北京A地塊項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)及產(chǎn)品定位策略建議
[pic] 北京A地塊項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)及產(chǎn)品定位策略建議 3 一、項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的目標(biāo)及設(shè)計(jì)理念 3 （一）設(shè)計(jì)目標(biāo) 3 （二）設(shè)計(jì)理念 5 二、項(xiàng)目規(guī)劃環(huán)境布局建議 7 （一）項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)觀念提示 7 （二）項(xiàng)目規(guī)劃布局建議 8 三、項(xiàng)目建筑風(fēng)格分析建議 12 （一）北京住宅建筑風(fēng)格的審視 12 （二）項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議 14 四、項(xiàng)目與城市規(guī)劃關(guān)系分析定位 14 五、項(xiàng)目與城市風(fēng)格關(guān)系分析定位 16 六、項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品定位 17 （一）項(xiàng)目建筑單體外立面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)建議 17 （二）產(chǎn)品檔次品質(zhì)定位 19 （三）產(chǎn)品外立面色彩組合設(shè)定 20 （四）項(xiàng)目院落特色及差異性分析定位 20 （五）項(xiàng)目建筑單體層高配比定位 23 （六）項(xiàng)目規(guī)劃院落過渡設(shè)計(jì)建議 26 （七）項(xiàng)目首期開發(fā)區(qū)位論證設(shè)定 27 北京A地塊項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)及產(chǎn)品 定位策略建議 一、項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的目標(biāo)及設(shè)計(jì)理念 （一）設(shè)計(jì)目標(biāo) 1、目標(biāo)設(shè)計(jì)基本依據(jù) （1）北京區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特征 （2）北京區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)存及潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手設(shè)計(jì)目標(biāo) （3）北京區(qū)域市場(chǎng)有效需求特征 （4）項(xiàng)目設(shè)計(jì)目標(biāo)的可操作性 （5）項(xiàng)目發(fā)展商的實(shí)力與信念 （6）項(xiàng)目地塊固有特征（區(qū)位、自然景觀、地態(tài)、規(guī)模等） 2、目標(biāo)鎖定 （1）北京高尚住宅市場(chǎng)的“后起之秀” （2）北京最具文化特色的高尚住宅小區(qū) （3）具創(chuàng)新風(fēng)格的京城現(xiàn)代四合院 （4）北京21世紀(jì)住宅樣板小區(qū) 3、目標(biāo)設(shè)計(jì)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) （1）符合21世紀(jì)社區(qū)住宅發(fā)展潮流 （2）注意建筑成本與市場(chǎng)接受能力 （3）注意北京居住文脈背景與文化背景 （4）符合目標(biāo)客戶的審美品味 （5）具新聞價(jià)值意義而非嘩眾取寵 （二）設(shè)計(jì)理念 設(shè)計(jì)理念即設(shè)計(jì)的綱領(lǐng)與基本原則。 