìn)行管理。房地產(chǎn)發(fā)展商在銷售時往往有不少承諾,而這些承諾往往只能在樓宇交付給業(yè)主后才能得到落實。業(yè)主入住后是否真正的享受到了當(dāng)初買樓時房地產(chǎn)商為他們所作的承諾,是否能為擁有如此的物業(yè)而顯示了自己的身價,這都是取決于物業(yè)管理的服務(wù),而且還決定了房屋的保值與升值潛力。早期介入的物業(yè)管理在營銷過程中既能使買房人在買房決策時加上一個法碼,又能在銷售后能確保物業(yè)的保值和增值。
物業(yè)管理內(nèi)容
1.公共服務(wù)
公共服務(wù)是為全體業(yè)主和租戶提供的經(jīng)常性服務(wù),是所有住戶都可以享受到的,貫穿于物業(yè)管理的始終。物業(yè)管理公共性服務(wù)項目有八個方面:
清潔衛(wèi)生:樓宇內(nèi)公共樓道的公共地方的衛(wèi)生清潔、垃圾清運以及經(jīng)常性的保潔;
綠化物日常維護(hù):對綠化物進(jìn)行定期修剪、施肥、更新;
治安管理:設(shè)專職保安人員每天24小時巡邏值班;
公共蓄水池維護(hù):樓內(nèi)公共蓄水池應(yīng)定期清洗消毒;
水電管理:對配電設(shè)備、水泵房及公共水電設(shè)施進(jìn)行日常管理維修;
排污設(shè)備管理:清疏和維修排水、排污下水管道、化糞池;
高層樓宇增設(shè)的服務(wù)項目:配備專職電梯管理人員,搞好電梯維護(hù)、保養(yǎng);
根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項目。
上述八項公共性服務(wù)項目的費用構(gòu)成如下:管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費,服務(wù)項目的物資損耗補償費(含公用設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)費),直接用于住宅小區(qū)物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊費,法定稅費,合理利潤。
2.專門服務(wù)
專門服務(wù)是為某些住戶群體提供的服務(wù)。比如為高層住戶24小時開啟電梯,高層供水水泵、消防設(shè)備、發(fā)電房的維修保養(yǎng)等等。專項服務(wù)的收費,按各住戶的建筑面積合理負(fù)擔(dān)。
3.特約服務(wù)
特約服務(wù)是為滿足住戶特別需要而提供的個別服務(wù)。比如,
代管房屋;
預(yù)約定期上門清掃室內(nèi)衛(wèi)生;
收洗衣物;
代辦購物,購火車、飛機(jī)票等;
代請保姆,照看病人;
代定牛奶;
代送小孩上下學(xué)、入托;
代辦各類商務(wù)以及住戶委托的其他服務(wù)項目。
該類服務(wù)的委托范圍相當(dāng)廣泛,收費標(biāo)準(zhǔn)以成本加勞務(wù)費結(jié)算,體現(xiàn)“出錢圖方便,出力得報酬”的思路。
4.經(jīng)營項目
經(jīng)營是物業(yè)管理公司以管理區(qū)域內(nèi)的條件為基礎(chǔ)、以住戶為對象所進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)活動,它是物業(yè)管理適應(yīng)市場要求而必須具備的功能。由于具體條件不同,各物業(yè)管理公司的經(jīng)營項目也不盡相同,但一般來講,物業(yè)管理公司有其基本的經(jīng)營項目:
物業(yè)租賃及物業(yè)信托經(jīng)營;
物業(yè)中介及物業(yè)估價;
房屋及附屬設(shè)施維修與改建工程施工;
室內(nèi)裝潢設(shè)計及工程施工;
家電、車輛及各類生活用品的維修服務(wù);
還可根據(jù)實際需要開展旅游、健身、商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)等經(jīng)營活動。
物業(yè)管理新概念
零干擾服務(wù)
汽車開到住宅區(qū)門口,門就自動開了,主人走到樓門口,樓道門也應(yīng)聲而開,路口電子屏滾動顯示著當(dāng)天的天氣預(yù)報和社區(qū)內(nèi)特別通知等需要讓住戶們了解的當(dāng)天信息。抄表、收費、澆花這些也全是“無人化”的。
氛圍管理
