mall返租模式必將退出歷史的舞臺(tái)(doc)
mall返租模式必將退出歷史的舞臺(tái) 再談產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)的售后返租模式 筆者曾經(jīng)在《萬達(dá)》月刊和一些專業(yè)網(wǎng)站的論壇上談到過商業(yè)物業(yè)的幾種運(yùn)作模式，發(fā) 現(xiàn)文中提到的“售后返租”模式的運(yùn)作最能引起同行們的共鳴，論壇上的跟貼眾多，我也 收 到很多郵件，大家紛紛提出了自己的見解。雖然近年來返租模式大行其道，但業(yè)內(nèi)一直 缺乏 對這種模式的系統(tǒng)性分析。筆者在本文試圖對管理型商鋪的售后返租模式進(jìn)行一些探討 ，希 望起到拋磚引玉的效果，對我們的工作有所幫助。 產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)是指由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)為了回籠資 金的需要實(shí)行拆零銷售，所有權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)實(shí)施分離，用于從事商品銷售、休閑、娛 樂等 經(jīng)營活動(dòng)的建筑物。產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)主要區(qū)別于產(chǎn)權(quán)未進(jìn)行拆零銷售的經(jīng)營式商業(yè)物業(yè) ，它 的進(jìn)一步細(xì)分主要以其租賃的方式為依據(jù)，分為整體租賃、分零租賃和整體分零租賃相 結(jié)合 三種方式。 零售產(chǎn)權(quán)、整體租賃的商業(yè)物業(yè)又稱作“管理型商鋪”，其根本特征是開發(fā)商拆零銷售 產(chǎn)權(quán)回收資金，通過長達(dá)10- 20年固定化、利率化的返租回報(bào)，將經(jīng)營權(quán)從投資者手中取回， 然后委托專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)的管理和經(jīng)營，獲取租金，回報(bào)投資者。因?yàn)橛?專業(yè) 公司代為管理，投資者獲取長期穩(wěn)定的返租回報(bào)，故名“管理型商鋪”，其運(yùn)作方式往往 概 括為“售后返租”。 一、案例情況 A項(xiàng)目，位于成都市地理中心和商業(yè)中心天府廣場旁邊，于1997年底破土動(dòng)工，2001年6 月竣工完成。該大樓占地面積7172 平方米，總建筑面積近11萬平方米，共34層。其中地下3 層、4層為車庫，可泊車400余輛；地下2層至地上11層均為營業(yè)用房，單層面積約5000平 方 米。12層至30層為寫字樓，單層面積約1500平方米。裙樓設(shè)扶梯40部，兩部觀光電梯， 貨梯 1臺(tái)，消防梯1臺(tái)，客用電梯2臺(tái)。 該項(xiàng)目地處絕佳位置，具有無法復(fù)制的優(yōu)勢地位。其地下室與規(guī)劃地鐵中心站直接相 通，成為未來的地鐵上蓋物業(yè)，將形成新的“地鐵經(jīng)濟(jì)”和“地鐵概念”。目前12層至30層 的寫字樓已全部整體出售并入住辦公，業(yè)主為某保險(xiǎn)公司。地下2層至地上5層為某國內(nèi) 著名 百貨零售商負(fù)責(zé)經(jīng)營管理。 該項(xiàng)目在其商鋪的銷售中，采取了所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)三權(quán)分離的模式：為提高市 場接納力，將商場產(chǎn)權(quán)劃整為零，劃分為10—100平方米的小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售回收大量資金 。 然后通過回報(bào)租金的方法從購房者手中取回商業(yè)鋪面的經(jīng)營權(quán)，其年回報(bào)利率定在7%左 右 （高于銀行貸款利率才有吸引力）。