《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》模擬試卷
綜合能力考核表詳細(xì)內(nèi)容
《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》模擬試卷
2004年湖南省房地產(chǎn)估價(jià)師考前培訓(xùn)班 《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》模擬試卷 一、問(wèn)答題 (共3題,每題10分) (一)B公司于1998年通過(guò)招標(biāo)方式獲得一塊用途為商業(yè)用地的國(guó)有土地使用權(quán),1998年5 月開(kāi)始施工、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間為2001年5月。工程于1999年7月因資金原因停建。建筑物為 高層建筑,共18層,第1~4層為裙樓,用途為商業(yè)用房,5~18層為塔樓,用途為辦公用 房,該建筑停工時(shí)主體己達(dá)12層,2001年5月該公司尋找到合作伙伴、委托房地產(chǎn)評(píng)估事 務(wù)所對(duì)該綜合樓進(jìn)行評(píng)估,核定其現(xiàn)狀價(jià)值,為合作提供依據(jù)。 請(qǐng)說(shuō)出(1)評(píng)估該綜合樓的技術(shù)路線; (2)應(yīng)搜集、審核哪些資料? (二)相鄰房地產(chǎn)合并,其價(jià)值往往會(huì)升高,各自的增值額應(yīng)如何分配? (三)S開(kāi)發(fā)商欲參加一經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)招標(biāo)出讓地塊的投標(biāo)報(bào)價(jià)。該出讓地塊規(guī)定用途 為高級(jí)賓館、酒店、高級(jí)公寓。為獲得該地塊,作為代理S開(kāi)發(fā)商投標(biāo)的估價(jià)人員,你認(rèn) 為應(yīng)采用何種估價(jià)方法,要做哪些具體工作? 二、單項(xiàng)選擇題 (共2大題,4小題,每大題10分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意,請(qǐng)將這個(gè)答 案對(duì)應(yīng)的字母填在各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)。) (一)某市政府需要征用一塊土地建一個(gè)商服中心,該塊土地使用證上記載,土地的用途 為農(nóng)用地,根據(jù)估價(jià)人員實(shí)地考察,該塊土地上巳建有磚廠等附屬設(shè)施。商服中心于20 03年3月開(kāi)工,現(xiàn)正在建設(shè)當(dāng)中,估計(jì)2004年12月完成。 (1)征地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)按( )用途予以計(jì)算。 A.農(nóng)用地 B.商業(yè)用地 C.工業(yè)用地 D.當(dāng)?shù)卣贫ǖ臉?biāo)準(zhǔn) (2)要估價(jià)屆時(shí)的售價(jià),估價(jià)對(duì)象的狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況應(yīng)選擇( )。 A.估價(jià)對(duì)象的狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為2004年12月。 B.估價(jià)對(duì)象的狀況為現(xiàn)在,房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為2004年12月。 C.估價(jià)對(duì)象的狀況為2003年3月,房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為2004年12月。 D.估價(jià)對(duì)象的狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為2003年3月。 (二)甲公司于1980年通過(guò)劃撥方式取得一塊土地,并在其上建設(shè)一棟辦公樓。1997年底 公司已將該辦公樓出租給乙公司,租期至2002年底。2000年底甲公司由于資金緊張將此 房地產(chǎn)到銀行抵押貸款。貸款期限兩年。 (1)此房地產(chǎn)的抵押價(jià)格為( )。 A.建筑物價(jià)格加土地的現(xiàn)時(shí)價(jià)格 B.土地的現(xiàn)時(shí)價(jià)格加建筑物的現(xiàn)值扣除應(yīng)交納的土地出讓金 C.建筑物的價(jià)值 D.等于房地產(chǎn)重置價(jià)減去建筑物的折舊費(fèi) (2)此房地產(chǎn)的建筑物價(jià)值( )。 A.等于重置價(jià)減去可修復(fù)部分的修復(fù)費(fèi)用 B.等于重置價(jià)減去物質(zhì)上的、功能上的、經(jīng)濟(jì)上的折舊 C.等于重置價(jià)減去耐用年限計(jì)算的折舊額 D.等于重置價(jià)減去根據(jù)建筑物的建成時(shí)間、維護(hù)保養(yǎng)、使用情況,以及宗地周邊 狀況,最后確定折舊額。 (3)出租租約限制對(duì)評(píng)估的抵押價(jià)格的影響為( )。 A.無(wú)影響 B. 對(duì)象的價(jià)格 C.估價(jià)對(duì)象的價(jià)格 D.