J__王志綱工作室屯溪項(xiàng)目本子(doc)
夢(mèng)回徽州 黃山中心城區(qū)的徽派旅游小鎮(zhèn) 一、黃山旅游新戰(zhàn)略 2 二、項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 3 三、項(xiàng)目的重要地位 4 1、完善城市功能的重要因子 4 2、完善并升華城市旅游產(chǎn)業(yè)的催化劑 4 3、催動(dòng)陽(yáng)湖鎮(zhèn)旅游及其相關(guān)服務(wù)業(yè)騰飛的引擎 4 4、呼應(yīng)屯溪老街旅游發(fā)展的不二法門 4 5、延續(xù)歷史文脈的重要載體 5 四、項(xiàng)目定位 5 五、功能結(jié)構(gòu) 6 1、功能 6 1、1、旅游住宿： 7 1、2、旅游餐飲： 8 1、4、文化娛樂(lè) 9 2、規(guī)劃空間與景觀意向 9 3、主要規(guī)劃條件及指標(biāo) 11 4、物業(yè)類型及建設(shè)規(guī)模 六、市場(chǎng)分析 13 1、大有作為的旅館業(yè) 13 2、關(guān)鍵性目標(biāo)消費(fèi)群體 14 2、1、長(zhǎng)三角地區(qū)中青年游客 14 2、2、海外游客 15 七、優(yōu)惠政策 15 一、黃山旅游新戰(zhàn)略 “五岳歸來(lái)不看山，黃山歸來(lái)不看岳”，絕代風(fēng)光，是天賜黃山的旅游資本；與藏文 化、敦煌文化并稱的中華儒家文化的縮影徽文化，是黃山生生不息的活力之源。自然與 人文并秀，并同時(shí)具備國(guó)家級(jí)乃至世界級(jí)的份量，的確是鳳毛麟角之屬，具有無(wú)限的發(fā) 展空間。 在休閑旅游新時(shí)代，黃山，將以東方風(fēng)景文化之都的神采屹立于世界旅游名城之列 ，是代表東方神韻的一座風(fēng)景與文化旅游精品城市，是名副其實(shí)的世界級(jí)旅游目的地； 是國(guó)家級(jí)旅游名牌，休閑圣地，旅游強(qiáng)市；是以上海為核心和龍頭的世界第六大都市連 綿帶的最后的一塊旅游王牌，是大華東的旅游重心；是安徽全省旅游經(jīng)濟(jì)的核心、龍頭 、引擎和榜樣。 屯溪區(qū)是黃山市的中心城區(qū)，是黃山市的政治經(jīng)濟(jì)文化中心、城市商業(yè)娛樂(lè)中心， 是商務(wù)會(huì)議度假旅游的主要平臺(tái)。屯溪區(qū)集航空交通樞紐與陸路交通樞紐和水上交通樞 紐于一體，一直是整個(gè)黃山旅游圈的門戶，隨著高速公路的陸續(xù)建成通車，屯溪更將發(fā) 展為大徽州旅游圈的綜合服務(wù)中心與集散地，人流、信息流和資金流匯聚于此，可謂人 旺地旺財(cái)旺，其旅游服務(wù)業(yè)發(fā)展的空間廣闊而前景光明。 項(xiàng)目，作為屯溪區(qū)為迎接徽杭高速公路通車之后即將噴涌的游客大潮的重要旅游接 待服務(wù)項(xiàng)目，順時(shí)出臺(tái)，對(duì)完善屯溪的旅游接待與服務(wù)體系，將起著重要的作用，其重 要地位與光明前景為世人所共識(shí)。 二、項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目，位于屯溪三江景觀帶核心地帶，稽靈山路以北，濱江大道以南，黨校路以西 ，二水廠以東，占地約400畝。多為未開(kāi)發(fā)土地。其區(qū)位特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)非常明顯： 位于屯溪老城與新城之間，是屯溪區(qū)未來(lái)的中軸線上的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，是新黃山展示城 市形象的重要要沖地帶。 