北京美林花園物業(yè)管理招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)標(biāo)答辯節(jié)選
北京美林花園物業(yè)管理招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)標(biāo)答辯節(jié)選 ９月１２日，北京首次物業(yè)管理招標(biāo)由美林花園成功舉辦。招標(biāo)會(huì)上，由多位專(zhuān)家和客 戶(hù)代表組成的評(píng)委會(huì)針對(duì)每一家競(jìng)標(biāo)單位都進(jìn)行了“連珠炮”式的現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)，其中很多問(wèn) 題都是物業(yè)管理工作的一些焦點(diǎn)、熱點(diǎn)話(huà)題。以下是這次問(wèn)答的精選。 　　第一答辯人： 北京達(dá)文物業(yè)管理公司 　　劉志宇（北京市小區(qū)辦主任，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“劉”）：你們?cè)跇?biāo)書(shū)中提到了接管美林花園 后要先收３個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)作抵押，請(qǐng)問(wèn)這種做法的根據(jù)是什么？ 　　答：我們依據(jù)的是北京市小區(qū)辦的規(guī)定，要收２％或是３％的基金，這３個(gè)月的管 理費(fèi)要用于重大公用設(shè)施的改建和維護(hù)，因?yàn)楦邫n物業(yè)需要比較高的支出，尤其是工程 管理方面，所以需要有適當(dāng)?shù)墓芾碣M(fèi)用作為維修基金。 　　劉：北京市現(xiàn)在沒(méi)有關(guān)于要收物業(yè)管理費(fèi)押金的規(guī)定。 　　點(diǎn)評(píng)：物業(yè)管理費(fèi)及公共代辦性服務(wù)項(xiàng)目預(yù)付押金或保證金的問(wèn)題，法律法規(guī)對(duì)此 無(wú)規(guī)定，是否收取需以雙方在《房屋使用、管理、維修公約》中的約定為依據(jù)。 　　季如進(jìn)（清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“季”）：你們?cè)跇?biāo)書(shū)中提出，工 程維修費(fèi)用每年按２０％的速度遞增，依據(jù)的是什么？你們采取的是提取酬金的方式， 但不知你們?cè)诮档凸芾沓杀旧嫌心男┐胧?　　答：首先，物業(yè)的保修應(yīng)由發(fā)展商提供，但現(xiàn)在的情況是發(fā)展商把維修費(fèi)用都轉(zhuǎn)給 物業(yè)管理公司承擔(dān)；固定資產(chǎn)都有一定折舊，維修費(fèi)也應(yīng)逐漸遞增，２０％是我們根據(jù) 目前的實(shí)際情況提出的。 　　第二點(diǎn)，在降低管理成本上，我們有非常明確的目標(biāo)，在工程維修、維護(hù)方面，我 們做到有章可循，因?yàn)榇舜蚊懒只▓@招標(biāo)中對(duì)一些功能安排不清，我們只能按一般測(cè)算 值來(lái)確定。 　　點(diǎn)評(píng)：工程維修是在建筑商、發(fā)展商對(duì)工程保修項(xiàng)目之外及保修期限屆滿(mǎn)之后才會(huì) 發(fā)生的，該費(fèi)用劃分為中小修項(xiàng)目費(fèi)用與大修項(xiàng)目費(fèi)用，前者從日常物業(yè)管理費(fèi)中支付 ，后者從公共維修基金中支付。 　　蔡鴻巖（精品家園房地產(chǎn)咨詢(xún)公司總經(jīng)理，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“蔡經(jīng)理”）：物業(yè)管理必須要 實(shí)行財(cái)務(wù)公開(kāi)化，但你們公司的標(biāo)書(shū)并未涉及，請(qǐng)解釋一下。 　　答：我們通過(guò)兩種途徑實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)的公開(kāi)化，一種是資產(chǎn)負(fù)債表及各種基金的管理表 ，這是按ＩＳＯ９０００認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)制定的；同時(shí)，接受物業(yè)管理委員會(huì)的抽查，定期向 他們匯報(bào)。 　　