影響 三、指錯(cuò)題 (下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告中存在多處錯(cuò)誤,請(qǐng)指明其中的13處。將錯(cuò)誤內(nèi)容寫(xiě) 在答題處的序號(hào)后面的空格處,每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào),未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫(xiě)在序號(hào)后面的 空格處的不計(jì)分。每指明一處錯(cuò)誤得3分,本題全對(duì)的得40分) 某居住房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 封面及目錄(略) 致委托方函(略) 估價(jià)師聲明(略) 估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略) 某居住房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 一、委托方:田X X 二、估價(jià)方:x x房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 三、估價(jià)對(duì)象:田X X擁有的x x市五四西路35號(hào)4—1—301號(hào)住宅(包括生地) 四、估價(jià)目的:房地產(chǎn)抵押貸款 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn):2001年5月23日 六、估價(jià)依據(jù):(略) 七、估價(jià)原則:(略) 八、采用的估價(jià)方法 本估價(jià)采用比較法、成本法綜合評(píng)估。 九、估價(jià)結(jié)果:2001年5月23日估價(jià)對(duì)象評(píng)估值為人民幣456000元,大寫(xiě):肆拾伍萬(wàn)元 整。 十、估價(jià)人員:(略) 十一、應(yīng)用時(shí)效:本評(píng)估報(bào)告使用期為三年。 x x房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司 2001年5月23日 某居住房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、個(gè)別因素分析 估價(jià)對(duì)象位于x住宅小區(qū),建筑物為七層磚混結(jié)構(gòu)。小區(qū)建成于1999年,為歐式建筑,外 形典雅,色彩明麗,建筑質(zhì)量完好,院內(nèi)設(shè)有自行車棚及個(gè)人車庫(kù),樓內(nèi)設(shè)有電梯。估 價(jià)對(duì)象4-1-301號(hào)是位于建筑物內(nèi)的一套單元住宅,位于首層,室內(nèi)錯(cuò)層結(jié)構(gòu),有室內(nèi) 樓梯相連,建筑面積222.95 平方米。樓上為一室兩廳,設(shè)有一封閉南陽(yáng)臺(tái),一衛(wèi)生間(設(shè)有浴缸、蹲便器、漱洗池) 。室內(nèi)均為立線雕花玻璃門,設(shè)有燈池并以全木勾邊。其中,客廳全瓷地磚鋪面,設(shè)有 木質(zhì)書(shū)架,客廳與南陽(yáng)臺(tái)間設(shè)有雙層門(內(nèi)層為立線雕花玻璃門),并設(shè)有木質(zhì)落地推拉 長(zhǎng)窗;過(guò)廳全瓷地磚鋪面,立線雕花玻璃吊頂,并設(shè)有壁柜,大客廳與過(guò)廳間設(shè)有立線 雕花椎拉門,并有室內(nèi)樓梯通往樓下;臥室木地板鋪面,木包暖;衛(wèi)生間、洗漱間均為 全瓷地磚,壁磚到頂;南陽(yáng)臺(tái)鋁合金封閉。樓梯為大理石鋪面,鐵藝扶手,樓梯斜頂以 立線雕花玻璃裝飾。樓下兩室一廳,獨(dú)立廚房,并設(shè)兩個(gè)封閉北陽(yáng)臺(tái)(一大一小),一衛(wèi) 生間。其中,客廳全瓷地磚鋪面,北側(cè)設(shè)有立線雕花推拉門通往北陽(yáng)臺(tái),東側(cè)設(shè)有立線 雕花通往臥室;兩室均為木地板。水電照設(shè)施齊全,設(shè)有暖氣、煤氣、有線電視系統(tǒng), 24h熱水。室內(nèi)一般抹灰,外設(shè)普通防盜門,并設(shè)有單元對(duì)講系統(tǒng)。被評(píng)估對(duì)象于2000年 初投入使用,并取得房產(chǎn)所有權(quán)證及土地使用權(quán)證。 二、區(qū)域因素分析: 估價(jià)對(duì)象位于x x市五四西路35號(hào)4—1—301號(hào)。其所在的建筑群為1999年底新建的 住宅小區(qū),門前有6路、104路、11路、105路、307路等公交車經(jīng)過(guò),交通便利。小區(qū)與 x x市競(jìng)秀公園一墻之隔,環(huán)境幽靜;此外,小區(qū)距x x市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、燕趙大酒店、 時(shí)代商廈、人民廣場(chǎng)、市政府等均不遠(yuǎn)。小區(qū)附近商業(yè)、服務(wù)業(yè)也較為繁華,這些都為 居民 購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)等提供了便利。 三、市場(chǎng)背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估價(jià)方法選用:根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況和估價(jià)目的,本報(bào)告采用比較法、假設(shè)開(kāi) 發(fā)法分別進(jìn)行估價(jià)。 