委托代建制運(yùn)營(yíng)特征及其法律關(guān)系分析
托代建制是近些年在我國(guó)剛剛興起的一種建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施模式。“委托代建”，顧名思義，其主要特點(diǎn)就是建設(shè)單位[1]通過某種適當(dāng)方式（如招標(biāo)等），將建設(shè)工程項(xiàng)目委托給專業(yè)化的項(xiàng)目建設(shè)或管理企業(yè)，由其進(jìn)行建設(shè)實(shí)施，控制項(xiàng)目投資、質(zhì)量和工期，并在建成后移交給建設(shè)單位或投資主體指定的使用者或經(jīng)營(yíng)者。
這種項(xiàng)目操作模式在上個(gè)世紀(jì)90年代中后期在我國(guó)一些城市剛剛出現(xiàn)，就獲得了相當(dāng)程度的官方及市場(chǎng)認(rèn)知——盡管各個(gè)地方對(duì)它的認(rèn)識(shí)以及操作方式都還存在差異，但這并沒有妨礙它的發(fā)展——相反，各地基于不同認(rèn)識(shí)而在各種尤其是公共投資領(lǐng)域進(jìn)行了廣泛的探索和實(shí)踐，使它趨于成熟和完善。
一．技術(shù)背景和政策環(huán)境
眾所周知，一個(gè)產(chǎn)業(yè)內(nèi)的分工水平是由市場(chǎng)大小決定的[2]。伴隨著房地產(chǎn)和建設(shè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的擴(kuò)大，進(jìn)一步的專業(yè)化分工成為市場(chǎng)擴(kuò)大的必然結(jié)果，而這種專業(yè)化分工又帶來了管理方式的變化和演進(jìn)。如何更加有效的整合產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域如策劃、設(shè)計(jì)、施工等諸要素，使其在相同的約束條件下更加充分的提高建設(shè)效率，節(jié)約建設(shè)資金，成為市場(chǎng)主體面對(duì)的重要問題。
在長(zhǎng)期的市場(chǎng)探索中，發(fā)達(dá)國(guó)家逐漸形成了一套比較完善的建設(shè)工程管理方式，主要有工程總承包和項(xiàng)目委托管理兩種。以美國(guó)為例，根據(jù)美國(guó)“設(shè)計(jì)一建造”學(xué)會(huì)2000年的報(bào)告，在美國(guó)工程建設(shè)領(lǐng)域，采用工程總承包的業(yè)務(wù)占60—85％，工程項(xiàng)目管理服務(wù)占5—15％[3]。前者包括設(shè)計(jì)-建造總承包（D-B）以及設(shè)計(jì)-采購(gòu)-施工總承包（EPC或交鑰匙總承包：Turnkey）；后者有項(xiàng)目管理服務(wù)（PM）以及項(xiàng)目管理承包（PMC）等。如果將此種綜合性的建設(shè)工程管理方式后向一體化，則可以進(jìn)入融資領(lǐng)域，而前向一體化，則可以進(jìn)入項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域。無疑，開放性的市場(chǎng)可以為企業(yè)提供更多商業(yè)探索的手段，基此提高市場(chǎng)運(yùn)作的效率。
我國(guó)當(dāng)前在政府投資領(lǐng)域興起的“代建制”即淵源于工程總承包和項(xiàng)目管理服務(wù)[4]。
長(zhǎng)期以來，我國(guó)各級(jí)政府及其職能部門對(duì)于財(cái)政投資的建設(shè)項(xiàng)目，基本都實(shí)行“自己建設(shè)，自己管理”的操作模式，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的深入發(fā)展及政府職能的轉(zhuǎn)變，該模式的諸多弊端慢慢凸現(xiàn)出來：
1．建設(shè)單位需要在缺乏必須的工程技術(shù)人員的情況下組建臨時(shí)基建班子，而該班子在項(xiàng)目結(jié)束后即行解散，明顯造成了人、財(cái)、物和信息等社會(huì)資源的浪費(fèi)；2．自建自用使所有者(政府)和使用者的責(zé)任與利益相掛鉤，容易使使用單位受利益驅(qū)動(dòng)而爭(zhēng)項(xiàng)目、爭(zhēng)資金，導(dǎo)致“釣魚”工程和超規(guī)模、超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)等現(xiàn)象的產(chǎn)生；3．經(jīng)營(yíng)性政府投資工程項(xiàng)目的建設(shè)，自己建設(shè)使政企不分、壟斷經(jīng)營(yíng)、腐敗等問題的產(chǎn)生成為必然，既不能適應(yīng)市場(chǎng)化改革的需要，又不利于政府職能的轉(zhuǎn)變。4．自建自用使項(xiàng)目建設(shè)過程難以得到有效監(jiān)督，無法及時(shí)糾正建設(shè)過程中的違法違規(guī)問題。