這樣所有權(quán)屬于投資者、經(jīng)營權(quán)由專業(yè)商業(yè)管理公 司掌 控、入場經(jīng)營商家擁有物業(yè)使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)了三權(quán)分離。在統(tǒng)一經(jīng)營的背景下，最大程度 實(shí)現(xiàn) 商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營價(jià)值，同時(shí)使建筑單體獲得最大的價(jià)值與租金增長空間。 這是一種高收益高風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作模式，適用于大型封閉式商場。從該項(xiàng)目開盤以來的運(yùn)作 來看，通過拆零產(chǎn)權(quán)、銷售旺鋪回收了巨額資金，大大緩解了困擾開發(fā)商已久的資金緊 張問 題。經(jīng)營商進(jìn)場以后經(jīng)營狀況也比較理想，進(jìn)一步增強(qiáng)了中小投資者的信心，促進(jìn)了商 鋪的 銷售。 在成都還有一個(gè)正在按此模式運(yùn)作的大型項(xiàng)目，其租金回報(bào)率為每年7.5%，每三年遞增 0.5%，租賃回報(bào)期長達(dá)20年。 二、三方利弊分析 （一）開發(fā)商 對絕大多數(shù)開發(fā)商而言，是沒有足夠的資金實(shí)力和耐心等待物業(yè)的逐漸升值和租金緩慢 抬升。通過零售產(chǎn)權(quán)，短期內(nèi)回收大量資金，保證工程建設(shè)的順利進(jìn)行和物業(yè)的正常營 運(yùn)— —這或許是不得已而為之的解決之道。 封閉式的大型商業(yè)物業(yè)往往一賣就散，一散就亂。通過將經(jīng)營權(quán)以固定分紅回報(bào)的形式 從產(chǎn)權(quán)所有者手中收回，交給真正經(jīng)營實(shí)力的大商家進(jìn)行經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營，易 吸引 上行人流，盤活樓盤，有利于樓盤升值，讓客戶感受升值空間。開發(fā)商一般在項(xiàng)目銷售 結(jié) 束、商業(yè)經(jīng)營步入正軌后全身而退，將商鋪的控制權(quán)交給了專業(yè)的商業(yè)管理公司，而商 業(yè)管 理公司是否能夠進(jìn)行科學(xué)的營運(yùn)規(guī)劃、完善的經(jīng)營管理及其資質(zhì)、理念 將對商鋪價(jià)值、長遠(yuǎn) 的租金回報(bào)起到重要的作用。 在這種高風(fēng)險(xiǎn)高利潤模式的運(yùn)作當(dāng)中，涉及大型商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、銷售、 工程等所有環(huán)節(jié)，對開發(fā)商的綜合運(yùn)營能力要求極高。而且，回籠資金（即產(chǎn)權(quán)分散銷 售） 與商業(yè)經(jīng)營（即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營）兩者總是一對深刻的矛盾，而且商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營對開發(fā) 商名 譽(yù)、品牌的影響也將有很強(qiáng)的廣泛性和延續(xù)性：試想，一個(gè)銷售不暢，入住率低的住宅 小區(qū) 是很容易被市民遺忘的。而對于一個(gè)位于市中心，經(jīng)營不善冷冷清清，返租回報(bào)承諾無 法兌 現(xiàn)、投資者云集討債的大型購物廣場，即使當(dāng)年開發(fā)商銷售良好，早已賺得盆滿缽滿， 其長 期的負(fù)面社會(huì)影響也會(huì)使開發(fā)商的品牌形象大打折扣。 （二）投資者 近年來，由于股票風(fēng)險(xiǎn)太大，銀行利率的一降再降，房產(chǎn)投資便無疑成為投資者關(guān)注的 焦點(diǎn)。