六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程 1.比較法 將估價(jià)對(duì)象與較近期內(nèi)發(fā)生交易的類似實(shí)例加以比較對(duì)照,對(duì)已發(fā)生了交易的類似實(shí)例 的已知價(jià)格加以修正,得出最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。 (1)比較實(shí)例確定 比較實(shí)例A 坐落在x x市五四西路35號(hào)的4-2-401號(hào)房產(chǎn),建于1999年.為七層磚混結(jié)構(gòu),房主金x x。實(shí)例A是位于建筑物內(nèi)的一套單元住宅,位于第四層,室內(nèi)錯(cuò)層結(jié)構(gòu),有室內(nèi)樓梯相 連,建筑面積222.95 平方米。其中,樓上為一室兩廳,設(shè)有一封閉南陽(yáng)臺(tái)、一衛(wèi)生間(設(shè)有浴缸、蹲便器、漱 洗池);樓下一室一廳,獨(dú)立廚房.并設(shè)兩個(gè)封閉北陽(yáng)臺(tái)(一大一小),一衛(wèi)生間;水衛(wèi)電 照設(shè)施齊全,設(shè)有暖氣、煤氣、有線電視系統(tǒng),24h熱水。室內(nèi)一般抹灰。4-18號(hào)車庫(kù) 建筑面積18.91平方米,位于樓下院內(nèi)。該房產(chǎn)為私有房產(chǎn)。 比較實(shí)例B 坐落在XX市五四西路35號(hào)的2-1-502號(hào)房產(chǎn)建于1999年,為七層磚混結(jié)構(gòu),房主張x x。實(shí)例B是位于建筑物內(nèi)的一套單元住宅,位于頂層,室內(nèi)三層錯(cuò)層結(jié)構(gòu),有室內(nèi)樓梯 相連,建筑面積343.59平方米。其中,首層,一室一廳、一衛(wèi)生間、一北陽(yáng)臺(tái);二層為 一室一廳、設(shè)有一封閉南陽(yáng)臺(tái)、一衛(wèi)生間(設(shè)有浴缸、蹲便器、漱洗池)、一廚房;三層 兩室 一廳、一北陽(yáng)臺(tái)、一衛(wèi)生間;室內(nèi)水衛(wèi)電照設(shè)施齊全,設(shè)有暖氣、煤氣、有線電視系統(tǒng) ,24h熱水。室內(nèi)高檔裝修:客廳輕鋼龍骨紙面石膏板吊頂,并設(shè)燈池,墻壁乳膠漆裝飾 ,設(shè)有電視墻,地面拋光大理石鋪面;臥室設(shè)有燈池,地面鋪有實(shí)木地板,墻壁乳膠漆 裝飾,其中一間設(shè)自隔斷閣樓一個(gè);餐廳、廚房、衛(wèi)生間、南北陽(yáng)臺(tái)地面均鋪有全瓷地 磚,墻壁壁磚到頂;客廳與陽(yáng)臺(tái)間設(shè)有木質(zhì)雙開(kāi)門,冰花玻璃裝飾。室內(nèi)樓梯均為鐵藝 扶手、實(shí)木板鋪面;室內(nèi)門為實(shí)木門。樓下附有18.91 平方米車庫(kù)一個(gè)。樓上附有50 平方米室外陽(yáng)臺(tái)一個(gè)。該房產(chǎn)為私有房產(chǎn)。 比較實(shí)例C 坐落在x x市五四西路35號(hào)的1—1—301號(hào)房產(chǎn)建于1999年,為七層磚混結(jié)構(gòu)。房主 王x x。實(shí)例c是位于建筑物內(nèi)的一套單元住宅,位于第三層,室內(nèi)錯(cuò)層結(jié)構(gòu),有室內(nèi)樓梯相 連,建筑面積221.38平方米。其中,樓上為一室兩廳,設(shè)有一封閉南陽(yáng)臺(tái),一衛(wèi)生間( 設(shè)有浴缸、蹲便器、漱洗池);樓下兩室一廳,獨(dú)立廚房,并設(shè)一封閉北陽(yáng)臺(tái),一衛(wèi)生間 ;整棟住房水衛(wèi)電照設(shè)施齊全,設(shè)有暖氣、煤氣、有線電視系統(tǒng),24h熱水。估價(jià)對(duì)象室 內(nèi)裝修豪華:樓上小客廳磨砂吊頂,并設(shè)燈池,地面鋪設(shè)全瓷地磚,木包門與大客廳相 連,大客廳石膏吊頂、設(shè)有大型燈池,墻壁刷有高檔印花壁紙,設(shè)有木質(zhì)電視墻,地面 鋪設(shè)高檔大理石方磚.木質(zhì)推拉門、雙層推拉窗;樓上臥室全木壁櫥,全瓷地磚,室內(nèi) 刷有高檔壁紙,南陽(yáng)臺(tái)全瓷壁磚、鋁合金窗,窗外是競(jìng)秀公園人工湖湖景;鐵藝扶手木 質(zhì)樓梯通向樓下餐廳;餐廳設(shè)有磨砂燈池,全瓷地磚鋪地,北陽(yáng)臺(tái)與南陽(yáng)臺(tái)裝飾相同, 樓上臥室與樓下裝飾相似;廚房與洗手間均全瓷壁磚到頂。該房產(chǎn)為私有房產(chǎn)。 考慮到上述三例所屬權(quán)益狀況與估價(jià)對(duì)象相同,可比實(shí)例的結(jié)構(gòu)、地理位置、使用功 能、交易日期與估價(jià)對(duì)象接近,四者具有較強(qiáng)的相同性和可比性,故選此三案例作為比 較案 例。