點(diǎn)評(píng)：物業(yè)公司的財(cái)務(wù)及經(jīng)營(yíng)情況應(yīng)當(dāng)以適當(dāng)方式公開(kāi)，這是作為受托人的物業(yè)公 司對(duì)委托人（業(yè)主、物業(yè)管理委員會(huì)）應(yīng)當(dāng)履行的法律義務(wù)，公開(kāi)的方式包括定期向物 業(yè)管理委員會(huì)報(bào)告及向全體業(yè)主公布財(cái)務(wù)狀況及管理情況。 　　第二答辯人： 北京保利物業(yè)酒店管理公司 　　徐俊達(dá)（建設(shè)部房地產(chǎn)司物業(yè)處處長(zhǎng)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“徐”）：保利公司既從事酒店管理 ，又從事公寓管理，請(qǐng)問(wèn)這兩種物業(yè)管理有何區(qū)別？ 　　答：我覺(jué)得，他們最大的區(qū)別在于：酒店管理強(qiáng)調(diào)的是經(jīng)營(yíng)；物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)的是服 務(wù)。 　　杜女士（美林花園客戶(hù)代表，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“杜”）：在人員編制和費(fèi)用支出當(dāng)中，你們 提出的財(cái)務(wù)人員居然占到８人，這幾乎是其他幾家的總和；工程隊(duì)的編制居然占到了６ ０人，這就等于業(yè)主要多養(yǎng)許多富余人員，請(qǐng)給予解釋。 　　答：我們是將美林公寓維修采購(gòu)編制放到財(cái)務(wù)編制中，作為一家物業(yè)管理公司，采 購(gòu)是一個(gè)非常大的支出環(huán)節(jié)，應(yīng)該受到財(cái)務(wù)的監(jiān)督和控制，所以我認(rèn)為８?jìng)€(gè)人的編制并 不大。 　　物業(yè)管理涉及的工程系統(tǒng)較多，而且接管初期又是一個(gè)磨合期，將來(lái)隨著物業(yè)不斷 的完善，我們要培養(yǎng)一些萬(wàn)能手，如果最初把人員編制壓下來(lái)，實(shí)施過(guò)程中就會(huì)非常被 動(dòng)。 　　點(diǎn)評(píng)：在６家競(jìng)標(biāo)的物業(yè)管理公司中，除保利之外，其余各家公司列出的財(cái)務(wù)人員 最多未超過(guò)３人。作為客戶(hù)或業(yè)主提出這樣的質(zhì)詢(xún)，當(dāng)然是在情理之中。 　　楊燕敏（北京市房地產(chǎn)管理局總工程師，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“楊”）：你標(biāo)書(shū)中的人員編制非 常龐大，共有１４６個(gè)人，人員費(fèi)用的支出加上管理費(fèi)酬金共約５００萬(wàn)元，占整個(gè)物 業(yè)管理支出的５５％以上，請(qǐng)對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行解釋。 　　答：從目前北京物業(yè)管理行業(yè)情況來(lái)看，完全過(guò)渡到專(zhuān)業(yè)化，或是單純減少物業(yè)管 理公司的人員，我們測(cè)算過(guò)，似乎比自己管理費(fèi)用還要高，因此，我們?cè)跇?biāo)書(shū)中只將綠 化暫委托專(zhuān)業(yè)化公司，隨著管理的深入，我們將逐漸減少保安、工程維修等部門(mén)的人員 編制。我預(yù)計(jì)，會(huì)減少到８０人左右。 　　點(diǎn)評(píng)：物業(yè)管理要想競(jìng)標(biāo)成功、占領(lǐng)市場(chǎng)，必須按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則行事，即應(yīng)當(dāng)優(yōu)化 人員結(jié)構(gòu)，科學(xué)合理地設(shè)置崗位，提高管理水平，以便降低管理成本。 　　徐：標(biāo)書(shū)上已提出物業(yè)管理費(fèi)的參考指導(dǎo)價(jià)為４元，你們做出元的標(biāo)準(zhǔn)，是基于什 么樣的理由？ 　　