6.項目分析預(yù)測(doc)
項 目 分 析 預(yù) 測 |規(guī)劃 |設(shè)計單 |環(huán)境 |單體設(shè) |房型 |建材 |周邊商 |合計 | | |位 | |計 | | |配 | | |10% |0% |５% |10% |25% |4% |3% | | |會所 |小區(qū)配 |人氣 |品牌效 |人文環(huán) |地理位 |競爭個 |100% | | |套 | |應(yīng) |境 |置 |案 | | |２0% |10% |４% |－13% |－8% |25% |５% | | BOBO匯館權(quán)重比分析預(yù)測 分析： 規(guī) 劃：從BOBO匯館的整體來看，項目的規(guī)劃比例占了整體的10%。我們 的住戶以年輕人為主，而項目周邊交通十分便利，方便、快捷、通 達的生活條件正是年輕人所向往的，所以在產(chǎn)品的推廣上占了一定 的優(yōu)勢。 設(shè)計單位：設(shè)計單位目前在權(quán)重比中的優(yōu)勢尚無法體現(xiàn)。 環(huán) 境：BOBO匯館位于市區(qū)內(nèi)，但由于在火車站附近，周邊環(huán)境較嘈雜， 人員流動了量大，在目前情況下，必須強化BOBO匯館內(nèi)部的環(huán)境 設(shè)計，匯館內(nèi)部環(huán)境一定要上檔次，以健康、前衛(wèi)、時尚、個性、舒適的超前 意識為主題。另外，BOBO匯館可以設(shè)計一個和樓盤相協(xié)調(diào)的空中花園，以提高 它的觀賞性和舒適感。 單體設(shè)計：匯館是一個有21層的高層商住樓，單體設(shè)計成為本項目的一個重要 元素和亮點，也會成為春城市區(qū)內(nèi)的一道風景線。前衛(wèi)、時尚、和諧的單體設(shè) 計在比重當中占到了10%的比例。 房 型：強調(diào)新城市主義，引領(lǐng)時尚的立體空間，跳躍的小躍層讓你有空中 別墅的居家感覺，可自由組合家具的室內(nèi)空間，開闊的視覺效果， 迎合了BOBO一族的性格，讓BOBOS在這里可以獲得個性的釋放。 房型比重占到整體權(quán)重比四分之一。 建 材：BOBO匯館為了使客戶進一步了解建材及施工工藝，實現(xiàn)“高起點 規(guī)劃、高水平設(shè)計、高質(zhì)量施工、高標準管理”的四高商住樓，并 開展“新材料、新技術(shù)”的運用，讓專業(yè)化的施工與管理貫穿商住 樓的整個施工過程，同時選用新型、優(yōu)質(zhì)、環(huán)保的建材設(shè)備，讓精 益求精落到實處。 周邊商配：匯館周邊商配不算齊全，在未來的推廣中，利用匯館內(nèi)部完善的配 套設(shè)施來弱化商配的不利。 會 所：在BOBO匯館內(nèi)建立設(shè)施完備的健身娛樂休閑會所，實現(xiàn)“健康、 時尚、前衛(wèi)、個性、另類”的生活環(huán)境，讓BOBO一族在會所內(nèi)隨意 自在、體現(xiàn)個性，恣意揮霍自己的心情與感受。又可以和匯館里的 新朋老友一起重溫舊日的時光，樂趣無限。會所為本案的推廣 帶來了20%的優(yōu)勢。 小區(qū)配套：由于周邊環(huán)境配套設(shè)施不盡完善，我們無法改變已有的大環(huán)境，但 是可以通過先行在匯館內(nèi)部設(shè)置完善的配套設(shè)施，提供更好的配套 服務(wù)和時尚生活環(huán)境，為業(yè)主生活增添色彩。因此我們建議加強匯 館生活配套設(shè)施的建設(shè)，在樓宇內(nèi)設(shè)置BOBO STYLE會所，讓業(yè) 主足不出戶便可使其獨特的個性和生活的樂趣在這里得以激揚。 人 氣：本案周邊環(huán)境嘈雜，存在諸多隱患，在市民眼中屬于較為雜亂的區(qū) 域。但是它接近市中心，是多路公車的始發(fā)和終點站，客流量較大， 不乏城市繁華的氣息。 品牌效應(yīng)：從品牌的效應(yīng)來看，由于新光地產(chǎn)是首次在春城房產(chǎn)市場出現(xiàn)，在 知名度上有一定的影響，所以在產(chǎn)品推廣中不占優(yōu)勢。 人文環(huán)境：由于目前周邊區(qū)域內(nèi)沒有院校、圖書館等文化設(shè)施，因此其文化氛 圍還達不到一定的水平，離本案擬定的要求有一段差距。惟有靠 BOBO匯館營造一種健康、前衛(wèi)、時尚、個性、另類的人文環(huán)境， 來吸引年輕人的注意力。 地理環(huán)境：BOBO匯館在地理位置上有一定的優(yōu)勢，因它靠近市區(qū)，且交通十 分便利。加之隨著大昆明建設(shè)的全面展開，昆明將成為中國西南新 的、重要的移民城市，在昆明市政府規(guī)定的一環(huán)路內(nèi)只拆不建的政 策下，勢必導(dǎo)致周邊地價的升值，所以將會帶來巨大的投資商機。 競爭個案：BOBO匯館的核心競爭樓盤幾乎售磬，它們多以小戶型為主，總價 普遍不高，目標消費群較廣，所以銷售業(yè)績較佳。周邊樓盤中，永 平苑開盤至今已超過一年仍在銷售中，銷售率為60%，原因是所剩 戶型面積較大造成總價過高；幸福家園的銷售率為65％，多層銷售 情況較好（因有集團購買進入），而高層因其總價過高造成市場接受 度低，造成后期銷售不利。 綜合上述分析：BOBO匯館在房型設(shè)計、會所設(shè)置、價格設(shè)定、銷售推廣及廣 告策略上極為重要，關(guān)系到整個項目的成敗，本案所提倡的是一種 全新的生活理念，銷售的是一種新新的、與眾不同的生活方式，在 春城具有唯一性、排他性、權(quán)威性！ 不同毛利率的每月收益分析 |成 本 |2017元／㎡ | |總面積 |27000㎡ | |毛 利 |25％ |30％ |35％ |40％ |44％ | |第1月 |20％ |1361 |15％ |1062 |15％ | 說明： 1、綜合以上分析，本案若取40％－44％的毛利；在第10－12個月左右 的綜合收益較高，風險也較低。 2、以上分析中未考慮銀行成本的影響。 3、數(shù)字的單位為萬元。 不同毛利率下總銷金額隨時間變化曲線 說明：圖中X軸數(shù)字的單位為月，Y軸數(shù)字的單位為萬元 中國銀行個人住房貸款月均還款參考表 |戶型面積 |45㎡ |60㎡ |80㎡ | |平均單價 |2900 |2900 |2900 | |總 價 |130500 |174000 |232000 | |首付金額 |26100 |34800 |46400 | |（預(yù)付20%） | | | | |借款金額 |104400 |139200 |185600 | |5年期 月還款額 |1959.17 |2612.23 |3482.97 | |（年利率4.77%） | | | | |10年期 月還款額 |1109.36 |1479.14 |1972.19 | |（年利率5.04%） | | | | |15年期 月還款額 |827.77 |1103.72 |1471.62 | |（年利率5.04%） | | | | |20年期 月還款額 |691.30 |921.78 |1229.04 | |（年利率5.04%） | | | | 說明：表中數(shù)字的單位為元。 ----------------------- [pic] 30% 35% 40% 45% 25%
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