是市級(jí)主城區(qū)的核心旅游帶的重要組成部分，與屯溪的重點(diǎn)景區(qū)著名的千年古街屯 溪老街隔江相望。 占三江景觀資源之利，挾新區(qū)后來(lái)居上之勢(shì)。處于黃山三大江流橫江、率水和新安 江之交匯處，背倚蔥蘢稽靈山，景色優(yōu)美，而項(xiàng)目所在的陽(yáng)湖鎮(zhèn)正是規(guī)劃中的黃山主城 區(qū)的副中心，號(hào)稱“江南新城”，后發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯。 與以黃山學(xué)院為核心的黃山大學(xué)城區(qū)域僅僅一路之隔，文化氛圍良好。 緊鄰徽杭高速公路出口與高速路換乘中心，并靠近合銅黃高速與徽杭高速的接口處 ，是高速交通聚合并進(jìn)入屯溪城區(qū)的關(guān)鍵點(diǎn)。是游客出入屯溪的關(guān)鍵門戶地。 三、項(xiàng)目的重要地位 1、完善城市功能的重要因子 《黃山市城市總體規(guī)劃》確定將陽(yáng)湖鎮(zhèn)建設(shè)為城市副中心，具有服務(wù)全市的重大使命 ，項(xiàng)目作為這一副中心的前沿地帶，集區(qū)位優(yōu)勢(shì)與景觀和交通優(yōu)勢(shì)于一體，擔(dān)負(fù)著重要 的城市形象展示和服務(wù)的功能。在城市功能板塊中具有重要的地位。從某種意義上說(shuō)， 她不僅是陽(yáng)湖鎮(zhèn)或屯溪區(qū)的門面，更是整個(gè)黃山市門面的重要體現(xiàn)。 2、完善并升華城市旅游產(chǎn)業(yè)的催化劑 屯溪旅游產(chǎn)業(yè)由簡(jiǎn)單過(guò)境觀光型向過(guò)夜休閑度假型轉(zhuǎn)化已經(jīng)是大勢(shì)所趨，并且迫在 眉睫。在這一轉(zhuǎn)型過(guò)程中，迫切需要一個(gè)能吸引游客流連休閑的場(chǎng)所，從而激發(fā)多層次 的消費(fèi)需求，協(xié)助帶動(dòng)相關(guān)購(gòu)物或觀光設(shè)施的發(fā)展。使整個(gè)地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)向更健康良性 的方向完善和提升。本項(xiàng)目以旅游住宿為主要功能特色，并關(guān)注相關(guān)服務(wù)設(shè)施的配套完 善，將成為屯溪休閑化游客匯聚流連的黃金洼地。對(duì)促進(jìn)屯溪成為黃山市的旅游產(chǎn)業(yè)服 務(wù)中心具有重大作用。 3、催動(dòng)陽(yáng)湖鎮(zhèn)旅游及其相關(guān)服務(wù)業(yè)騰飛的引擎 本項(xiàng)目為陽(yáng)湖鎮(zhèn)旅游產(chǎn)業(yè)的開(kāi)山之作，是陽(yáng)湖旅游產(chǎn)業(yè)的主力和旗艦，將不僅樹(shù)立起 陽(yáng)湖旅游的一面旗幟，并帶動(dòng)鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)和相關(guān)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)育和成長(zhǎng)，將不僅為陽(yáng)湖形 象錦上添花，并為陽(yáng)湖社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展立下汗馬功勞，為其GDP的可持續(xù)增長(zhǎng)提供強(qiáng)力 引擎，成為陽(yáng)湖鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新生的重要增長(zhǎng)極。 