購(gòu)房七論-綠景苑現(xiàn)象剖析錄
能被稱之為現(xiàn)象的，必然或多或少地有不凡之處。就拿北京市
房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，最近綠景苑以不容置疑的銷售數(shù)字，業(yè)內(nèi)人士的良
好口碑和市場(chǎng)的熱情反饋而倍受矚目，并形成了“綠景苑現(xiàn)象”。綠
景苑和開(kāi)發(fā)商是如何在房地產(chǎn)界不溫不火現(xiàn)實(shí)中創(chuàng)造這些業(yè)績(jī)的？剖
析現(xiàn)象引發(fā)思考，也許能給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供一種啟示。
　

正牌論
　　在房產(chǎn)地市場(chǎng)中，一個(gè)成熟的購(gòu)房者不光要了解項(xiàng)目自身的情況，
更要打探一下開(kāi)發(fā)商的實(shí)力。這是因?yàn)?，通過(guò)對(duì)發(fā)展商的了解，能夠
對(duì)其項(xiàng)目的現(xiàn)狀及未來(lái)有一個(gè)大概的把握，有的時(shí)候開(kāi)發(fā)商的實(shí)力背
景、信譽(yù)度、口碑效應(yīng)甚至能成為決定購(gòu)房決定性因素。

　　房地產(chǎn)投訴的統(tǒng)計(jì)資料表明，投訴的問(wèn)題項(xiàng)目大多數(shù)由項(xiàng)目公司
一手操作。由于項(xiàng)目公司是為某個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作開(kāi)發(fā)而成立的，這些公
司大多沒(méi)有土地儲(chǔ)備，只能購(gòu)買多次倒手的土地，有的公司甚至不具
備房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)資格。其次，大多數(shù)項(xiàng)目公司都會(huì)遇到資金不夠雄厚
的問(wèn)題。資金實(shí)力不夠，如果沒(méi)有很好的資金來(lái)源，就會(huì)大做廣告以
求迅速收回工程款，這是一場(chǎng)賭博性的游戲，稍有不慎，就有可能導(dǎo)
致?tīng)€尾工程的出現(xiàn)，而先期認(rèn)購(gòu)的買家，也就可能會(huì)成為這場(chǎng)游戲的
犧牲品。

　　而綜合開(kāi)發(fā)公司則與之不同。開(kāi)發(fā)公司多屬于正牌國(guó)有企業(yè)，成
立較早，是專業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，大都十分注重品牌和信譽(yù)。它們有
大量的土地儲(chǔ)備、充足的資金支持和豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，每個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)
發(fā)建設(shè)都按正規(guī)的方式去運(yùn)作；項(xiàng)目完成后，還有其它后續(xù)項(xiàng)目繼續(xù)
運(yùn)作，同時(shí)會(huì)有專門(mén)的部門(mén)接受客戶的投訴，解決業(yè)主入住后存在的
問(wèn)題。所以綜合開(kāi)發(fā)公司對(duì)客戶的問(wèn)題總是能夠給予及時(shí)的解決。

　　綠景苑的開(kāi)發(fā)商——北京市興隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以稱做“實(shí)力
雄厚、信譽(yù)卓著”，該公司隸屬于崇文區(qū)建設(shè)委員會(huì)，是國(guó)家二級(jí)資
質(zhì)的房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司，先后開(kāi)發(fā)建設(shè)了和義、舊宮、康澤園、成
壽寺、萬(wàn)泉寺、綠景苑等住宅小區(qū)，開(kāi)發(fā)面積達(dá)幾百萬(wàn)平方米。在房
地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，興隆公司積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，也培養(yǎng)出很多房地產(chǎn)
行業(yè)的各種專家，他們知客戶所需，急客戶所急，并明了解決各種問(wèn)
題之道，這樣就保證所有資金都能花在刀刃上，使房屋價(jià)格性能比達(dá)
到最佳。這一切，是正牌開(kāi)發(fā)商的優(yōu)勢(shì)，是國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的優(yōu)
勢(shì)。

　　

位置論
　　房地產(chǎn)業(yè)有一句著名的格言：第一是位置，第二是位置，第三還
是位置，這充分說(shuō)明了地理位置對(duì)房地產(chǎn)的重要性。

