上海醫(yī)藥集團(tuán)股權(quán)置換項(xiàng)目
本次資產(chǎn)評(píng)估的目的為：上海醫(yī)藥集團(tuán)擬將部分股權(quán)與長(zhǎng)城、信達(dá)資產(chǎn)管理公司持有上海新先鋒藥業(yè)有限公司的股權(quán)置換。根據(jù)該評(píng)估目的，評(píng)估方法總體要求：按照財(cái)政部《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見》和上海市國(guó)資委2003—153號(hào)文。
上海醫(yī)藥股權(quán)置換項(xiàng)目評(píng)估協(xié)調(diào)組對(duì)部分科目的評(píng)估技術(shù)提出參考意見，本參考意見僅適用于單項(xiàng)資產(chǎn)加和法的評(píng)估，通過(guò)對(duì)評(píng)估中的一些原則和基本方法進(jìn)行統(tǒng)一，便于評(píng)估操作口徑一致。若遇特殊情況還需評(píng)估師結(jié)合實(shí)際情況具體分析判斷。
1、短期投資
短期投資包括上市的有價(jià)證券、未上市的有價(jià)證券和委托理財(cái)。上市的有價(jià)證券按評(píng)估基準(zhǔn)日的市價(jià)為基礎(chǔ)來(lái)確認(rèn)其評(píng)估現(xiàn)值;未上市的有價(jià)證券、委托理財(cái)在判明投資資金安全的前提下，按本金加持有期利息確定評(píng)估值；如發(fā)現(xiàn)委托理財(cái)?shù)慕鹑跈C(jī)構(gòu)存在涉訟等事項(xiàng)，難以確定委托理財(cái)資金的損失的，應(yīng)在特別事項(xiàng)中予以揭示。
2、各種應(yīng)收款項(xiàng)
各種應(yīng)收款項(xiàng)在核實(shí)無(wú)誤的基礎(chǔ)上，根據(jù)每筆款項(xiàng)收回的可能性確定評(píng)估值。評(píng)估人員借助于歷史資料和現(xiàn)在的調(diào)查情況,具體分析數(shù)額、欠款時(shí)間和原因、款項(xiàng)回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀等。對(duì)于有充分理由相信全部能收回的，如：近期內(nèi)經(jīng)常性業(yè)務(wù)往來(lái)且信譽(yù)好的客戶的應(yīng)收賬款、集團(tuán)內(nèi)部應(yīng)收賬款（企業(yè)已資不抵債的除外），按核實(shí)后的賬面值評(píng)估；符合有關(guān)管理制度規(guī)定應(yīng)予核銷的、包括宕在應(yīng)收款項(xiàng)中應(yīng)計(jì)入損益的費(fèi)用支出，或有明顯跡象表明無(wú)法收回的，按零值計(jì)算；除個(gè)別認(rèn)定壞賬外，按有關(guān)規(guī)定,評(píng)估不能參照審計(jì)計(jì)算壞賬準(zhǔn)備的方法，從應(yīng)收賬款總額中扣減估算的壞賬準(zhǔn)備后確定評(píng)估值。
各種情況計(jì)算結(jié)果匯總即得出全部應(yīng)收款項(xiàng)的評(píng)估現(xiàn)值。
原賬面上計(jì)提的“壞賬準(zhǔn)備”評(píng)估為零。
以上評(píng)估并不代表企業(yè)可以按評(píng)估核銷相關(guān)帳務(wù)，企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)處理時(shí)應(yīng)按現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度辦妥有關(guān)手續(xù)。
3、存貨
此次評(píng)估的存貨量大且品種多，十分繁雜。在對(duì)存貨進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可將存貨分為若干類別（“外購(gòu)材料”、“在制品及自制半成品”、“產(chǎn)成品”“低值易耗品”、“發(fā)出商品”“庫(kù)存商品”等），然后，針對(duì)不同的類別，分別采用不同的評(píng)估方法確定評(píng)估現(xiàn)值。其中：
（1）外購(gòu)材料包括外購(gòu)原材料、輔助材料、燃料、外購(gòu)半成品等
由于其在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中處于供應(yīng)環(huán)節(jié)，尚未改變購(gòu)入時(shí)的原有形態(tài)，因此，在評(píng)估時(shí)，主要依據(jù)該類存貨的現(xiàn)行市場(chǎng)買價(jià)和購(gòu)進(jìn)時(shí)發(fā)生的合理費(fèi)用，視具體情況，采用現(xiàn)行市價(jià)法或重置成本法進(jìn)行評(píng)估。