臨街商鋪、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)步行街、購物中心、專業(yè)市場等各種商業(yè)形態(tài)的物業(yè) 紛紛 涌現(xiàn)，開發(fā)商與投資者共同把這個(gè)市場推向了高潮?！肮芾硇蜕啼仭钡某霈F(xiàn)，對廣大的購 房 投資者有以下的利和弊： 1. 省去了投資者出租的風(fēng)險(xiǎn)和收取租金的麻煩，對于投資者來說，可得到極大的便利。 2. 免去了商鋪出租期間對于物業(yè)各項(xiàng)管理所需花費(fèi)的精力，經(jīng)營管理公司具備對物業(yè)進(jìn) 行規(guī)范管理的能力，可以確保物業(yè)出租期間的安全及業(yè)主的各項(xiàng)利益。 3. 確保了市場運(yùn)作初期的業(yè)主利益。一般“管理型商鋪”委托經(jīng)營合同簽訂時(shí)，都附有 若干期限的固定回報(bào)條款，即在市場啟動(dòng)初期的若干年限內(nèi)，由營運(yùn)管理商向小業(yè)主按 固定 利率支付租金回報(bào)，租賃期限相對穩(wěn)定，并使業(yè)主回避了市場形成初期較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 。 4. 統(tǒng)一經(jīng)營的商鋪具備對經(jīng)營業(yè)態(tài)、整體形象、商家組合的有利控制，有利于實(shí)現(xiàn)商業(yè) 物業(yè)的整體競爭力，促進(jìn)物業(yè)與租金的長期增值。 投資者的風(fēng)險(xiǎn)主要在于： 1. 大型封閉式商場與商業(yè)街或普通臨街鋪面不同，各個(gè)商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大， 主要依賴于商場整體經(jīng)營的成功。在委托經(jīng)營合同長達(dá)10—20年運(yùn)營期內(nèi)，一旦商場經(jīng)營 失 敗，商業(yè)管理公司無力承擔(dān)租金回報(bào)，會(huì)導(dǎo)致業(yè)主租金顆粒無收。 2. 在委托經(jīng)營期滿后，投資者取得對商鋪的處置權(quán)，會(huì)產(chǎn)生種種難以預(yù)測的后果：或許 部分投資者不再滿足于商業(yè)管理公司的固定利率回報(bào)，要求自行出租或者自營，這是合 理且 合法的要求，這將逐漸破壞原有的經(jīng)營規(guī)劃和布局，甚至對整體的經(jīng)營產(chǎn)生負(fù)面的影響 ，風(fēng) 險(xiǎn)在此時(shí)將漸漸暴露。 （三）經(jīng)營者 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營商與開發(fā)商天生是一對矛盾體——開發(fā)商希望拆零產(chǎn)權(quán)銷售以回籠 資金，而經(jīng)營商希望只租不售保留完整產(chǎn)權(quán)以便于統(tǒng)一經(jīng)營管理；經(jīng)營商希望有更多的 面積 營造休閑的商業(yè)氛圍，開發(fā)商希望出租更多的商業(yè)面積。 從商業(yè)經(jīng)營角度看，管理型商鋪類似于整體自營的大型商場和專業(yè)市場，與沿街獨(dú)立商 鋪或零售零租的商業(yè)街產(chǎn)生了較大的區(qū)別，有利于與沿街獨(dú)立商鋪的競爭： 1. 在整體經(jīng)營上，管理型商鋪一般對于項(xiàng)目經(jīng)營內(nèi)容、商家品質(zhì)、形象定位有著清晰的 界定，有助于各經(jīng)營商家入駐前對項(xiàng)目整體營運(yùn)風(fēng)格、發(fā)展前景的了解和預(yù)測，做出正 確的 決策。 2. 商鋪的租賃期限相對穩(wěn)定，而不像獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，過多地受到小業(yè)主心態(tài)與個(gè)人需要 的影響。 3. 商鋪?zhàn)饨鹣鄬Ψ€(wěn)定。整體經(jīng)營的管理型商鋪受到經(jīng)營管理公司的嚴(yán)格管理，對于租金 的確定，經(jīng)營商會(huì)有穩(wěn)定的策略，沉浮一般不會(huì)太大，有利于入駐商家長遠(yuǎn)經(jīng)營的規(guī)劃 與預(yù) 測。 