“某項目三期”項目設計任務書
卓 信 地 產 “某項目三期” 項目設計任務書 第一部分 項目概況 一、項目名稱：某項目o花園廣場三期 二、項目地說明 1、項目位置 某項目位于南明區(qū)寶山南路西側，市南路北側，團坡山南側，東側為建材市場。項目 隔團坡山與南明河、省委相望。 某項目三期位于項目的西南段，西南臨市南路，東北邊為某項目二期，兩端與原有舊 建筑相連，為一塊長方形土地。 2、項目地基礎指標 o 項目規(guī)劃總用地10.5畝（7000平方米） o 規(guī)劃總建筑面積不大于40000平方米 o 容積率不大于5.72 o 建筑退市南路不少于5米 3、交通 項目西南臨市南路，東北邊通過某項目二期接寶山南路，交通形態(tài)良好。 4、地形地貌 項目地呈西北- 東南走向的長方形，長約170米，寬約45米，目前為工業(yè)廠房，地勢基本平坦。 5、水文地質 未做地質初勘及詳勘，本項目地塊原為工業(yè)廠房用地。 第二部分 項目基礎資料 1、項目定位 某項目項目定位為： 城區(qū)最大規(guī)模的中高檔創(chuàng)新現(xiàn)代東方水景園林社區(qū) 產品的生命力不在于其自身原有的素質，而在于如何在這些素質的基礎上賦予其嶄新 的活力。項目最終的成功還在于不斷的創(chuàng)新，使項目在市場中保持新鮮感，不斷創(chuàng)造市 場熱點。某項目在某市以“新都市主義”概念贏得市場青睞，正是在于其項目特有的素質 與開發(fā)中所賦予的產品內涵與產品創(chuàng)新符合市場需求。 項目三期在延續(xù)前期定位的前提下，因位置和產品形態(tài)存在一定的差距，產品創(chuàng)新和 戶型創(chuàng)新將成為本期項目的定位重點。因此，三期項目的綜合定位為： 新都市主義中高檔現(xiàn)代東方創(chuàng)新陽光住宅 “現(xiàn)代東方”“創(chuàng)新”“新穎”是本項目設計中的關鍵。 現(xiàn)代東方：配合項目前期“現(xiàn)代東方水景園林”概念，三期在建筑設計中的整體風格應 展現(xiàn)現(xiàn)代東方的整體形象，在現(xiàn)代主義建筑風格中，適當融入東方傳統(tǒng)建 筑符號，豐富項目的建筑內涵。 創(chuàng) 新：項目創(chuàng)新主要表現(xiàn)在建筑形態(tài)和戶型兩個方面。在建筑形態(tài)上，以板式建筑 為主，通過碟型變化使整體建筑活起來。屋頂采取坡沿與平頂?shù)慕Y合一方 面豐富屋頂?shù)膬热荨Ａ硪环矫媸鬼攲討粜途哂絮r明的特色。在戶型設計上 ，通過空間的變化豐富戶型內容。 新 穎：體現(xiàn)在建筑立面、戶型、公共與戶內生活空間上。立面設計突破常規(guī)住宅立 面的表現(xiàn)形式，利用構筑架造成立面簡潔感和線條感。戶型采取錯半層、 空中花園等新穎的空間設計，豐富戶型空間內容。 本項目定位是項目設計中的指導原則，是項目設計中建筑表達項目內涵的關鍵。 2、項目分析 1）項目SWOT分析 優(yōu)勢（S）： o 整體市場形勢向好； o 項目前期形成的良好市場認知和認同； o 項目定位的超前和先進的設計理念； o 項目整體園林營造的環(huán)境景觀和社區(qū)生活氛圍； o 項目的“創(chuàng)新”理念形成的市場新鮮感。 劣勢（W）： o 市南路的噪聲影響； o 原鋼廠的污染影響(目前已進行環(huán)保治理)； o 高層建筑的市場抗性； o 成本和銷售價格的不對等關系。 