(1)對(duì)繼續(xù)使用的外購(gòu)原材料，可根據(jù)每項(xiàng)資產(chǎn)的清查核實(shí)后的數(shù)量、技術(shù)鑒定結(jié)果和資產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)行買價(jià)，加合理的運(yùn)雜費(fèi)、自然損耗、驗(yàn)收整理入庫(kù)費(fèi)用，逐項(xiàng)計(jì)算評(píng)估值。
(2)對(duì)購(gòu)進(jìn)時(shí)間短、市場(chǎng)價(jià)格未發(fā)生變化的資產(chǎn)，可根據(jù)清查核實(shí)后的數(shù)量，以調(diào)整后的賬面成本確定評(píng)估價(jià)值。
(3)對(duì)其中失效、變質(zhì)、殘損或存放時(shí)間較長(zhǎng)，部分喪失使用價(jià)值的各類材料，通過(guò)計(jì)算庫(kù)齡和分析判斷，按可變現(xiàn)凈值確定評(píng)估值或評(píng)估為零。
企業(yè)采用計(jì)劃成本核算并且賬面單獨(dú)反映“材料成本差異”時(shí)，先按大類分?jǐn)?ldquo;材料成本差異”余額，然后按上述各狀況分別計(jì)算評(píng)估值。
（2）產(chǎn)成品、自制半成品
產(chǎn)成品一般以其完全成本為基礎(chǔ)，根據(jù)該產(chǎn)品市場(chǎng)好壞決定是否加上適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)，或是要低于成本。
1.對(duì)于十分暢銷的產(chǎn)品，根據(jù)其出廠銷售價(jià)格減去銷售費(fèi)用和全部稅金確定評(píng)估值。
暢銷產(chǎn)品的評(píng)估值=不含稅出廠銷售單價(jià)×(1-銷售費(fèi)用率-銷售稅金及附加費(fèi)率-銷售利潤(rùn)率×所得稅率)×數(shù)量
2.對(duì)于正常銷售的產(chǎn)品,根據(jù)其出廠銷售價(jià)格減去銷售費(fèi)用、全部稅金和適當(dāng)數(shù)額的稅后凈利潤(rùn)確定評(píng)估值。
正常銷售產(chǎn)品的評(píng)估值=不含稅出廠銷售單價(jià)×[1-銷售費(fèi)用率-銷售稅金及附加費(fèi)率-(銷售利潤(rùn)率×所得稅稅率)-銷售利潤(rùn)率×(1-所得稅稅率)×凈利潤(rùn)折減率]×數(shù)量
3.對(duì)于勉強(qiáng)能銷售出去的產(chǎn)品，根據(jù)其出廠銷售價(jià)格減去銷售費(fèi)用、全部稅金和稅后凈利潤(rùn)確定評(píng)估值。
勉強(qiáng)銷售產(chǎn)品的評(píng)估值=不含稅出廠銷售單價(jià)×[1-銷售費(fèi)用率-銷售稅金及附加費(fèi)率-(銷售利潤(rùn)率×所得稅稅率)-銷售利潤(rùn)率×(1-所得稅稅率)]×數(shù)量
4.對(duì)于滯銷、積壓、降價(jià)銷售產(chǎn)品，應(yīng)根據(jù)其可收回凈收益確定評(píng)估值（對(duì)在產(chǎn)品應(yīng)注意產(chǎn)品有效期，對(duì)庫(kù)齡較長(zhǎng)的了解是否產(chǎn)品已失效）。
滯銷、積壓、降價(jià)銷售產(chǎn)品的評(píng)估值=不含稅出廠單價(jià)×數(shù)量×回收凈收益率
上述評(píng)估公式中的銷售費(fèi)用率（含銷售折扣）、銷售稅金及附加率及銷售利潤(rùn)率,一般按企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表的相關(guān)數(shù)據(jù)，如企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表的相關(guān)數(shù)據(jù)不能代表社會(huì)客觀水平，則參照2003年《企業(yè)效績(jī)?cè)u(píng)價(jià)》中主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)資料。按相關(guān)行業(yè)平均銷售費(fèi)用率、銷售稅金及附加率、銷售利潤(rùn)率確定,所得稅率統(tǒng)一按33%取值，凈利潤(rùn)折減率取50%。
（3）庫(kù)存商品
庫(kù)存商品的評(píng)估值應(yīng)該是該商品的當(dāng)前進(jìn)貨價(jià)加上隨進(jìn)貨時(shí)發(fā)生的或保管商品發(fā)生的合理費(fèi)用。
合理費(fèi)用要根據(jù)庫(kù)存商品的特性不同而不同。一般包括運(yùn)費(fèi)、倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)。有些商品還會(huì)有回扣、保管費(fèi)，散裝、實(shí)效、易碎商品應(yīng)含有合理的損耗等等。
