XX物業(yè)公司管理系統(tǒng)
XX物業(yè)公司管理系統(tǒng) 1．背景 XX是一個(gè)大型民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)，下轄包括中心商廈、世紀(jì)大廈、翠海酒店公寓、北方家 園建材超市、XX辦公樓、方圓國(guó)家樣品油庫(kù)、南延賓館在內(nèi)的眾多樓宇物業(yè)。長(zhǎng)期以來(lái) 集團(tuán)內(nèi)物業(yè)管理工作各分公司之間相互獨(dú)立，或有的物業(yè)自己組建自己的物業(yè)隊(duì)，或有 的物業(yè)聘請(qǐng)外部物業(yè)公司，這在一定程度上增大了公司的成本開支，形成了資源浪費(fèi)。 在這樣的背景下，經(jīng)集團(tuán)董事局研究決定：成立XX內(nèi)部物業(yè)公司。物業(yè)公司第一階段的 的任務(wù)和目標(biāo)是集團(tuán)內(nèi)部所有物業(yè)的物業(yè)管理工作，第二階段將考慮走出集團(tuán)內(nèi)部，對(duì) 外營(yíng)業(yè)，接管葫蘆島市其它物業(yè)的管理工作。 2．服務(wù)對(duì)象 現(xiàn)階段物業(yè)公司的服務(wù)對(duì)象為集團(tuán)內(nèi)部各部室、各分公司等 3．辦公地點(diǎn) 北方家園建材超市辦公樓 4．隸屬關(guān)系 物業(yè)公司為集團(tuán)公司直屬單位，其在集團(tuán)內(nèi)的位置如下圖： 5．業(yè)務(wù)范圍 基本業(yè)務(wù)： 建筑物的維修和定期養(yǎng)護(hù) 輔助設(shè)備的定期檢修保養(yǎng) 保證供水、電、熱、氣以及電梯和消防系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn) 保證道路、污水排放管道暢通無(wú)阻 維護(hù)物業(yè)整體規(guī)劃不受破壞 制止亂搭亂建、亂貼亂畫等行為 做好物業(yè)管理綠化和室內(nèi)外保潔工作 輔助業(yè)務(wù)： 房屋裝飾、家電維修、代收各種費(fèi)用、代換液化氣、代換純凈水、代收發(fā)信件等 6．組織機(jī)構(gòu) 7．人員編制（總編制不超過(guò)150人） 經(jīng)理：1人。 副經(jīng)理：1人。 服務(wù)中心：5人（24小時(shí)分3班倒，白班2人，夜班1人）。 消防監(jiān)控隊(duì)：設(shè)消防干事1人；每個(gè)崗設(shè)消防監(jiān)控員1人，共10人。 保潔隊(duì)：設(shè)隊(duì)長(zhǎng)1人；每個(gè)保潔班設(shè)班長(zhǎng)1人，共10人；每個(gè)保潔班下設(shè)保潔員若干人。 檢修隊(duì)：設(shè)隊(duì)長(zhǎng)1人；下屬電工班、設(shè)備班、管道班、木工班不設(shè)班長(zhǎng)，每個(gè)班維修工2 人。 綠化隊(duì)：設(shè)隊(duì)長(zhǎng)1人；技術(shù)員1人（隊(duì)長(zhǎng)兼）；綠化員若干。 機(jī)動(dòng)隊(duì)：消防監(jiān)控員、保潔員、檢修員、綠化員各2人，此隊(duì)成員負(fù)責(zé)物業(yè)公司其它隊(duì)成 員的臨時(shí)性替班，及應(yīng)急性維修及其它服務(wù)行為。 8．部門職能 ◆服務(wù)中心 物業(yè)公司日常的行政后勤工作由服務(wù)中心負(fù)責(zé)。主要包括接維修電話、根據(jù)維修電話安 排相應(yīng)工作人員出勤、處理客戶投訴、整理各種物業(yè)維修檔案資料、協(xié)調(diào)物業(yè)公司同集 團(tuán)其它部門的關(guān)系、負(fù)責(zé)物業(yè)公司同外部機(jī)關(guān)的溝通聯(lián)系等。 ◆消防監(jiān)控隊(duì) 消防設(shè)備的檢修管理由物業(yè)公司消防監(jiān)控隊(duì)負(fù)責(zé)。主要負(fù)責(zé)對(duì)各物業(yè)消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行 日常的維護(hù)檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，不能解決的及時(shí)報(bào)有關(guān)技術(shù)部門進(jìn)行處理。 ◆保潔隊(duì) 保潔管理范圍包括公共地方的保潔、公共部位的保潔、生活垃圾的處理等 ◆檢修隊(duì) ①給排水設(shè)備管理與維修和供暖設(shè)備管理與維修 包括供水設(shè)備系統(tǒng)、排水設(shè)備系統(tǒng)、用水設(shè)備、熱水供應(yīng)設(shè)備系統(tǒng)等，鍋爐房、室外供 熱熱網(wǎng)、室內(nèi)供暖系統(tǒng)等，由物業(yè)公司檢修隊(duì)管道班負(fù)責(zé)。 ②供電設(shè)備管理與維修 包括高壓配電設(shè)備、低壓配電設(shè)備、電力變壓器等，由物業(yè)公司檢修隊(duì)電工班負(fù)責(zé)。 ③中央空調(diào)設(shè)備管理與維修包括工作區(qū)、空氣的輸送和分配部分、空氣的處理部分、空氣 處理所需的輔助設(shè)備等。 電梯的管理與維修包括井道和機(jī)房、傳動(dòng)部門、升降設(shè)備部分、安全裝置、控制部分等 。 常用辦公設(shè)備的管理與維修包括復(fù)印機(jī)、曬圖機(jī)、吸塵器、引水機(jī)、治水機(jī)、廚房設(shè)備 等。 上述設(shè)備管理與維修由物業(yè)公司檢修隊(duì)設(shè)備班負(fù)責(zé)。 ④房屋的日常養(yǎng)護(hù)包括： 屋面補(bǔ)漏、修補(bǔ)屋面、修補(bǔ)泛水、屋脊等 鋼、木門窗整修、拆換五金、配玻璃、換紗窗、油漆等 修補(bǔ)樓面地面面層、抽換個(gè)別棱木等 修補(bǔ)內(nèi)外墻、抹灰、窗臺(tái)、腰線等 拆砌挖補(bǔ)局部墻體、個(gè)別拱圈、拆換個(gè)別過(guò)梁等 抽換個(gè)別檁條、接換個(gè)別木梁、屋架、木柱、修補(bǔ)木樓等 上述管理維護(hù)由物業(yè)公司檢修隊(duì)木工班負(fù)責(zé)。 ◆綠化隊(duì) 負(fù)責(zé)公司各物業(yè)內(nèi)部及外圍的綠化美化工作。包括綠化帶、苗圃、花草樹木、盆景盆栽 等 9．崗位職責(zé) 經(jīng)理： 1、全面負(fù)責(zé)物業(yè)公司的各項(xiàng)工作。 2、負(fù)責(zé)公司所轄房屋建筑，公共設(shè)施，機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)備等技術(shù)和管理工作； 3、負(fù)責(zé)制定本部門的各項(xiàng)管理制度及應(yīng)急措施，確保質(zhì)量管理體系在本部門有效運(yùn)行； 4、負(fù)責(zé)向經(jīng)營(yíng)戶及消費(fèi)者提供日常維修、安全、保潔、倉(cāng)儲(chǔ)維修等服務(wù)。 5、負(fù)責(zé)對(duì)本部門各班組的工作進(jìn)行檢查，指導(dǎo)； 6、負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)戶及消費(fèi)者裝修申請(qǐng)、審批工作及較大規(guī)模的裝修驗(yàn)收工作； 7、負(fù)責(zé)參與樓宇工程驗(yàn)收交接工作及制定樓宇工程驗(yàn)收實(shí)施計(jì)劃。負(fù)責(zé)組織新接物業(yè)的 機(jī)電設(shè)備運(yùn)行調(diào)試工作； 8、負(fù)責(zé)對(duì)本部門發(fā)生的重大事故，組織調(diào)查分析及處理工作； 9、對(duì)采購(gòu)物資和提供服務(wù)的供方進(jìn)行評(píng)價(jià)； 10、負(fù)責(zé)審核本部門提交的物品申購(gòu)報(bào)告，交主管領(lǐng)導(dǎo)審核的并報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)； 11、負(fù)責(zé)本部門水、電等各專業(yè)技工的工作技能的培訓(xùn)及考核計(jì)劃的制定，并配合物管 部組織實(shí)施；確保其正常運(yùn)行。 12、監(jiān)督、組織實(shí)施與物業(yè)管理有關(guān)的計(jì)量檢測(cè)設(shè)備的定期校準(zhǔn)工作。 13、全面規(guī)劃公司服務(wù)設(shè)施、消防設(shè)施的添置、安裝、調(diào)試、運(yùn)轉(zhuǎn)和維修等工作，為質(zhì) 量管理體系的正常運(yùn)作提供保障； 14、負(fù)責(zé)收集設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行原始記錄，并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，為提高運(yùn)行質(zhì)量提供依據(jù)。 15、組織領(lǐng)導(dǎo)工程技術(shù)人員的崗位培訓(xùn)。 副經(jīng)理： 服務(wù)中心文員： 消防干事： 1．貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)消防條例》及實(shí)施細(xì)則和其他有關(guān)部門消防法規(guī)。組織防火 安全宣傳教育。 2．貫徹執(zhí)行XX有關(guān)的消防規(guī)章制度。 3．在整個(gè)集團(tuán)組織開展消防安全教育，制定用火、用電等防火管理制度。 