詳見(jiàn)表一: 表一 案例項(xiàng)目比較實(shí)例A(金XX)比較實(shí)例B(張XX)比較實(shí)例C(王XX)評(píng)估標(biāo)的物(田XX) 1、交易日期2001.4.232001.1.222001.3.272001.5.22 2、建造日期1999199919991999 3、地段等級(jí)二類二級(jí)二類一級(jí)二類二級(jí)二類二級(jí) 4、結(jié)構(gòu)磚混磚混磚混磚混 5、用途住宅住宅住宅住宅 6、保養(yǎng)好好好好 7、交通便利便利便利便利 8、所在層數(shù)第四層第五層第三層第三層 9、建筑面積222.95M2343.59M2221.38M2222.95M2 10、單價(jià)1750元/M21800元/M22500元/M2 (2)估價(jià)計(jì)算: ①交易情況修正: 評(píng)估標(biāo)的物與比較實(shí)例A、B、C的交易形式相同,無(wú)需進(jìn)行修正。可比實(shí)例的交易情況 修正率如下: 實(shí)例A=100/100 實(shí)例B=100/100 實(shí)例C=100/100 ②交易日期修正: 2001年1月至2001年5月,XX市各商業(yè)用房?jī)r(jià)格每月在前一月基礎(chǔ)上上漲0.5%, 故各宗可比實(shí)例的交易日期修正率如下: 實(shí)例A=100 (1十0.5%)/100=100.5/100 實(shí)例B=100 (1十0.5%×4)/100=102/100 實(shí)例C=100 (1十0.5%×2)/100=101/100 ①區(qū)域因素修正; 實(shí)例A、c位于x x市五四路35號(hào)佳輝小區(qū),B位于x x市五四路20號(hào)競(jìng)秀小區(qū),故各宗可比實(shí)例的區(qū)域因素修正率如下: 實(shí)例A=100/100 實(shí)例B=100/98 實(shí)例C=100/100 ①個(gè)別因素修正: 實(shí)例A、B、c物業(yè)管理相同,建筑日期、建筑結(jié)構(gòu)及內(nèi)部設(shè)施相似,所處層數(shù)及內(nèi)部裝 飾各異,故各宗可比實(shí)例的個(gè)別因素修正率如下: 實(shí)例A=94/100 實(shí)例B=97/100 實(shí)例C=135/l00 (3)價(jià)格計(jì)算: 根據(jù)上述各項(xiàng)修正,列表如下: 表二 比較實(shí)例交易價(jià)格交易情況修 正交易日期修 正區(qū)域因素修 正個(gè)別因素修 正比準(zhǔn)價(jià)格 A1750元/M2100/100100.5/100100/100100/941871.01 B1800元/M2100/100102/100100/100100/971892.78 C2500元/M2100/100101/100100/100100/1351870.37 利用直接比較法公式: 交易情況 交易日期 區(qū)域因素 個(gè)別因素 修 正 修 正 修 正 修 正 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格 ×( )/100 ×( )/100 ×100/( )×100/ ( ) =可比實(shí)例交易價(jià)格 利用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求評(píng)估標(biāo)的物的房地產(chǎn)單價(jià)為: (1871.01十1892.78十1870.37)/3 = 1878.05(元/平方米) 用比較法測(cè)算得出評(píng)估標(biāo)的房地產(chǎn)的總價(jià)值為: 1878.05×222.95 =418711(元) 2.成本法 估價(jià)測(cè)算過(guò)程: 該房產(chǎn)1999年購(gòu)入價(jià)為:1850元/平方米 1850×222.95 平方米=412458(元) 產(chǎn)權(quán)手續(xù)及各項(xiàng)收費(fèi):412458× 596=20623(元) 利息:(412458+20623)× 3.7%=16024(元) 投入裝修:70000元 扣除一年折舊:70000×30%=21000(元) 412458十20623+16024+(70000—21000)=498105(元) 根據(jù)成本法得出評(píng)估標(biāo)的房地產(chǎn)的價(jià)值為:498105元。 七、評(píng)估結(jié)果: 采用比較法得出的評(píng)估標(biāo)的房地產(chǎn)的價(jià)值為418711元。 采用成本法得出的評(píng)估標(biāo)的房地產(chǎn)的價(jià)值為:498105元。 對(duì)以上述兩種方法得出的結(jié)論取中間值即: (418711+498105)/2=458408為此次評(píng)估結(jié)果。 故此次評(píng)估最后結(jié)果為:458000元。 x x房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 2001年5月23日 四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤 (本題l0分。不得在試題上改,在答題處指出錯(cuò)處并改正。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè),后面應(yīng)用前 面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò),則每改錯(cuò)一處倒扣 2.5分。本題最多扣至零分。) 某住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用年限為1998年5月1日至2068年4月30日,規(guī)劃建筑面積15000平 方米,預(yù)計(jì)售價(jià)2000元/平方米。該項(xiàng)目于1998年9月1日開(kāi)工,原定工期12個(gè)月,建筑費(fèi) 為1000元/平方米...