對(duì)于滯銷、積壓、降價(jià)銷售商品，應(yīng)根據(jù)其可收回凈收益確定評(píng)估值。
（4）低值易耗品
分兩種情況進(jìn)行評(píng)估：
(1)在庫(kù)低值易耗品與外購(gòu)材料評(píng)估方法相同；
(2)在用低值易耗品的評(píng)估應(yīng)扣減有形損耗因素。
（5）發(fā)出商品的評(píng)估有以下幾種情況：
查閱購(gòu)貨合同及付款履約情況，對(duì)正常產(chǎn)品按該產(chǎn)成品的評(píng)估方法確定評(píng)估價(jià)值；對(duì)有問(wèn)題的，按可回收的凈值確定估值；逾期無(wú)法收款且產(chǎn)品無(wú)法追回的評(píng)估價(jià)值為零。
4、待攤費(fèi)用和遞延資產(chǎn)
待攤費(fèi)用、遞延資產(chǎn)是指企業(yè)已經(jīng)支出但應(yīng)由本期和以后各期成本分別負(fù)擔(dān)的各項(xiàng)費(fèi)用。
遞延資產(chǎn)與待攤費(fèi)用除攤銷期不同外，其他性質(zhì)基本相同。對(duì)兩者可采用相同的評(píng)估方法和程序。評(píng)估原則為，要根據(jù)評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)后的資產(chǎn)占有者還存在的、且與其它評(píng)估對(duì)象沒有重復(fù)的資產(chǎn)和權(quán)利的價(jià)值確定。
遞延資產(chǎn)與待攤費(fèi)用的評(píng)估方法有兩種，一是當(dāng)遞延資產(chǎn)與待攤費(fèi)用所反映的費(fèi)用支出形成的新資產(chǎn)和權(quán)利的剩余存續(xù)時(shí)間很難確定時(shí)，在充分核實(shí)有關(guān)會(huì)計(jì)記錄賬面數(shù)字的基礎(chǔ)上，按遞延資產(chǎn)或待攤費(fèi)用的余額確定評(píng)估價(jià)格；第二是當(dāng)新資產(chǎn)和權(quán)力剩余時(shí)間可以確定的情況下，可以根據(jù)遞延資產(chǎn)與待攤費(fèi)用所反映的資產(chǎn)和權(quán)力的實(shí)際內(nèi)容選擇相應(yīng)的資產(chǎn)評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，確認(rèn)其剩余存續(xù)時(shí)間，并結(jié)合遞延資產(chǎn)與待攤費(fèi)用的原始價(jià)值，最終確定評(píng)估價(jià)格。對(duì)于資產(chǎn)和權(quán)力已耗盡的遞延資產(chǎn)與待攤費(fèi)用，應(yīng)按實(shí)際情況評(píng)估為零。
5、待處理流動(dòng)資產(chǎn)
查驗(yàn)每項(xiàng)待處理流動(dòng)資產(chǎn)均須明顯處于報(bào)廢、無(wú)效、價(jià)值嚴(yán)重?fù)p失的狀況。其評(píng)估值一般為清理變現(xiàn)后的可回收凈款或?yàn)榱?。同時(shí)評(píng)估人員須在報(bào)告中單獨(dú)列示，說(shuō)明有關(guān)情況，并注明企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)處理時(shí)應(yīng)按現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度辦妥有關(guān)報(bào)批手續(xù)。
6、證券類長(zhǎng)期投資
可上市流通的有價(jià)證券采用現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行評(píng)估；以控股為目的持有的上市股權(quán)，可采用收益現(xiàn)值法，非上市的法人股可按最接近評(píng)估基準(zhǔn)日的年報(bào)或中報(bào)的每股凈資產(chǎn)含量計(jì)算評(píng)估值。
對(duì)于非上市交易的債券及國(guó)庫(kù)券，一年內(nèi)到期的可以根據(jù)本金加上持有的利息確定評(píng)估值。超過(guò)一年到期的，根據(jù)本利和的現(xiàn)值確定評(píng)估值。
7、其他長(zhǎng)期投資
確定整體評(píng)估單位的原則：控股企業(yè)、相對(duì)控股企業(yè)、涉及核心業(yè)務(wù)企業(yè)且資產(chǎn)量較大的，二級(jí)-三級(jí)的長(zhǎng)期投資公司，整體打開評(píng)估；如有土地使用權(quán)的第四級(jí)長(zhǎng)期投資企業(yè)，也進(jìn)行整體資產(chǎn)評(píng)估。
進(jìn)行整體資產(chǎn)評(píng)估的長(zhǎng)期投資，按整體評(píng)估后的凈資產(chǎn)結(jié)合投資比例，確定評(píng)估值；