4. 由于經(jīng)營管理商的統(tǒng)一管理，管理型商鋪的配套服務(wù)將明顯優(yōu)于一般獨(dú)立商鋪。 三、SWOT分析 （一）優(yōu)勢 1. 管理型商鋪類似于全產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪和SHOPPINGMALL之間的過渡產(chǎn)品，它集合了 產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪易回收資金的優(yōu)點(diǎn)和大型購物廣場統(tǒng)一進(jìn)行商業(yè)管理的優(yōu)勢。既能夠在 短期 內(nèi)回收大量資金，又可以避免零售產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致經(jīng)營混亂的局面。 2. 對購房投資者而言：管理型商鋪省去了投資者出租的風(fēng)險(xiǎn)和收取租金的麻煩，投資收 益較為長久而穩(wěn)定，并使業(yè)主回避了市場形成初期較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 3. 從商業(yè)經(jīng)營角度看，管理型商鋪在整體經(jīng)營上對于項(xiàng)目經(jīng)營內(nèi)容、商家品質(zhì)、形象定 位有著清晰的界定，有助于各經(jīng)營商家入駐前對項(xiàng)目整體營運(yùn)風(fēng)格、發(fā)展前景的了解和 預(yù) 測，做出正確的決策。且與各經(jīng)營商家的租賃期限和租金相對穩(wěn)定，有利于入駐商家長 遠(yuǎn)經(jīng) 營的規(guī)劃與預(yù)測。 （二）劣勢 1. 投資回報(bào)合同期較長，合同期內(nèi)的發(fā)展?fàn)顩r難以預(yù)測：在投資者與商業(yè)管理公司簽訂 的投資回報(bào)合同中，為保證主力商家的長期經(jīng)營，一般合同期長達(dá)10年- 15年。在此期間，因 經(jīng)營管理不善，租金收益較低不足以償還投資者的固定回報(bào)，甚至商場整體倒閉的可能 性是 完全存在的。大型封閉式商場基本無臨街鋪面，各個(gè)商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大，主 要依 賴于商場整體經(jīng)營的成功。一旦商場經(jīng)營失敗，會(huì)導(dǎo)致業(yè)主租金顆粒無收。 2. 投資回報(bào)合同期滿后的未來前景難以預(yù)測：10年- 15年的合同期滿后，購房者重新獲 得商鋪的經(jīng)營權(quán)。如果此時(shí)商場整體經(jīng)營正常，投資者可能不滿足于不到10%的投資回報(bào) 率，要求進(jìn)場自行經(jīng)營或自行出租；如果此時(shí)商場已是慘淡經(jīng)營，投資者（尤其是一層 商鋪 的投資者）可能出于對商業(yè)管理商的不信任，同樣要求進(jìn)場自行經(jīng)營或自行出租，這將 會(huì)破 壞商場統(tǒng)一經(jīng)營格局，引發(fā)一系列不可預(yù)測的嚴(yán)重后果。 3. 二層以上的商鋪銷售難度大，投資者風(fēng)險(xiǎn)高。大型封閉式商場各個(gè)商鋪能否增值與口 岸關(guān)系不大，主要依賴于商場整體經(jīng)營的成功。一旦商場經(jīng)營失敗，一層商鋪尚可依靠 一定 的客流量繼續(xù)維持，二層及以上的商鋪卻無力回天。 （三）機(jī)會(huì) 除了宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和加入WTO帶來的機(jī)遇外，整體租賃零售產(chǎn)權(quán)的管理型商鋪還有 以下的市場機(jī)會(huì)點(diǎn)： 1. 因?yàn)樽C券市場的風(fēng)險(xiǎn)太大，銀行存款利率的一降再降，房產(chǎn)投資尤其是商鋪的投資成 為投資者的新寵。商業(yè)地產(chǎn)相對于住宅和股市，具有回收期短、收益率高、可以利用銀 行貸 款的優(yōu)勢。