2003北京居住“休閑觀念”調(diào)查(doc)
2003北京“休閑觀念”房展需求調(diào)查 [pic] [pic] 　　前言 　　如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)全面成為買方市場(chǎng)。在這種條件下，發(fā)展商十分關(guān)注的問(wèn)題 主要是房地產(chǎn)主流消費(fèi)者具有怎樣的背景特征？購(gòu)房者的購(gòu)房偏好是怎樣的？影響購(gòu)房 者購(gòu)房的因素又有哪些？ 　　2003北京休閑觀念房展以本屆展會(huì)為數(shù)據(jù)平臺(tái)，進(jìn)行了針對(duì)購(gòu)房者的市場(chǎng)調(diào)研。本 次房展會(huì)采用客戶問(wèn)卷調(diào)查的方式對(duì)購(gòu)房客戶進(jìn)行了調(diào)查，取得調(diào)查問(wèn)卷總計(jì)為1102份 ，其中有效問(wèn)卷1047份，無(wú)效問(wèn)卷55份。分析結(jié)果為本屆展會(huì)參展商了解市場(chǎng)需求的主 力人群，主力購(gòu)房人群的需求特點(diǎn)及變化趨勢(shì)，以及購(gòu)房者對(duì)于目前北京眾多房展的看 法與態(tài)度，提供系統(tǒng)、深入的專業(yè)市場(chǎng)分析研究成果。 　　第一部分購(gòu)房者背景調(diào)查 　　一、購(gòu)房者預(yù)計(jì)購(gòu)房時(shí)間 　　六成以上的購(gòu)房者預(yù)計(jì)的購(gòu)房時(shí)間集中在12個(gè)月內(nèi)，占調(diào)查人數(shù)的65％，預(yù)計(jì)購(gòu)房 時(shí)間超過(guò)13個(gè)月的占35％。在這12個(gè)月內(nèi)，3個(gè)月內(nèi)打算購(gòu)買住房的購(gòu)房者占18％，4－ 6個(gè)月內(nèi)和7－12個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備購(gòu)房的購(gòu)房者分別占16％和31％。作為大額消費(fèi)商品的住房 ，購(gòu)房者經(jīng)過(guò)3個(gè)月以上的比較選擇，預(yù)計(jì)在4－12個(gè)月內(nèi)完成購(gòu)房行為的占到近5成，表 明購(gòu)房者的購(gòu)房愿望還是比較迫切的。 　　二、購(gòu)房者年齡分析 　　通過(guò)本次休閑房展調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，25－30歲和40－50歲兩組呈明顯的年齡凸起 。25歲年齡以下分組，購(gòu)房者占總數(shù)的15％，25－30歲占23％，31－40歲和41－55歲年 齡組分別占20％和25％，55歲以上的占到17％。 　　25－55歲處于普遍具備工作收入穩(wěn)定的階段，從年齡分布上看，這個(gè)大齡段占到購(gòu) 房者的近七成。其中25－30歲和40－50歲年齡組占主要購(gòu)房者年齡群體的48％，因此可 以認(rèn)為購(gòu)房的年齡以青年和中年購(gòu)房者群體為主，相信這兩個(gè)群體在購(gòu)房方面的消費(fèi)能 力是市場(chǎng)消費(fèi)的主導(dǎo)力量，需要在后續(xù)的分析中加以驗(yàn)證。 　　三、購(gòu)房者收入分析 　　家庭年收入在2．4萬(wàn)－6萬(wàn)元的中等及中低收入家庭占到近七成，其中家庭年收入2 ．4萬(wàn)－3．6萬(wàn)元的中低收入群體占到38％，3．6萬(wàn)－6萬(wàn)元的中等收入家庭占總數(shù)的27 ％，中低收入家庭的購(gòu)房需求較大。 　　收入的差異性直接影響到消費(fèi)水平，即對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力，從而對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品 造成不同程度的間接影響。中低收入家庭購(gòu)房需求群體較大，在一定程度上反映出市場(chǎng) 產(chǎn)品在數(shù)量上向中低端產(chǎn)品靠近的可能趨勢(shì)，這在購(gòu)房者對(duì)產(chǎn)品類型的需求偏好上能夠 得以部分印證。但在未對(duì)北京購(gòu)房者進(jìn)行交叉分析，從而掌握主流購(gòu)房群體的背景特征 以前，尚不能認(rèn)為中低收入家庭已經(jīng)成為市場(chǎng)需求的主力群體。 　　四、購(gòu)房者職業(yè)特征分布 　　我們注意到購(gòu)房者的職業(yè)特征中，離退休人員的群體比例占22％，僅次于普通員工 的23％。公務(wù)員和自由職業(yè)者分別占17％和12％，私營(yíng)業(yè)主的比例占11％，而企事業(yè)高 層管理人員僅占8％。 　　離退休人員的收入來(lái)源比較單一，而且消費(fèi)能力也應(yīng)處于社會(huì)消費(fèi)群體的低端，所 以其購(gòu)房需求人群比例并不能代表未來(lái)市場(chǎng)的購(gòu)房主力特征。但應(yīng)看到，隨著北京市進(jìn) 入老齡社會(huì)以及社會(huì)平均壽命的延長(zhǎng)，加之社會(huì)整體消費(fèi)水平的不斷提高，離退休人員 的這種基本代表了老年群體購(gòu)房的需求，應(yīng)越來(lái)越受到市場(chǎng)的重視。 　　五、房地產(chǎn)市場(chǎng)主力消費(fèi)群體定位分析 　　綜合分析，對(duì)購(gòu)房者背景進(jìn)行一系列的相關(guān)性分析與檢驗(yàn)，我們將25－30歲和40－ 55歲、受過(guò)大專及以上高等教育、中等收入階層以上（家庭月收入3000元以上）的購(gòu)房 者。定義為目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主力購(gòu)房群體。 　　第二部分購(gòu)房者偏好調(diào)查 　　一、自住型購(gòu)房者占絕對(duì)優(yōu)勢(shì) 　　從購(gòu)房者的購(gòu)房目的上看，主要是自己居住或投資，或者二者兼有。從本次購(gòu)房者 調(diào)查的結(jié)果統(tǒng)計(jì)來(lái)看，以滿足自己與家人居住為目的的購(gòu)房占購(gòu)房者總量的七成以上（ 73％）；而買房用于出租或增值，以獲取租金回報(bào)的投資型購(gòu)房者占到12％，可見(jiàn)自住 型購(gòu)房者遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于投資、辦公等其他投資類購(gòu)房的需求。其原因主要受購(gòu)房者家庭收入 、支出等因素的影響。從另一個(gè)側(cè)面也反映了目前市場(chǎng)上購(gòu)房者一般屬于第一次置業(yè)， 主要停留在解決居住的層面上，其他理財(cái)型購(gòu)房還非常少。 　　二、普通住宅和經(jīng)濟(jì)適用房是市場(chǎng)需求的主要物業(yè)類型 　　調(diào)查結(jié)果顯示，選擇經(jīng)濟(jì)適用住房和普通住宅的人數(shù)占到86％，購(gòu)房者對(duì)物業(yè)的選 擇與過(guò)去相比有一定的變化，明顯高于其他物業(yè)類型，呈現(xiàn)出一頭重的物業(yè)需求結(jié)構(gòu)狀 態(tài)。 　　三、購(gòu)房熱點(diǎn)區(qū)域變化不大 　　1、北部和東部地區(qū)依然是購(gòu)房需求的熱點(diǎn)地區(qū) 　　此次調(diào)查結(jié)果顯示熱點(diǎn)區(qū)域沒(méi)有多大變化
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