對(duì)未進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)整體評(píng)估的企業(yè)，則按審計(jì)后基準(zhǔn)日資產(chǎn)負(fù)債表中的凈資產(chǎn)數(shù)額乘以投資比例確定評(píng)估值。
對(duì)合同、協(xié)議明確規(guī)定了固定投資回報(bào)的，將按規(guī)定應(yīng)獲得的收益和回收的本金折為現(xiàn)值作為評(píng)估值。對(duì)到期收回資產(chǎn)的實(shí)物投資、按約定預(yù)測(cè)的收益折現(xiàn)，再加到期收回資產(chǎn)的價(jià)值，計(jì)算評(píng)估值。
對(duì)非控股的長(zhǎng)期投資，或雖然控股但投資額較小，且被投資企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)期投資，按被投資企業(yè)基準(zhǔn)日資產(chǎn)負(fù)債表中的凈資產(chǎn)乘以投資比例確定評(píng)估值，或按長(zhǎng)期投資賬面值列示。
對(duì)本次不整體評(píng)估的子公司，若審計(jì)后凈資產(chǎn)為負(fù)值，企業(yè)為有限責(zé)任公司的，該長(zhǎng)期投資則評(píng)估為零；若企業(yè)為全資國(guó)有企業(yè)，只要上級(jí)公司承諾要維持其持續(xù)經(jīng)營(yíng)，或?yàn)槠鋫鶆?wù)進(jìn)行了擔(dān)保，該長(zhǎng)期投資則按負(fù)值評(píng)估;否則，該長(zhǎng)期投資則評(píng)估為零。
對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日后，如有下屬長(zhǎng)期投資進(jìn)行過(guò)資產(chǎn)評(píng)估，可按評(píng)估確認(rèn)值，經(jīng)調(diào)整后確定該長(zhǎng)期投資評(píng)估值。
8、房屋建筑物建筑物評(píng)估方法
本次房產(chǎn)評(píng)估所選用的主要方法是重置成本法，有條件的盡可能用市場(chǎng)比較法。前者適用于工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等房屋建筑物、構(gòu)筑物；市場(chǎng)比較法適用于辦公用房、商鋪、商品房。
1、重置成本法
重置成本法按取得評(píng)估依據(jù)資料的性質(zhì)分別采用概預(yù)算編制法、市價(jià)法、物價(jià)系數(shù)調(diào)整法等方法。
根據(jù)本次評(píng)估的特點(diǎn)，在進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察了解建筑物的結(jié)構(gòu)特征后，推薦使用市價(jià)法進(jìn)行評(píng)估，其中：典型建筑物的造價(jià)可以按照《上海市造價(jià)信息》公布的案例或評(píng)估機(jī)構(gòu)收集的近期建設(shè)案例；對(duì)于能夠取得預(yù)決算資料的重要建筑物，在時(shí)間條件允許的情況下可采用預(yù)決算編制法或調(diào)整法進(jìn)行評(píng)估。
以下分別介紹三種評(píng)估方法：
（1）預(yù)決算編制法：即按照?qǐng)D紙、有關(guān)技術(shù)資料及現(xiàn)行地區(qū)定額重新編制概預(yù)算的方法，當(dāng)引用最近竣工的工程，因其工程造價(jià)基本接近現(xiàn)行建筑造價(jià)的工程項(xiàng)目，直接引用原結(jié)算的造價(jià)計(jì)算工程及其費(fèi)用的組成內(nèi)容，或者進(jìn)行適當(dāng)微調(diào)，故亦視同為概預(yù)算編制法。
（2）預(yù)決算調(diào)整法：即原決算工程造價(jià)所套用的定額不是現(xiàn)行定額及其取費(fèi)規(guī)定，或采用同一定額但時(shí)間較長(zhǎng)，建筑材料等市場(chǎng)變化較大，則利用原決算工程量，或者進(jìn)行適當(dāng)修改后，套用現(xiàn)行預(yù)算定額及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算工程造價(jià)方法。
（3）市價(jià)法：即在評(píng)估中通過(guò)可靠的途徑，如利用近期竣工的同類型工程單方建筑造價(jià)或地方造價(jià)管理部的公布的當(dāng)期建筑單方造價(jià)等作為依據(jù)，計(jì)算被估項(xiàng)目的單方造價(jià)方法，但房屋建筑物層數(shù)、層高、跨度、跨數(shù)等和選擇的案例有差別時(shí)則應(yīng)進(jìn)行調(diào)整，以調(diào)整后的建筑單方造價(jià)計(jì)算評(píng)估對(duì)象的單方造價(jià)。