答：關(guān)于保利物業(yè)申報(bào)的每平方米６元的管理標(biāo)準(zhǔn)，與標(biāo)書(shū)上提出的每平方米每月 ４元，差距為兩元，當(dāng)時(shí)從保利物業(yè)的指導(dǎo)思想上來(lái)講，我們認(rèn)為，應(yīng)該根據(jù)保利物業(yè) 管理美林公寓的全部支出項(xiàng)目的實(shí)際需要來(lái)測(cè)算，在標(biāo)書(shū)上我們提到了九項(xiàng)，在資料有 限的情況下，我們首先按照目前的現(xiàn)有資料提出全部支出項(xiàng)目，之后按照可供銷(xiāo)售的面 積１２萬(wàn)平方米倒推回來(lái)計(jì)算出６元錢(qián)。我認(rèn)為，作為一家物業(yè)管理公司，在他接管一 家物業(yè)管理項(xiàng)目的時(shí)候，首先應(yīng)明確這家物業(yè)的定位是什么檔次，之后根據(jù)他受托的項(xiàng) 目制定切實(shí)可行的支出項(xiàng)目。我認(rèn)為保利物業(yè)目前擬定的八項(xiàng)跟ＩＳＯ９００２制定的 標(biāo)準(zhǔn)吻合，我們確實(shí)有一定的偏差，這是由于保守而造成的，不過(guò)我們會(huì)有一定的調(diào)整 。如果我們的預(yù)算或者說(shuō)我們的標(biāo)書(shū)沒(méi)有得到業(yè)主的同意，我們可以按照發(fā)展商的 資料做進(jìn)一步的測(cè)算。 　　杜：關(guān)于物業(yè)管理承諾問(wèn)題，我統(tǒng)計(jì)了一下，在所有的物業(yè)管理公司當(dāng)中，根據(jù)國(guó) 家標(biāo)準(zhǔn)要求，有如下幾點(diǎn)保利公司是處于最低線：第一，房屋維修國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)是９８％， 保利承諾是９５％；第二，是維修工程合格率，其他各家（競(jìng)標(biāo)的物業(yè)公司）均符合國(guó) 家標(biāo)準(zhǔn)，惟有保利是９７％；第三，化糞池、污水井完好率國(guó)家規(guī)定是百分之百，其他 各家都是百分之百，保利是９５％；第四，業(yè)主滿(mǎn)意率這一項(xiàng)保利承諾是９０％，其他 各家基本都是百分之百，請(qǐng)解釋一下。 　　答：國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)我們也都看了，要迎合發(fā)展商和評(píng)委的口味都可以寫(xiě)成是百分之 百，但這可能就是一個(gè)不切實(shí)際的承諾，我們從實(shí)際經(jīng)驗(yàn)出發(fā)制定這樣一個(gè)百分比，否 則將是一種不負(fù)責(zé)任的態(tài)度。 　　點(diǎn)評(píng)：從各公司的競(jìng)標(biāo)書(shū)中看出，各公司承諾的標(biāo)準(zhǔn)各項(xiàng)都基本上接近百分之百， 這與北京現(xiàn)實(shí)的物業(yè)管理情況顯然有很大差距，該公司的承諾雖然選擇了下限，但未必 不符合實(shí)際。 　　這也引發(fā)出另一個(gè)問(wèn)題，如果中標(biāo)物業(yè)管理公司沒(méi)有實(shí)現(xiàn)承諾的標(biāo)準(zhǔn)，問(wèn)題該如何 解決？同時(shí)，對(duì)于上述指標(biāo)的定義及可操作性也值得考慮。 　　蔡耀忠（北京煒衡律師事務(wù)所律師，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“蔡律師”）：你標(biāo)書(shū)中提到對(duì)自主經(jīng) 營(yíng)、自負(fù)盈虧有異議，如果在正常情況下，管理費(fèi)收入不夠支出，這準(zhǔn)備怎么處理？ 　　答：作為物業(yè)管理公司，支出原則是有多少錢(qián)干多少事，管理酬金應(yīng)該是建設(shè)部規(guī) 定的８％和１２％，在正常管理之下，如果虧損，這種虧損在得到物業(yè)管理委員會(huì)的認(rèn) 可后，應(yīng)由全體業(yè)主承擔(dān)；如果有盈利，也應(yīng)由全體業(yè)主共享，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用 ，同時(shí)，管理公司每一年度應(yīng)該向全體業(yè)主報(bào)告下一年度的收支管理預(yù)算，若不發(fā)生重 大的資金支出項(xiàng)目，管理公司不應(yīng)該發(fā)生收支不平衡的現(xiàn)象。 　　