4．組織義務(wù)消防員，制定滅火預(yù)案，開展滅火演練。 5．組織防火檢查，消除火險(xiǎn)隱患，改善消防安全條件，完善消防設(shè)施。 6．組織消防檢查，督促整改火險(xiǎn)隱患，制定緊急疏散方案。 7．經(jīng)常檢查防火器材的使用、管理情況，發(fā)現(xiàn)已失效的器材及時(shí)更換和購(gòu)置。 8．組織初期撲救火災(zāi)和人員疏散，保護(hù)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助上級(jí)公安部門調(diào)查火災(zāi)原因。 9．督促有關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)物品的管理。 10．協(xié)助處理部?jī)?nèi)日常事務(wù)。 保潔隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)： 1．全面負(fù)責(zé)保潔隊(duì)的各項(xiàng)工作。 2． 協(xié)調(diào)保潔隊(duì)組成員的分工合作，帶動(dòng)大家努力工作。 3． 班組成員出現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)反映；上級(jí)下達(dá)的文件精神，也要及時(shí)、準(zhǔn)確向班組成 員傳達(dá)。 4． 負(fù)責(zé)保潔班組同其他部門之間的協(xié)調(diào)溝通工作。 5． 負(fù)責(zé)安排好本班組節(jié)假日值班工作。 6． 完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的其他任務(wù)。 檢修隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)： 1．全面負(fù)責(zé)檢修隊(duì)的各項(xiàng)工作。 2． 協(xié)調(diào)維修班組成員的分工合作，帶動(dòng)大家努力工作。 3． 班組成員出現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)反映；上級(jí)下達(dá)的文件精神，也要及時(shí)、準(zhǔn)確向班組成 員傳達(dá)。 4． 負(fù)責(zé)維修班組同其他部門之間的協(xié)調(diào)溝通工作。 5． 負(fù)責(zé)安排好本班組節(jié)假日值班工作。 6． 完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的其他任務(wù)。 綠化隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)： 1．全面負(fù)責(zé)物業(yè)隊(duì)的各項(xiàng)工作。 2． 負(fù)責(zé)公司所轄房屋建筑，公共設(shè)施，機(jī)電設(shè)備、綠化美化、環(huán)境衛(wèi)生等管理工作。 3． 負(fù)責(zé)制定本部門的各項(xiàng)管理制度及應(yīng)急措施，確保本部門良好運(yùn)行。 4． 負(fù)責(zé)向集團(tuán)公司提供日常維修、保潔、倉(cāng)儲(chǔ)維修等服務(wù)。 5． 負(fù)責(zé)對(duì)本部門各班組的工作進(jìn)行檢查，指導(dǎo)。 6． 負(fù)責(zé)參與樓宇工程驗(yàn)收交接工作及制定樓宇工程驗(yàn)收實(shí)施計(jì)劃。負(fù)責(zé)組織新接物業(yè)的機(jī) 電設(shè)備運(yùn)行調(diào)試工作。 7． 負(fù)責(zé)對(duì)本部門發(fā)生的重大事故，組織調(diào)查分析及處理工作。 8． 負(fù)責(zé)審核本部門提交的物品申購(gòu)報(bào)告，并報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 9． 負(fù)責(zé)本部門水、電等各專業(yè)技工的工作技能的培訓(xùn)及考核計(jì)劃的制定，組織實(shí)施；確保 其正常運(yùn)行。 10．監(jiān)督、組織實(shí)施與物業(yè)管理有關(guān)的計(jì)量檢測(cè)設(shè)備的定期校準(zhǔn)工作。 11．負(fù)責(zé)收集設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行原始記錄，并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，為提高運(yùn)行質(zhì)量提供依據(jù)。 12．組織領(lǐng)導(dǎo)工程技術(shù)人員的崗位培訓(xùn)。 13．