不同跨度的廠房造價(jià)的對(duì)比（%）
吊車起吊重量（t） 柱距（m） 不同跨度（m）造價(jià)指數(shù)
12 18 24
5∽10 6 100 83 80
15∽20 6 100 90 78


不同跨度和跨數(shù)的廠房造價(jià)對(duì)比（%）
建筑
面積
（m2） 跨度（m）
15 18 24 30
單跨 雙跨 三跨 四跨 單跨 雙跨 三跨 四跨 單跨 雙跨 三跨 四跨 單跨 雙跨 三跨 四跨
1000 118 103 113 104 100
2000 130 110 108 121 109 102 111 102 106 100
5000 145 120 114 109 132 111 106 103 120 106 100 104 116 104 107 105
10000 113 110 114 106 103 106 101 100 105 103 104
15000 112 105 102 100 103 100

(4)建筑指標(biāo)系數(shù)調(diào)整法：通過(guò)核定建筑指標(biāo)系數(shù)，對(duì)被估項(xiàng)目的原結(jié)算價(jià)值（但不是財(cái)務(wù)賬面值）進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整后直接變?yōu)楸还理?xiàng)目的建筑造價(jià)加以引用的評(píng)估方法。
影響房屋建筑物建筑物造價(jià)因素較復(fù)雜，有建筑材料市場(chǎng)價(jià)格、機(jī)械使用費(fèi)因素、人工費(fèi)等因素，如果采用此法，必須有可靠的各年建筑指標(biāo)系數(shù)。調(diào)整方法同物價(jià)系數(shù)法，推薦的指數(shù)見下表（供參考）：
指數(shù)類型 年度 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
定基指數(shù) 100.00 124.07 124.42 126.74 124.85 123.24 119.55 119.59 122.67 119.63 129.74 135.47
建筑工程建安造價(jià)（簡(jiǎn)稱建筑造價(jià)）
建筑造價(jià)組成的范圍
本次被估項(xiàng)目的建筑造價(jià)僅包括土建工程（含結(jié)構(gòu)及裝修）、和安裝工程（含建筑物內(nèi)給排水、采暖、電氣主線路、照明、通訊、消防、中央內(nèi)空調(diào)的管道部分）如是工業(yè)廠房除以上各項(xiàng)外還應(yīng)包括橋式起重設(shè)備的軌道、導(dǎo)電鐵、廠內(nèi)運(yùn)輸設(shè)備的地軌和空壓、蒸汽等主管道的架設(shè)費(fèi)用，但不包括括電梯、空調(diào)、變配電設(shè)備、鍋爐設(shè)備及通往各臺(tái)設(shè)備的各種工藝管道、動(dòng)力配線等應(yīng)屬于設(shè)備的價(jià)值。
根據(jù)上海市建委頒發(fā)的《 上海市建筑和裝飾工程預(yù)算定額（2000）》，此定額實(shí)行量?jī)r(jià)分離，各定額子目中只有單位工程量所需用各工種工日數(shù)；
定額單價(jià)=Σ各工種人工工日×人工單價(jià)+Σ各種材料耗量×材料單
價(jià)+Σ各種機(jī)械臺(tái)班耗量×機(jī)械臺(tái)班單價(jià)
定額直接費(fèi)=Σ工程所需各定額子目單位×工程量+Σ機(jī)械進(jìn)出
場(chǎng)費(fèi) + 土方外運(yùn)費(fèi)
2000定額對(duì)應(yīng)的費(fèi)用定額計(jì)算順序如下：
序號(hào) 名稱 表達(dá)式 金額
一、 定額直接費(fèi) 按定額計(jì)算
二、 綜合費(fèi) 一×6-12%
三、 施工措施費(fèi) 一×1-6%
四、 其他費(fèi)用
其中:1 定額編制管理費(fèi) 一×0.05%
2 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) (一+二+三)×0.125%
五、 稅金 (一+二+三+四)×3.41%
六、 土建工程造價(jià) (一+二+三+四+五)
七、 安裝工程造價(jià)
八、 總造價(jià) 六+七
九、 前期費(fèi)用 八×2.25%
十、 期間費(fèi)用 (八+九)×4.6%
十一、 資金成本 九×5.49%×1.5+(十+八)×5.49%×0.75
十二、 工程總造價(jià) 八+九+十+十一
十三、 單位面積造價(jià) 十二/建筑面積
上表中一至八項(xiàng)為定額規(guī)定的，而九、十、十一為評(píng)估所加入的。
后應(yīng)說(shuō)明主要參數(shù)的來(lái)源，如：
施工措施費(fèi)，在“九三”定額開辦費(fèi)的基礎(chǔ)上作了調(diào)整，包括以下內(nèi)容：現(xiàn)場(chǎng)文明施工費(fèi)；技術(shù)措施費(fèi)；材料二次駁運(yùn)費(fèi)、趕工措施費(fèi)；工程提前竣工費(fèi)；特殊條件施工增加費(fèi)；特殊產(chǎn)品保護(hù)費(fèi)；工程監(jiān)測(cè)、測(cè)試費(fèi)；工程保險(xiǎn)費(fèi)等項(xiàng)組成。其他內(nèi)容有確切依據(jù)也可考慮。
新定額的綜合費(fèi)在“九三”定額的基礎(chǔ)上為適應(yīng)市場(chǎng)只作了一個(gè)范圍（6%-12%），評(píng)估時(shí)建議按工程難度取率，一般建筑工程類別劃分標(biāo)準(zhǔn)如下：
綜合費(fèi)率% 標(biāo)準(zhǔn)
一級(jí) 12 16層以上29層以下或超過(guò)50米高的公共建筑
二級(jí) 10-12 16層以上29層以下住宅
三級(jí) 8-10 7層以上15層以下住宅或框排架結(jié)構(gòu)建筑
四級(jí) 6-8 7層以下無(wú)電梯住宅及磚混建筑
五級(jí) 6 1-2層單功能,一般小跨度建筑