《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》模擬試卷
2004年湖南省房地產(chǎn)估價(jià)師考前培訓(xùn)班 《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》模擬試卷 一、問(wèn)答題 (共3題,每題10分) (一)B公司于1998年通過(guò)招標(biāo)方式獲得一塊用途為商業(yè)用地的國(guó)有土地使用權(quán),1998年5 月開(kāi)始施工、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間為2001年5月。工程于1999年7月因資金原因停建。建筑物為 高層建筑,共18層,第1~4層為裙樓,用途為商業(yè)用房,5~18層為塔樓,用途為辦公用 房,該建筑停工時(shí)主體己達(dá)12層,2001年5月該公司尋找到合作伙伴、委托房地產(chǎn)評(píng)估事 務(wù)所對(duì)該綜合樓進(jìn)行評(píng)估,核定其現(xiàn)狀價(jià)值,為合作提供依據(jù)。 請(qǐng)說(shuō)出(1)評(píng)估該綜合樓的技術(shù)路線; (2)應(yīng)搜集、審核哪些資料? (二)相鄰房地產(chǎn)合并,其價(jià)值往往會(huì)升高,各自的增值額應(yīng)如何分配? (三)S開(kāi)發(fā)商欲參加一經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)招標(biāo)出讓地塊的投標(biāo)報(bào)價(jià)。該出讓地塊規(guī)定用途 為高級(jí)賓館、酒店、高級(jí)公寓。為獲得該地塊,作為代理S開(kāi)發(fā)商投標(biāo)的估價(jià)人員,你認(rèn) 為應(yīng)采用何種估價(jià)方法,要做哪些具體工作? 二、單項(xiàng)選擇題 (共2大題,4小題,每大題10分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意,請(qǐng)將這個(gè)答 案對(duì)應(yīng)的字母填在各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)。) (一)某市政府需要征用一塊土地建一個(gè)商服中心,該塊土地使用證上記載,土地的用途 為農(nóng)用地,根據(jù)估價(jià)人員實(shí)地考察,該塊土地上巳建有磚廠等附屬設(shè)施。商服中心于20 03年3月開(kāi)工,現(xiàn)正在建設(shè)當(dāng)中,估計(jì)2004年12月完成。 (1)征地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)按( )用途予以計(jì)算。 A.農(nóng)用地 B.商業(yè)用地 C.工業(yè)用地 D.當(dāng)?shù)卣贫ǖ臉?biāo)準(zhǔn) (2)要估價(jià)屆時(shí)的售價(jià),估價(jià)對(duì)象的狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況應(yīng)選擇( )。 A.估價(jià)對(duì)象的狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為2004年12月。 B.估價(jià)對(duì)象的狀況為現(xiàn)在,房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為2004年12月。 C.估價(jià)對(duì)象的狀況為2003年3月,房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為2004年12月。 D.估價(jià)對(duì)象的狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為2003年3月。 (二)甲公司于1980年通過(guò)劃撥方式取得一塊土地,并在其上建設(shè)一棟辦公樓。1997年底 公司已將該辦公樓出租給乙公司,租期至2002年底。2000年底甲公司由于資金緊張將此 房地產(chǎn)到銀行抵押貸款。貸款期限兩年。 (1)此房地產(chǎn)的抵押價(jià)格為( )。 A.建筑物價(jià)格加土地的現(xiàn)時(shí)價(jià)格 B.土地的現(xiàn)時(shí)價(jià)格加建筑物的現(xiàn)值扣除應(yīng)交納的土地出讓金 C.建筑物的價(jià)值 D.等于房地產(chǎn)重置價(jià)減去建筑物的折舊費(fèi) (2)此房地產(chǎn)的建筑物價(jià)值( )。 A.等于重置價(jià)減去可修復(fù)部分的修復(fù)費(fèi)用 B.等于重置價(jià)減去物質(zhì)上的、功能上的、經(jīng)濟(jì)上的折舊 C.等于重置價(jià)減去耐用年限計(jì)算的折舊額 D.等于重置價(jià)減去根據(jù)建筑物的建成時(shí)間、維護(hù)保養(yǎng)、使用情況,以及宗地周邊 狀況,最后確定折舊額。 (3)出租租約限制對(duì)評(píng)估的抵押價(jià)格的影響為( )。 A.無(wú)影響 B. 對(duì)象的價(jià)格 C.估價(jià)對(duì)象的價(jià)格 D.影響 三、指錯(cuò)題 (下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告中存在多處錯(cuò)誤,請(qǐng)指明其中的13處。