完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的其他任務(wù)。 消防監(jiān)控員： 1．嚴(yán)格遵守集團(tuán)各項(xiàng)規(guī)章制度，認(rèn)真履行崗位職責(zé)。 2．服從命令，聽從指揮，遵守紀(jì)律，積極完成任務(wù)。 3．熟識(shí)公司防火及滅火設(shè)施、設(shè)備的操作和有關(guān)防火、滅火知識(shí)。 4．檢查落實(shí)公司各部門防火管理制度。 5．做好消防器材、設(shè)備檢查工作，保證設(shè)備處于完好狀況，一旦發(fā)生火警即可投入使用 。檢查電器、電線、電掣、煤氣管道有無(wú)霉壞、銹壞、氧化、堵塞情況，防止因短路或 爆炸引起火災(zāi)。 6．督促維修隊(duì)對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)，確保滅火器材及設(shè)施在應(yīng)急時(shí)能正常啟用。 7．負(fù)責(zé)調(diào)查一般火滅事故，并寫成書面材料上報(bào)及存檔，并以此作為日后培訓(xùn)的教材。 8．配合公安消防部門進(jìn)行防火安全檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)協(xié)同有關(guān)部門進(jìn)行整改。 9．每周呈報(bào)防火安全情況報(bào)告并存檔。 10．負(fù)責(zé)對(duì)公司用火部門的安全監(jiān)督，并做好現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)檢查。 11．負(fù)責(zé)對(duì)公司各種危險(xiǎn)品的監(jiān)督管理，檢查防火、防爆工作的落實(shí)情況。 12．制止任何違反消防安全的行為。一旦發(fā)生火警，不論是上班還是下班，必須全力投 入搶救工作，不得臨陣逃避。 13．發(fā)生火警事故時(shí)，不要驚慌，應(yīng)采取下列應(yīng)急措施： （1）迅速報(bào)告有關(guān)部門、消防大隊(duì)，火警電話：119； （2）組織人員搶救險(xiǎn)情，力爭(zhēng)把火撲滅，并注意查找起火原因； （3）組織有關(guān)人員撤離危險(xiǎn)地區(qū)，并做好妥善安排； （4）做好現(xiàn)場(chǎng)安全保衛(wèi)工作，嚴(yán)防壞人趁火打動(dòng)和搞破壞活動(dòng) （5）協(xié)助有關(guān)部門查原因、查損失并做好善后工作。 14．參與公司定期消防檢查工作及定期的安全會(huì)議 15．執(zhí)行及有效完成上級(jí)指派的其他工作任務(wù)。 保潔員： 1． 嚴(yán)格遵守集團(tuán)公司各項(xiàng)規(guī)章制度。 2． 嚴(yán)格執(zhí)行清潔工作制度，堅(jiān)守崗位，掌握保潔用品、用具的使用方法，出現(xiàn)突發(fā)事件及 時(shí)匯報(bào)。 3． 自行擬定保潔時(shí)間表，報(bào)物業(yè)公司服務(wù)中心批準(zhǔn)；按照保潔時(shí)間表做好日常保潔工作。 4． 安排保潔時(shí)間先于工作時(shí)間，保潔工作在上班前完成，不能影響公司正常工作。 5． 保潔員出入公司各個(gè)場(chǎng)所，嚴(yán)禁發(fā)生偷竊行為。 6． 不允許因個(gè)人情緒降低保潔質(zhì)量。 7． 保潔員請(qǐng)假事先申請(qǐng)，獲準(zhǔn)后方可離開。 8． 保潔員與員工禮貌相待，互相尊重。 9． 有權(quán)制止員工的各種破壞衛(wèi)生、污染環(huán)境的行為。 10．保潔員的衛(wèi)生負(fù)責(zé)范圍有： （1）負(fù)責(zé)辦公室、會(huì)議室、大廳、樓梯（電梯）、過(guò)道及衛(wèi)生間的清掃。 （2）清倒辦公室和公共走道之垃圾，做到通道 “五無(wú)”：無(wú)垃圾、無(wú)蛛網(wǎng)、無(wú)積灰、無(wú)痰跡、無(wú)雜物。 （3）清擦辦公場(chǎng)所（辦公桌、沙發(fā)、辦公用具、門窗、扶手等），保持公共場(chǎng)所門窗 玻璃干凈，扶手無(wú)積灰。 （4）定期檢查衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)備狀況，確保良好使用；及時(shí)增添衛(wèi)生間內(nèi)洗手液、衛(wèi)生紙 。 （5）定期維護(hù)盆景植物衛(wèi)生，做到其葉面、花瓣無(wú)明顯積灰。 （6）放置藥物、除四害，做好蚊蠅消殺工作和滅鼠工作。 （7）完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的其他任務(wù)。 電工： 1． 嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度。 