因此，對(duì)政府投資項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施方式進(jìn)行體制創(chuàng)新和流程再造，既是規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的一項(xiàng)治本之策，也是轉(zhuǎn)變政府職能的客觀要求，更是從源頭上遏制腐敗、減少行政成本和提高效率的重要保障。
伴隨著90年代后期寬松財(cái)政政策影響下的政府投資項(xiàng)目蓬勃開展，“代建”作為一種新的建設(shè)項(xiàng)目管理方式在各地被廣泛實(shí)踐，并由此產(chǎn)生了一些規(guī)范性的制度架構(gòu)（如寧波、北京等城市）。2004年7月，國(guó)務(wù)院頒布了《關(guān)于投資體制改革的決定》（以下簡(jiǎn)稱《決定》），初步肯定了“代建”模式以及地方政府以此為出發(fā)點(diǎn)所進(jìn)行的投資管理體制創(chuàng)新，使其具有了積極的制度內(nèi)涵。
二．“代建制”的兩種運(yùn)營(yíng)模式
在國(guó)務(wù)院對(duì)“代建制”予以肯定的《決定》頒布前，一些地方政府就已經(jīng)廣泛的對(duì)這種建設(shè)模式進(jìn)行了探索，隨著探索的深入，在實(shí)踐上逐漸形成了兩種基本模式：寧波式和玉溪式。
所謂寧波式，是指“政府投資項(xiàng)目經(jīng)過規(guī)定的程序，委托專業(yè)的工程管理公司組織和管理項(xiàng)目的建設(shè)”[5]的模式。
寧波式代建制運(yùn)做的特點(diǎn)基本與國(guó)務(wù)院《決定》中的表述相同，其基本特征如下：
1．項(xiàng)目均為“政府投資”；
2．委托專業(yè)化項(xiàng)目管理公司負(fù)責(zé)建設(shè)實(shí)施；
3．項(xiàng)目管理公司的委托遴選通過招標(biāo)等規(guī)定程序進(jìn)行。
當(dāng)前，廈門、北京、上海等地的代建制采用的是此種運(yùn)做模式。
玉溪式則是“政府成立建設(shè)項(xiàng)目代建中心，將政府全額或部分直接投資的黨政機(jī)關(guān)、教、科、文、衛(wèi)、體等社會(huì)事業(yè)建設(shè)項(xiàng)目由政府授權(quán)、業(yè)主委托代建中心進(jìn)行建設(shè)管理”[6]的模式。
相關(guān)資料反映，采用玉溪式代建制的有云南、貴州等地。
上述兩種模式中，寧波式的代建制體現(xiàn)了政府采購(gòu)公開化、市場(chǎng)化的特點(diǎn)，而玉溪式的“集中代建”雖然從操作上講比較簡(jiǎn)單，但不免有政府與企業(yè)爭(zhēng)奪市場(chǎng)資源的嫌疑——由公共投資所形成的建設(shè)市場(chǎng)這塊“蛋糕”，被政府成立的“代建中心”所壟斷——如此以來，政府在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的角色定位可能會(huì)引起爭(zhēng)議。
三．“代建制”的基本特點(diǎn)
前文已經(jīng)論及，“代建制”淵源于工程項(xiàng)目管理服務(wù)和工程總承包，但工程總承包和項(xiàng)目管理服務(wù)在工程建設(shè)領(lǐng)域一直長(zhǎng)期存在，那么，淵源于既有建設(shè)方式的“代建制”與其究竟有怎樣的聯(lián)系和區(qū)別呢？在現(xiàn)行的工程建設(shè)行政管理體系中，“代建制”在什么地方表現(xiàn)出了制度的創(chuàng)新呢？
要明晰“代建制”的創(chuàng)新表現(xiàn)，首先需要弄清它與工程項(xiàng)目管理服務(wù)和工程總承包的區(qū)別和聯(lián)系。
所謂“工程項(xiàng)目管理”，是指從事工程項(xiàng)目管理的企業(yè)受業(yè)主委托，按照合同的約定，代表業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的組織實(shí)施進(jìn)行全過程或若干階段的管理服務(wù)[7]。