建筑造價(jià)的計(jì)算方法
(1)首先選擇具有代表性的建筑按照規(guī)定計(jì)算方法進(jìn)行案例的編制，一般應(yīng)選擇不同結(jié)構(gòu)類型分別選擇案例。
(2)根據(jù)案例參照市場(chǎng)現(xiàn)行同類造價(jià)確定對(duì)比單方造價(jià)。
(3)根據(jù)被估項(xiàng)目和對(duì)比單方造價(jià)比較，利用調(diào)整系數(shù)進(jìn)行案例以外的每一評(píng)估項(xiàng)目的單方造價(jià)計(jì)算，這個(gè)方法稱為“類比法”。即
被估項(xiàng)目單方造價(jià)=對(duì)比單方造價(jià)×（1+調(diào)整系數(shù)）
資金成本
資金成本即建設(shè)期投入資金的貸款利息，利息率按中國(guó)人民銀行現(xiàn)行規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算即
建設(shè)期限規(guī)定
建設(shè)期限可根據(jù)工期定額確定(上海地區(qū))

編號(hào) 層數(shù) 建筑面積(平方米以內(nèi)) 工期天數(shù)
1-9 1 500 70
1-10 2 500 90
1-11 2 1000 100
1-12 2 2000 110
1-13 3 1000 110
1-14 3 2000 120
1-15 3 3000 135
1-16 4 1000 120
1-17 4 2000 130
1-18 4 3000 150
1-19 4 5000 160
1-20 5 2000 150
1-21 5 3000 170
1-22 5 5000 180
1-23 5 7000 190
1-24 6 2000 170
1-25 6 3000 180
1-26 6 5000 190
1-27 6 7000 200