4、呼應(yīng)屯溪老街旅游發(fā)展的不二法門 屯溪老街一直在尋求突破簡(jiǎn)單觀光購(gòu)物消費(fèi)模式的瓶頸，發(fā)展兩岸聯(lián)動(dòng)并以江上游 樂(lè)消費(fèi)為紐帶的新型城市人文景區(qū)消費(fèi)模式。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)將使這一夢(mèng)想加速成為 現(xiàn)實(shí)。作為開(kāi)發(fā)屯溪水上夜游的重要杠桿，屆時(shí)本項(xiàng)目作為主要的游客住宿地，與水上 活動(dòng)和屯溪老街的購(gòu)物吸引力相互補(bǔ)充，相得益彰，足以構(gòu)成強(qiáng)大的磁場(chǎng)，共同繁榮， 成為屯溪?dú)v史文化游憩商業(yè)區(qū)（RBD）的重要組成部分。 5、延續(xù)歷史文脈的重要載體 郁達(dá)夫所謂“幾夜屯溪橋下宿，斷腸春色似揚(yáng)州”。屯溪的歷史底蘊(yùn)和人文魅力在現(xiàn) 代城市建設(shè)中必須得到努力的保護(hù)和延續(xù)。 而作為屯溪老街的近鄰，項(xiàng)目邊上的外邊溪村子古貌猶存，具有相當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)利用價(jià) 值。規(guī)劃思想和思路決定了本項(xiàng)目將承擔(dān)呼應(yīng)古街遺風(fēng)、傳承徽州文脈、張揚(yáng)古老文化 的重要使命，各級(jí)政府對(duì)此高度認(rèn)同并大力支持，將為其順利發(fā)展提供強(qiáng)有力的保障。 四、項(xiàng)目定位 徽派旅游小鎮(zhèn)，三江休閑之心。 她是： 黃山市主城區(qū)第一個(gè)為中青年游客量身定造的休閑度假小天堂。 體現(xiàn)徽文化特色的濃縮的游客集散地。 屯溪的旅游門戶形象區(qū)。 屯溪三江休閑景觀帶的明珠。 五、功能結(jié)構(gòu) 1、功能 本項(xiàng)目功能以特色住宿為核心，輔以適量特色餐飲和商業(yè)購(gòu)物以及徽州特色文化娛 樂(lè)功能。 功能結(jié)構(gòu)圖： [pic] 1、1、旅游住宿： 1、1、1、星級(jí)酒店 星級(jí)酒店面對(duì)比較高層的消費(fèi)者，設(shè)施、服務(wù)、管理等都比較上檔次。本項(xiàng)目中的星級(jí) 酒店主要強(qiáng)調(diào)其對(duì)地方文化底蘊(yùn)的挖掘、融合和體現(xiàn)。即在建筑、園林、小品、裝飾等 的風(fēng)格和符號(hào)上要有徽派建筑的特色，服務(wù)特色則應(yīng)強(qiáng)化徽文化特有的人文精神和理念 。 1、1、2、徽風(fēng)家庭客棧 所謂家庭旅館，是指以家庭為經(jīng)營(yíng)主體的旅館。一般是利用自己的住宅改造為旅館 ，成本低，價(jià)格低，規(guī)模小。在西方國(guó)家，家庭旅館的形式分為兩種：一種叫B&B(Bed + Breakfast)即床位加早餐，由一個(gè)家庭空出幾間房屋作為客房出租經(jīng)營(yíng)；另一種叫Gues thouse，是家庭經(jīng)營(yíng)的小型旅館，其房間大部分用來(lái)出租。家庭旅館的概念泛化的結(jié)果 ，把家庭成員不住在內(nèi)、由聘用的外來(lái)人員經(jīng)營(yíng)的住宿接待設(shè)施也列入家庭旅館范疇。 本項(xiàng)目家庭旅館的開(kāi)發(fā)既可售給私人家庭以做居住和營(yíng)業(yè)兩用，也可售給專門從事 住宿接待的經(jīng)營(yíng)者，靈活方便，市場(chǎng)廣闊。 