在項(xiàng)目管理過程中，項(xiàng)目管理企業(yè)不直接與項(xiàng)目的總承包企業(yè)或勘察、設(shè)計(jì)、施工等企業(yè)簽訂合同——只是協(xié)助業(yè)主與上述企業(yè)簽訂合同并受業(yè)主委托監(jiān)督合同的履行。項(xiàng)目管理的主要方式有項(xiàng)目管理服務(wù)（PM）和項(xiàng)目管理承包（PMC）兩種。
所謂“工程總承包”，是指從事工程總承包的企業(yè)受業(yè)主委托，按照合同約定對(duì)工程項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、試運(yùn)行（竣工驗(yàn)收）等實(shí)行全過程或若干階段的承包[8]。
在工程總承包中，總承包企業(yè)按照合同約定對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量、工期、造價(jià)等向業(yè)主負(fù)責(zé)。當(dāng)總承包企業(yè)依法將所承包工程中的部分工作發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)的分包企業(yè)，分包企業(yè)按照合同的約定對(duì)總承包企業(yè)負(fù)責(zé)。工程總承包的主要方式有設(shè)計(jì)采購(gòu)施工（EPC）/交鑰匙總承包、設(shè)計(jì)—施工總承包（D—B）等幾種。
所謂“代建制”，是指政府通過招標(biāo)或規(guī)定的方式，選擇社會(huì)專業(yè)化的項(xiàng)目管理單位（代建單位），負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投資管理和建設(shè)實(shí)施工作，項(xiàng)目建成后交付使用單位的制度。代建單位在代建期間按照合同約定代行項(xiàng)目建設(shè)的投資主體職責(zé)。
綜合上述三個(gè)概念的表述，可以看出：
第一，項(xiàng)目管理對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)單位來講，是在合同范圍內(nèi)為之提供一種技術(shù)性管理服務(wù)，工程總承包則是為建設(shè)單位提供技術(shù)性與一般性勞務(wù)相結(jié)合的服務(wù)。在這一點(diǎn)上，代建單位的代建工作與項(xiàng)目管理相同而與工程總承包有所區(qū)別。
第二，在項(xiàng)目管理中，項(xiàng)目管理企業(yè)的管理行為是代表建設(shè)單位，以建設(shè)單位的名義作出的；而在工程總承包中，總包企業(yè)除了以自己的名義完成承包范圍內(nèi)的工作外，對(duì)從自己這里分包工程的分包企業(yè)的管理和協(xié)調(diào)也是以自己的名義而非代表建設(shè)單位進(jìn)行。在這一點(diǎn)上，代建企業(yè)完全以自己的名義完成工程建設(shè)及其管理的操作方式與工程總承包相同而與項(xiàng)目管理有所區(qū)別。
第三，與項(xiàng)目管理和工程總承包一樣，工程項(xiàng)目的“代建”從根本上講是一種適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展和變化的工程建設(shè)方式，我國(guó)將其作為公共工程建設(shè)的制度化范式，從公共投資管理角度來講，無疑是其體制創(chuàng)新之處。
四．“代建制”中當(dāng)事人之間的民事法律關(guān)系分析
與項(xiàng)目管理或工程總承包中涉及建設(shè)單位、項(xiàng)目管理單位（總承包單位）以及施工單位（分包單位）相同，代建制也牽涉至少三方之間的關(guān)系：建設(shè)單位、代建單位、施工或設(shè)計(jì)等單位——也就是從事工程具體實(shí)施的第三人。
前文述及，項(xiàng)目管理企業(yè)的管理行為是代表建設(shè)單位，以建設(shè)單位的名義作出的；而代建企業(yè)完全以自己的名義完成工程建設(shè)及其管理。兩者相同之處在于：代建單位或項(xiàng)目管理單位均是受建設(shè)單位的委托從事工程建設(shè)或管理服務(wù)；不同之處是前者基于委托關(guān)系而形成了相應(yīng)的“代理”關(guān)系，后者則并沒有因?yàn)槲嘘P(guān)系的存在而形成相應(yīng)的“代理”關(guān)系，即有委托而無代理。