將錯(cuò)誤內(nèi)容寫(xiě) 在答題處的序號(hào)后面的空格處,每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào),未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫(xiě)在序號(hào)后面的 空格處的不計(jì)分。每指明一處錯(cuò)誤得3分,本題全對(duì)的得40分) 某居住房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 封面及目錄(略) 致委托方函(略) 估價(jià)師聲明(略) 估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略) 某居住房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 一、委托方:田X X 二、估價(jià)方:x x房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 三、估價(jià)對(duì)象:田X X擁有的x x市五四西路35號(hào)4—1—301號(hào)住宅(包括生地) 四、估價(jià)目的:房地產(chǎn)抵押貸款 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn):2001年5月23日 六、估價(jià)依據(jù):(略) 七、估價(jià)原則:(略) 八、采用的估價(jià)方法 本估價(jià)采用比較法、成本法綜合評(píng)估。 九、估價(jià)結(jié)果:2001年5月23日估價(jià)對(duì)象評(píng)估值為人民幣456000元,大寫(xiě):肆拾伍萬(wàn)元 整。 十、估價(jià)人員:(略) 十一、應(yīng)用時(shí)效:本評(píng)估報(bào)告使用期為三年。 x x房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司 2001年5月23日 某居住房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、個(gè)別因素分析 估價(jià)對(duì)象位于x住宅小區(qū),建筑物為七層磚混結(jié)構(gòu)。小區(qū)建成于1999年,為歐式建筑,外 形典雅,色彩明麗,建筑質(zhì)量完好,院內(nèi)設(shè)有自行車棚及個(gè)人車庫(kù),樓內(nèi)設(shè)有電梯。估 價(jià)對(duì)象4-1-301號(hào)是位于建筑物內(nèi)的一套單元住宅,位于首層,室內(nèi)錯(cuò)層結(jié)構(gòu),有室內(nèi) 樓梯相連,建筑面積222.95 平方米。樓上為一室兩廳,設(shè)有一封閉南陽(yáng)臺(tái),一衛(wèi)生間(設(shè)有浴缸、蹲便器、漱洗池) 。室內(nèi)均為立線雕花玻璃門,設(shè)有燈池并以全木勾邊。其中,客廳全瓷地磚鋪面,設(shè)有 木質(zhì)書(shū)架,客廳與南陽(yáng)臺(tái)間設(shè)有雙層門(內(nèi)層為立線雕花玻璃門),并設(shè)有木質(zhì)落地推拉 長(zhǎng)窗;過(guò)廳全瓷地磚鋪面,立線雕花玻璃吊頂,并設(shè)有壁柜,大客廳與過(guò)廳間設(shè)有立線 雕花椎拉門,并有室內(nèi)樓梯通往樓下;臥室木地板鋪面,木包暖;衛(wèi)生間、洗漱間均為 全瓷地磚,壁磚到頂;南陽(yáng)臺(tái)鋁合金封閉。樓梯為大理石鋪面,鐵藝扶手,樓梯斜頂以 立線雕花玻璃裝飾。樓下兩室一廳,獨(dú)立廚房,并設(shè)兩個(gè)封閉北陽(yáng)臺(tái)(一大一小),一衛(wèi) 生間。其中,客廳全瓷地磚鋪面,北側(cè)設(shè)有立線雕花推拉門通往北陽(yáng)臺(tái),東側(cè)設(shè)有立線 雕花通往臥室;兩室均為木地板。水電照設(shè)施齊全,設(shè)有暖氣、煤氣、有線電視系統(tǒng), 24h熱水。室內(nèi)一般抹灰,外設(shè)普通防盜門,并設(shè)有單元對(duì)講系統(tǒng)。被評(píng)估對(duì)象于2000年 初投入使用,并取得房產(chǎn)所有權(quán)證及土地使用權(quán)證。 二、區(qū)域因素分析: 估價(jià)對(duì)象位于x x市五四西路35號(hào)4—1—301號(hào)。其所在的建筑群為1999年底新建的 住宅小區(qū),門前有6路、104路、11路、105路、307路等公交車經(jīng)過(guò),交通便利。小區(qū)與 x x市競(jìng)秀公園一墻之隔,環(huán)境幽靜;此外,小區(qū)距x x市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、燕趙大酒店、 時(shí)代商廈、人民廣場(chǎng)、市政府等均不遠(yuǎn)。小區(qū)附近商業(yè)、服務(wù)業(yè)也較為繁華,這些都為 居民 購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)等提供了便利。 三、市場(chǎng)背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估價(jià)方法選用:根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況和估價(jià)目的,本報(bào)告采用比較法、假設(shè)開(kāi) 發(fā)法分別進(jìn)行估價(jià)。 