2． 努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練的掌握公司各物業(yè)供電方式狀態(tài)、線路走向及所轄設(shè)備的原理、技 術(shù)性能及實(shí)際操作。 3． 負(fù)責(zé)配電室、電梯機(jī)房、樓層電井的日常運(yùn)行、維修、保養(yǎng)。 4． 負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。 5． 每月兩次發(fā)電機(jī)試運(yùn)行。 6． 負(fù)責(zé)公司物業(yè)外圍照明燈具的啟、停。 7． 做好辦公樓內(nèi)房間、公共場(chǎng)所的照明燈具、開關(guān)、插座等的修理與更換。 8． 負(fù)責(zé)電氣設(shè)備、各配電箱（柜）表面清潔。 9． 負(fù)責(zé)餐廳、廚房、辦公室、洗滌動(dòng)力設(shè)備電氣的維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修工作。 10．每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。 11．制訂并監(jiān)督執(zhí)行強(qiáng)、弱電系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定。 12．提出本系統(tǒng)的備料計(jì)劃，協(xié)助采購(gòu)專業(yè)性較強(qiáng)的工具或零件。 13．做好公司辦公區(qū)域供電系統(tǒng)外線修理。 14．堅(jiān)守崗位定期巡視電氣設(shè)備密切監(jiān)視運(yùn)行情況，正確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)并填好報(bào)表。 15．發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)保持冷靜頭腦，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障。 16．服務(wù)熱情周到，接到報(bào)修通知單立即上門服務(wù)，保證質(zhì)量，做到“小修不過(guò)天，大修 在三天”。 17．完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的其他任務(wù)。 設(shè)備維護(hù)工： 空調(diào)工： 1．堅(jiān)守崗位，服從指揮，對(duì)領(lǐng)導(dǎo)安排的工作負(fù)責(zé)。 2．嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，保證維修質(zhì)量，按時(shí)完成任務(wù)。 3．認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu)、性能及系統(tǒng)情況，以求判斷故障準(zhǔn)確，維修快捷 。 4．空調(diào)工必須掌握好設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即報(bào)告隊(duì)長(zhǎng)，并立即進(jìn)行搶修。 5．按保養(yǎng)規(guī)程做好所分管的設(shè)備日常及月度保養(yǎng)工作，確保重點(diǎn)設(shè)備經(jīng)常處于良好的技 術(shù)狀態(tài)。 6．值班人員必須嚴(yán)守崗位職責(zé)，服從指揮。嚴(yán)守操作規(guī)程，對(duì)安排的工作負(fù)責(zé)，不得擅 離職守。 7．制訂并執(zhí)行空調(diào)及給排水系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項(xiàng)目方案。 8． 填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。 9． 提出本系統(tǒng)的備料計(jì)劃，協(xié)助采購(gòu)專業(yè)性較強(qiáng)的工具或零件。 10．負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)（包括風(fēng)機(jī)）的日常運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)。協(xié)助水、電工對(duì)空調(diào)系統(tǒng)中相 關(guān)的電氣設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。 1...
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