根據(jù)《合同法》的定義，“委托” 是指受托人基于和委托人的約定而為其處理事務(wù)[9]。從這個(gè)定義出發(fā)，假如委托人和受托人約定，受托人處理委托事務(wù)時(shí)須依委托人的名義進(jìn)行，接受委托人的指示和控制，由此產(chǎn)生的后果由委托人承擔(dān)，則此種委托關(guān)系的結(jié)果，就是在兩者之間產(chǎn)生了“代理”關(guān)系。“代理”關(guān)系產(chǎn)生的意義在于，對(duì)于處理事務(wù)過程中必然牽涉到的第三人（相對(duì)人）而言，受托人（代理人）在授權(quán)范圍內(nèi)的行事，與其只有事實(shí)上的關(guān)系而沒有法律上的關(guān)系——法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系僅限于第三人與委托人之間。反過來講，假如委托人和受托人只是約定受托人完成某事務(wù)，受托人在開展委托事務(wù)時(shí)沒有必要向第三人（相對(duì)人）聲明委托人的存在并以委托人的名義與之進(jìn)行交易等活動(dòng)，則此種委托中并不產(chǎn)生“代理”（或者說“代理關(guān)系”僅限于委托人和受托人內(nèi)部），而僅僅是一種委托關(guān)系。
委托與委托代理的區(qū)別，在羅馬法時(shí)代已經(jīng)被法學(xué)家們所意識(shí)（羅馬法將受托人以自己的名義完成委托事務(wù)而將因此獲得的財(cái)產(chǎn)利益歸于委托人的情形稱之為“間接代理”[10]），但由于羅馬法本身并沒有真正發(fā)展出一套相對(duì)完整的關(guān)于“代理”的法律體系，這種初步的意識(shí)沒有能夠得以發(fā)展。
19世紀(jì)的德國(guó)法學(xué)家保羅•拉班德（Paul Laband）是最早系統(tǒng)闡述這一問題的人。他指出：委托與授權(quán)并非一回事，委托是指委托人與受托人之間的內(nèi)部關(guān)系，而代理授權(quán)是指代理人（受托人）對(duì)外的關(guān)系，代理關(guān)系的發(fā)生基于代理權(quán)，而代理權(quán)既可基于委托人的委托授權(quán)，也可以基于法律的直接規(guī)定。因此，代理并非一定以委托合同為基礎(chǔ)，委托合同也并非一定含有代理權(quán)之授與[11]。拉班德的這一理論被譽(yù)為法律上重大發(fā)現(xiàn)之一。隨著《德國(guó)民法典》對(duì)這一理論的接受，此后許多民法體系受德國(guó)影響較深的國(guó)家如意大利等在立法上均采用了此種理論。
在我國(guó)的民法體系中，關(guān)于“委托代理”，《民法通則》作了這樣的規(guī)定：“代理人”是“在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。被代理人對(duì)代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任[12]”?！睹穹ㄍ▌t》中的這種規(guī)定，從明確代理人對(duì)外關(guān)系的后果（由委托人承擔(dān)）角度來看，無疑是與拉班德的理論一致的。其后頒布的《合同法》有了委托合同的專章——從立法體系上看，如果將《民法通則》看作民法典的總則，《合同法》看作民法典的債權(quán)編，則在民法典總則中規(guī)定代理而在債權(quán)編中規(guī)定委托的立法方式從體系上看與《德國(guó)民法典》也是完全一致的。然而，在《合同法》關(guān)于委托合同的規(guī)定中，由于引進(jìn)了英美法系（委托人和相對(duì)人）的介入和選擇規(guī)則[13]，一定程度上使《民法通則》為委托與委托代理之間界限清晰的基礎(chǔ)有所模糊。
上述模糊可能一定程度上可能造成實(shí)踐中對(duì)于的委托人、受托人以及相對(duì)人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的混亂認(rèn)識(shí)，但通過合同的約定是完全可以避免此種混亂的。因此，從“代建制”中建設(shè)單位與代建單位之間建立純粹的委托關(guān)系而言，可以有效避免建設(shè)單位與第三人（負(fù)責(zé)具體建設(shè)事務(wù)的單位）之間發(fā)生關(guān)系或者說建設(shè)單位直接承擔(dān)受托人選定的第三人的行為后果。
五．合同內(nèi)容的側(cè)重點(diǎn)
綜合上述對(duì)于委托代理和委托關(guān)系的分析，可以歸納出基于委托關(guān)系的代建合同和基于委托代理關(guān)系的項(xiàng)目管理合同在合同內(nèi)容上的側(cè)重點(diǎn)：