點(diǎn)評(píng)：物業(yè)公司在采取定額酬金的管理方式時(shí)，也不能免除物業(yè)公司在物業(yè)管理費(fèi) 入不敷出時(shí)負(fù)有一定責(zé)任，在正常情況下，保持物業(yè)管理費(fèi)收支平衡是物業(yè)公司一項(xiàng)重 要義務(wù)，同時(shí)法律法規(guī)亦不禁止物業(yè)公司采用承包的管理方式。 　　第三答辯人： 北京燕僑物業(yè)管理公司 　　劉：美林花園是外銷(xiāo)公寓，也就是說(shuō)這里的業(yè)主或租戶(hù)有可能是外國(guó)人，作為物業(yè) 管理公司你們是否知道應(yīng)到公安機(jī)關(guān)辦哪些手續(xù)？ 　　答：我們要請(qǐng)外籍人員填寫(xiě)由公安局管理處要求填寫(xiě)的登記表，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)傳給 公安管理部門(mén)，對(duì)外籍人員進(jìn)行登記，以便更好地管理。 　　點(diǎn)評(píng)：這是一個(gè)管理工作中的技術(shù)性問(wèn)題，經(jīng)驗(yàn)如何，也由此可見(jiàn)一斑。 　　蔡經(jīng)理：貴公司標(biāo)書(shū)里有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)收繳率的承諾中提到“非管理責(zé)任造成的欠收 ”問(wèn)題，能不能解釋一下這指的是什么？ 　　答：這個(gè)非物業(yè)管理的責(zé)任指的是：小區(qū)周邊噪音嚴(yán)重等并非物業(yè)管理本身問(wèn)題對(duì) 住戶(hù)正常生活造成的影響，這種情況不交管理費(fèi)，業(yè)主也是有道理的，因?yàn)樗硎懿坏?安寧權(quán)，這樣的情況下只能通過(guò)法律手段來(lái)解決。 　　點(diǎn)評(píng)：拖欠物業(yè)管理費(fèi)是一個(gè)非常普遍的現(xiàn)象，造成業(yè)主拒交的原因其中許多是由 于發(fā)展商銷(xiāo)售或建設(shè)房屋時(shí)遺留下的問(wèn)題而產(chǎn)生的，對(duì)此物業(yè)管理公司接管時(shí)，所約定 的條款嚴(yán)謹(jǐn)一些才具有可操作性。 　　蔡律師：在標(biāo)書(shū)中你們提到，保安有２２人，目前北京保安分為兩類(lèi)：一類(lèi)是自己 組建、培訓(xùn)保安人員進(jìn)行管理，一類(lèi)是分包給專(zhuān)業(yè)保安公司。你們是外包的，請(qǐng)問(wèn)，你 們將如何保證對(duì)保安人員的控制管理，又怎么能保證小區(qū)安全？ 　　第二個(gè)問(wèn)題是你們?cè)跇?biāo)書(shū)中對(duì)社區(qū)文化建設(shè)提出了很多設(shè)想和安排，如“三八”節(jié)活 動(dòng)和秧歌隊(duì)等，這些活動(dòng)對(duì)于外銷(xiāo)公寓是否合適？ 　　答：關(guān)于保安外包的問(wèn)題，我們?cè)谄刚?qǐng)保安人員的時(shí)候，要跟當(dāng)?shù)氐墓膊块T(mén)取得 聯(lián)系，由他們來(lái)推薦專(zhuān)業(yè)的保安公司，在對(duì)保安人員的控制問(wèn)題上，我們要保安公司簽 訂規(guī)范化的委托管理合同，我們會(huì)在合同中注明由保安員及保安公司失誤造成的損失賠 償問(wèn)題；第二，我們要求保安公司提供保安員詳細(xì)的個(gè)人資料，而且，由保安公司做出 承諾，保安員所發(fā)生的問(wèn)題由保安公司來(lái)承擔(dān)。 　　我們?cè)谥贫?biāo)書(shū)時(shí)，并不了解美林公寓的客戶(hù)群，所以我們制定的社區(qū)活動(dòng)就比較 全，當(dāng)然在真正接管后，我們要根據(jù)當(dāng)時(shí)的客戶(hù)群，來(lái)進(jìn)行文化活動(dòng)的組織及安排。 　　蔡律師：你選擇外包的方式要么就是水平高，要么就是費(fèi)用低，外包是一種間接的 管理，你能不能具體說(shuō)一下，為什么這樣比你自己管理更好？ 　　答：我們公司自己也招聘過(guò)保安，培訓(xùn)等一系列的管理都是由我們公司來(lái)做，但是 ，這樣做成本比較大；第二，在人員管理上，由于在一個(gè)公司，時(shí)間長(zhǎng)了就容易發(fā)生一 些問(wèn)題。