《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》模擬試卷
2004年湖南省房地產(chǎn)估價(jià)師考前培訓(xùn)班 《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》模擬試卷 一、問(wèn)答題 (共3題，每題10分) (一)B公司于1998年通過(guò)招標(biāo)方式獲得一塊用途為商業(yè)用地的國(guó)有土地使用權(quán)，1998年5 月開(kāi)始施工、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間為2001年5月。工程于1999年7月因資金原因停建。建筑物為 高層建筑，共18層，第1～4層為裙樓，用途為商業(yè)用房，5~18層為塔樓，用途為辦公用 房，該建筑停工時(shí)主體己達(dá)12層，2001年5月該公司尋找到合作伙伴、委托房地產(chǎn)評(píng)估事 務(wù)所對(duì)該綜合樓進(jìn)行評(píng)估，核定其現(xiàn)狀價(jià)值，為合作提供依據(jù)。 請(qǐng)說(shuō)出(1)評(píng)估該綜合樓的技術(shù)路線； (2)應(yīng)搜集、審核哪些資料? (二)相鄰房地產(chǎn)合并，其價(jià)值往往會(huì)升高，各自的增值額應(yīng)如何分配? (三)S開(kāi)發(fā)商欲參加一經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)招標(biāo)出讓地塊的投標(biāo)報(bào)價(jià)。該出讓地塊規(guī)定用途 為高級(jí)賓館、酒店、高級(jí)公寓。為獲得該地塊，作為代理S開(kāi)發(fā)商投標(biāo)的估價(jià)人員，你認(rèn) 為應(yīng)采用何種估價(jià)方法，要做哪些具體工作? 二、單項(xiàng)選擇題 (共2大題，4小題，每大題10分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答 案對(duì)應(yīng)的字母填在各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)。) (一)某市政府需要征用一塊土地建一個(gè)商服中心，該塊土地使用證上記載，土地的用途 為農(nóng)用地，根據(jù)估價(jià)人員實(shí)地考察，該塊土地上巳建有磚廠等附屬設(shè)施。商服中心于20 03年3月開(kāi)工，現(xiàn)正在建設(shè)當(dāng)中，估計(jì)2004年12月完成。 (1)征地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)按( )用途予以計(jì)算。 A．農(nóng)用地 B．商業(yè)用地 C．工業(yè)用地 D．當(dāng)?shù)卣贫ǖ臉?biāo)準(zhǔn) （2)要估價(jià)屆時(shí)的售價(jià)，估價(jià)對(duì)象的狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況應(yīng)選擇( )。 A．估價(jià)對(duì)象的狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為2004年12月。 B．估價(jià)對(duì)象的狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為2004年12月。 C．估價(jià)對(duì)象的狀況為2003年3月，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為2004年12月。 D．估價(jià)對(duì)象的狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為2003年3月。 (二)甲公司于1980年通過(guò)劃撥方式取得一塊土地，并在其上建設(shè)一棟辦公樓。1997年底 公司已將該辦公樓出租給乙公司，租期至2002年底。2000年底甲公司由于資金緊張將此 房地產(chǎn)到銀行抵押貸款。貸款期限兩年。 (1)此房地產(chǎn)的抵押價(jià)格為( )。 A．建筑物價(jià)格加土地的現(xiàn)時(shí)價(jià)格 B．土地的現(xiàn)時(shí)價(jià)格加建筑物的現(xiàn)值扣除應(yīng)交納的土地出讓金 C．