機會（O）： o 某市市場產品創(chuàng)新的滯后； o 片區(qū)整體形象的提升； o 兩城區(qū)社區(qū)物業(yè)的稀缺性。 威脅（T）： o 周邊土地開發(fā)的不確定因素； o 周邊項目開發(fā)速度的滯后可能造成的市場影響； 2）項目綜合評價 本項目作為某項目的最后一期，具有良好的前期基礎和開發(fā)理念，是項目的最后亮點和 臉面工程。其建筑形態(tài)和戶型空間將成為某市市場的又一個亮點。綜合素質的提高使項 目成為一個市場唯一性產品，將具有極高的市場認知度。 3、目標客戶定位 1）居住區(qū)域： o 以項目周邊5公里區(qū)域為主； o 兩城區(qū)； o 周邊區(qū)縣（市）。 2）職業(yè)構成： o 國家公務員、民營企業(yè)白領、個體經營者、金融證券界人士、企業(yè)管理人員、自 由職業(yè)者、文藝體育界人士、高科技企業(yè)員工、醫(yī)務工作者等； o 周邊區(qū)縣企業(yè)管理層、高科技企業(yè)員工、特殊職業(yè)者等； o 其它中等收入以上階層及拆遷戶。 3）年齡構成： o 年齡層為25——40歲。 4）家庭月收入： o 具有穩(wěn)定的工作，有一定的積蓄，家庭月收入在3000元以上； o 家庭存款在5萬元以上或等待拆遷的城市住戶。 5）以一次置業(yè)和二次置業(yè)為主 6）購買心理： 喜歡城區(qū)生活，追求新穎、時尚的居住環(huán)境，對價格敏感度一般，注重性價比， 以按揭付款及一次性付款為主。 7）學歷構成： o 高中以上。 8）家庭結構： o 三口之家； o 兩代同堂的家庭。 9）居住現(xiàn)狀： o 無房或自有住房（公房、福利房、自購商品房）有改善居住條件的要求； o 擴大目前居住面積（兩代居?。?。 10）信息來源 o 親友轉告、戶外路牌、報紙； o 互聯(lián)網、時尚雜志； o 房展會、直郵等。 4、營銷主題 南明金三角創(chuàng)新陽光生活空間 第三部分 項目設計要求 一、項目開發(fā)規(guī)模 1、整個規(guī)劃總用地面積7000平方米，容積率最高不得超過5.72，即：總建筑面積做 到40000平方米左右。其中住宅30000平方米；商業(yè)面積10000平方米。 2、商鋪擺設方向如下： 沿市南路方向為滿鋪二層商業(yè)群樓，其中預留一個社區(qū)出入通道； 3、項目開發(fā)經濟技術指標： 總用地面積：7000㎡ 總建筑面積：40000㎡ 其中：住 宅：30000㎡ 商業(yè)面積：10000㎡ 規(guī)劃層數(shù)：地上17層 地下2層 4、建筑功能說明 1）出 入 口：臨市南路面為商業(yè)出入口，住宅出入口設在東北側（小區(qū)內側），群 樓須設整個社區(qū)主出入口一個（人、車通道）。住宅大堂以不占用 商業(yè)面積為佳。 2）園林景觀：項目自身環(huán)境景觀以營造為主，采取與項目整體環(huán)境相一致的現(xiàn)代 東方風格，利用裙樓樓面、露臺及過道等營造立體化環(huán)境效果。 3）停 車 場：地下設兩層停車場，商業(yè)裙樓兩側設單向出入口。 2. 建筑覆蓋率、綠化率及商鋪層數(shù)、車位數(shù) 1、建筑覆蓋率：35% 2、綠化率：40%（含商業(yè)裙樓及空中花園綠化面積） 3、商業(yè)層數(shù)；3層 4、車位：150—200個 3. 車行及人行道的設置 裙樓中段社區(qū)出入口（大門）為車/人行主通道，兩側及內側設置車行通道。停車場 通道在裙樓兩側設置單向出入通道，社區(qū)出入口內側設置通往裙樓屋頂花園的人行通道 。 