六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程 1.比較法 將估價(jià)對(duì)象與較近期內(nèi)發(fā)生交易的類似實(shí)例加以比較對(duì)照,對(duì)已發(fā)生了交易的類似實(shí)例 的已知價(jià)格加以修正,得出最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。 (1)比較實(shí)例確定 比較實(shí)例A 坐落在x x市五四西路35號(hào)的4-2-401號(hào)房產(chǎn),建于1999年.為七層磚混結(jié)構(gòu),房主金x x。實(shí)例A是位于建筑物內(nèi)的一套單元住宅,位于第四層,室內(nèi)錯(cuò)層結(jié)構(gòu),有室內(nèi)樓梯相 連,建筑面積222.95 平方米。其中,樓上為一室兩廳,設(shè)有一封閉南陽(yáng)臺(tái)、一衛(wèi)生間(設(shè)有浴缸、蹲便器、漱 洗池);樓下一室一廳,獨(dú)立廚房.并設(shè)兩個(gè)封閉北陽(yáng)臺(tái)(一大一小),一衛(wèi)生間;水衛(wèi)電 照設(shè)施齊全,設(shè)有暖氣、煤氣、有線電視系統(tǒng),24h熱水。室內(nèi)一般抹灰。4-18號(hào)車庫(kù) 建筑面積18.91平方米,位于樓下院內(nèi)。該房產(chǎn)為私有房產(chǎn)。 比較實(shí)例B 坐落在XX市五四西路35號(hào)的2-1-502號(hào)房產(chǎn)建于1999年,為七層磚混結(jié)構(gòu),房主張x x。實(shí)例B是位于建筑物內(nèi)的一套單元住宅,位于頂層,室內(nèi)三層錯(cuò)層結(jié)構(gòu),有室內(nèi)樓梯 相連,建筑面積343.59平方米。其中,首層,一室一廳、一衛(wèi)生間、一北陽(yáng)臺(tái);二層為 一室一廳、設(shè)有一封閉南陽(yáng)臺(tái)、一衛(wèi)生間(設(shè)有浴缸、蹲便器、漱洗池)、一廚房;三層 兩室 一廳、一北陽(yáng)臺(tái)、一衛(wèi)生間;室內(nèi)水衛(wèi)電照設(shè)施齊全,設(shè)有暖氣、煤氣、有線電視系統(tǒng) ,24h熱水。室內(nèi)高檔裝修:客廳輕鋼龍骨紙面石膏板吊頂,并設(shè)燈池,墻壁乳膠漆裝飾 ,設(shè)有電視墻,地面拋光大理石鋪面;臥室設(shè)有燈池,地面鋪有實(shí)木地板,墻壁乳膠漆 裝飾,其中一間設(shè)自隔斷閣樓一個(gè);餐廳、廚房、衛(wèi)生間、南北陽(yáng)臺(tái)地面均鋪有全瓷地 磚,墻壁壁磚到頂;客廳與陽(yáng)臺(tái)間設(shè)有木質(zhì)雙開(kāi)門,冰花玻璃裝飾。室內(nèi)樓梯均為鐵藝 扶手、實(shí)木板鋪面;室內(nèi)門為實(shí)木門。樓下附有18.91 平方米車庫(kù)一個(gè)。樓上附有50 平方米室外陽(yáng)臺(tái)一個(gè)。該房產(chǎn)為私有房產(chǎn)。 比較實(shí)例C 坐落在x x市五四西路35號(hào)的1—1—301號(hào)房產(chǎn)建于1999年,為七層磚混結(jié)構(gòu)。房主 王x x。實(shí)例c是位于建筑物內(nèi)的一套單元住宅,位于第三層,室內(nèi)錯(cuò)層結(jié)構(gòu),有室內(nèi)樓梯相 連,建筑面積221.38平方米。其中,樓上為一室兩廳,設(shè)有一封閉南陽(yáng)臺(tái),一衛(wèi)生間( 設(shè)有浴缸、蹲便器、漱洗池);樓下兩室一廳,獨(dú)立廚房,并設(shè)一封閉北陽(yáng)臺(tái),一衛(wèi)生間 ;整棟住房水衛(wèi)電照設(shè)施齊全,設(shè)有暖氣、煤氣、有線電視系統(tǒng),24h熱水。估價(jià)對(duì)象室 內(nèi)裝修豪華:樓上小客廳磨砂吊頂,并設(shè)燈池,地面鋪設(shè)全瓷地磚,木包門與大客廳相 連,大客廳石膏吊頂、設(shè)有大型燈池,墻壁刷有高檔印花壁紙,設(shè)有木質(zhì)電視墻,地面 鋪設(shè)高檔大理石方磚.木質(zhì)推拉門、雙層推拉窗;樓上臥室全木壁櫥,全瓷地磚,室內(nèi) 刷有高檔壁紙,南陽(yáng)臺(tái)全瓷壁磚、鋁合金窗,窗外是競(jìng)秀公園人工湖湖景;鐵藝扶手木 質(zhì)樓梯通向樓下餐廳;餐廳設(shè)有磨砂燈池,全瓷地磚鋪地,北陽(yáng)臺(tái)與南陽(yáng)臺(tái)裝飾相同, 樓上臥室與樓下裝飾相似;廚房與洗手間均全瓷壁磚到頂。該房產(chǎn)為私有房產(chǎn)。 考慮到上述三例所屬權(quán)益狀況與估價(jià)對(duì)象相同,可比實(shí)例的結(jié)構(gòu)、地理位置、使用功 能、交易日期與估價(jià)對(duì)象接近,四者具有較強(qiáng)的相同性和可比性,故選此三案例作為比 較案 例。詳見(jiàn)表一: 表一 案例項(xiàng)目比較實(shí)例A(金XX)比較實(shí)例B(張XX)比較實(shí)例C(王XX)評(píng)估標(biāo)的物(田XX) 1、交易日期2001.4.232001.1.222001.3.272001.5.22 2、建造日期1999199919991999 3、地段等級(jí)二類二級(jí)二類一級(jí)二類二級(jí)二類二級(jí) 4、結(jié)構(gòu)磚混磚混磚混磚混 5、用途住宅住宅住宅住宅 6、保養(yǎng)好好好好 7、交通便利便利便利便利 8、所在層數(shù)第四層第五層第三層第三層 9、建筑面積222.95M2343.59M2221.38M2222.95M2 10、單價(jià)1750元/M21800元/M22500元/M2 (2)估價(jià)計(jì)算: ①交易情況修正: 評(píng)估標(biāo)的物與比較實(shí)例A、B、C的交易形式相同,無(wú)需進(jìn)行修正。