建筑物的價(jià)值 D．等于房地產(chǎn)重置價(jià)減去建筑物的折舊費(fèi) (2)此房地產(chǎn)的建筑物價(jià)值( )。 A．等于重置價(jià)減去可修復(fù)部分的修復(fù)費(fèi)用 B．等于重置價(jià)減去物質(zhì)上的、功能上的、經(jīng)濟(jì)上的折舊 C．等于重置價(jià)減去耐用年限計(jì)算的折舊額 D．等于重置價(jià)減去根據(jù)建筑物的建成時(shí)間、維護(hù)保養(yǎng)、使用情況，以及宗地周邊 狀況，最后確定折舊額。 (3)出租租約限制對(duì)評(píng)估的抵押價(jià)格的影響為( )。 A．無(wú)影響 B. 對(duì)象的價(jià)格 C．估價(jià)對(duì)象的價(jià)格 D．影響 三、指錯(cuò)題 (下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告中存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處。將錯(cuò)誤內(nèi)容寫(xiě) 在答題處的序號(hào)后面的空格處，每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫(xiě)在序號(hào)后面的 空格處的不計(jì)分。每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)的得40分) 某居住房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 封面及目錄(略) 致委托方函(略) 估價(jià)師聲明(略) 估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略) 某居住房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 一、委托方：田X X 二、估價(jià)方：x x房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 三、估價(jià)對(duì)象：田X X擁有的x x市五四西路35號(hào)4—1—301號(hào)住宅(包括生地) 四、估價(jià)目的：房地產(chǎn)抵押貸款 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2001年5月23日 六、估價(jià)依據(jù)：(略) 七、估價(jià)原則：(略) 八、采用的估價(jià)方法 本估價(jià)采用比較法、成本法綜合評(píng)估。 九、估價(jià)結(jié)果：2001年5月23日估價(jià)對(duì)象評(píng)估值為人民幣456000元，大寫(xiě)：肆拾伍萬(wàn)元 整。 十、估價(jià)人員：(略) 十一、應(yīng)用時(shí)效：本評(píng)估報(bào)告使用期為三年。 x x房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司 2001年5月23日 某居住房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、個(gè)別因素分析 估價(jià)對(duì)象位于x住宅小區(qū)，建筑物為七層磚混結(jié)構(gòu)。小區(qū)建成于1999年，為歐式建筑，外 形典雅，色彩明麗，建筑質(zhì)量完好，院內(nèi)設(shè)有自行車棚及個(gè)人車庫(kù)，樓內(nèi)設(shè)有電梯。估 價(jià)對(duì)象4－1－301號(hào)是位于建筑物內(nèi)的一套單元住宅，位于首層，室內(nèi)錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，有室內(nèi) 樓梯相連，建筑面積222．95 平方米。樓上為一室兩廳，設(shè)有一封閉南陽(yáng)臺(tái)，一衛(wèi)生間(設(shè)有浴缸、蹲便器、漱洗池) 。室內(nèi)均為立線雕花玻璃門，設(shè)有燈池并以全木勾邊。其中，客廳全瓷地磚鋪面，設(shè)有 木質(zhì)書(shū)架，客廳與南陽(yáng)臺(tái)間設(shè)有雙層門(內(nèi)層為立線雕花玻璃門)，并設(shè)有木質(zhì)落地推拉 長(zhǎng)窗；過(guò)廳全瓷地磚鋪面，立線雕花玻璃吊頂，并設(shè)有壁柜，大客廳與過(guò)廳間設(shè)有立線 雕花椎拉門，并有室內(nèi)樓梯通往樓下；臥室木地板鋪面，木包暖；衛(wèi)生間、洗漱間均為 全瓷地磚，壁磚到頂；南陽(yáng)臺(tái)鋁合金封閉。