1、1、3、青年旅館 青年旅館是國(guó)際知名品牌，已有近百年歷史。有人稱它為：“窮人的希爾頓飯店”。 到1997年，國(guó)際青年旅館聯(lián)盟在全球共有65個(gè)成員國(guó)，共有青年旅館4500家，床位數(shù)達(dá) 到3282萬(wàn)個(gè)，有國(guó)際會(huì)員350萬(wàn)人。今天，青年旅館已成為當(dāng)今世界上最大的住宿連鎖組 織，世界上有1000萬(wàn)青年旅游者在使用青年旅館。 真正的青年旅館住客采用步行或騎單車，自己動(dòng)手做飯，放棄大而舒適的旅館，選 擇小而簡(jiǎn)陋的青年旅館。這是一種浪漫的理想主義旅游觀。 中國(guó)的第一家國(guó)際青年旅館始建于1998年10月，地點(diǎn)是廣州。2000年中國(guó)各地設(shè)立 了19家國(guó)際青年旅館，這與全世界的4500家相比，還是比較少的，隨著青年旅館網(wǎng)絡(luò)化 的進(jìn)一步形成，以及家庭旅游、老年旅游等新旅游群體的加入，中國(guó)將成為擁有青年旅 館最多的國(guó)家。 黃山游客中青年背包族為數(shù)眾多，本項(xiàng)目青年旅館的開(kāi)發(fā)將極大滿足其需求。 1、1、4、圖書(shū)旅館 針對(duì)如今旅行者大多為知識(shí)分子并且具有比較濃厚閱讀興趣的市場(chǎng)實(shí)際，可開(kāi)設(shè)部 分有趣味的以特色圖書(shū)為賣點(diǎn)的主題旅館，而圖書(shū)本身也可以做若干分類，并以圖書(shū)分 類區(qū)隔旅館樓層房間，以吸引不同閱讀興趣的游客入住，如“武俠界”以配備豐富武俠圖 書(shū)供應(yīng)的客房可吸引大批武俠小說(shuō)迷；“時(shí)尚界”客房則以提供時(shí)尚圖書(shū)雜志為特色等等 ，不一而足。此類圖書(shū)旅館在西方已有成功先例，而國(guó)內(nèi)尚乏實(shí)行，本項(xiàng)目中可開(kāi)其先 河。 1、2、旅游餐飲： 餐飲設(shè)施是對(duì)住宿設(shè)施的必不可少的補(bǔ)充，但本項(xiàng)目的餐飲也必須密切結(jié)合住宿設(shè) 施定位和特色來(lái)進(jìn)行配套。充分考慮到中青年游客的心理需求。應(yīng)主要包含如下三類餐 飲： 1、2、1、徽派美食 在徽派商業(yè)建筑中安排便利而美味的徽派飲食設(shè)施，使游客不僅享受口舌之福，也 同時(shí)體驗(yàn)徽派小街的幽雅風(fēng)情。 1、2、2、濱江酒吧 酒吧是青年游客消磨夜間時(shí)光的重要場(chǎng)所，具有明顯的休閑特征，是一個(gè)興旺的旅 游小鎮(zhèn)不可欠缺的設(shè)施和風(fēng)景，也是其興旺的標(biāo)志。結(jié)合濱江休閑帶的建設(shè)，營(yíng)造露天 酒吧與室內(nèi)酒吧集合的流金地段。 1、2、3、茶吧 可結(jié)合酒吧設(shè)施開(kāi)發(fā)，同時(shí)將黃山茶葉文化和品牌發(fā)揚(yáng)廣大。 1、3、旅游購(gòu)物： 購(gòu)物和住宿的互補(bǔ)效應(yīng)很明顯，二者之間的相互支持和促進(jìn)也將共同促進(jìn)本區(qū)域的 吸引力的繁榮。本項(xiàng)目中的購(gòu)物設(shè)施應(yīng)主要包括： 1、3、1、便利店 方便游客購(gòu)買生活必需品、小食品、飲料等，甚至可以考慮24小時(shí)店的設(shè)立，一滿 足游客不時(shí)之需。 1、3、2、旅游紀(jì)念品/用品店、 主要經(jīng)營(yíng)文化型旅游用品或紀(jì)念品，體現(xiàn)徽文化各領(lǐng)域的特色。 