就該項(xiàng)目而言，其要旨如下： 1、北京胡同，北京墻；北京院子，北京房。以地域特色為設(shè)計(jì)原點(diǎn)，發(fā)酵創(chuàng)新出京 城現(xiàn)代四合院的特色產(chǎn)品，這一產(chǎn)品并非刻意苛求類同北京傳統(tǒng)四合院的嚴(yán)格比例尺寸 和固有的傳統(tǒng)功能配比，但必須有傳統(tǒng)四合院的空間層次感和祥和的居家氛圍，即它不 是單一追襲傳統(tǒng)四合院的“形”，而是求其“神”，求其實(shí)在的居家感受，延續(xù)四合院情愫 ，讓居住其中的人同時(shí)感受到居家的祥和及生活的現(xiàn)代與舒適。 2、以明快、現(xiàn)代、亮麗的建筑語言為主體，融入地域特色的建筑語言及文化符號(hào)； 3、引領(lǐng)21世紀(jì)住宅潮流，并將北京優(yōu)秀的民族居住宅文化特色與國(guó)際都市化形象有 機(jī)融合； 4、以功能為本，形式的節(jié)奏、韻律、比例、尺度與協(xié)調(diào)跟著功能走，在成本控制下 ，去創(chuàng)新建筑形式美； 5、在與城市風(fēng)格的相對(duì)統(tǒng)一中創(chuàng)造出特色，既能對(duì)應(yīng)北京首都的開敞、宏偉、現(xiàn)代 、氣宇軒昂，又能品味其中古都居住文化的神韻、意境與情愫； 6、與城市規(guī)劃相協(xié)調(diào)，合理充分兌現(xiàn)其環(huán)境資源價(jià)值（區(qū)位資源、城景資源、工體 景觀資源、體育文化資源、使館區(qū)資源、酒吧文化資源……） 7、為特定目標(biāo)客戶群“量身定做”，并讓居者實(shí)實(shí)在在感悟到現(xiàn)代新生活方式的精髓 所在。 二、項(xiàng)目規(guī)劃環(huán)境布局建議 （一）項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)觀念提示 環(huán)境設(shè)計(jì)是通過調(diào)動(dòng)包括園林綠化、文化藝術(shù)、建筑空間美學(xué)及各種休閑生活設(shè)施在 內(nèi)的各種綜合元素，去為居者創(chuàng)造某種特定生活方式。環(huán)境設(shè)計(jì)豐富了建筑的生活品味 及美學(xué)內(nèi)涵。 1、空間環(huán)境設(shè)計(jì)→滿足人的活動(dòng)要求 2、生態(tài)環(huán)境設(shè)計(jì)→有益人的生活要求 3、視覺環(huán)境設(shè)計(jì)→滿足人的心理要求 4、文化環(huán)境設(shè)計(jì)→陶冶素養(yǎng) 5、智能環(huán)境設(shè)計(jì)→滿足人的信息、安全等要求 6、管理環(huán)境設(shè)計(jì)→符合人的方便要求，進(jìn)而創(chuàng)造社區(qū)的特色文化 （二）項(xiàng)目規(guī)劃布局建議 1、規(guī)劃布局設(shè)計(jì)基本依據(jù) （1）北京住宅小區(qū)規(guī)劃布局的基本特征 北京住宅小區(qū)高層住宅，多以點(diǎn)式塔樓，或“點(diǎn)式塔樓+板樓”單體形式來錯(cuò)開布置（ 梅花樁式）或并列式布置，形成半開敞空間/似開似合空間。 而這種千篇一律的“圍而不實(shí)”，讓人感覺有點(diǎn)散，猶如進(jìn)入“巨柱林”，身處其中“渺 小感”油然而生。 （2）項(xiàng)目地塊的地貌特征及周邊環(huán)境特征 ① 項(xiàng)目地塊與工體的景觀綠化林隔工體東路互為呼應(yīng)，具有市區(qū)其他住宅地塊鮮為擁有的 自然景觀條件，合理引借與銜接是規(guī)劃布局的重點(diǎn)參考因素之一。 ② 項(xiàng)目地塊東、南、北方位周邊建筑物大多缺乏生氣與特色，且顯陳舊、破敗，與項(xiàng)目的 高尚居住的品質(zhì)定位殊難協(xié)調(diào)，規(guī)劃布局中考慮彼此的合理區(qū)隔，實(shí)屬必要； 略顯年輕與氣派的城市賓館、某種意義上可說是周邊建筑群中的“亮點(diǎn)”，如何與其呼 應(yīng)，蓋其“光芒”，也是規(guī)劃布局該考慮的一個(gè)方面。 （3）項(xiàng)目地塊的尺寸特征與采光、間距、通風(fēng)之間的相互制約關(guān)系。 2、規(guī)劃布局的總體思路建議 小區(qū)基本上設(shè)計(jì)為四面封閉圍合（區(qū)別于北京住宅市場(chǎng)諸多的似開似合的圍合），制 造出名副其實(shí)的院落，并將院落內(nèi)特色文化氛圍和景觀與周邊的破敗、雜亂予以區(qū)隔。 同時(shí)將工體景觀資源、體育文化資源、工體東路街景等通過西面臨街的低層建筑物巧 妙地引借入內(nèi)。 3、主入口空間處理建議 （1）主入口擬設(shè)于地塊西界，考慮到工體東路行車出入的方便性，而次入口則安排 于東界。 （2）主入口空間設(shè)計(jì)注意控制高度與體量，同時(shí)做出類似北京胡同的感覺，即適度 控制由大門進(jìn)入院落的空間距離。這樣做，一定程度上會(huì)影響外景的借引，但卻可以反 襯出庭院內(nèi)景的魅力，同時(shí)給予外界適度的神秘感，保證小區(qū)居住空間的幽寂寧謐，和 與眾不同的高雅格調(diào)。 （3）主入口空間建議于恰當(dāng)位置設(shè)計(jì)出較為新穎、具特色的照壁，展現(xiàn)出現(xiàn)代四合 院的外觀形象，觸動(dòng)對(duì)傳統(tǒng)居住空間層次的懷舊感覺。 （4）主入口空間設(shè)計(jì)建議運(yùn)用高科技手法，突出小區(qū)的高尚品味與現(xiàn)代感，而材料 運(yùn)用及空間造型力爭(zhēng)追襲北京傳統(tǒng)居住文化的意象。同時(shí)主入口兩側(cè)建筑物層高必須合 理控制。 4、住宅單體布局處理建議 （1）根據(jù)地塊具體尺寸特征及采光、通風(fēng)、間距的需要，因此，建議采用“南低北高 ”布局，以形成小區(qū)的立體空間層次感，并確保庭院中心擁有較佳的視覺感受（小于45度 仰視角），減弱壓抑感。 （2）東西朝向的住宅單體設(shè)計(jì)為聯(lián)體式、層遞型，而南面、北面的單體則設(shè)計(jì)成錯(cuò) 開聯(lián)體式結(jié)構(gòu)，以構(gòu)成“院中套院”的空間層次，以罕有的圍合院落來區(qū)隔市場(chǎng)，突出小 區(qū)設(shè)計(jì)的差異化、個(gè)性化形象。 （3）東西朝向住宅單體的層遞型設(shè)計(jì)，順應(yīng)了“南低北高”的設(shè)計(jì)思路，同時(shí)保證空 間層次之間有一個(gè)合理的銜接過渡，符合審美取向。 4、配套公建項(xiàng)目處理建議 總體上，配套公建項(xiàng)目布局將接受“邊角原則”的指導(dǎo)，尤其是配電房，垃圾處理站、 煤調(diào)站、鍋爐房等干擾居住品質(zhì)的公建項(xiàng)目，而物業(yè)管理、文化、娛樂、商業(yè)配套公建 則可適當(dāng)考慮安排到裙樓或庭院的恰當(dāng)位置。 5、交通組織建議 建議人車分流，車行道采取沿地界線環(huán)狀布置，或直接從臨街的車入口處進(jìn)入地下停 車場(chǎng)，不與人行道發(fā)生平面/立體交叉。 三、項(xiàng)目建筑風(fēng)格分析建議 （一）北京住宅建筑風(fēng)格的審視 建筑風(fēng)格是對(duì)某種特定的建筑語言使用的整體把握，是神韻與形式的兼顧。盡管建筑 風(fēng)格較大程度體現(xiàn)于建筑外觀，但它的把握仍是個(gè)由表及里的過程，是由最初適應(yīng)建筑 內(nèi)部功能的需求而逐漸發(fā)展形成。 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代北京造就了大量的火柴盒式單體，隨著城區(qū)住宅用地供應(yīng)日漸減少，高 層住宅建筑則好比“見縫插針”，促使千篇一律的點(diǎn)式塔樓淹沒了古都固有的“底色”與風(fēng) 貌，其龐大壓抑的建筑體量與寬展宏闊的街道空間，又使游弋其間的人感到自身的渺小 與微不足道。 北京塔樓住宅建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格大致可以分為三類： A．