項(xiàng)目管理合同 委托代建合同
基礎(chǔ)法律關(guān)系 委托代理關(guān)系 委托關(guān)系
主體資格要求 對(duì)項(xiàng)目管理單位資信①要求一般 對(duì)代建單位資信要求高
合同重點(diǎn)要素 授權(quán)范圍② 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及要求③
控制方式 對(duì)行為進(jìn)行控制（過程控制） 對(duì)行為后果進(jìn)行控制（結(jié)果控制）
違約責(zé)任 一般 較重
合同的擔(dān)保④ 一般不需要 相當(dāng)必要
激勵(lì)要素⑤ 一般不需要 需要
注：
① 資信要求包括兩個(gè)方面：管理能力（軟條件）和資金實(shí)力（硬條件）。
② 授權(quán)范圍即為項(xiàng)目管理單位在建設(shè)過程中對(duì)第三人的行為進(jìn)行約束或確認(rèn)的依據(jù)，也是委托人承擔(dān)第三人行為后果的前提。
③ 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及要求是指工程項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及在此標(biāo)準(zhǔn)下的投資限額。
④ 合同的擔(dān)保主要是考慮到委托代建中委托人對(duì)代建人的建設(shè)后果需要進(jìn)行控制，但事實(shí)上事后的控制顯然不能防范事前或事中的風(fēng)險(xiǎn)，因此只能從加重代建人預(yù)期責(zé)任的角度促使其勤勉盡職，防范可能因?yàn)槠湫袨槭М?dāng)而引起的風(fēng)險(xiǎn)。
擔(dān)保方式可以是保證、抵（質(zhì)）押等，筆者傾向于要求代建人提供保證金的擔(dān)保方式。
⑤ 激勵(lì)要素：在項(xiàng)目管理中，項(xiàng)目管理單位作為代理人，起管理行為可以視為委托人行為的延伸，因此，即使在工程質(zhì)量、工期、資金運(yùn)用方面產(chǎn)生良好的效果，亦屬理當(dāng)追求，沒必要自我獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)于代建單位而言，由于受項(xiàng)目資金限額的約束，也就承擔(dān)了項(xiàng)目建設(shè)的資金（當(dāng)然還有質(zhì)量和工期）風(fēng)險(xiǎn)，從權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性出發(fā)，在工程質(zhì)量、工期、資金運(yùn)用方面的良好結(jié)果應(yīng)該受到獎(jiǎng)勵(lì)。
實(shí)際上，與違約和擔(dān)保責(zé)任所起到的作用相同，激勵(lì)也是防范代建人行為失當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，只不過前者是消極的，負(fù)面的，后者則是積極的，正面的。
六．其他相關(guān)問題
1．關(guān)于“代建企業(yè)”的資質(zhì)：
在代建制模式中，代建企業(yè)主要從事的是工程項(xiàng)目管理，目前我國(guó)法律法規(guī)對(duì)于工程項(xiàng)目管理企業(yè)的從業(yè)資格并無特別的限制。在建設(shè)部《關(guān)于培育發(fā)展工程總承包和工程項(xiàng)目管理企業(yè)的指導(dǎo)意見》中，甚至原來作為工程總承包從業(yè)資格的總承包資質(zhì)也被廢止——取而代之的是只要具備勘察、設(shè)計(jì)、施工或安裝等其中一種總包資質(zhì)就可以全面開展所有工作。如果說這是一種放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入條件從而有利于市場(chǎng)分工和專業(yè)化發(fā)展的政策導(dǎo)向，那么從事項(xiàng)目代建的企業(yè)的資格條件在法律上就是沒有限制的——事實(shí)上確實(shí)沒有——只要該企業(yè)有與代建項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及要求相對(duì)應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員以及建設(shè)單位要求的資金實(shí)力，就可以通過合法競(jìng)爭(zhēng)取得項(xiàng)目的代建業(yè)務(wù)。
