8對(duì)物業(yè)分承包商管理的控制(doc)
公 司 程 序 文 件 版 號(hào): A 修改號(hào): 0 EJ-QP5.3 對(duì)物業(yè)分承包商管理的控制 頁(yè) 碼: 1/3 1.目的: 強(qiáng)化管理,以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量,熱誠(chéng)地為住戶提供周到滿意的服務(wù)。 2.適用范圍: 適用于本公司對(duì)物業(yè)分承包商的管理。 3.引用文件: 3.1質(zhì)量手冊(cè)第4.6、4.10、4.13章 3.2 ISO9002標(biāo)準(zhǔn)第4.6、4.10、4.13章 4.職責(zé): 4.1由工程維修部、保安服務(wù)部共同負(fù)責(zé)物業(yè)分承包商的篩選,并由副總經(jīng)理審核。 4.1.1經(jīng)副總經(jīng)理審核后報(bào)總經(jīng)理審批,工程維修部履行合同的簽定、工程驗(yàn)收交付等職 責(zé)。 4.2由工程維修部負(fù)責(zé)道路、綠化、日常維修、供暖、建筑、給排水、電梯維護(hù)等分承包 項(xiàng)目分承包商選擇、評(píng)估及日常管理監(jiān)督、竣工驗(yàn)收。 4.3保安服務(wù)部負(fù)責(zé)保潔項(xiàng)目分承包商的選擇、控制及日常的監(jiān)督。 5.工作程序: 5.1選擇分承包商的要求: 5.1.1具備承擔(dān)分承包業(yè)務(wù)的資質(zhì)。 5.1.2與分承包業(yè)務(wù)專業(yè)對(duì)口,且有一定的實(shí)踐年限。 5.1.3對(duì)所分承包的業(yè)務(wù),能達(dá)到質(zhì)量要求與行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 5.1.4對(duì)所承擔(dān)的分承包業(yè)務(wù),質(zhì)量達(dá)不到要求或技術(shù)水平達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn),要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。 5.1.5工程維修部(或保安服務(wù)部)對(duì)分承包商進(jìn)行選擇、評(píng)估,并填寫(xiě)《分承包商評(píng)審報(bào)告 》,報(bào)副總經(jīng)理審批后,列入《合格分承包商名單》。 5.2項(xiàng)目分承包前,由工程維修部或保安服務(wù)部對(duì)分承包項(xiàng)目按合 公 司 程 序 文 件 版 號(hào): A 修改號(hào): 0 EJ-QP5.3 對(duì)物業(yè)分承包商管理的控制 頁(yè) 碼: 2/3 同文本規(guī)定的工作目標(biāo)報(bào)副總經(jīng)理審核后,報(bào)總經(jīng)理審批同意后，工程維修部或保安服務(wù) 部從合格分承包商中選擇專業(yè)對(duì)口的單位簽約。 5.3對(duì)分承包業(yè)務(wù)的控制: 5.3.1對(duì)所要分承包的業(yè)務(wù),必須與分承包商簽訂分承包合同,分承包合同應(yīng)清楚地明確雙 方的權(quán)利與義務(wù),分承包的范圍、工作內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求、應(yīng)負(fù)的責(zé)任,有特殊要求的 應(yīng)注明。 5.3.2分承包合同中,應(yīng)明確對(duì)分承包商不能履行合同條款或分承包質(zhì)量達(dá)不到要求時(shí)處 罰條例,乃至解除合同的條款。 5.3.3各類分承包業(yè)務(wù),必須按一定比例分期付款,待檢查驗(yàn)收符合質(zhì)量技術(shù)要求后予以支 付。 5.3.4對(duì)各類大型裝修、道路、綠化、建筑物、給排水分承包業(yè)務(wù)的分承包商開(kāi)工前,要 求分承包商提供施工方案、工程預(yù)算,經(jīng)過(guò)工程維修部審核符合要求,領(lǐng)取施工許可證后 ,方可施工。施工中必須按工程維修部合同要求及各項(xiàng)物業(yè)管理規(guī)定進(jìn)行施工,公司保安 服務(wù)部應(yīng)向分承包商的每個(gè)施工人員統(tǒng)一發(fā)放施工卡。 5.3.5整個(gè)分承包過(guò)程由工程維修部、保安服務(wù)部進(jìn)行監(jiān)督,對(duì)于違反施工操作要求及影 響整個(gè)物業(yè)范圍內(nèi)物業(yè)狀況的,由工程維修部責(zé)令其停工,進(jìn)行整改,發(fā)出《整改通知書(shū)》, 并吊銷其《施工許可證》,整頓后方可開(kāi)工。 5.3.6對(duì)承擔(dān)公司所管轄區(qū)內(nèi)住戶日常維修、保潔項(xiàng)目的分承包商的日常工作由工程維修 部和保安服務(wù)部進(jìn)行監(jiān)督、檢查,并形成記錄(參見(jiàn)各相關(guān)程序),對(duì)日常工作中影響公司 企業(yè)形象的情況,有權(quán)對(duì)分包承商提出改進(jìn)措施,并監(jiān)督其實(shí)施,確保服務(wù)質(zhì)量的提高。 5.4對(duì)不合格分承包商的控制: 5.4.1在執(zhí)行分承包合同中,對(duì)不能履行合同條款或達(dá)不到合同要求的及影響小區(qū)物業(yè)服 務(wù)質(zhì)量的分承包商發(fā)出《整改通知書(shū)》,或者提出改進(jìn)措施,并按實(shí)際情況從應(yīng)付款中扣除 一部分資金,情節(jié)嚴(yán)重的 公 司 程 序 文 件 版 號(hào): A 修改號(hào): 0 EJ-QP5.3 對(duì)物業(yè)分承包商管理的控制 頁(yè) 碼: 3/3 按合同有關(guān)規(guī)定予以解除,并從《合格分承包商名單》中剔除。 5. 4.2每年年底工程維修部和保安服務(wù)部組織對(duì)提供分承包服務(wù)的分承包商進(jìn)行一次年度 復(fù)審,復(fù)審內(nèi)容包括:服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度、技術(shù)水平等,填寫(xiě)《分承包商年度復(fù)審報(bào)告 》,作出是否繼續(xù)保留其合格分承包商資格的建議,交副總經(jīng)理批準(zhǔn),不合格者取消分承 包商資格。 5.5對(duì)于ISO 9002質(zhì)量體系運(yùn)行前已承接分承包業(yè)務(wù)并正在進(jìn)行工作的分包商 ,工程維修部填寫(xiě)《分承包商年度復(fù)審報(bào)告》，經(jīng)副總經(jīng)理批準(zhǔn)后直接列入《合格分承包商 名單》。 6.支持性文件與質(zhì)量記錄: 6.1《整改通知書(shū)》 EJ-QR-QP4.9-05 6.2《分承包商評(píng)審報(bào)告》 EJ-QR-QP5.3-01 6.3《合格分承包商名單》 EJ-QR-QP5.3-02 6.4《分承包商年度復(fù)審報(bào)告》 EJ-QR-QP5.3-03 6.5《施工卡》 EJ-QR-QP5.3-04 6.6《施工許可證》 EJ-QR-QP5.3-05
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