在住宅區(qū)內(nèi)用中華民族傳統(tǒng)美德營造出溫馨的服務(wù)氛圍,傳播文明、現(xiàn)代的生活方式,從而感染、教育和約束在此氛圍中生活的人們,給小區(qū)增添了傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的文化魅力。
“管理報告”制
我們繳的管理費都用在了什么地方?所花的錢值不值? “管理報告”制度,每季度向業(yè)主細(xì)說管理費如何花銷、住宅區(qū)管理得好不好。
一卡制
住戶繳費,不管是上物業(yè)管理公司繳還是上銀行繳,都需要有一個過程,就算物業(yè)管理公司員工上門收取各項費用,也會有相當(dāng)?shù)穆闊皇谴驍_客戶,二是可能收不上來。收費一卡制則很好地解決了這個問題。客戶在社區(qū)內(nèi)發(fā)生的所有費用,包括水、電、有線電視、電話、物業(yè)管理費、特別服務(wù)費及維修費用等,都可以通過一張卡全部解決,特別是,這張卡還可以幫助客戶解決還銀行貸款或收取租金的功能。

網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)
資本運作
房地產(chǎn)是“資本的游戲”。對于沒有政府背景的中小型民營房企來說,要成為“大魚”、“快魚”,首先擁有足夠的資本運營能力。
尋求上市
通過首發(fā)上市或借殼上市,在證券市場上籌集資金。
萬科、金地等地產(chǎn)商都通過首發(fā)上市,募集了大量資金。但是在房地產(chǎn)企業(yè)上市問題上,政府一直持謹(jǐn)慎態(tài)度,審批之嚴(yán)、周期之長,使得能夠成功采用這種方式的企業(yè)只是屈指可數(shù),更多的企業(yè)走的是借殼上市的道路,但借殼上市也存在一定條件,如需要大量資金買殼,要有好的項目等,企業(yè)往往難以具備。
公司重組
向資金實力雄厚的企業(yè)出讓股份,雙方合作,以此獲得資金。
對缺乏品牌知名度和好項目的中小企業(yè)來說,也存在很多困難。
銀行貸款
目前商業(yè)銀行大量存款積壓,截至2003年5月底,銀行存款達(dá)到211300億元人民幣,面對如此龐大的閑置資金,銀行自然很愿意貸給一切利潤高的合法行業(yè),但規(guī)避風(fēng)險又是金融業(yè)第一重視的問題。而房地產(chǎn)業(yè)不僅在20世紀(jì)90年代初有過惡劣的泡沫記錄,甚至至今全行業(yè)的經(jīng)營也不夠穩(wěn)健,缺乏大規(guī)模、集團(tuán)化、品牌化的企業(yè)。而銀行的目標(biāo)客戶只能是那些擁有好項目,本身實力強且信譽好的地產(chǎn)商。
發(fā)行企業(yè)債券
對于大企業(yè)而言是較好的選擇,但中國的企業(yè)債券市場極不成熟,且審批復(fù)雜,要成為現(xiàn)階段中國發(fā)展商的融資渠道還有待時日。
房地產(chǎn)基金
一般來說,房地產(chǎn)基金可以分為以下四種形式:
第一種為消費型基金,匯集居民以住房消費資金積累為目的的住房資金;
第二種是投資基金,匯集投資者的資金投資于房地產(chǎn)的基金,這種基金一般不直接從事具體房地產(chǎn)項目的開發(fā),主要投資于房地產(chǎn)投資信托基金及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等來實現(xiàn)間接的房地產(chǎn)投資;
第三種是資產(chǎn)運營型基金,以房地產(chǎn)投資信托基金(REIT)為代表,即不進(jìn)行項目投資活動,而是直接運作房地產(chǎn)資產(chǎn),由此而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益作為基金回報;
第四種,在實際情況中,還存在已經(jīng)具備權(quán)益關(guān)系但未以證券化方式表現(xiàn)的基金形式,這主要是住房公積金和住房合作社兩大類形式。
由于中國房地產(chǎn)投資信托公司的缺位,若設(shè)立房地產(chǎn)投資基金,該基金還必須充當(dāng)房地產(chǎn)投資信托的部分角色。另一方面,在中國成立純粹意義上的房地產(chǎn)投資基金的外部條件還不具備,適合成立具有房地產(chǎn)投資信托基金性質(zhì)的“房地產(chǎn)投資基金”
房地產(chǎn)全程精深設(shè)計
 

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