　　什么地方是最好的位置？一般來(lái)說(shuō)，越靠近中心的區(qū)域，越具有
無(wú)可替代的重要性。以北京的中心區(qū)域來(lái)說(shuō)，中南海的所在地府右街
代表著國(guó)家的權(quán)力中心；以西單、王府井為代表的商業(yè)街是京城的商
業(yè)中心；而以建國(guó)門(mén)——國(guó)貿(mào)為代表的區(qū)域，則成為京城的商務(wù)中心……
這些地方是京城核心地帶，自然寸土寸金。不過(guò)話說(shuō)回來(lái)，有一利必
有一弊。核心地帶地處繁榮，便于工作，卻不便于生活。這就需要與
之相配套的生活核心區(qū)。

　　改革開(kāi)放之初，憑借使館區(qū)的先天優(yōu)勢(shì)，建國(guó)門(mén)——國(guó)貿(mào)——京
廣中心——朝陽(yáng)門(mén)一帶迅速形成了具有一定規(guī)模的建國(guó)門(mén)商圈，其周
邊的項(xiàng)目也隨之蓬勃發(fā)展。這一帶高檔項(xiàng)目林立，容積率高居不下。
因?yàn)轫?xiàng)目過(guò)分集中，一度形成了天價(jià)物業(yè)區(qū)，并有力地帶動(dòng)了東城、
朝陽(yáng)兩區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。隨著改革開(kāi)放的深入和北京市政建設(shè)的
加快，老的建國(guó)門(mén)商圈已經(jīng)不能滿足其各項(xiàng)功能的要求，急需向外擴(kuò)
張，而北部和西部因?yàn)榘l(fā)展空間有限，建國(guó)門(mén)商圈開(kāi)始沿長(zhǎng)安街沿線
向西向南擴(kuò)張。

　　崇文區(qū)的發(fā)展，正符合了上述的若干條件。崇文區(qū)舊城區(qū)改造項(xiàng)
目——綠景苑正是為上述中心區(qū)域準(zhǔn)備的生活核心區(qū)，它位于東二環(huán)
內(nèi)，左鄰天壇公園，右靠東二環(huán)主路和護(hù)城河，南依龍?zhí)豆珗@，北接
建國(guó)門(mén)商圈，地理位置得天獨(dú)厚。這里，高檔小區(qū)林立，儼然已經(jīng)成
為京城高檔生活圈之一。

　　能夠輻射京城核心區(qū)域，是綠景苑倍受諸多買家青睞的主要原因
之一。

　　

生活論
　　購(gòu)房首選是環(huán)境。自然，讓人滿意的環(huán)境不僅要地理位置出色，
同時(shí)還要注意到好位置給生活質(zhì)量帶來(lái)的改變：可能提高，也有可能
降低。

　　“去，給你半小時(shí)時(shí)間，買一瓶啤酒回來(lái)。”這雖是一句笑談，
卻也道出了一些高呼個(gè)性、時(shí)尚、品味的偏僻小區(qū)面臨的尷尬。走進(jìn)
小區(qū)，一切美不勝收，走出小區(qū)，四面卻人煙稀少，這樣的環(huán)境，適
合神仙，卻不適合你我肉體凡胎居住。

　　這是因?yàn)?，生活圈首先要衣食住行方便，其次要充分滿足業(yè)主的
娛樂(lè)、旅游、休閑、交際等方面的需求。這也就是說(shuō)要有很好的生活
氛圍。

　　皇家園林天壇公園飲譽(yù)中外，是世界著名的旅游景點(diǎn)。綠景苑位
于天壇公園不遠(yuǎn)，居家在此，可以日夜領(lǐng)略天壇風(fēng)采。縱眼看去，龍
潭湖公園、北京游樂(lè)園、國(guó)家棋院、國(guó)際網(wǎng)球中心、新世界商城、京
倫大廈、美食一條街、金壇保齡球館、紅橋市場(chǎng)等就分布周圍，匯文
中學(xué)和市五幼散落其中……老城區(qū)城市配套齊全，使得綠景苑業(yè)主的
種種需求變得觸手可及。

　　“事業(yè)發(fā)展在建國(guó)門(mén)，居家生活在崇文區(qū)”，位于崇文區(qū)夕照寺
街的綠景苑雖地處繁華，卻又鬧中取靜、動(dòng)靜結(jié)合，成為商圈成功人
士的垂青之地。

　　