2．招標(biāo)確定代建單位的技術(shù)困難：
從目前各地代建制的操作來看，除“玉溪式”的集中代建模式以外，在選擇代建單位時(shí)，基本都要求進(jìn)行招標(biāo)。就《政府采購(gòu)法》的規(guī)定而言，公開招標(biāo)應(yīng)是政府采購(gòu)（包括公共工程建設(shè)）的主要方式；同時(shí)，如果對(duì)《招投標(biāo)法》關(guān)于工程建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)的規(guī)定做擴(kuò)大的解釋，此種以項(xiàng)目管理服務(wù)為核心的代建單位的選擇也是應(yīng)該通過招投標(biāo)確定的。
但就技術(shù)層面而言，有兩點(diǎn)因素可能對(duì)招標(biāo)具有較大影響：
一是項(xiàng)目管理的性質(zhì)：作為一種軟性的勞務(wù)活動(dòng)，項(xiàng)目管理在內(nèi)容量化、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)確定以及服務(wù)可控性等方面都較難找到客觀的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也容易受到外部環(huán)境的影響，這使的標(biāo)底比較難以確定；二是在程序上有沖突：代建項(xiàng)目在技術(shù)上如何實(shí)施才能保證項(xiàng)目取得良好經(jīng)濟(jì)或社會(huì)效益正是代建單位的工作內(nèi)容，當(dāng)然不能反過來用該工作內(nèi)容確定標(biāo)底了！三是如何防范公共投資機(jī)構(gòu)的預(yù)算軟約束傳統(tǒng)而使竟標(biāo)者“拿到項(xiàng)目再說”而故意壓低（提高）報(bào)價(jià)，從而造成更嚴(yán)重的非系統(tǒng)性投資風(fēng)險(xiǎn)。
盡管存在上述理論上的技術(shù)困難，但招標(biāo)確定代建單位無疑是值得提倡和要求的一種委托方式——可以增加政府施政透明度以及表明政府對(duì)待不同市場(chǎng)主體的平等態(tài)度。
3．代建制項(xiàng)目運(yùn)做模式中的財(cái)務(wù)問題：
由于代建制項(xiàng)目運(yùn)做模式中，代建單位是依自身名義完成代建項(xiàng)目的，因此，與項(xiàng)目管理不同的是，代建單位是以委托人對(duì)項(xiàng)目的全部投資而非管理費(fèi)用為營(yíng)業(yè)收入的。
對(duì)此，財(cái)政部1999年5月11日在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定》(財(cái)基字[1999]74號(hào))中作了明確的規(guī)定——“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托代建房屋及其他工程，不需辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)。在工程竣工驗(yàn)收辦妥交接手續(xù)后，應(yīng)按照委托方確認(rèn)的結(jié)算價(jià)款，計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，并結(jié)轉(zhuǎn)代建工程相關(guān)成本（第四條）。”
該規(guī)定雖然只是針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且其出臺(tái)的背景在于防范該類企業(yè)通過所謂“代建”逃避實(shí)質(zhì)為商品房買賣而應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅，但客觀上無疑有利于吸引有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入公共投資形成的代建市場(chǎng)，使其憑借其管理能力和資金實(shí)力所取得合法的服務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)收益。
結(jié)語(yǔ)
“代建制”作為市場(chǎng)細(xì)分的結(jié)果，一方面，政府委托代建的項(xiàng)目基本上集中在社會(huì)公益性建設(shè)項(xiàng)目領(lǐng)域，這將真正體現(xiàn)政府遵循市場(chǎng)
委托代建制運(yùn)營(yíng)特征及其法律關(guān)系分析