4. 配套設施項目 項目配套以某項目社區(qū)配套為主，本項目配套主要考慮商業(yè)配套（如戶外電梯設置 等）和項目住戶的輔助性配套，在裙樓屋頂轉換層考慮架空，設置屋頂花園及休閑娛樂 配套設施。 5. 成本控制 低成本，高質量建筑標準，全新戶型組合。 6. 方案深度 1、總體規(guī)劃： 1）總圖：1:500 2）交通組織圖：1:500 3）綠化效果圖：1: 200 4）消防組織圖：1:500 5）日照分析圖：1:500 2、單體設計方案 1）商鋪平面圖：1: 200 2）標準層平面圖：1: 200 3）屋頂平面圖：1: 200 4）主要立面圖：1: 200 5）剖面圖：1: 200 3、透視圖與模型 1）模型：工作模型一套 2）景觀透視若干張（能夠反映整個規(guī)劃特色） 4、規(guī)劃詳細說明（一份） 7. 經濟指標 總體規(guī)劃指標：容積率/綠化率/住宅面積/建筑覆蓋率/商鋪及轉換層配套設施面積 /地下室停車場面積及車位標準/總戶數(shù)/每層平均面積/戶均平均面積 8. 項目開發(fā)說明 1、開發(fā)定位 組合型板式高層商業(yè)居住綜合建筑。 一梯兩戶、一梯四-- 六戶結合，通過空中花園貫通，設置私家空中露臺花園，可以考慮戶外連廊設計。 2、建筑風格 現(xiàn)代建筑風格，立面簡潔，與整體項目建筑風格吻合，外立面采取構筑架增加線條感 ，立面保持平整流暢。屋頂及立面適當增加具有東方色彩的建筑符號加以裝飾。 整體色彩保持與前期建筑的一致性，商業(yè)建筑色彩以較為穩(wěn)重的色彩加以裝飾。 3、商業(yè) 商業(yè)建筑內部應保持整體性，盡量減少梁柱對商業(yè)使用的影響，內部設置一部步行電梯 。 9. 戶型面積及比例 戶型面積及配比如下： 1、戶型面積及比例 o 開發(fā)總面積：4萬平方米 o 其中：住宅面積3萬平方米 商業(yè)面積1萬平方米左右 o 規(guī)劃總戶數(shù)：約350戶 戶型配比： |房型 |一房一廳 |二房一廳 |三房二廳 |四房 |復式 | |面積（㎡） |35—45 |60--70 |90--110 |120-130 |140—160 | |戶型配比 |25% |15% |40% |10% |10% | |面積配比 |12% |11% |46% |14% |17% | |總戶數(shù) |88 |53 |140 |35 |35 | 2、戶型設計要求： 隨著人們住房消費意識增強，在位置、環(huán)境因素不可改變情況下，戶型成為消費者關 注的焦點，同時也是項目創(chuàng)新的亮點。戶型不能少于8大功能，即起居、就餐、櫥衛(wèi)、就 寢、儲藏、工作和學習以及陽臺。戶型設計的總體趨勢將出現(xiàn)由外延擴張型向內涵挖掘 型轉化?；陧椖康亩ㄎ?，在戶型設計上除應體現(xiàn)均好性、多樣性、經濟性外，在布局 上亦要體現(xiàn)社交、功能、私人空間的的合理分區(qū)及采取動態(tài)的戶型設計，使項目的房型 在推出時始終保持時尚、合理、具張揚的個性，使別人無法復制。一方面依據項目市場 定位，自身由低到高的上移，另一方面更重要地依據市場信息的反饋作恰如其分的調整 ，同時通過市場調查戶型設計上考慮以下幾點： 1. 層高3米； 2. 陽臺不少于1個，主陽臺要大，應盡可能加入露臺設計，使戶外私人空間能成為 一個觀景娛樂的多功能場所； 3. 戶型要考慮錯層、錯半層及復式； 4. 套內不允許有異形房； 5. 