對(duì)前期費(fèi)用按整個(gè)工期確定，對(duì)工程費(fèi)用和期間費(fèi)用因資金為均勻投入，可按工期的一半計(jì)算，但對(duì)包括設(shè)備安裝的工程，工期應(yīng)考慮設(shè)備安裝調(diào)試的工期。對(duì)工程造價(jià)較低,工期較短的資金成本可忽略不計(jì)。
資金成本=工程造價(jià)×前期費(fèi)用費(fèi)率×利率×建設(shè)期+工程造價(jià)×(1+期間費(fèi)用費(fèi)率) ×利率×建設(shè)期×1/2
成新率的確定
綜合成新率N=勘察成新率NO×50%+年限法成新率N1×50%
其中
A、 年限法成新率N1=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%
B、勘察成新率NO:勘察成新率按結(jié)構(gòu)、裝修、配套設(shè)施三方面的使用功能 確定，其所占分值及綜合計(jì)算如下表所示：

現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率計(jì)分表

部分 名 稱 標(biāo)準(zhǔn)分 實(shí)測(cè)現(xiàn)狀 打分 合計(jì) 權(quán)重

土
建
部
分 基礎(chǔ) 25 未發(fā)現(xiàn)明顯的不均勻下沉
承重構(gòu)件 25 完好
非承重墻 10 完好
屋面 15 無(wú)滲漏，防水、隔熱、保溫層完好
樓地面 25 完好
裝
修
部
分 門窗 25 完好
地面 20 車間部分少部分地磚損壞
內(nèi)墻粉刷 20 涂料面層少部分剝落
頂棚 20 小部分損壞，
細(xì)木裝修 15 部分油漆失光、
安
裝
部
分 上下水管道 25 完好
弱電系統(tǒng) 25 完好
動(dòng)力設(shè)備 25 線路裝置基本完好
照明設(shè)施 25 線路裝置基本完好

在成新率計(jì)算中，現(xiàn)規(guī)定綜合成新率取整計(jì)分，年限法成新率和勘察成新率的計(jì)算值保留一位小數(shù)。

成新率=（結(jié)構(gòu)打分×權(quán)重系數(shù)+裝修打分×權(quán)重系數(shù)+設(shè)備打分×權(quán)重系數(shù)）÷100×100%
不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率的參考評(píng)分修正系數(shù)
結(jié)
修 構(gòu)
正 類
系 別
數(shù)

樓 別 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 混 合 結(jié) 構(gòu) 磚 木 結(jié) 構(gòu) 其 他 結(jié) 構(gòu)
結(jié)
構(gòu)
部
分
(G) 裝
修
部
分
(S) 設(shè)
備
部
分
(B) 結(jié)
構(gòu)
部
分
(G) 裝
修
部
分
(S) 設(shè)
備
部
分
(B) 結(jié)構(gòu)部分
(G) 裝
修
部
分
(S) 設(shè)
備
部
分
(B) 結(jié)
構(gòu)
部
分
(G) 裝修部分
(S) 設(shè)
備
部
分
(B)
單層 0.85 0.05 0.1 0.7 0.2 0.1 0.8 0.15 0.05 0.87 0.1 0.03
二、三層 0.8 0.1 0.1 0.6 0.2 0.2 0.7 0.2 0.1
四～六層 0.75 0.12 0.13 0.55 0.15 0.3
七層以上 0.8 0.1 0.1
注：修正后房屋得分(成)=結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分×G+裝修部分合計(jì)得分×S+設(shè)備部分合計(jì)得分×B。
凡是已拆除的、待報(bào)廢的、房產(chǎn)管理部門定為危房的、無(wú)使用價(jià)值的工程，其成新率一律定為0。
建筑物參考使用年限
1) 鋼結(jié)構(gòu) 生產(chǎn)用房 70年
受腐蝕的生產(chǎn)用房 50年
非生產(chǎn)用房 80年
2)鋼筋砼結(jié)構(gòu) 生產(chǎn)用房 50年
受腐蝕的生產(chǎn)用房 40年
非生產(chǎn)用房 60年
3)混合結(jié)構(gòu) 生產(chǎn)用房 40年
受腐蝕的生產(chǎn)用房 30年
非生產(chǎn)用房 50年
4)磚木結(jié)構(gòu) 生產(chǎn)用房 30年
受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年
非生產(chǎn)用房 40年
5)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) 10年