戶型論
　　戶型設(shè)計(jì)是衡量一套房子優(yōu)劣的重要標(biāo)準(zhǔn)。一處好的物業(yè)，既要
有以人為本的環(huán)境設(shè)計(jì)，也要有合理的戶內(nèi)空間設(shè)計(jì)。三大一小（即
大客廳、大廚房、大衛(wèi)生間、小臥室）一度成為時(shí)尚的住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。
可隨著樓市的日趨成熟，越來(lái)越多的業(yè)主發(fā)現(xiàn)三大一小有很多地方讓
人不滿意：臥室太小、動(dòng)靜不分區(qū)、使用率不高等，這在很大程度上
影響生活質(zhì)量水平的優(yōu)化和提高。這時(shí)候，“以人為本”戶型開(kāi)始走
向前臺(tái)，并成為一種潮流和時(shí)尚。

　　綠景苑戶型設(shè)計(jì)真正實(shí)現(xiàn)了以人為本：從結(jié)構(gòu)上說(shuō)，為板式結(jié)構(gòu)；
從采光上說(shuō)，均為南北朝向、戶戶朝陽(yáng)；從面積上說(shuō)，從120平方米的
兩居室，到270平方米的復(fù)式結(jié)構(gòu)。同時(shí)，主臥均帶衛(wèi)生間，避免了多
人同時(shí)使用的尷尬，客廳面積有40平方米左右，寬敞而幽雅；南北朝
向通風(fēng)更是良好，自來(lái)之風(fēng)，遠(yuǎn)勝任何空調(diào)和換氣機(jī)。

　　綠景苑的樓梯設(shè)計(jì)為一梯兩戶，這也是吸引業(yè)主投資的重要原因。
居住輕松、空間適度，這是好的社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)之一。而居住輕松要看住戶
居住密度。密度太大，會(huì)有種種不便，例如坐電梯比爬樓梯還慢?？?
察居住密度的標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層的戶數(shù)。有的項(xiàng)目一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層能達(dá)到
10戶，甚至更多，但電梯卻只有一部，這種居住環(huán)境質(zhì)量自然說(shuō)不上
優(yōu)越。綠景苑的一梯兩戶則充分體現(xiàn)了方便性和私密性，最多只有
20戶使用一部奧的斯高級(jí)電梯，極大程度上方便了業(yè)主。

　　此外，綠景苑戶型設(shè)計(jì)上還有以下獨(dú)到之處。

　　 好布局：　餐廳和客廳是家人共聚的地方，應(yīng)制造融洽而親
切的氣氛。而對(duì)于獨(dú)處的空間，則應(yīng)適合個(gè)人的個(gè)性。綠景苑戶型設(shè)
計(jì)整體平面布局以餐廳為中心，以廚房、書(shū)房作為緩沖地帶，個(gè)人生
活私密性與公共服務(wù)親合性在不知不覺(jué)中得到巧妙轉(zhuǎn)換。

　　 好臥室：　面積適中并帶衛(wèi)生間的主臥室，雙面自然采光，
寧?kù)o幽雅；次臥室連接小陽(yáng)臺(tái)的狹長(zhǎng)空間，可通過(guò)區(qū)隔自成一體，可
以用作強(qiáng)身健體的健身房，也可以用作照顧親親寶貝的保姆室，一切
都恰到好處，作到方便自如。

　　 好客廳：　總面積40多平方米的大客廳，是綠景苑目前銷售
戶型中客廳最為寬敞的一個(gè)。它采用獨(dú)具匠心的設(shè)計(jì)手法，可以使人
在一天勞累之后細(xì)細(xì)品味高尚品位的生活。

　　 好采光：　三面采光的全明式設(shè)計(jì)、陽(yáng)光充足、自然通風(fēng)。
　　 好景觀：　客廳觀景，陽(yáng)光、鮮花掩映下的噴泉淙淙等美景
引導(dǎo)入室；透過(guò)書(shū)房窗戶，可以看到四周綠草如茵迎目而來(lái)。

　　

綠化論
　　呼吸一口新鮮空氣，仿佛已經(jīng)成為城里人的奢求。許多人為了新
鮮空氣，為了讓孩子“稚嫩的肺”不受傷害，不得不以放棄孩子成長(zhǎng)
教育的機(jī)會(huì)為代價(jià)，跑到鄉(xiāng)下置辦家業(yè)，有意思的是，這還被人認(rèn)為
是追求時(shí)尚。而事實(shí)上，其實(shí)生活不必這樣累，空氣質(zhì)量問(wèn)題也遠(yuǎn)不
像一些文章說(shuō)的那樣可怕。