樓梯為大理石鋪面，鐵藝扶手，樓梯斜頂以 立線雕花玻璃裝飾。樓下兩室一廳，獨(dú)立廚房，并設(shè)兩個(gè)封閉北陽(yáng)臺(tái)(一大一小)，一衛(wèi) 生間。其中，客廳全瓷地磚鋪面，北側(cè)設(shè)有立線雕花推拉門通往北陽(yáng)臺(tái)，東側(cè)設(shè)有立線 雕花通往臥室；兩室均為木地板。水電照設(shè)施齊全，設(shè)有暖氣、煤氣、有線電視系統(tǒng)， 24h熱水。室內(nèi)一般抹灰，外設(shè)普通防盜門，并設(shè)有單元對(duì)講系統(tǒng)。被評(píng)估對(duì)象于2000年 初投入使用，并取得房產(chǎn)所有權(quán)證及土地使用權(quán)證。 二、區(qū)域因素分析： 估價(jià)對(duì)象位于x x市五四西路35號(hào)4—1—301號(hào)。其所在的建筑群為1999年底新建的 住宅小區(qū)，門前有6路、104路、11路、105路、307路等公交車經(jīng)過(guò)，交通便利。小區(qū)與 x x市競(jìng)秀公園一墻之隔，環(huán)境幽靜；此外，小區(qū)距x x市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、燕趙大酒店、 時(shí)代商廈、人民廣場(chǎng)、市政府等均不遠(yuǎn)。小區(qū)附近商業(yè)、服務(wù)業(yè)也較為繁華，這些都為 居民 購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)等提供了便利。 三、市場(chǎng)背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估價(jià)方法選用：根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況和估價(jià)目的，本報(bào)告采用比較法、假設(shè)開(kāi) 發(fā)法分別進(jìn)行估價(jià)。 六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程 1．比較法 將估價(jià)對(duì)象與較近期內(nèi)發(fā)生交易的類似實(shí)例加以比較對(duì)照，對(duì)已發(fā)生了交易的類似實(shí)例 的已知價(jià)格加以修正，得出最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。 (1)比較實(shí)例確定 比較實(shí)例A 坐落在x x市五四西路35號(hào)的4－2－401號(hào)房產(chǎn)，建于1999年．為七層磚混結(jié)構(gòu)，房主金x x。實(shí)例A是位于建筑物內(nèi)的一套單元住宅，位于第四層，室內(nèi)錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，有室內(nèi)樓梯相 連，建筑面積222.95 平方米。其中，樓上為一室兩廳，設(shè)有一封閉南陽(yáng)臺(tái)、一衛(wèi)生間(設(shè)有浴缸、蹲便器、漱 洗池)；樓下一室一廳，獨(dú)立廚房．并設(shè)兩個(gè)封閉北陽(yáng)臺(tái)(一大一小)，一衛(wèi)生間；水衛(wèi)電 照設(shè)施齊全，設(shè)有暖氣、煤氣、有線電視系統(tǒng)，24h熱水。室內(nèi)一般抹灰。4－18號(hào)車庫(kù) 建筑面積18.91平方米，位于樓下院內(nèi)。該房產(chǎn)為私有房產(chǎn)。 比較實(shí)例B 坐落在XX市五四西路35號(hào)的2－1－502號(hào)房產(chǎn)建于1999年，為七層磚混結(jié)構(gòu)，房主張x x。實(shí)例B是位于建筑物內(nèi)的一套單元住宅，位于頂層，室內(nèi)三層錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，有室內(nèi)樓梯 相連，建筑面積343.59平方米。其中，首層，一室一廳、一衛(wèi)生間、一北陽(yáng)臺(tái)；二層為 一室一廳、設(shè)有一封閉南陽(yáng)臺(tái)、一衛(wèi)生間(設(shè)有浴缸、蹲便器、漱洗池)、一廚房；三層 兩室 一廳、一北陽(yáng)臺(tái)、一衛(wèi)生間；室內(nèi)水衛(wèi)電照設(shè)施齊全，設(shè)有暖氣、煤氣、有線電視系統(tǒng) ，24h熱水。