通常商業(yè)地產(chǎn)投資回收周期是6—8年，此后年出租收益率為16%左右。而管理 型 商鋪更是省去了投資者出租的風(fēng)險(xiǎn)和收取租金的麻煩，投資收益較為長久而穩(wěn)定，并很 好地 迎合了中國人“一鋪養(yǎng)三代”的傳統(tǒng)心理。 2. 管理型商鋪類似于全產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪和SHOPPINGMALL之間的過渡產(chǎn)品，但并不是 SHOPPING MALL能夠完全替代它。很多面積在2萬平方米以下、營業(yè)用房樓層較少、位于城 市黃金口岸的小型購物中心往往采用了這種運(yùn)作模式。因?yàn)樗缺苊饬伺R街式獨(dú)立商鋪 的無 序經(jīng)營，又回避了SHOPPING MALL對面積和經(jīng)營業(yè)態(tài)的規(guī)?；瘒?yán)格要求。未來幾年是各個(gè) 城市的舊城改造危房改造集中期，這將騰出大量中小規(guī)模的市中心土地，為管理型商鋪 的持 續(xù)發(fā)展提供土地供給，帶來了新的機(jī)遇。而且大量的臨街商業(yè)用房被拆遷，經(jīng)營者們急 于找 到新的經(jīng)營場所，從而導(dǎo)致商業(yè)用房的需求加大。} （四）挑戰(zhàn) 整體租賃零售產(chǎn)權(quán)的管理型商鋪在外部環(huán)境上順應(yīng)了商業(yè)零售業(yè)發(fā)展的趨勢和消費(fèi)結(jié) 構(gòu)、消費(fèi)者心理的變化，又不至于給開發(fā)商太大的資金壓力。但管理型商鋪?zhàn)畲蟮奶魬?zhàn) 來源 于運(yùn)作模式本身，也就是前面所講的劣勢：合同期內(nèi)能否得到良好的經(jīng)營以及返租期結(jié) 束后 商場經(jīng)營問題等。 四、返租模式的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 從前面的分析可以看出，返租模式固有的先天不足帶來了較高的風(fēng)險(xiǎn)，在這場信息不對 稱的博弈當(dāng)中，中小投資者明顯處于劣勢。在小業(yè)主投資買房時(shí)，開發(fā)商便已經(jīng)為自己 設(shè)定 好了金蟬脫殼的步驟。簽訂購房合同時(shí)，小業(yè)主必須簽署委托經(jīng)營協(xié)議和租金回報(bào)協(xié)議 ，而 返租方當(dāng)然不會(huì)是精明的開發(fā)商，通常是一個(gè)與開發(fā)商無任何關(guān)聯(lián)的空頭公司。一旦經(jīng) 營不 善，向經(jīng)營商收取的租金不足以抵償向小業(yè)主的返租，如果開發(fā)商也無力或無心承擔(dān)每 年高 達(dá)總銷售額7%的巨額返租（這種可能性極大），小業(yè)主的厄運(yùn)也就開始了，這一切與開 發(fā)商 沒有任何法律關(guān)系，而承諾返租的空頭公司自然人去樓空。更何況返租協(xié)議長達(dá)15年- 20年， 開發(fā)商是否存在難以預(yù)測。 對于一個(gè)有社會(huì)責(zé)任感，立志于長期發(fā)展的開發(fā)商來講，應(yīng)該明白如果經(jīng)營管理不成 功，返租中斷，往往會(huì)對開發(fā)商的品牌、信譽(yù)造成致命性的打擊。如何減少整個(gè)模式的 風(fēng) 險(xiǎn)，保護(hù)博弈各方的長遠(yuǎn)利益，可以從以下幾個(gè)方面入手： 1、開發(fā)商保留部分主力商鋪，臨街、主入口商鋪控制在手中，避免商場“臉面”受制 于人。 2、核心主力零售店應(yīng)引進(jìn)已發(fā)展成熟，具有相當(dāng)知名度并獲得消費(fèi)者良好口碑的品牌 經(jīng)營商作為領(lǐng)頭羊（如萬達(dá)購物廣場引進(jìn)沃爾瑪 成都商業(yè)大世界引進(jìn)家樂福，廣州天河城引 進(jìn)日本吉之島，成都羅馬假日廣場引進(jìn)好又多旗艦店），增強(qiáng)購產(chǎn)權(quán)者信心，并有利于 商場 經(jīng)營的...
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