社會(huì)上保安公司很多，他們也是通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，所以我們可以通過(guò) 公安部門(mén)推薦和根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)選擇專(zhuān)業(yè)化的保安公司，這樣既能節(jié)省本身物業(yè)管理 的成本，也可以保證不會(huì)發(fā)生剛剛我說(shuō)的那幾種情況。 　　蔡律師：但是根據(jù)我們的了解，保安公司目前是一個(gè)壟斷性較強(qiáng)的行業(yè)，通常是由 公安設(shè)立的專(zhuān)門(mén)公司；另外，公安大學(xué)等單位也開(kāi)辦了一些行業(yè)性的保安公司，這種情 況下，你的約束力和有效性怎么保證，比如說(shuō)保安人員不遵守規(guī)定或不服從管理時(shí)怎么 辦？ 　　答：我們選的是公安大學(xué)的管理公司，我也曾經(jīng)遇到過(guò)這樣的問(wèn)題，由于保安人員 的過(guò)失，給物業(yè)管理公司造成損失，這樣在我們的合同中已嚴(yán)格規(guī)定，在正常的管理過(guò) 程當(dāng)中，如果有問(wèn)題及時(shí)更換，他們會(huì)按照我們的要求，一般在一天之內(nèi)可以更換保安 員第二，由于保安員引起的物業(yè)管理公司與業(yè)主的損失，由保安公司來(lái)進(jìn)行賠償，這個(gè) 事先在合同中也已寫(xiě)明，而且是嚴(yán)格按照合同來(lái)執(zhí)行的。楊：請(qǐng)你談一下物業(yè)管理的新 體制和傳統(tǒng)的房屋管理區(qū)別在哪兒？ 　　答：新的物業(yè)管理概念是由業(yè)主自治自管，通過(guò)在物業(yè)主管部門(mén)的指導(dǎo)下來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì) 物業(yè)的自主化管理，而以前的管理是一種房管所式的管理，這就是最大的區(qū)別。 　　我認(rèn)為，物業(yè)管理新的機(jī)制是物業(yè)管理概念的變化，以前的物業(yè)管理等于是無(wú)償管 理，通過(guò)房管所來(lái)進(jìn)行管理，而現(xiàn)在是通過(guò)專(zhuān)業(yè)化的管理公司來(lái)進(jìn)行有償?shù)墓芾?，這是 一個(gè)比較大的飛躍。 　　楊：你再說(shuō)一下物業(yè)管理達(dá)到的目標(biāo)是什么？ 　　答：物業(yè)管理的目標(biāo)是要使新建的物業(yè)保值增值，為客戶(hù)提供一個(gè)滿(mǎn)意的居住空間 ，這是我們最大的愿望。 　　點(diǎn)評(píng)：良好的理念及超前的意識(shí)是優(yōu)秀物業(yè)公司的標(biāo)志，一個(gè)對(duì)物業(yè)管理模式?jīng)]有 深入認(rèn)識(shí)、對(duì)行業(yè)的轉(zhuǎn)變沒(méi)有把握的公司也無(wú)法成為優(yōu)秀的物業(yè)公司。 　　徐：假如你管的小區(qū)中有一個(gè)會(huì)所，你在標(biāo)書(shū)中提到，會(huì)所的設(shè)施住戶(hù)或者是業(yè)主 可以無(wú)償使用，這個(gè)問(wèn)題你們跟開(kāi)發(fā)商怎么銜接開(kāi)發(fā)商是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位，如果這樣做出 承諾，將來(lái)業(yè)主說(shuō)了，你們當(dāng)時(shí)說(shuō)是無(wú)償?shù)?，可是產(chǎn)權(quán)人說(shuō)不同意，那怎么辦？ 　　答：通過(guò)美林花園開(kāi)發(fā)商的介紹，我們了解到他們的會(huì)所由兩部分組成：一部分是 非民用性的，一部分是民用性的，這里我們所說(shuō)的會(huì)所只限于非民用性的，他的成本達(dá) 到物業(yè)管理費(fèi)的水平，所以，在具體竣工之后，我想我們會(huì)跟開(kāi)發(fā)商進(jìn)行更好的協(xié)商， 在物業(yè)管理合同中注明。...
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