1、3、3、地方特產(chǎn)店 經(jīng)營(yíng)黃山市域范圍內(nèi)出產(chǎn)的各類農(nóng)林食品特產(chǎn)，便于游客隨時(shí)購(gòu)買。 1、4、文化娛樂(lè) 在上述三大類功能之外，還應(yīng)考慮發(fā)展適當(dāng)?shù)男蓍e娛樂(lè)活動(dòng)，可設(shè)立新安藝人一條 街，使各類地方民間文化藝人匠人能人匯聚于斯，既得其所，安其身，傳其業(yè)，亦得其 利，并可結(jié)合廣場(chǎng)開(kāi)展豐富有趣的民間藝術(shù)表演活動(dòng)等，以增加游客夜間居留期間的樂(lè) 趣，加強(qiáng)本區(qū)域的吸引力。 2. 規(guī)劃空間與景觀意向 2.1規(guī)劃空間: 空間的疏密得當(dāng)，擯棄徽派的一線天的小巷形式，適當(dāng)布置開(kāi)放空間，以增加城區(qū)的公 共活動(dòng)空間。建筑間的空間應(yīng)符合現(xiàn)代功能的要求。整體城區(qū)天際線平緩，與自然相融 ;城市應(yīng)積極建設(shè)VI系統(tǒng)，應(yīng)采用徽派的符號(hào)裝飾統(tǒng)一系統(tǒng)的道路路標(biāo)、門牌、天橋、燈 光、標(biāo)牌、車站、電話亭、郵箱、垃圾桶、公共廁所等市政設(shè)施以及廣場(chǎng)、標(biāo)志性建筑 等。形成有徽文化特色，識(shí)別性極強(qiáng)的城區(qū)。 2.2景觀意向:徽商泛博物館 以徽商為主題，記錄徽商文化歷程，布置著名的徽商雕塑、徽商發(fā)展歷程紀(jì)念墻、和徽 州文化墻等紀(jì)念性構(gòu)筑物。是徽商文化的凝聚和傳承延續(xù)。 3、主要規(guī)劃條件及指標(biāo) 本地塊的主要規(guī)劃條件及指標(biāo)如下表： |總體用地平衡表 | |代號(hào) |性質(zhì) |面積㎡ |比例 |容積率 |建筑面積㎡ | |R |居住 |21939 |3.8 |1.3 |28598 | |C |公建 |207809 |36.4 |0.8 |166247 | |S |道路 |109043 |19.0 |－ |－ | |G |綠化 |233678 |40.8 |－ |－ | |Total|合計(jì) |572469 |100 |0.35 |194845 | 規(guī)劃條件及指標(biāo)名稱 數(shù)值 規(guī)劃用地（平方米） 194845 建筑占地（平方米） 48711 建筑面積（平方米） 166247 建筑密度（%）25 容積率（上限） 0.8 建筑層數(shù)及限高 5F-8F，15m-24m 4、物業(yè)類型及建設(shè)規(guī)模 本地塊擬建屯溪旅游集散接待綜合服務(wù)中心，具商務(wù)辦公、酒店、居住、商業(yè)的多 功能用途，是集酒店、賓館等旅游服務(wù)設(shè)施，酒店式公寓、別墅等居住單位和百貨、娛 樂(lè)城、步行街等商業(yè)設(shè)施為一體的綜合旅游服務(wù)小鎮(zhèn)。 |用地指標(biāo)明細(xì) | |用地 | |類型 | |R21 | |C21商 | |業(yè) | |用 | |地 | |S12 |次級(jí) |1300×22.5＋269×15＋（174＋284|濱江大道和嵇靈山路按照 | | |干路 |）×40＝51605 |道路中心線一側(cè)計(jì)算面積 | |S13 |城市 |318×24＋（267+400）×12＋（540|黨校路按照道路中心一側(cè) | |...
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