一是仿中國(guó)古典風(fēng)格。即在方盒感建筑基礎(chǔ)上加上大大小小的傳統(tǒng)屋頂、披檐、 或亂拼亂貼些傳統(tǒng)建筑符號(hào)，以致造就了眾多尺度失調(diào)、丑陋滑稽的建筑； B．西洋仿古典風(fēng)格。模仿古典西洋建筑風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)人與自然的抗?fàn)?，?qiáng)調(diào)向上升騰 的動(dòng)感，有較強(qiáng)的表現(xiàn)力，但這些建筑在追求外觀表現(xiàn)的同時(shí)，卻忽略真正的歐陸古典 風(fēng)格講求比例關(guān)系的精髓，結(jié)果只能是形似而神不似。 C．現(xiàn)代主義風(fēng)格 在特定歷史階段，現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格誕生，它較多地是強(qiáng)調(diào)建筑美是建立在功能與技 術(shù)的基礎(chǔ)上。 渲染居住功能的合理性和新技術(shù)、新材料的運(yùn)用，似乎成為北京住宅建筑的統(tǒng)一說詞 ，似乎在極力將自己區(qū)隔于早些年那股“傳統(tǒng)居住文化符號(hào)、歷史符號(hào)”的提煉熱潮。 上述北京三種建筑風(fēng)格在不同階段時(shí)期均風(fēng)行一時(shí)，它們雖各有弊益，但生命力似乎 都不夠長(zhǎng)，這恰恰暴露北京在建筑文化建構(gòu)中仍存在缺陷、脆弱、不成熟的一面。 （二）項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議 應(yīng)該說，占據(jù)市場(chǎng)主流的仿古典西洋建筑風(fēng)格與現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，其相應(yīng)的市場(chǎng)實(shí) 際接受程度仍是相對(duì)較高的，我們?cè)趧?chuàng)新過程中不能一味只顧批判而忽略合理吸收，由 此建議： 北京項(xiàng)目應(yīng)從上述建筑風(fēng)格中提取那些已為市場(chǎng)積極認(rèn)可的“營(yíng)養(yǎng)”元素，極力創(chuàng)新， 創(chuàng)新出現(xiàn)代、亮麗的個(gè)性化和高品味、雅格調(diào)的同時(shí)，又理性地挖掘出特色的地域居住 文化意象符號(hào)，將其有機(jī)地融入到設(shè)計(jì)中去，而非亂拼亂貼，到頭來又是形似神不似。 北京項(xiàng)目的建筑風(fēng)格應(yīng)該是對(duì)現(xiàn)存各具建筑風(fēng)格的“去粗取精”及實(shí)實(shí)在在的超越，它 可能是一種未方能冠名的風(fēng)格，但它又將是一張代表未來北京城市風(fēng)貌的獨(dú)特名片。 四、項(xiàng)目與城市規(guī)劃關(guān)系分析定位 A地塊項(xiàng)目，作為北京城區(qū)具極佳區(qū)位條件的一個(gè)中等規(guī)模住宅小區(qū)，是北京城市的 重要“一點(diǎn)”或說“一面”，是城市規(guī)劃系統(tǒng)工程的子系統(tǒng)，其規(guī)劃不能游離于城市之外。 因此，一方面，項(xiàng)目規(guī)劃必須總體服從于城市規(guī)劃系統(tǒng)，必須與城市規(guī)劃相協(xié)調(diào)，形 成合理自然銜接，并且充分合理地兌現(xiàn)其環(huán)境資源價(jià)值（區(qū)位資源、城景資源、工體景 觀資源、體育文化資源、使館區(qū)資源、酒吧文化資源……）。另一方面，項(xiàng)目作為城市的 點(diǎn)/面，必須創(chuàng)新出自我特色，成為真正“亮點(diǎn)”，給予城市規(guī)劃以有力補(bǔ)充與豐富。 當(dāng)前北京城市住宅市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域集中于中關(guān)村、亞運(yùn)村、望京及南山環(huán)等。