入門處可以考慮設計玄關，對整套房的私密性有很好的保證，創(chuàng)造外部環(huán)境與室 內環(huán)境轉換時的調整空間； 6. 不僅僅局限在靜止的狀態(tài)，對雙廳面積以及功能分化的需求要有所提高。盡量避 免模糊雙廳的概念，尤其餐廳的設計應追求情調，如臨窗設計。客廳開間盡量 做大（4.2~4.5米的面寬，一房、二房可適當降低）；在設計中客廳和臥室的 設計一方面考慮朝向，另一方面在有景觀的方向上考慮廳臥分開。 7. 廚房、飯廳和公共衛(wèi)生間全部集中在一起，要求明廳、明廚、明衛(wèi)設計，功能分 區(qū)集中，并與其他功能區(qū)明確分開。其中餐廳與廚房緊密相聯(lián)，設置明窗（對 于景觀朝向較好的單元，建議餐廳設計外挑觀景窗），設計時充分考慮通風、 采光及景觀度，廚房應處于西北面，衛(wèi)生間門不能正對餐廳。 8. 衛(wèi)生間設計均有明窗通風和采光，三房主臥房設計獨立衛(wèi)生間，大房型考慮衣帽 間，以保證良好的私密性；陽臺為雙陽臺（可考慮書房與客廳或主人房設立南 向連通式觀景大陽臺），一南一北，有利觀景、通風和晾曬衣物等功能。北陽 臺強調操作功能，尤其是二房的陽臺不但使之成為廚房的輔助空間，同時考慮 放置洗衣機的空間。 9. 臥室是第二生活主區(qū)，人一生35％的時間在這里度過，所以每個臥室的面積分配 都應十分合理，需方正、平直、寬大令人心情舒暢。采光與光照也應格外被重 視，建議采用健康大氣的外挑飄窗。臥室面積盡量大，主臥室置于最里面，充 分保證私密性；主臥室與北面臥室的門對開，有利于南北空氣對流。 10. 公共活動區(qū)（客廳、飯廳、廚房），分隔過渡區(qū)（公用衛(wèi)生間），功能分區(qū)集中 ，動靜分區(qū)、干濕分區(qū)明晰，過渡自然，互不干擾。 11. 房中無狹窄的通道，無面積浪費，在室內門的設計也趨于玄關化，局部和整體的 概念趨于和諧統(tǒng)一，公共分攤面積小，保證實用率控制在85%以上。 12. 在窗的設計上應考慮規(guī)避噪聲及通風、采光、保溫的結合，如采用落地凸窗設計 等。 13. 整個項目為社區(qū)封閉式管理與項目半封閉管理。 10. 居住建筑標準與檔次 1、外立面：構筑架、陽臺、窗的結合設計，使外立面在整體造型的基礎上保持簡潔 明快的線條感，色彩在與前期項目保持一致的基礎上，適當增加一些裝飾性色彩組合。 2、室內：三表出戶，管線安裝就位。 十一、住宅設計規(guī)范與要求 根據某市房地產動態(tài)信息，結合項目產品定位原則思路，住宅設計應在滿足市場需 求的同時，盡量按貴司多年的專業(yè)設計經驗，并參照以下內容考慮（但切莫絕對僅限于 此）： 1、套內空間 套型 1. 住宅應按套型設計，每套住宅應設臥室、起居室（廳）、廚房和衛(wèi)生間等基 本空間。 2. 住宅套型分為6類，其居住空間個數(shù)和使用面積不宜小于下列表格規(guī)定。 |套型 |居住空間數(shù)（個） |建筑面積（M2） |備注 | |一類 |1 |35--45 |建筑面積（M2| | | | |）含公攤部分| |二類 |2 |60--70 | | |三類 |3 |90—110 | | |四類 |4 |120—130 | | |五類 |4--6 |140—160 | | 臥室、起居室（廳） 1. 臥室之間不能穿越，同時保證有直接采光、自然通風，其使用面積 不應小于下列數(shù)字： 雙人臥室不小于15平方米；單人臥室不小于10平方米。 2....
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