室內(nèi)高檔裝修：客廳輕鋼龍骨紙面石膏板吊頂，并設(shè)燈池，墻壁乳膠漆裝飾 ，設(shè)有電視墻，地面拋光大理石鋪面；臥室設(shè)有燈池，地面鋪有實(shí)木地板，墻壁乳膠漆 裝飾，其中一間設(shè)自隔斷閣樓一個(gè)；餐廳、廚房、衛(wèi)生間、南北陽(yáng)臺(tái)地面均鋪有全瓷地 磚，墻壁壁磚到頂；客廳與陽(yáng)臺(tái)間設(shè)有木質(zhì)雙開(kāi)門，冰花玻璃裝飾。室內(nèi)樓梯均為鐵藝 扶手、實(shí)木板鋪面；室內(nèi)門為實(shí)木門。樓下附有18.91 平方米車庫(kù)一個(gè)。樓上附有50 平方米室外陽(yáng)臺(tái)一個(gè)。該房產(chǎn)為私有房產(chǎn)。 比較實(shí)例C 坐落在x x市五四西路35號(hào)的1—1—301號(hào)房產(chǎn)建于1999年，為七層磚混結(jié)構(gòu)。房主 王x x。實(shí)例c是位于建筑物內(nèi)的一套單元住宅，位于第三層，室內(nèi)錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，有室內(nèi)樓梯相 連，建筑面積221．38平方米。其中，樓上為一室兩廳，設(shè)有一封閉南陽(yáng)臺(tái)，一衛(wèi)生間( 設(shè)有浴缸、蹲便器、漱洗池)；樓下兩室一廳，獨(dú)立廚房，并設(shè)一封閉北陽(yáng)臺(tái)，一衛(wèi)生間 ；整棟住房水衛(wèi)電照設(shè)施齊全，設(shè)有暖氣、煤氣、有線電視系統(tǒng)，24h熱水。估價(jià)對(duì)象室 內(nèi)裝修豪華：樓上小客廳磨砂吊頂，并設(shè)燈池，地面鋪設(shè)全瓷地磚，木包門與大客廳相 連，大客廳石膏吊頂、設(shè)有大型燈池，墻壁刷有高檔印花壁紙，設(shè)有木質(zhì)電視墻，地面 鋪設(shè)高檔大理石方磚．木質(zhì)推拉門、雙層推拉窗；樓上臥室全木壁櫥，全瓷地磚，室內(nèi) 刷有高檔壁紙，南陽(yáng)臺(tái)全瓷壁磚、鋁合金窗，窗外是競(jìng)秀公園人工湖湖景；鐵藝扶手木 質(zhì)樓梯通向樓下餐廳；餐廳設(shè)有磨砂燈池，全瓷地磚鋪地，北陽(yáng)臺(tái)與南陽(yáng)臺(tái)裝飾相同， 樓上臥室與樓下裝飾相似；廚房與洗手間均全瓷壁磚到頂。該房產(chǎn)為私有房產(chǎn)。 考慮到上述三例所屬權(quán)益狀況與估價(jià)對(duì)象相同，可比實(shí)例的結(jié)構(gòu)、地理位置、使用功 能、交易日期與估價(jià)對(duì)象接近，四者具有較強(qiáng)的相同性和可比性，故選此三案例作為比 較案 例。詳見(jiàn)表一： 表一 案例項(xiàng)目比較實(shí)例A（金XX）比較實(shí)例B（張XX）比較實(shí)例C（王XX）評(píng)估標(biāo)的物（田XX） 1、交易日期2001.4.232001.1.222001.3.272001.5.22 2、建造日期1999199919991999 3、地段等級(jí)二類二級(jí)二類一級(jí)二類二級(jí)二類二級(jí) 4、結(jié)構(gòu)磚混磚混磚混磚混 5、用途住宅住宅住宅住宅 6、保養(yǎng)好好好好 7、交通便利便利便利便利 8、所在層數(shù)第四層第五層第三層第三層 9、建筑面積222.95M2343.59M2221.38M2222.95M2 10、單價(jià)1750元/M21800元/M22500元/M2 (2)估價(jià)計(jì)算： ①交易情況修正： 評(píng)估標(biāo)的物與比較實(shí)例A、B、C的交易形式相同，無(wú)需進(jìn)行修正。