可比實(shí)例的交易情況 修正率如下: 實(shí)例A=100/100 實(shí)例B=100/100 實(shí)例C=100/100 ②交易日期修正: 2001年1月至2001年5月,XX市各商業(yè)用房?jī)r(jià)格每月在前一月基礎(chǔ)上上漲0.5%, 故各宗可比實(shí)例的交易日期修正率如下: 實(shí)例A=100 (1十0.5%)/100=100.5/100 實(shí)例B=100 (1十0.5%×4)/100=102/100 實(shí)例C=100 (1十0.5%×2)/100=101/100 ①區(qū)域因素修正; 實(shí)例A、c位于x x市五四路35號(hào)佳輝小區(qū),B位于x x市五四路20號(hào)競(jìng)秀小區(qū),故各宗可比實(shí)例的區(qū)域因素修正率如下: 實(shí)例A=100/100 實(shí)例B=100/98 實(shí)例C=100/100 ①個(gè)別因素修正: 實(shí)例A、B、c物業(yè)管理相同,建筑日期、建筑結(jié)構(gòu)及內(nèi)部設(shè)施相似,所處層數(shù)及內(nèi)部裝 飾各異,故各宗可比實(shí)例的個(gè)別因素修正率如下: 實(shí)例A=94/100 實(shí)例B=97/100 實(shí)例C=135/l00 (3)價(jià)格計(jì)算: 根據(jù)上述各項(xiàng)修正,列表如下: 表二 比較實(shí)例交易價(jià)格交易情況修 正交易日期修 正區(qū)域因素修 正個(gè)別因素修 正比準(zhǔn)價(jià)格 A1750元/M2100/100100.5/100100/100100/941871.01 B1800元/M2100/100102/100100/100100/971892.78 C2500元/M2100/100101/100100/100100/1351870.37 利用直接比較法公式: 交易情況 交易日期 區(qū)域因素 個(gè)別因素 修 正 修 正 修 正 修 正 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格 ×( )/100 ×( )/100 ×100/( )×100/ ( ) =可比實(shí)例交易價(jià)格 利用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求評(píng)估標(biāo)的物的房地產(chǎn)單價(jià)為: (1871.01十1892.78十1870.37)/3 = 1878.05(元/平方米) 用比較法測(cè)算得出評(píng)估標(biāo)的房地產(chǎn)的總價(jià)值為: 1878.05×222.95 =418711(元) 2.成本法 估價(jià)測(cè)算過(guò)程: 該房產(chǎn)1999年購(gòu)入價(jià)為:1850元/平方米 1850×222.95 平方米=412458(元) 產(chǎn)權(quán)手續(xù)及各項(xiàng)收費(fèi):412458× 596=20623(元) 利息:(412458+20623)× 3.7%=16024(元) 投入裝修:70000元 扣除一年折舊:70000×30%=21000(元) 412458十20623+16024+(70000—21000)=498105(元) 根據(jù)成本法得出評(píng)估標(biāo)的房地產(chǎn)的價(jià)值為:498105元。 七、評(píng)估結(jié)果: 采用比較法得出的評(píng)估標(biāo)的房地產(chǎn)的價(jià)值為418711元。 采用成本法得出的評(píng)估標(biāo)的房地產(chǎn)的價(jià)值為:498105元。 對(duì)以上述兩種方法得出的結(jié)論取中間值即: (418711+498105)/2=458408為此次評(píng)估結(jié)果。 故此次評(píng)估最后結(jié)果為:458000元。 x x房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 2001年5月23日 四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤 (本題l0分。不得在試題上改,在答題處指出錯(cuò)處并改正。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè),后面應(yīng)用前 面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò),則每改錯(cuò)一處倒扣 2.5分。本題最多扣至零分。) 某住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用年限為1998年5月1日至2068年4月30日,規(guī)劃建筑面積15000平 方米,預(yù)計(jì)售價(jià)2000元/平方米。該項(xiàng)目于1998年9月1日開(kāi)工,原定工期12個(gè)月,建筑費(fèi) 為1000元/平方米...
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