　　提高空氣質(zhì)量，要有良好的綠化環(huán)境。在崇文區(qū)，天壇和龍?zhí)逗?
這兩個(gè)大公園綠地面積都在一萬(wàn)平方米以上，它們就像兩個(gè)巨大的肺
葉，朝夕不止地納故吐新，凈化著空氣。

　　綠景苑非但社區(qū)周邊綠化好，小區(qū)內(nèi)的綠化也如其美麗的名字，
非常的出色。走進(jìn)綠景苑，滿眼是綠色的風(fēng)景：深綠、淺綠、明綠、
翠綠，還有許多叫不出名字的綠，花木交映，重重疊疊，讓人懷疑走
錯(cuò)地方來(lái)到了植物園。據(jù)介紹，綠景苑發(fā)展商對(duì)環(huán)境綠化十分重視，
該小區(qū)綠化率高達(dá)40％，這在京城二環(huán)內(nèi)的小區(qū)里實(shí)屬難得。同時(shí)，
為了進(jìn)一步提高社區(qū)綠化率，發(fā)展商還不計(jì)成本，將原本在規(guī)劃中的、
用于公司辦公的六層小樓拆除，騰出地方來(lái)種花栽草。
物業(yè)論
　　物業(yè)管理是業(yè)主都十分關(guān)心的問(wèn)題，也是高品質(zhì)生活的基本保障。
有的小區(qū)就是因?yàn)槲飿I(yè)管理跟不上，不僅生活不便，而且糾紛不斷。
　　說(shuō)到物業(yè)管理，首先要談物業(yè)公司。這是因?yàn)椋飿I(yè)管理的水平，
實(shí)際上就是物業(yè)公司的管理水平。好的物業(yè)公司以業(yè)主為上帝，管理
規(guī)范到位，工作體貼入微，讓業(yè)主感到溫暖無(wú)處不在；而差的物業(yè)公
司則相反，許多很好的管理方式，到了這里就陡然走味：保安變成了
毆打業(yè)主的兇手，地下車庫(kù)成了恐怖的作案場(chǎng)……不規(guī)范的物業(yè)公司，
對(duì)業(yè)主高品質(zhì)的生活進(jìn)行了全盤(pán)否定。這樣的事情在京城例子不少，
不信翻開(kāi)報(bào)紙，這類報(bào)道讀來(lái)讓人心寒。
　　綠景苑項(xiàng)目作為一流的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在物業(yè)管理上也真正做
到以人為本。
　　首先在硬件上，綠景苑配備了家庭可視防盜對(duì)講系統(tǒng)；同時(shí)在小
區(qū)關(guān)鍵地點(diǎn)設(shè)置了監(jiān)測(cè)器，不給任何心懷不軌者以可乘之機(jī)。
　　其次，綠景苑的物業(yè)由經(jīng)驗(yàn)豐富的北京萬(wàn)勝全物業(yè)管理中心精心
打理，24小時(shí)全封閉管理，24小時(shí)門(mén)禁制度，每一棟樓門(mén)都設(shè)有訓(xùn)練
有素的保安人員執(zhí)勤，確保業(yè)主不會(huì)受到不必要的干擾。
　　綠景苑物業(yè)不僅體現(xiàn)在社區(qū)安全上，還體現(xiàn)在更多細(xì)致瑣碎的小
事上。萬(wàn)勝全的物業(yè)管理不是機(jī)械式的刻板冷漠，而是一種人性化的
職業(yè)管理。
未來(lái)論
　　無(wú)論是投資型買家還是自住型用戶，都希望自己買的房產(chǎn)有發(fā)展
潛力和足夠的升值空間。綠景苑正是這樣的一個(gè)項(xiàng)目。地理位置的優(yōu)
勢(shì)自不待言，2000年即將開(kāi)工的綠景苑二期，不但增加了小區(qū)規(guī)模，
而且也進(jìn)一步完善了小區(qū)的各項(xiàng)設(shè)施，讓任何客戶都能感到美好的發(fā)
購(gòu)房七論-綠景苑現(xiàn)象剖析錄