A地塊雖 稱不上是熱點(diǎn)住宅開發(fā)區(qū)域，但大區(qū)位角度來講，A地塊處中央商務(wù)區(qū)、使館區(qū)的較佳區(qū) 位，商住兩用及投資型用房需求量大，于此背景下，A地塊項(xiàng)目規(guī)劃更是要與城市規(guī)劃緊 密配合與協(xié)調(diào)，以特色的中國(guó)傳統(tǒng)建筑文化來與使館區(qū)內(nèi)的西洋建筑風(fēng)格形成個(gè)性化差 異，并為特定目標(biāo)客戶量身定做出特色的居住環(huán)境與產(chǎn)品； 而小區(qū)位角度看，A地塊尚未有真正城市“亮點(diǎn)”，尤其是住宅建筑，于是，A地塊設(shè)計(jì) 必須著重突出單體造型外觀的現(xiàn)代感與品味感，同時(shí)于圍合庭院內(nèi)更要塑造出一種脫俗 “雅”境和濃厚的小區(qū)特色文化氛圍，共同來提升小區(qū)的格調(diào)，于區(qū)域乃至整個(gè)京城范圍 內(nèi)創(chuàng)新出真正的“亮點(diǎn)”。 五、項(xiàng)目與城市風(fēng)格關(guān)系分析定位 作為古都，京城特別講究對(duì)稱均衡、體量對(duì)比、色彩比等。 輝煌宏大的皇家建筑，青灰低矮的傳統(tǒng)民居、巍峨的對(duì)稱城門、寬厚高大的城墻等等 ，塑造了北京特有的橫向天際線輪廓，給人以舒展寬闊、安定平靜； 作為現(xiàn)代國(guó)際化大都市，北京并排的火柴盒式建筑單體，梅花樁式、尖刀式的點(diǎn)式塔 樓拔地而起，與古都的主體建筑爭(zhēng)高、爭(zhēng)大、爭(zhēng)輝，對(duì)固有的古都天際線施以切割、涂 鴉手法，給古都市容市貌滋生出大量的“粉刺與雀斑”；而“巨柱林”般的高樓的龐大體量 與寬展宏闊的街道共同構(gòu)筑的空間，讓游弋其間的人感到自身的渺小與微不足道，原本 安定平靜感受轉(zhuǎn)變?yōu)閴阂峙c自卑感。 A地塊項(xiàng)目作為新世紀(jì)北京的高尚住宅小區(qū)，應(yīng)充分汲取城市的美麗健康營(yíng)養(yǎng)素，兌 現(xiàn)周邊的環(huán)境資源，同時(shí)創(chuàng)新出特色，于局部區(qū)域創(chuàng)新出祥和、恬靜、向心感、聚合力 來沖抵城市變異帶來的壓抑與自卑，來重新塑造出古都濃郁的特色區(qū)域居住文化氛圍， 為居住其中的業(yè)主以一份閑逸、寧謐、親和的好心境。 六、項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品定位 （一）項(xiàng)目建筑單體外立面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)建議 1、北京墻的創(chuàng)意塑造 外立面以高級(jí)灰（銀灰色）為主基色調(diào)，某種意義上讓人自然聯(lián)想到北京特色的青灰 四合院墻面，如果考慮于墻體上增添些脊飾、磚雕等從傳統(tǒng)四合院中提煉出的易識(shí)別的 簡(jiǎn)約化符號(hào)（注：必須自然巧妙的運(yùn)用，切勿讓人感到是某種造作，是亂貼亂拼），構(gòu) 成特色意象，去喚起居者更深一層的認(rèn)同感、親和力。 2、住宅建筑單體入口處開設(shè)小型酒店式大堂（可考慮與電梯前廳結(jié)合起來設(shè)計(jì)）， 并實(shí)行IC卡管理（接觸式/非接觸式）管理，以提高產(chǎn)品檔次和業(yè)主生活品味。 3、部分恰當(dāng)位置的住宅單體實(shí)行底層架空（如北面、西面單體采光相對(duì)較少的底層 ），開辟“樓中景觀園”，內(nèi)設(shè)假山、土坡、溪流、觀景護(hù)欄，并配以特色的夜間光效處 理，以與中心景觀庭院渾然于一體，構(gòu)成“樓中有園，園中有樓”的特色意境。 4、電梯運(yùn)行空間與住宅單元之間增設(shè)轉(zhuǎn)換隔離空間如儲(chǔ)藏柜，以減弱電梯運(yùn)行時(shí)對(duì) 緊鄰的臥室、衛(wèi)生間等功能空間的干擾。 5、景觀窗窗框上...
北京A地塊項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)及產(chǎn)品定位策略建議