可比實(shí)例的交易情況 修正率如下： 實(shí)例A＝100／100 實(shí)例B=100／100 實(shí)例C＝100/100 ②交易日期修正： 2001年1月至2001年5月，XX市各商業(yè)用房?jī)r(jià)格每月在前一月基礎(chǔ)上上漲0.5%， 故各宗可比實(shí)例的交易日期修正率如下： 實(shí)例A＝100 (1十0.5％)／100=100.5／100 實(shí)例B＝100 (1十0.5％×4)/100=102／100 實(shí)例C＝100 (1十0.5％×2)/100=101／100 ①區(qū)域因素修正； 實(shí)例A、c位于x x市五四路35號(hào)佳輝小區(qū)，B位于x x市五四路20號(hào)競(jìng)秀小區(qū)，故各宗可比實(shí)例的區(qū)域因素修正率如下： 實(shí)例A=100／100 實(shí)例B=100/98 實(shí)例C=100／100 ①個(gè)別因素修正： 實(shí)例A、B、c物業(yè)管理相同，建筑日期、建筑結(jié)構(gòu)及內(nèi)部設(shè)施相似，所處層數(shù)及內(nèi)部裝 飾各異，故各宗可比實(shí)例的個(gè)別因素修正率如下： 實(shí)例A=94／100 實(shí)例B=97／100 實(shí)例C=135/l00 (3)價(jià)格計(jì)算： 根據(jù)上述各項(xiàng)修正，列表如下： 表二 比較實(shí)例交易價(jià)格交易情況修　　正交易日期修　　正區(qū)域因素修　　正個(gè)別因素修　 　正比準(zhǔn)價(jià)格 A1750元/M2100/100100.5/100100/100100/941871.01 B1800元/M2100/100102/100100/100100/971892.78 C2500元/M2100/100101/100100/100100/1351870.37 利用直接比較法公式： 交易情況 交易日期 區(qū)域因素 個(gè)別因素 修 正 修 正 修 正 修 正 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格 ×（ ）/100 ×（ ）/100 ×100/（ ）×100/ ( ) ＝可比實(shí)例交易價(jià)格 利用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求評(píng)估標(biāo)的物的房地產(chǎn)單價(jià)為： (1871.01十1892.78十1870.37)/3 ＝ 1878.05(元／平方米) 用比較法測(cè)算得出評(píng)估標(biāo)的房地產(chǎn)的總價(jià)值為： 1878.05×222.95 ＝418711(元) 2．成本法 估價(jià)測(cè)算過(guò)程： 該房產(chǎn)1999年購(gòu)入價(jià)為：1850元／平方米 1850×222.95 平方米=412458(元) 產(chǎn)權(quán)手續(xù)及各項(xiàng)收費(fèi)：412458× 596＝20623(元) 利息：(412458+20623)× 3．7％＝16024(元) 投入裝修：70000元 扣除一年折舊：70000×30％＝21000(元) 412458十20623+16024+(70000—21000)＝498105(元) 根據(jù)成本法得出評(píng)估標(biāo)的房地產(chǎn)的價(jià)值為：498105元。 七、評(píng)估結(jié)果： 采用比較法得出的評(píng)估標(biāo)的房地產(chǎn)的價(jià)值為418711元。 采用成本法得出的評(píng)估標(biāo)的房地產(chǎn)的價(jià)值為：498105元。 對(duì)以上述兩種方法得出的結(jié)論取中間值即： (418711+498105)/2＝458408為此次評(píng)估結(jié)果。 故此次評(píng)估最后結(jié)果為：458000元。 x x房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 2001年5月23日 四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤 (本題l0分。不得在試題上改，在答題處指出錯(cuò)處并改正。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)，后面應(yīng)用前 面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣 2.5分。本題最多扣至零分。) 某住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用年限為1998年5月1日至2068年4月30日，規(guī)劃建筑面積15000平 方米，預(yù)計(jì)售價(jià)2000元/平方米。該項(xiàng)目于1998年9月1日開(kāi)工，原定工期12個(gè)月，建筑費(fèi) 為1000元／平方米...
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