構(gòu)筑物參考使用年限
1)輸油輸氣管道 16年
2)其它管道 30年
3)露天庫(kù) 20年
4)露天框架 30年
5)冷藏庫(kù) 30年
其中：簡(jiǎn)易冷藏庫(kù) 15年
6)烘房 30年
7)冷卻塔 30年
8)水塔 30年
9)蓄水池 30年
10)污水池、儲(chǔ)油罐池 20年
11)水井 30年
12) 圍墻 30年
13) 道路 20年





對(duì)授權(quán)公房的評(píng)估：
對(duì)授權(quán)公房，如是商業(yè)用房，有收益的，按租金收益法評(píng)估；難以確定收入的廠房，可采用重置成本法評(píng)估。其土地出讓金按空轉(zhuǎn)土地評(píng)估，評(píng)估方法詳見空轉(zhuǎn)土地評(píng)估。

9、在建工程-土建
在建工程——土建，一般采用重置成本法評(píng)估。即按照正常情況下在評(píng)估基準(zhǔn)日重新形成該在建工程已經(jīng)完成的工程量所需發(fā)生的全部費(fèi)用確定重置價(jià)值，當(dāng)明顯存在較為嚴(yán)重的實(shí)體性、功能性和經(jīng)濟(jì)性貶值時(shí)，需確定貶值額，并從重置價(jià)值中扣除；如工程在建時(shí)間較短，則不考慮貶值因素。
在建工程重置價(jià)值可根據(jù)工程項(xiàng)目概（預(yù)）算書所載資料加以核定。未完工項(xiàng)目，開工時(shí)間離評(píng)估基準(zhǔn)日不超過(guò)一年的，一般按工程結(jié)算價(jià)款，扣除不合理費(fèi)用后，確定其價(jià)值。如果工期較長(zhǎng)、或超過(guò)正常建設(shè)工期，工料費(fèi)用價(jià)格變動(dòng)較大，應(yīng)按實(shí)際實(shí)物用量和現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算工程造價(jià)。
庫(kù)存材料、工程物資應(yīng)與工程項(xiàng)目分開評(píng)估，其重置價(jià)值為市場(chǎng)購(gòu)買價(jià)加上合理的費(fèi)用組成。清查核實(shí)后，如經(jīng)抽樣評(píng)估，市場(chǎng)價(jià)與賬面值變動(dòng)很小，可以賬面值確認(rèn)評(píng)估值。
資金成本為正常建設(shè)工期內(nèi)工程占用資金的籌資成本。資金成本為應(yīng)計(jì)利息，計(jì)息本金和計(jì)息期可按照施工建設(shè)情況下需占用的資金數(shù)額及相應(yīng)的客觀時(shí)間計(jì)算，利率應(yīng)選擇評(píng)估基準(zhǔn)日在執(zhí)行的與正常工期同期的基本建設(shè)貸款利率。
在建工程的形象進(jìn)度可根據(jù)標(biāo)志性階段來(lái)劃分如：基礎(chǔ)工程完工、地上多少層、結(jié)構(gòu)封頂?shù)葋?lái)劃分，現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)可參考工程預(yù)算書的子目。向施工單位和工程監(jiān)理核實(shí)，了解付款情況。對(duì)工程進(jìn)度與付款有明顯差別的應(yīng)查清原因確定應(yīng)付未付款額，從評(píng)估值中扣除。
10、 機(jī)器設(shè)備評(píng)估
主要采用重置成本法，其基本公式為：

上海醫(yī)藥集團(tuán)股權(quán)置換項(xiàng)目